《房地产企业纳税实务》教材全套电子课件完整版ppt整本书电子教案最全教学教程整套课件.ppt

项目四 销售阶段纳税,学习与训练重点,房地产项目建设到一定阶段后，开发商的主要任务就是通过房屋销售收回投资并获得利润。销售阶段是房地产企业运营中非常关键的一个环节。 这一环节涉及到的税务问题多且复杂。一般来说，房地产企业在销售阶段涉及到的主要税种包括营业税、所得税、土地增值税、城市维护建设税等。,通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现：了解房地产销售阶段涉及的主要税种熟悉该阶段主要税种的征税范围、计税依据等税收要素能够计算此阶段各个税种的应纳税额能够进行此阶段各税种的的会计核算与纳税申报能够对销售阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够解答该环节主要的涉税问题能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析,子项目一 营业税,一、概述 房地产开发企业以房地产开发经营为其主营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。 按照营业税暂行条例的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，都是营业税的纳税义务人。,模块一 理论指导,二、应纳税额 （一）计税依据1房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向以方收取的全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。2纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。 3代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包括在应征营业税的价外费用之内： 一是，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 三是，所收款项全额上缴财政。 。,（二）税率 房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征营业税，税率为5%。转让土地使用权，按“转让无形资产”税目征营业税，税率为5%。（三）税额计算应纳税额=营业额税率 应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的，应折合成人民币计算应纳税额。 按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减免税。,【典型业务】 欣欣房地产公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售价2600元/平方米。2009年11月份发生如下业务，当月销售自建商品房150000平方米；将2000平方米自建商品房无偿赠送给某单位，将8000平方米自建商品房向C公司投资；为改善办公条件，欣欣房地产公司将1500平方米自建商品房作为公司办公楼；将本单位的旧办公楼出售，取得销售收入480万元（该办公楼于2000年购进，购进价格520万元）；销售由甲建筑公司建造商品房，取得销售收入8000万元。,模块二 会计处理,销售不动产交营业税：（150000+2000）0.265 %+80005%=2376万元 建筑业的营业税：（150000+2000）0.135（1+10%）/（1-3%）3%=698.1万元自建销售赠送交两道税，投资不缴纳；自建自用不交营业税；销售购置的房产，销售价小于购买价，不交纳销售不动产营业税。,相应的账务处理（1）计提时： 借：营业税金及附加 30 741 000 贷：应交税费应交营业税 30 741 000（2）实际缴纳时： 借：应交税费应交营业税 30 741 000 贷：银行存款 30 741 000,模块三 纳税申报,子项目二 土地增值税,一、概述 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是房地产开发企业缴纳的主要税种之一。土地增值税的征收可以抑止炒卖炒买土地的投机行为。,模块一 理论指导,二、应纳税额 （一）计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 1收入的确定依据 (1)按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。 (2)按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算成货币收入；对于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。 (3)对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。,2.扣除项目及其金额 按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括： 为取得土地使用权所支付的金额。具体是指企业为取得土地使用权而支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。,（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）。 房地产开发成本是指企业开发房地产项目实际发生的成本支出，具体包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出）、建筑安装工程费（以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或自营方式发生的建筑安装工程费）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用（指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等）。 按照规定，对于房地产开发成本，在计算增值额时准予按实际发生数扣除。,（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用）。 这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 在房地产开发企业的日常会计核算中，企业发生的有关费用（包括为进行房地产开发而向银行进行贷款需支付的利息费用）都是按照实际发生额计入管理费用、销售费用和财务费用。 