2024年物业管理师考试基本制度与政策辅导汇总.doc

物业管理师考试基本制度与政策辅导1
物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。伴随物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与 物业的受托管理人 （物业管理企业）之间产生了一个新型的民事法律关系，行政管理部门也面临怎样对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管剪发生的纠纷随之出现，并展现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文献方面，除了建设部公布的《城市新建住宅小区管理 措施》（如下简称《措施》）和国家计委、建设部公布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行措施》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适使用方法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的重要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。
一、物业管理纠纷的重要特点。
物业管理纠纷是伴随房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不一样的特点。
1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。
1990年以来，尤其是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不一样档次、不一样类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（如下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的协议、条约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能处理纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。
2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理企业追索物业管理费的纠纷，发展到包括民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。重要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理企业）向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，此类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者负担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理企业的物业管理承包协议纠纷；（4）房地产开发商与物业管理企业之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所导致的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理企业产生的纠纷；（7）业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，包括到民法关系中协议之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因以为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。
3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参加诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理企业、房地产开发商或行政管理部门。既也许包括业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理企业的物业管理服务协议关系、侵权关系，又也许包括到房地产 开发商与物业管理企业的关系、管委会与物业管理企业的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。因为物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的要求，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本标准，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有 关规章的要求又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
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二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。
（一）物业管理纠纷的管辖问题。
确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的详细类型来确定。因物业管理引起的行政诉 讼案件，依《行政诉 讼法》的有关要求确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不一样类型而予以受理。签订物业管理服务协议的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应合用民事诉讼法第29条的要求，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务协议、物业管理承包协议、物业委托管理协议等产生的协议纠纷，应 合用民事诉讼法第24条的要求，即：“因协议纠纷提起的诉讼，由被告住所地或协议履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为协议履行地。业主作为被告的， 业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所 在地就是其住所地，因此，不能简单地以为物业所在地就是被告住所地；物业管理企业的住 所地是指其重要营业地或重要办事机构所在地，而并非是实行物业管理的所在地，但因为物 业管理服务协议、物业管理承包协议、物业委托管理协议，均是在物业所在地实行物业管理 ，因此，物业所在地应以为是协议履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不合用专属管辖的要求。
（二）应注意审查包括物业管理的协议的法律效力。
审查物业管理协议的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中，重要包括三类协议，一为物业管理服务协议，即业主或管委会与物业管理企业或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理企业对建筑物及其从属物进行有偿管理服务的书面协 议：一般所说的物业管理协议重要是指物业管理服务协议；二为物业管理承包协议即房地产 开发商或物业管理企业与另一物业管理企业签订的将物业管理权发包给另一物业管理企业承 包 的书面协议；三为物业委托管理协议，即房地产开发商与物业管理企业签订的将物业管理权 委托给物业管理企业管理的书面协议。在审理中，应辨别协议的不一样性质，注意判定协议 的效力，以正确处理物业管理纠纷。
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1.注意审查物业管理服务协议的效力。
在审查物业管理服务协议（或称聘任管理协议）时，应重要从当事人是否具备民事主体 资格和对应的民事权利能力、民事行为能力，协议的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享受物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主 约定可享受物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理企业。物业管理服务协议应 由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具备物业管理资质、能力的管理企业而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后 服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接收房地产开发商的物业管理服务 .伴随物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理企业为其提供物 业管理有偿服务。因此，物业管理服务协议合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管 理委员会，另一方为具备物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商，所签订的物业管理服务协议，其效力应以建设部的《措施》施行之日起划分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务协议不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理企业之前，可继续实行物业管理 ，但不得以继续履行协议为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理企业进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务协议，因《措施》已要求住宅小区应由物业管理企业统 一实行专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理企业负担住宅小区的管 理，或注册成立物业管理企业负责管理。因此，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务协议的，应认定协议无效。
在审查物业管理服务协议效力时，还应注意审查协议的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在 平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定协议无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门同意，超出标准收取费用 和滞纳金，未经同意扩大收费范围的条款，应确以为无效条款；对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不 向业主交付对应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或出售房产的大业主 ，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生，物业管理服务协议的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效 .
