XXXX年随着黄石市经济的逐渐向好.docx

2010年随着黄石市经济的逐渐向好，房地产市场延续了上一年快速增长的趋势，继续保持较快增长。受密集出台的房地产调控政策的影响，主要指标波动较为频繁，但并未影响到房地产市场的平稳、健康发展。
　　一、黄石市房地产市场情况
　　1、增长迅猛，房地产投资额创历史新高。2010年一批大的公司如中冶、中建等开始落户黄石，并进入实施阶段，使房地产投资额创历史新高。自2001年以来我市房地产投资额持续增长。从增长幅度来看在2004年达到近十年峰值，2007到2009年投资额连续低幅增长，2010年承接2009年下半年开发规模扩大的态势，2010年投资额出现显著涨幅达到38.4亿元，比上年增长 51.8%涨幅为近十年之首，具体情况见下图：2001-2010年黄石市房地产投资趋势图
　　2、地位提升，房地产对经济贡献率提高。2010年黄石市房地产投资额达到38.4亿元，占固定资产投资的比重为8.6%，在固定资产投资中占的比重较上年提升0.7个百分点，房地产投资增幅为51.6%，比固定资产投资增长速度快12.3个百分点。由于房地产投资快速增长影响GDP增长2.9百分点，增幅比2009年提高2.0个百分点。
　　3、市场交易活跃，供应销售两旺。2010年黄石市房地产市场交易活跃，商品房供应量大幅度增加，后续供应充足，销售势头依然较为强劲。
　　(1)施工规模创新的记录。2010年黄石市商品房施工面积为511.2万平米，同比增长27.3%，比2009年增幅回落5.5个百分点；其中住宅施工面积406.2万平米，增长29.2%，具体情况见下图：
2001-2010年黄石市房地产施工面积趋势图
　　(2)新开工面积大幅度增加。承接2009年下半年强劲回升的势头，2010年黄石市城区房地产新开工项目大幅增加，达到183.56万㎡，比上年增长65.98%，也创出近几年最高水平。
　　(3)新批预售商品房面积大幅度增长。2010年城区商品房批准预售面积127.0万㎡，同比增长68.3 %；从分月度来看，年内有6个月新批预售商品房面积超过10万平方米，说明今年新批预售的大型项目明显增多，分月批准预售情况如图：
2010年1-12月当月批准预售面积趋势图
       (4)可供面积明显增加。由于12月份新批商品房上市量又有较大幅的增加，使12月份末城区商品房可供量仍然较多，截止12月份末城区商品房可供量达到89.2万平方米，比2009年末增加10.4万平方米，增幅达到13.2%。
月末累计可售量
　　(5)销售面积大幅上升。2010年黄石市新建商品房出现了近几年少有的大幅增长状况，全年城区新建商品房合同成交面积首次超过百万平方米，达到105.7万㎡ , 比2009增长29.8%，其中有4个月单月销售量突破10万平方米。从销售套数上看，城区销售住宅达到9397套，比上年增长23%；从销售方式上看，其中预售面积为77.4万平方米、6912套，现房销售面积为28.3万平方米、2485套。
　　在新建商品房销售量大幅增加的同时，二手房交易也非常活跃，全年二手房交易量达到120.9万平方米，比2009年增长  242.5%，增幅明显超过前几年。
　　4、房地产的增长势头强劲，增幅超过全国平均水平。从投资额来看，2010年全国房地产投资完成额比上年同期增长33.2%，黄石市房地产投资额增长幅度高出全国8.4个百分点；从商品房销售面积增幅看，黄石的增长水平高于全国30.3个百分点。
　　总体上看，2010年黄石市房地产投资和销售与上年相比均实现了高增长，在总量上创出了新高点，出现投资、供应、销售齐头并进的局面，房地产成为拉动黄石固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。
　　二、2010年黄石市房地产市场运行的特点
　　1、销售量起伏较大，增长幅度冲高回落。从分月的增长情况来看，全年呈高开低走的趋势，销售量增幅最高的月份是2010年元月，增幅达到137.4%，最低的是6月，同比幅度为负数，下降11.5%，总体趋势上看呈高开低走再走高的趋势。
　　从分月销售量来看，各月间差距较大，其中2月份的销售面积和套数均为全年各月的最低值。5月该市城区商品房销售突破1000套大关，根据房管局销售信息系统统计：城区销售面积最高的5月，销售面积达到13.02万平方米，环比增长24%；销售套数仅次于12月份，达1018套。继6月份销售面积稍高于7月份之后，销售面积又逐渐攀升，至12月份达11.86万平方米。