在计算土地增值税时，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按前两条规定（指为取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本）计算的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按前两项规定计算金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,(4)旧房及建筑物评估价格（5）与转让房地产有关的税金。这包括企业在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税。对于与转让房地产有关的税金，在计算增值额时准予按实际缴纳金额扣除。企业转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金扣除。,（6）财政部确定的其他扣除项目。 按照规定，房地产开发企业可按上述第一、二项金额之和加计20%的扣除额。但对取得土地使用权后未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款、缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。 此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。,按照规定，土地增值税以房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算分摊，或者按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。,（二）税率 土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。 （2）增值额超过扣除项目金额50、未超过100的部分，税率为40。 （3）增值额超过扣除项目金额100、未超过200的部分，税率为50。 （4）增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。,（三）税额计算 在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再以增值额与扣除项目金额相比，计算出土地增值率，然后根据土地增值率的高低确定适用税率，分别计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。 应纳税额计算公式：应纳税额（每级距的增值额适用税率） 其中的土地增值额为转让房地产取得的收入减去扣除项目金额 为计算方便，通常利用速算扣除系数或速算扣除数简化应纳税额的计算方法。应纳税额增值额适用税率速算扣除数（或扣除项目金额速算扣除系数）,【典型业务一】 建城房地产公司2009年11月份发生如下经济业务：签订一份写字楼销售合同，合同规定以一次收款方式结算。本月收到全部房款，共计1800万元。该写字楼经税务机关审核可以扣除的项目为：开发成本500万元，缴纳的土地使用权转让费等支出300万元，利息支出15万元，相关税金99万元，其他费用80万元，加计扣除额为160万元。,模块二 会计处理,1.计算土地增值税 扣除项目金额=500+300+15+99+80+1601154（万元） 土地增值额=1800-1154=646（万元） 土地增值额/扣除项目金额=6461154=5598% 应纳土地增值税=6464011545200.7（万元）,2.相应的账务处理 借：营业税金及附加 200.7 贷：应交税费应交土地增值税200.7,【典型业务二】 建城房地产公司于2005年从政府取得80亩土地的使用权，支付出让金1200万元。当年将其中40亩土地使用权作价1100万作为投资，与另一企业建立合资企业；剩余40亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为800万元，缴纳各项税费44.4万元；年底，将合资企业的股权转让转让，获得收入1200万元。,模块二 会计处理,1.计算土地增值税 （1）企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。（2）转让土地使用权取得收入800万元；允许扣除的税金44.4万元；扣除项目金额合计60044.4644.4万元；增值额800644.4155.6万元；增值率155.6644.4100%24%；应纳土地增值税155.630%46.68万元 （3）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税。股权转让收入1200万元；扣除项目金额合计40（120080）600万元；增值额1200600600万元；增值率600600100%100%；应纳土地增值税60040%6005%24030210万元；,2.相应的账务处理 借：营业税金及附加 256.68 贷：应交税费应交土地增值税256.68,模块三 纳税申报,模块四 房地产开发企业土地增值税的清算 由于房地产项目开发周期较长，成本与费用的确认与收入难以及时配比，土地增值税采用的是先预征后清算的征收模式。开征以来，由于种种原因，多数房地产企业长期不进行土地增值税的清算。 为加强土地增值税的征收管理，做好已完工项目的清算工作，财政部、国家税务总局于2006年3月2日下发关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号文件）规定，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。,（一）土地增值税的清算单位1.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。2.对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。3.开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。,（二）土地增值税的清算条件应当进行土地增值税清算的项目 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。规定适用于房地产企业转让在建项目的情况，转让已进入建筑物施工阶段的“在建项目”，应当按“销售不动产”计算缴纳土地增值税。（3）直接转让土地使用权的。转让土地使用权包括转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，都要进行土地增值税的清算。