2.注意审查物业管理承包协议的效力。
因为房地产开发商或物业管理企业往往以为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实行物 业 管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务协议后，将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理企业，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《措施》中要求，小区物业管 理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理企业，为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理企业只有依据物业管理服务协议对物业实行管理，其 由此所享受的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给 他人经营，这种物业管理承包协议损害了全体业主的利益，应确以为无效协议。有受托管理 权的物业管理企业将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托 管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼祈求，不应得到支持。
3.注意审查物业委托管理协议的效力。
在考查物业委托管理协议时应注意审查协议的当事人和协议的内容。业主或代表业主的 管委会委托、聘任物业管理企业提供管理服务，据此所签订的物业委托管理协议，实质上是 属于前述物业管理服务协议，如无其他致协议无效的情形，所签订的物业委托管理协议应确 认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理协议则大多不是业主或管委会与物业管理企业 签订的协议，而是由正在实行物业管理的企业与另一物业管理企业签订的，由正在对物业进 行管理的企业委托别的物业管理企业对业主的物业进行管理的协议，这种类型的物业委托管 理协议，其性质与物业管理承包协议相同，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给 他人，由他人对业主的物业进行管理，所不一样的是物业委托管理协议采取委托管理的方式。 业主将物业委托给其选定的物业管理企业管理，是基于业主对所选定的物业管理企业物业管 理能力的信任，物业管理企业既无权将享受的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人 对业主的物业进行管理。并且，依照民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主 ）同意，接收委托进行物业管理的物业管理企业私自将管理权转托他人行使，所签订的物 业委托管理协议，侵犯了业主的利益，实行了无权转委托的行为，应确认协议无效。在审查 物业委托管理协议时，应将其与物业管理企业选聘专营企业负担专题经营业务的协议辨别开 来，后者依《措施》及物业管理的需要，是允许的。
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三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。
伴随房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管 理的方式也展现了多样化。但因为我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善 ，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适使用方法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。
（一）有关业主大会怎样召集、选举，作出决议的程序问题。
因为住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《措施》中 要求住宅小区应成立 住宅小区管理委员会，但《措施》未对业主大会制度，包括业主大会怎样召集、选举怎样行 使权利、作出决议等作出要求。虽然某些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管 理要求》中已经有对业主大会制度和管委会制度做出要求，但不尽完善，实践中存在问题仍急 需明确。如房产行政管理部门怎样进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？怎样 选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是 否可行？怎样确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为 一票？这些问题很详细，但实践中包括到当事人切身利益，急需有明确的要求，以便于操作 .笔者以为，业重要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的 重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集， 但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托代理人未出 席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项 的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确要求业主大会是住宅小区或商厦物业 管理的最高决议机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。 住宅小区或商厦，在完工交付使用后，未必能所有售完，按《措施》要求，房地产开发商在 出售房屋前，应当选聘物业管理企业负担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须 召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋所有出售后才采取上述措施，在全 部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享受的权 益，但假如房屋出售或入住未达一定的百分比，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大 会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达成一定的百分比，方依法 召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者以为，住 宅小区或商厦重要用于出售的，其出售率达成50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达 到50％以上的，应要求开发商或其聘任的物业管理企业须向房产行政管理部门报告，在管理 部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业 管理权是较为有利的。
有关业主的投票权怎样确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效 ，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的标准下确定业主的投票权。 因为物业管理的权利义务一般以其所享受的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人 或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公 平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，依照权利义务一致的标准， 有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益怎样体现？笔者认 为，应要求业主或与业主有约定享受物业管理权的使用人，无论所有或使用房屋的建筑面积 大小，均应享受业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区分。如能够每一单元房 屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享受一票， 计票单位面积如下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。 如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米如下的 每 一产权人享受一票。这么既体现了权利义务一致的标准，也充足考虑了小业主的利益。业主 大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利 于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，要求业主大会的决议，须由出席 会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享受的建筑物所有权或使用权的份额 达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。
（二）有关管理委员会的主体资格问题。
管理委员会是在房地产行政管理部门指引下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授 权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组 织，是业主大会的执行机构。依照《措施》的要求，管委会有权选聘、续聘物业管理企业对 物业进行管理，并与其签订聘任管理协议。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管 委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参加诉讼，这些问题 目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、负担义 务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开 发商或物业管理企业，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认， 或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于 依法成立的管委会的主体资格，有一个意见以为，管委会不是法人，没有独立的法律地位， 其不具备民事主体资格，不能参加民事、行政诉讼，不能负担民事、行政责任。对此意见， 笔者不敢苟同。《措施》赋予了管委会对外签订聘任协议的权利，应视为管委会在物业管理 中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的协议，其主体符合规章要求，不应以此否定协议的效力。但《措施》毕竟是规章，且在确 认其签订物业管理 协议主体资格的同时，必然包括在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管剪发 生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者以为，管委会当然不是法人，但其属依法成立 的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，能够作为民事、行政诉讼的当事人。 管委会参加诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中要求其有权签订物业管理合 同所派生出的权利义务。但毕竟因为有关要求不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在 有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。
