2024年房地产估价师案例与分析试题与答案.doc

房地产估价师《案例与分析》压题与答案

　（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地有效期限至2060年9月30日。李某于2月将该房屋改为商店并经营，于6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。因为融资的需要，张某于9月30日委托甲房地产估价机构评定该房地产的低押价值，估价成果为2300元/m2。
　　请问：
　　1.张某以为该估价成果偏低，你以为应怎样解释该估价成果的合理性?
　　2.9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价成果为2800元/m2。张某以为该估价成果偏低，因4月拆迁的邻近商铺的赔偿单价为4000元/m2。你以为应怎样解释该估价成果的合理性?
答案：
　1.理由包括：
　　（1）二者的时点不一样，价值不一样。
　　（2）二者的价值类型不一样。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。
　　（3）二者对房地产用途的界定也许存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评定的价值；转让价格有也许考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
　　2.理由包括：
　　（1）二者的时点不一样，价值不一样。
　　（2）拆迁估价成果和拆迁赔偿金额的内涵不一样。拆迁赔偿金额包括了拆迁补贴费、暂时安置补贴费、装修赔偿费。
　　（3）对估价对象的界定也许不一样。
（二）甲企业有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面对银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评定。甲企业提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，详细如下：
物业名称　
A　
B　
C　
建筑面积/m2　
65　
48　
50　
成交单价/（元/m2）　
15500　
14500　
15000　
成交日期　
9月　
8月　
10月　
　　请问：
　　1.你以为乙房地产估价机构应要求甲企业提供哪些估价所需的资料?
　　2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别原因修正，你以为应考虑哪5个重要原因?（阐明：回答若超出5个，只按前5个评分）
答案：
　　1.甲企业应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁协议或租赁协议；法定优先受偿款的阐明或证明，以及有关他项权利的阐明或证明。
　　2.应考虑的原因包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街情况：使用面积百分比或得房率或面积、使用面积等；装修或实行设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。
（三）8月甲企业购置了某幢写字楼的第6～8层，5月甲企业与乙企业签订了一个期、固定租金、租金按年支付的租赁协议。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评定，估价时点为10月15日。
　　请问：
　　1.评定出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁协议分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
　　2.阐明评定承租人权益价值的技术路线。
答案：
　  1.
　　（1）市场租金和协议租金（或租约租金）差异的大小。
　　（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。
　　（3）承租方与出租方约定的确保金数额大小及约定的租约条件。
　　2.取租赁期内的租赁协议约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。
（四）某企业有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经同意，该企业于12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地有效期限为40年，自12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。6月30日，该企业与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
　　1.若评定二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（  ）。
　　A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
　　B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
　　C、作价出资价格评定应采取公开市场价值标准
　　D、作价出资价格应较评定出的价值低
　　2.假如采取成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（  ）年计算建筑物的折旧。
　　A、38.5
　　B、40.5
　　C、48.0
　　D、50.0
　　3.假如采取收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且将来每年不变，酬劳率为7.5％，则收益价格为（  ）万元。
　　A、3752.92
　　B、3786.20
　　C、3875.70
　　D、3892.44
　　4.若合资期限约定为，合资结束后的净资产按出资百分比在出资各方间分派，则下述描述中最准确的是（  ）
　　A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
　　B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减后房地产剩余价值的折现值
　　C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评定价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
　　D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
　　（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发企业拟取得该宗土地。出让文献要求能够分期开发，该开发企业拟用滚动开发的模式进行房地产开发，详细计划如下：
开发期　
开发面积　
开工时间　
完成时间　
开始销售时间　
第一期　
20万m2　
第1年6月　
第3年6月　
第3年1月　
第二期　
15万m2　
第4年6月　
第5年6月　
第5年1月　
第三期　
15万m2　
第5年6月　
第6年6月　
第6年1月　
　　因为开发规模较大且拟采取新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发企业委托房地产估价机构评定其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
　　5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（  ）。

　　A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
　　B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
　　C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
　　D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
　　6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采取（  ）。
　　A、目前住宅市场价格
　　B、将来住宅市场价格，折现至估价时点
　　C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
　　D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
　　7.在确定开发成本时，应采取（  ）。
　　A、该开发企业测算的开发成本
　　B、现时的客观开发成本
　　C、各期销售时的客观开发成本
　　D、各期开发时的客观开发成本
　　8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（  ）。
　　A、销售费用、销售税费和开发利润
　　B、销售费用、销售税费和所得税
　　C、销售费用、销售税费和购地税费
　　D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
　　（三）某房地产估价师利用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于10月21日的土地使用权价格进行评定，该宗地的剩余有效期限为39年，两种估价措施测算出的成果分别为元/m2和2300元/m2。假设10月和10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地酬劳率为6％。　
　　9.利用加权算术平均法得出的最后估价成果的分布范围是（  ）。
　　A、[，2300]
　　B、[2030，2270]
　　C、[2060，2240]
　　D、[2090，2210]
　　10.假设该宗地于10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于10月21目标土地使用权价格是（  ）元/m2。
　　A、2136
　　B、2165
　　C、2179
　　D、2206
答案：
1.C；2.C；3.A；4.A；
5.C；6.D；7.A；8.C；
09.D；10.D
五
　估价对象现实状况为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周围环境，适宜装修改导致纯办公楼出租；装修改造方案取得政府主管部门同意后，补办了有关手续、补交了土地价款，土地有效期限自10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评定估价对象在10月1目标市场价格（购置总价和单价）。
　　有关资料如下：
　　1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可所有租出，可出租面积为建筑面积的97％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。　
　　2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
　　3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购置现厂房的税费为3％。
　　估价测算如下（节选）：
　　一、估算净收益
　　净收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（万元）
    二、测算酬劳率Y
　　采取市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，依照公式

　　采取试算法推算酬劳率。详细如下：
求取可比实例酬劳率表
序号　
项目　
案例A　
案例B　
案例C　
案例D　
1　
租金[元/m2·月）]　
150　
80　
82　
85　
2　
剩余收益年限n/年　
40　
46　
47　
46　
3　
房地产售价V/（元/m2）　
10000　
6900　
6500　
6700　
4　
酬劳率　
9.994%　
7.909%　
8.092%　
8.005%　
　　注：上表计算成果无误。
　　酬劳率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％
　　取整酬劳率为8.5％。
　　三、估算装修改造后的办公楼总价值

　　四、装修改造费用总额
                 装修改造费用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02万元
　　五、销售费用与销售税费
                 销售费用与销售税费=3981.45×7％/（1+12％）=248.84万元
　　六、购置现厂房的税费
　　设估价对象的市场价格总价为V，则
                 购置现厂房的税费总额=V×3％
　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
                 估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
　　　　　　　　V=265050万元
　　单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

答案：
1.净收益测算错误，应采取估价对象的可出租面积百分比为87％
　　净收益=1000×6000×87％×（1-10％）×（1-25％）=352.35万元
　　2.测算酬劳率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除
　　酬劳率=7.909％+8.092％+8005％1=8.002％
　　3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年
　　装修改造后的办公楼价值=
　　或：
　　装修改造后的办公楼价值=
4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。
　　装修改造费用：1000×6000÷（1+12％）0.5=566.95万元