（4）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,可要求纳税人进行土地增值税清算的项目（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。当取得销售（预售）许可证满三年时，税务机关可以要求企业对已经销售的部分进行清算。（3）省税务机关规定的其他情况。,子项目三 企业所得税,一、概述 企业所得税是对我国境内企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。按照税法规定，取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为所得税纳税人，中国境内从事房地产开发经营业务的企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。,模块一 理论指导,二.应纳税额 （一）计税依据 企业所得税的计税依据是应纳税所得额。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 收入总额是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，包括销售货物收入、提供劳务收入等。 收入总额中下列收入为不征税收入：财政拨款；依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；国务院规定的其他不征税收入。 企业的下列收入为免税收入：国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的非营利组织的收入。,（二）房地产企业的收入问题 1收入的处理范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,2.收入确认时点 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体规定： 采取一次性全额收款方式销售开发产品，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 此外，要注意采取委托方式销售开发产品如何确认收入。,3未完工产品的收入确认 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,（三）房地产企业所得税费用扣除的一些特别规定 房地产企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税等准予当期按规定扣除。,1已销开发产品 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,2未销开发产品 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。,3开发区内建造的产品 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按规定处理： 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,4.采取按揭方式销售开发产品 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。,5.利息支付 企业的利息支出按以下规定进行处理： 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。,（四）计税成本的计算 1计税成本的一般规定 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。,2计税成本的构成内容（1）土地征用费及拆迁补偿费。（2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（3）建筑安装工程费。（4）基础设施建设费。（5）公共配套设施费。（6）开发间接费。,3.间接成本的分配方法 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法进行分配。,4.三项预提费用扣除 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。,5计税成本核算的终止日 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法有关规定对其进行处理。,（五）税率 企业所得税的税率为25%，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。（六）税额计算 应纳税额的计算公式为：应纳税额应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额,【典型业务】 建城房地产公司成立于2003年，从事普通住宅的开发、建设及其销售。2007年新开工某小区项目，4季度收到预收款3900万元（暂不考虑涉及到的营业税及附加），当年亏损270万元；2008年1季度预售收入为1275万元，利润总额为-60万元，第2、3、4季度发生可扣期间费用及税金670万元，第2、3、4季度预缴所得税合计986.88万元。2008年第四季度初开发产品完工，经测算，项目计税成本总计为10000万元，已销售房产占可售房产总面积的60%，第4季度项目主营业务收入12000万元，其中：前期预收款转入8625万元。假设普通住宅的预计利润率为15%，所得税适用税率25%。,模块二 会计处理,1.2007年应交税费的核算： 应纳税所得额=3900*15%-270=315（万元） 应交税费=315*25%=78.75（万元） 借：递延所得税资产 78.75 贷：应交税费-应交所得税 78.75 借：应交税费-应交所得税 78.75 贷：银行存款 78.75,2.2008年1季度应交税费的核算： 1季度应预交所得税为（1275*15%-60）*25%=32.81（万元）； 借：应交税费-应交所得税 32.81 贷：银行存款 32.81,3.2008年汇算清缴：（1）项目实际毛利额为（12000-10000*60%）/12000=50%；（2）应纳税所得额=12000*50%-670-60=5270（万元），扣除2007年已计入应税所得的3900*15%=585万元，因此2008年应交所得税（5270-585）*25%=1171.25（万元）（3）综上，2008年四个季度已交所得税合计：32.81+986.88=1019.69（万元），因此补交税金1171.25-1019.69=151.56（万元）,相应的账务处理 （1）借：所得税费用 1250 贷：递延税款资产 78.75 应交税费-应交所得税 1171.25 （2）借：应交税费-应交所得税 151.56 贷：银行存款 151.56,模块三 纳税申报,子项目四 城市维护建设税,一、概述 城市维护建设税（简称城建税），是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。