©2010-2026 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
1、 投资规模和资金筹措 1、 建设投资估算 （1）建筑工程费用 经估算，工程费用为 181000 注：电气工程包括照明、动力、避雷、电视、电话、保安监视、计算机网络等内容。 （2）设备购置及安装费 经估算，设备购置及安装费 万元，包括给水设备、电梯、照明设备、室外给排水消防管道、室外电缆等费用。详见表1-3. 表1-3.
2、 设备购置费及安装估算表 （3）工程建设其他费用估算 经估算，工程建设其他费用 万元，其中： ① 根据相关资料，本项目土地费用包括耕地再造费、土地有偿使用费、土地管理费、土地契税等，共计 万元； ② 分摊小区公建配套费约 ③ ④ 人防易地建设费按40元/㎡计取。 其他费用估算详见表1-4。 工程建设其他费用估算表 表1-4
3、 （4）基本预备费 基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算，为万元。 （5）建设期利息 项目拟申请银行贷款 亿元，贷款利率7%，经测算，建设期利息为 万元。 2、 投资估算表 经估算，本项目建设总投资 万元，其投资构成见表1-5 项目建设投资估算汇总表 表1-5
4、 3、资金筹措及使用计划 （1）资金筹措 项目建设总投资为 万元，由建设单位通过以下方式解决： ① 单位自筹资金投入 万元。 ② 设单位自有资金投入 万元，为项目资本金。 （2）投资及资金使用计划 据项目实施进度、融资方案和资金到位可能性，总投资需要在项目建设期一年内全部投入。 经济影响分析 因项目属房地产开发项目，故只进行财务分析。 第一节 财务测算 一、 经济效益分析的依据 1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2、《房地产开发项目经济评价方法》
5、 二、财务基础数据的确定 1、项目计算期 4年，其中建设期2年，销售期2年，第2年开始销售。 2、项目行业财务基准收益率Ic为12%。 3、收入测算 （1）销售价格 根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅、商业和地下设施的销售价格如下： ◆高层住宅楼销售均价为3500元/㎡ ◆地上商业设施售均价为4000元/㎡ ◆办公楼、酒店销售均价为5500元/㎡ ◆地下车库每个车位销售均价为15万元/车位 ◆地下室销售均价为4000元/㎡ （2）销售面积 项目地上建筑面积为128600平方米，地上商业设施68000平
6、方米，高层住宅14400平方米，办公楼、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停车位700个。 （3）销售收入 销售收入计算表 表7-1 序号 项目 数量（㎡） 平均单价 销售收入（万元） 1 住宅楼 14400 3500元/㎡ 2 商业设施 68000 4000元/㎡ 3 办公楼、酒店 46200 5500元/㎡ 4 地下室 25000 4000元/㎡ 5 地下车位 700 15万元/个 合计 （4）销售计划 根据项目实施进度计划
7、在建设期第二年开展销售工作，计划项目建成后三年内全部售出，销售期限为3年。每年销售比例为30%、50%和20%年度销售计划见表7-2. 年销售收入测算表 表7-2 单位：万元 序号 名称 第1年 第2年 第3年 合计 1 住宅楼 2 商业设施 3 办公楼、酒店 4 地下室 5 地下车位 合计 4、 建设成本费用 本项目建
8、设成本费用，由项目开发建设总投资和运营费构成。 （1） 项目开发建设总投资为45313万元。 （2） 运营运营费用为项目销售费用和管理费用。 ◆销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的3%计算。 ◆管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税收等，按销售收入的2%计算。 三、税金及附加 （1） 本项目营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。 （2） 土地增值税 根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率进行测算。 （3
9、 所得税 企业所得税税率按25%计算。 第二节财务分析 一、 盈利能力分析 经测算，项目在计算期内实现销售收入×100%=39 .05% ×100%= 28.5% ×100%= 16.53% 项目利润及利润分配表 表7-3 序号 项目 比例（%） 第1年 第2年 第3年 第4年 1 经营收入 1.1 售房收入 1.2 租房收入 2 开发成本 45313 3 管理费用
10、 4 销售费用 1172 469 5 销售税金及附加 6 土地增值税 2312 2312 2312 7 利润总额 -45313 18672 32660 11676 8 弥补上年度亏损额 26641 9 应纳税所得额 6019 11676 10 所得税 1505 2919 11 税后利润 0 4514 8757 12 可分配利润 0 4514 8757 13 盈余公积金 10 0 451.4
11、 875.7 14 应付利润 0 0 0 15 未分配利润 0 4062.6 7881.3 16 累计未分配利润 0 4062.6 7881.3 3、 根据财务现金流量表（详见表7-4） 表7-4 财务现金流量表 序号 项目 第1年 第2年 第3年 第4年 1 经营收入 2 售房收入 3 租房收入 4 回收固定资产余值 5 回收流动资金 6 7
12、 8 建设投资 9 流动资金 10 经营成本 11 销售税金及附加 12 土地增值税 2312 2312 2312 13 所得税 0 1505 2919 14 其他 15 3净现金流量 16 4累计净现金流量 17 5所得税前净现金流量 18 6所得税前累计净现金流量 计算指标如下： 所得税前：财务内部收益率： 19.55% 财务
13、净现值（IC=12%）： 5094.22万元 投资回收期： 2.6年（含建设期） 上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力 所得税后：财务内部收益率： 15.36% 财务净现值（IC=12%）： 2167.91万元 投资回收期： 2.82年（含建设期） 。 19.55% 净现值 ： 5094.22万元 投资回收期： 2.6年 从表和图中可以看出建设投资和销售收入两个因素对项目的
14、效益都很敏感。如果销售收入向不利方面变动10%，全部内部投资收益率降至13.31%，净现值下降为1266.5万元，投资回收期增加到2.95年。如果建设投资向不利方面变动10%，全部投资内部收益率下降至13.44%，净现值下降为1048.42万元，投资回收期增加到2.95年。 二、临界点分析 临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，计算各因素临界点详见表7-6 临界点分析 表7-6 敏感因素 基本方案结果 临界点计算 期望值 12%（IRR） 建设投资（万元） 45313 最高值51000 住宅楼（元/㎡） 最低3300 商业设施（元/㎡） 最低3100 办公楼、酒店（元/㎡） 最低3300 三、财务评价结论 从上述财务评价看，财务内部收益率高于基准收益率，净现值大于零，从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能力，因此，项目从财务上讲是可行的。
©2010-2026 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