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（三）有关商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。
与住宅小区的用途不一样，商厦重要用于商业目标。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主 或使用人的房屋及对应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理企业实行专业 化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接 进行物业管理。因为商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其 他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引起纠纷。而建设部《措施 》，国家计委、建设部印发的有关服务收费措施，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予 以要求，未对商厦的物业管理及服务收费进行要求。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入 物业管理的范围，使商厦业主怎样行使物业管理权，收费标准、服务要求怎样确定既无法可 依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建 立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规 定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别依照住宅小区和商厦的特点，明确各自的服 务内容、范围、服务质量、收费标准、措施，以及行使物业管理权的方式。
（四）有关物业管理企业是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。
物业管理企业与业主或使用人常因物业管理费发生纠纷，物业管理企业为迫使业主或使用人 交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施 ，为此常引起诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等组成侵权提起诉讼或抗辩。采取 停水电等措施是否侵权，审判实践中有不一样的见解。一个见解以为，物业管理企业对拖欠管 理费行为可依聘任管理协议追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行 为，是侵权行为；另一个见解则以为，停水电等是因业主、使用人欠费所导致，停水电等行 为不组成侵权。因为停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥 善处理此类纠纷十分重要。《措施》中要求物业管理企业有权依照物业管理服务协议和有关 要求收取管理费用，未赋予物业管理企业采取非常措施的权利。而原《海南经济特区城镇住 宅小区物业管理要求》则要求对欠费的业主能够采取停止供水电等措施。笔者以为，在业主 或使用人确实欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应详细情况详细分析。 如物业管理服务协议中约定，对业主欠费的能够或不能够采取停水电等措施的，应从其约定 .物业管理企业如违背协议约定，则应负担违约责任。在无协议约定的情况下，应辨别收费 项目标不一样特点详细分析。物业管理费重要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的 维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众 代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区分。业主仅拖 欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理企业不能采 取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使 物业管理企业为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理 企业不负担责任；如物业管理企业收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水 、电、气的，则物业管理企业未尽服务义务，应负担违约责任，给业主、使用人导致损失的，应赔偿损失。在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业管理公 司对拖欠公众代办 性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？笔者以为，对被拖欠费用 应依法追偿，物业管理企业采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵 犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除当事人另有约定外，有关法规或规章中不宜赋 予物业管理企业采取停水、电、气等权利。
综上所述，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题 还诸多。因为目前物业管理缺乏对应的法律规范，人民法院在处理这些新类型案件中，难免 出现适使用方法律不一，判决成果不统一的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业 主、物业管理企业、房地产开发商的合法权益，不不过司法实践的要求，也是促进物业管理 健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。提议在物 业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理企业专业服务的管 理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操 作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠 纷案件提供较为充足完善的法律依据。
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复习纲要
第一章 物业管理概述
本章要求：
掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指引思想以及确立的基本法律关系。
熟悉：物业管理的基本特性，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》包括的重要问题。
了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。
本章考试知识要点：
1. 《条例》对物业管理的定位
2. 物业管理的特性
3. 物业管理的市场化特性
4. 市场标准作为物业管理活动的前提条件
5. 我国物业管理的产生和发展
6. 我国改革开放前城镇住房制度的重要特性
7. 物业管理在社会经济中的地位和作用
8. 我国物业管理制度建设的历史沿革
9. 政府在我国物业管剪发展中的特殊地位
10. 《条例》颁布前物业管理制度建设的重要特点
11. 《城市新建住宅小区管理措施》
12. 《条例》颁布后物业管理制度建设的重要特点
13. 《条例》的指引思想
14. 《条例》创设的法律制度及其内容
15. 《条例》的重要内容
16. 《条例》法律责任的特点
17. 《条例》确立的基本法律关系
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一、物业管理的概念（掌握）
1.物业管理定义
《物业管理条例》第二条明确要求：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务协议约定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理定义的含义
①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
②物业管理活动的基础是物业服务协议
③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对有关区域内的环境卫生和秩序进行维护
3.《物业管理条例》调整的范围
①既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
②既包括城市，也涵盖乡村
4.物业管理的特性
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性
①社会化
社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找能够代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。
②专业化
专业化是指专业物业管理企业通过协议或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实行专业化管理。
③市场化
市场化是物业管理的最重要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。
物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购置并消费这种服务。
二、我国物业管理的产生与发展（了解）
1. 伴伴随建筑技术的不停进步，高层建筑从属设备增多，结构的复杂，日常维涵养护和管理事务的繁琐复杂，孳生了物业管理行业