2010年度商品房销售面积、套数月度情况表
　　2、商品房价格在波动中平稳增长。从4月底出台“国十条”起，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。“坚决抑制不合理住房需求”、“遏制房价过快上涨”、“增加住房有效供给”、“加快保障性安居工程建设”等政策成为调控的主要目标。此后，地产政策越发严厉，二套房房贷首付比例和利率纷纷上调，三套及以上房贷全面叫停等，各地的“限购”、“限贷”政策不断出台。频频出台的房地产政策使2010年被经济学家视为宏观政策主导的调控年。密集的调控政策为我市房地产市场平稳、健康发展提供了强有力的政策保障，全年商品房价格在波动中平稳增长。城区新建商品房住宅均价为3137元/平方米，同比增长5.9%，新建商品房非住宅均价为7670元/平方米，同比增长8.6%。(1)从全年整体来看，价格在波动中平稳增长。从当月住宅均价来看，波动相对较大，最高的是9月份为3499元/平方米，最低的是2月份为2761元/平方米，两者相差738元。累计住宅均价平稳，波动较小，最高值与最低值相差301元，趋势详见下图：
2010年商品房住宅均价趋势图
　　(2)从分楼盘来看，价格上涨与价格下降的楼盘数量比较接近。2010年共批准预售商品房项目44个，除了4个价格持平的楼盘外，价格上涨的楼盘与价格下降的楼盘数量较接近。价格上涨的楼盘以团城山开发区和黄石港区为主，价格下跌的楼盘以西塞山区和下陆区居多。从销售价格上看，销售价格在4200元／㎡以上的楼盘主要位于黄石港区和团城山开发区，分别是黄石港区的同惠。磁湖东城、金地大厦等；团城山开发区的阳光水岸、宏维。山水名城等；销售价格在3500-4100元／㎡的楼盘黄石港区有6个，分别为天津路商业中心、江天金水湾一期、华夏城A座、华森国际公馆1期、天方三期金桂园、天舜。金港明珠、顺佳。舣景广场；团城山开发区3个，分别为琥珀山庄、龙湾一品和名流天地。
　　(3)二手房价紧追新房。2010年在新商品房市场销售升温的带动下，二手房销售同步升温。这使得观望的刚性需求对房价下行的期待开始减弱，大部分购房者认为新政调控下商品房市场价格难有太大下调空间，尤其是房龄不满5年的黄石城区二手房业主，对于后市持乐观态度，宁愿把房屋出租也不愿降价出售，使市场上二手房房源相应减少。由于房源相对紧张，城区部分二手房价格已经紧追新房。尤其是处于中心城区繁华地带的二手房非常紧俏，成交均价在4000元／平方米以上，与邻近新开盘的商品房价格相比，每平方米只相差几百元。亚光新村、八卦嘴一带的二手房，价格也在3000元／平方米，而这一带新楼盘的起步价为3500元／平方米左右。位置稍偏点的二手房，房价与5年前相比也上涨了60%以上。
　　(4)房屋租赁价格水涨船高。2010年，该市房屋租赁价格指数累计同比上涨0.8%。分析租赁市场异常火爆的原因有三，一是新建商品房销售价格的上升，导致一些原本有刚性需求的购房者转为租房；二是国家调控房地产市场相继出台多项政策，部分持币待购的购房者对房价抱有下跌期待，暂时性地选择了通过租房来解决居住问题；三是学校周边租金价格上涨较大，如地处团城山二中周边的租金价格较去年同期上升20%以上。
　　3、经济发达区域的集聚效应比较明显从分区销售量上看，经济发达地区仍是房地产销售的重点，黄石港区由于居住配套设施相对完善，仍是商品房销售的中心区域。从销售面积上看，2010年黄石港区销售量占城区总销售量的比重达到37.0%，开发区位居其次，在城区总销售量中这两个区占的比重达到72.8%，占据绝对多数。各区情况见下表：
2010年度分区销售汇总表
　　4、供求关系得到了明显的改善，结构差距较大。在2009年下半年销售形势好转的环境下，从2009年下半年开始黄石城区各楼盘加快施工进度，使2010年城区新商品房供应量明显增加，据统计，2010年新批进入预售的商品房达到127万平方米，比2009年增加68.3%，比同期商品房销售面积多21.3万平方米。从分月看，全年有4个月批准预售的商品面积超过10万平方米，由于连续多个月份批准预售商品房面积明显高于销售面积，使城区住房供不应求的局面明显得以改善，到2010年末城区可供销售的商品房面积为89.2万平方米，比2009年11月底高出17.1%，比2009年12月末高出13.2%。2010年虽然供求关系得到了明显的改善，但可供销售的住房结构与实际销售结构存在较大的差异。2010年批准预售的商品房中以大户型相对较多，而在实际销售中以中小户型占的比重为主，其中批准预售商品房中121 m²以上的户型占的比重达到61.2%，而实际销售中该户型占的比重仅为43.3%。