它属于特定目的税，是国家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源而采取的一项税收措施。 房地产开发企业从事房地产开发经营业务，是营业税的纳税人，自然也是城市维护建设税的纳税人。,模块一 理论指导,二、应纳税额 （一）计税依据 按照现行税法规定，城市维护建设税应以纳税人实际缴纳的“三税”为计税依据，与“三税”同时缴纳。 按照规定，城市维护建设税以“三税”为计税依据，指的是“三税”的实缴税额，并不包括企业因为没有按期纳税所应缴纳的滞纳金或因违反税法规定而应缴纳的罚款。但纳税人在查补“三税”和被处于罚款时，应同时对其偷漏的城市维护建设税进行补税和罚款。,（二）税率 城建税的税率是指纳税人应缴纳的城建税税额与纳税人实际缴纳的“三税”税额之间的比率。城市维护建设税实行的是地区差别税率，按纳税人所在地不同，分别规定如下：1.纳税人所在地在城市市区的税率为7%。2.纳税人所在地在县城、镇的税率为5%。3.纳税人所在地不在市区、县城或镇的税率为1%。,（三）税额计算 城市维护建设税应纳税额的计算公式为： 应纳税额=计税依据税率 =纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税之和税率,【典型业务】 华远房地产开发公司2008年3月实际应缴纳营业税2197136.08元、增值税32000元。该公司地处市区，城市维护建设税税率为7%。,模块二 会计处理,月末，企业计算出企业当月实际应缴纳营业税和增值税，在此基础上计算出当月实际应纳城市维护建设税为： 应纳税额（2197136.0832000）7%156039.53（元） 企业应作如下会计分录： 借：营业税金及附加156039.53 贷：应交税费应交城市维护建设税156039.53,模块三 纳税申报,子项目五 销售阶段涉税问题答疑,1.公司马上要进行土地增值税清算，我公司想把公司开发部（跑前期手续职能），工程预算部（主管预算工作），技术部（主管工程产品设计）这几个部门的工资调整计入开发间接费（原来都计入了管理费用）。这样可以在计算土地增值税时加计扣除请问这样处理符合会计及税法要求吗？,答：相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，所述该公司开发部、工程预算部、技术部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定扣除。如果三个部门是专为该开项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，则发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。,2.房地产企业向金融机构贷款，有的以甲项目为抵押，取得资金用于开发乙项目；有的采取由其他企业担保取得资金进行开发。如何区分已发生的利息费用是计入项目的“开发成本”还是计入“财务费用”？ 答：开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税法规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。首先，应当资本化的借款费用必须是专门为建造固定资产、存货等资产而借入的款项，按照金融机构发放贷款的规定，企业与金融机构签订借贷合同，必须明确贷款的用途，可以据此判定相关的借款利息应当资本化的对象。其次，借款费用资本化的起始、停止时间，可比照会计处理的有关规定进行。,3.按预售收入计算的税金及附加是否可以扣除？ 答：对房地产企业取得的预售收入在按预计毛利率计算出毛利额并入当期应纳税所得额缴纳所得税时，允许扣除与预售收入相关的实际以缴纳的营业税金及附加、土地增值税。企业应做好相关的备查，防止因计算调整差异带来的重复扣除情形。,4.房地产企业当年预售收入是否可以作 为招待费、广告费的依据? 答：按照国税发200931号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应作为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。,子项目六 销售阶段纳税筹划,1.促销方案的制定,筹划案例 A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动，在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。 方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户，均可以享受免交3年的物业管理费的优惠。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买，在优惠期间销售住宅，实现销售收入1500万元，优惠的物业管理费合计为30万元。 方案二：公司采取折扣的方式，优惠2%，直接送价值30万元的折扣。,筹划方案 方案一中公司直接给业主免交物业管理费用，这些免费赠送的实物和劳务要视同销售，在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为（150030）5%76.5万元。 方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额，公司应缴纳的营业税为（150030）5%73.5万元。,筹划结果 方案二只是修改了优惠方式，由赠送劳务转换成直接折扣就节省了营业税3万元。,2.合理划分收入项目,筹划案例 某房地产开发企业出售精装修商品房，取得售房收入7200万元，其中包括1200万元的装修款，除税金之外允许扣除的项目总额为4200万元。 如果不进行纳税筹划，则应缴纳的营业税7200*5=360（万元）。,筹划方案 若将房屋售价和装修价款一同包括在售房收人中，则装修价款无法按照“建筑业”税目3的税率缴纳营业税，装修价款也会成为增值额的一部分，增加应缴土地增值税额。因此，企业可以与购房者分别签订房屋销售合同和房屋装修合同。在总收入不变的情况下，房屋销售价款按“销售不动产”税目缴纳5的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，按照“建筑业”税目3的税率缴纳营业税，不需缴纳土地增值税。,筹划结果 如果按照前述划分收入项目的方法对该房地产企业进行纳税筹划，该企业可将商品房的销售合同收入改为6000万元，同时签订一份1200万元的装修合同，则销售不动产应缴纳营业税6000*5%=300（万元）；建筑装修应缴纳营业税1200*3%=36（万元）。