2. 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的
3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业企业———深圳市物业管理企业挂牌成立。
4. 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
5. 建设部在仔细总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理措施》，确立了物业管理新体制
6.四次全国物业管理工作会议
①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实行物业管理的经验。
②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验
③1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验
④，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，落实落实宣传《物业管理条例》
7. ，中国物业管理协会成立，对加强行业指引和行业自律起到了重要作用
8. 6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期
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三、我国物业管理制度的历史沿革（了解）
从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，能够《物业管理条例》为分水岭，划提成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具备鲜明的特点
1.从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推进和规范。
这一阶段的物业管理政策法规重要体现如下特点：
一是借鉴性，重要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验；
二是过渡性，重要考虑老式房管模式的根深蒂固，采取渐进式的措施进行改革；
三是针对性，重要是针对当初本地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和措施
这一阶段颁布的物业管理法规政策有：
《城市新建住宅小区管理措施》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文献，是推进我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
《全国优秀管理住宅小区标准》
《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
《有关修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考核验收工作的通知》
《有关实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行措施》
《物业管理企业财务管理要求》
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施》
《物业管理企业资质管理试行措施》
《住宅室内装饰装修管理措施》
2. 6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
这一阶段物业管理政策法规重要体现出如下特点：
一是配套性，重要是以《条例》的配套性文献和实行细则的方式出现，以落实落实《条例》为基本指针；
二是经验性，重要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；
三是操作性，重要是将《条例》中的基本制度和标准要求予以细化，使其在现实操作层面上得以实行。
这一阶段的物业管理政策法规重要有：
（1）6月，建设部公布《业主大会规程》；
（2）9月，建设部公布《前期物业管理招标投标管理暂行措施》；
（3）11月，国家发展改革委员会、建设部公布《物业服务收费管理措施》；
（4）1月，中国物业管理协会制定《一般住宅小区物业管理服务等级标准》；
（5）3月，建设部公布《物业管理企业资质管理措施》；
（6）7月，国家发展改革委员会、建设部公布《物业服务收费明码标价要求》；
（7）9月，建设部公布《业主暂时条约（示范文本）》和《前期物业服务协议（示范文本）》；
（8）11月，人事部、建设部公布《物业管理师制度暂行要求》、《物业管理师资格考试实行措施》和《物业管理师资格认定考试措施》。
物业管理师考试基本制度与政策辅导9
四、《物业管理条例》（掌握并熟悉）
1.《物业管理条例》的立法过程
1999年4月，建设部成立《物业管理条例》起草小组
3月，经建设部常务会议讨论通过，形成《物业管理条例》（送审稿），提请国务院审议
10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《物业管理条例》（草案）登报公开向社会征求意见
5月28日，国务院常务会第九次会议审议并标准通过了《条例》（草案）
6月8日，国务院总理温家宝签订中华人民共和国国务院379号令颁布了《物业管理条例》
9月1日，《物业管理条例》正式实行
2.《物业管理条例》的指引思想
《物业管理条例》的立法指引思想，重要表目前如下三个方面：
一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；
三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
3.《物业管理条例》的立法标准
《物业管理条例》在立法过程中，重要遵照如下基本标准：
①物业管理权利和财产权利相对应的标准
②维护全体业主合法权益的标准
③现实性与前瞻性有机结合的标准
④从实际出发，实事求是的标准
4.《物业管理条例》创设的法律制度
创设了业主大会、业主条约、前期物业管理招投标、物业承办查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专题维修资金等七项物业管理的基本制度（详细内容见第三章）
5.《物业管理条例》的重要内容
《物业管理条例》分为七章70条
6.《物业管理条例》确立的基本法律关系
①业主相互之间的关系
②物业管理企业和业主之间的关系
③开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
④供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系
⑤小区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系
⑥物业管理各方主体与政府之间的关系
物业管理师考试基本制度与政策辅导10
五、包括《物业管理条例》的有关数字知识汇总（掌握）
（一）时间数字
1、《物业管理条例》经5月28日国务院第9次常务会议通过，6月8日以国务院第379号令公布，自9月1日起施 行。《物业管理条例》是我国第一部物业管理行政法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护 等方面作了明确要求，并明确了对应的法律责任。
2、筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指引下，组织业主召开初次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
3、召开业主大会会议，应当于会议召开15日此前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时通知有关的居民委员会。
4、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的、业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的详细票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反应。
5、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主条约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门立案。
6、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门立案。
7、原业主委员会应当在其任期届满之日起l0日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
8、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
9、业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门能够指派工作人员指引其换届工作。
10、新设置的物业管理企业，其资质等级按三级资质核定，并设一年的暂定期。
11、物业管理企业发生变换时，代管的专题维修资金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起l0日内送本地房地产行政主管部门和业主委员会立案。
（二）人民币数字
1、物业管理企业的条件中，一级资质注册资本人民币500万元以上二级资质注册资本人民币300万元以上；三级资质注册资本人民币50万元以上。
2、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经同意，私自采取协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期更正，予以警告，能够并处10万元如下的罚款。
3、建设单位私自处罚属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元如下的罚款；给业主导致损失的依法负担赔偿责任。
4、不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期更正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元如下的罚款。
5、未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元如下的罚款；给业主导致损失的，依法负担赔偿责任。
6、物业管理企业聘任未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元如下的罚款；给业主导致损失的，依法负担赔偿责任。
7、建设单位在物业管理区域内不按照要求配备必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期更正，予以警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元如下的罚款。
8、未经业主大