2010年度批准预售结构与销售结构差异趋势图
　　总之，2010年黄石市房地产在区域发展、月度进展及面积结构等方面存在较大的差距，从销售均价及销售量分析并未影响该市房地产市场的平稳、健康发展。
　　三、未来黄石房价走势分析
　　2010年房地产调控政策的陆续推出，必将在今后一段时期内对销售产生一定影响，但黄石房价、成交地价在全国相对较低，刚性需求仍保持旺盛，今年开发企业申报项目个数、开发规模好于往年，新开工面积大幅增长，后备房源充足，这些都为稳定房价提供了保证。预计黄石市房地产市场仍将保持健康、平稳发展势头，商品房销售量和销售价格出现大幅波动的可能性不大，但2011年销售面积、投资额等指标的增长速度预计会有所降低。
　　1、从需求看，刚性需求和改善性需求加大。一是城市化带来的刚性需求。该市2010年人均 GDP为3600美元左右，在2000美元到4000美元增长过程中，正处于城市化快速发展的阶段，大量的资源向城市流入，包括人口、资金，必然带来房地产业的增长。二是居民改善性住房和大量“80后”逐渐达到法定结婚年龄住房的需求，随着人们生活条件的提高和适婚群体人数稳定增长，新房购置的刚性需求也随之加大。三是旧城拆迁改造力度加大。黄石市是个老工业基地，城区破旧且住房比较多，在列入第二批资源枯竭城市后，政府加大了旧城改造力度，2009年拆迁面积为8.8万平方米，2010年拆迁面积已达到11.8万平方米，比2009年增长34.1%。另据调查，棚户区改造拆迁户有绝大多数要重新购买新房或二手房，因此旧城改造后的居民将成为本地购房队伍的主力，有望带动全市房地产市场的发展。四是城市人居环境改善吸引外来购房者。近几年来，黄石进行大规模的基础设施建设，使城市的环境得到了明显的改善，居住生活环境更为优越，再加上黄石便捷的交通，于是大量的外来人口选择在黄石安家落户，据2009年下半年的一次居民购房意向调查结果显示，约有25%黄石工作的外地人有意于在城区购买住房。
　　2、从土地成交价格看，黄石市土地成交价格对房地产开发企业极具吸引力。在2010年市场调控较严厉的情况下，并没有影响开发商的拿地热情。据黄石市国土资源交易中心调查了解，今年该市城区共拍卖挂牌出让土地47宗，土地交易面积1822.56亩，总成交价100602万元。其中：经营性用地38宗，面积1377.86亩，成交价94625万元；工业用地9宗，面积444.7亩，成交价5976.4万元，土地交易保持了旺盛势头。而位于武汉路的一块占地面积11377平方米，成交价10995万元，楼面地价约为每平方米1487元，当之无愧成为目前黄石的“楼王”，由此可见黄石地价的吸引力。
　　3、与全省其他地市均价比较，黄石房价处于中等偏下位置，比武汉市、宜昌市、襄阳市低很多，比咸宁市城区高25%，比黄冈市城区高30%，随着武汉城市圈的壮大和基础设施的完善，黄石将对消费者更具有吸引力。
　　4、从房地产开发企业看，开发商对黄石房地产市场发展前景充满信心。2010年以来房地产开发企业数量继续增加，由2009年的206家，增加到228家，尤其是一批有强大实力的公司如中冶、中建等开始在黄石大规模开发，使得黄石房地产市场的前景更加明朗。另据国家统计局黄石调查队景气调查资料显示：2010年四季度房地产业景气指数较三季度上升37.5点，企业家对房地产市场中长期趋势依然看好。预计2011年一季度房地产企业家信心指数将达137.5点，比2010年四季度上涨25点左右。
　　送别刚刚过去的房地产密集调控之年，为稳定房地产市场，国家针对土地、信贷、税收等政策将会进一步趋紧，楼市调控已经步入常态化阶段。2010年我市房地产开发在投资额、施工面积、销售量等指标的一路上升的态势下，预期2011年该市房地产市场将继续保持旺盛的发展势头。且黄石市作为全国公共租赁住房试点城市之一， 2011年该市将会加大保障性住房建设规模，全市住房供求关系将会继续得以改善，房地产市场将继续保持健康、平稳发展态势。