如此筹划企业可以少缴纳营业税360-300-36=24（万元）。,3. 机构分立 有条件的房地产公司可以把销售部门分立出去，组建销售公司。设立销售公司可以将土地增值税的增值额一分为二，从而降低增值额和增值率。 另外由于设立销售公司，增加了一个企业所得税的纳税人，多了一道销售环节，从而增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等费用的税前扣除额。,筹划案例 某房某房地产公司建造一栋住宅，可售面积15000平方米，开发成本3150万元，预计售价7500万元。公司采取自行销售方式。应交土地增值税的计算。（1）扣除项目金额=3150*130+7500*5.5=4507.5（万元）（2）增值额=7500-4507.5=2992.5（万元）（3）增值率=2992.54507.5=66.39适用税率40，速算扣除系数5：（4）应交土地增值税额=2992.5*40-4507.5*5%=971.625,筹划方案 成立销售公司，公司按6 000万元把住宅委托给销售公司，采用视同买断方式代销，售价7500万元。,筹划结果 公司应交土地增值税的计算：（1）扣除项目金额=3150*130+6000*5.5=4425（万元）（2）增值额=6000-4425=1575（万元）（3）增值率=15754425=35.59 (4)土地增值税额=1575*30=472.5（万元）销售公司应纳土地增值税计算：7500-（6000+1500*5.5）*30=425.25（万元）土地增值税合计897.75万元，相比自行销售降低73.875万元。,子项目七 销售阶段涉税风险,1.物业费减免,稽查案例 某房产商延期交房，承诺由其关联物业公司直接减免业主若干月的物业费，物业公司直接开具发票给房地产公司，房地产公司据此税前列支，并计入所得税扣除项目。,政策解读 交房违约，开发商往往会以自己控制的物业公司减免物业费的方式化解矛盾，但此种安排应考虑存在的税务风险。 一、物业公司直接减免物业费，物业公司不做收入 此种方式下，开发商账面上未体现违约金，但根据企业所得税相关规定，视同其放弃权益，不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入，根据营业税暂行条例第七条的规定，却不能不计算缴纳营业税。按企业所得税法实施条例第二十五条规定，物业公司减免业主物业费，属于视同销售行为应做纳税调整处理。,政策解读 二、开发商直接拨款给物业公司代业主缴纳物业费，并取得物业公司出具的发票. 此种方式下，物业公司应收取的物业费由开发商代为支付，纳税正常，但其将应开具给业主的发票转开具给开发商不符合发票相关管理规定。开发商凭发票和违约金赔偿承诺作会计处理，将这笔费用计入营业外支出。但不属于与生产经营活动有关的、合理的支出，不能够在企业所得税税前扣除。另外，土地增值税扣除项目中开发成本的扣除不包括营业外支出等项目，所以此部分费用同样不能抵扣土地增值税。,2.经营用房和居住用房的分类核算,稽查案例 当工程竣工验收后，房地产经营企业将发生的全部成本均计入建设项目成本，做为商品住宅的成本，而每个建设项目并不分类核算经营用房和居民住宅。,政策解读 这类建设项目建成后往往都是由房地产经营企业出租或出售给其他商户使用，但是这些建筑的成本都计入商品住宅成本。正确的做法是应将“底商”的成本单独核算，即按“底商”的建设面积占此建筑总建设面积的比例来分配负担相应的建筑安装工程费、配套设施费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等费用。,3.售楼部和样板间的税务处理,稽查案例 房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，设立售楼部和样板房。,政策解读 项目小区主体之内的售楼部、样板房的计税处理 项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施可以按照规定归集为开发间接费用，并计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。,项目小区主体之外的售楼部、样板房 的计税处理 （一）可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 另外，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并按照小规模纳税人标准，减按2%征收率征收增值税。,项目小区之外的售楼部、样板房的计税处理 房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。 对于项目小区之外的营销设施，应该属于项目销售环节产生的费用，应当计入营业费用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。,项目二 前期准备阶段纳税,学习与训练重点,前期准备阶段是房地产开发流程中必不可少的一个环节，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的，在取得土地使用权时，需缴纳契税和耕地占用税。,通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现：了解房地产前期准备阶段涉及的主要税种熟悉契税与耕地占用税的征税范围、纳税义务人、计税依据等税收要素能够计算各个税种的应纳税额能够进行契税与耕地占用税的会计核算与纳税申报能够对前期准备阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够解答该环节主要的涉税问题能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析,子项目一 契税,一、概述 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 现行契税的基本规范，是1997年7月7日国务院发布并于同年10月1日开始施行的中华人民共和国契税暂行条例。,模块一 理论指导,二、应纳税额 （一）计税依据1国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。2土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。4以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。,（二）税率 契税实行3%5%的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。（三