三四线城市房地产发展潜力测评研究报告.doc

《三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》
中国房地产测评中心、中国房产信息集团隆重发布《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》及测评榜单。
时至2011年中，中国房地产市场调控"棋到中盘"。在当前经济增速放缓、通胀压力较大的情况下，调控成效初显，但新问题频现。除了成交量阶段性下滑，一些城市房价上涨压力仍然较大。7月12日召开的国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施。
这是对三四线城市房地产市场的一种警示，也从一个侧面折射了各具特色的经济体系和经济发展水平的差异决定了不同城市在经济波动周期上的差异，从而在房地产发展进程中出现差异。在持续发力的调控政策作用下，相对于一二线城市而言，三四线城市的房地产发展空间受到了更多的关注。三四线城市的房地产被誉为新的开发热土，显现出巨大的商机。在楼市的新变局下，不少房地产企业审时度势，整合资源，提高核心竞争力，向三四线城市进行战略转移。
7月27日，中国房地产测评中心、中国房产信息集团隆重发布《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》及测评榜单，引发市场强烈关注。
在发布会上，中国房地产测评中心副主任孙斌艺博士就测评方法进行了说明，并且在此测评方法基础上，全面深入地阐述了中国三四线城市房地产发展潜力评估和研究结论，多角度地揭示了三四线城市房地产发展的投资价值及其存在的风险。
中国房地产测评中心通过对我国251座建制地级城市的研究，推出"三四线城市房地产发展潜力100强"榜单，对不同区域三四线城市房地产发展潜力进行深入分析，同时深入剖析不同类型城市房地产市场发展情况，从而透视中国三四线城市房地产的发展脉络，发掘发展潜力强、成长势头佳的三四线城市。
当前房地产调控政策再加码，此次研究成果的发布将有助于广大三四线城市认识其市场发展状况，制定恰当的发展策略；同时有助于投资者了解三四线城市的房地产市场发展潜力，辨识市场风险，正确进行投资规划，促进三四线城市房地产健康发展。
百强榜单彰显实力城市 潜力凸显吸引标杆房企
中国三四线城市房地产发展潜力排行榜采用城市房地产投资需求指数、居住需求指数、发展需求指数、城市房地产存量和供给能力指数、城市资源和能力指数等作为排名的核心指标，运用结构方程模型逐步汇总得到城市房地产发展潜力指数，依此进行城市排序。
榜单显示，山东省烟台市，占据"中国三四线城市房地产发展潜力排行榜"的榜首位置，福建省泉州、广东省东莞分列二、三位，四至十位依次为江苏省南通、河北省唐山、山东省潍坊、淄博、威海、内蒙古包头和山东省东营，上述城市荣膺"中国三四线城市房地产发展潜力排行榜"的"十强"。
"发展潜力十强"城市2009年GDP均值达827.94亿元，人均GDP均值达57276.7元，分别是全部三四线城市均值的3.43倍、2.34倍，均大幅领先于全部三四线城市平均水平。十强市区固定资产投资额均值为791.4亿元，约为全部城市均值的4.8倍。人均年末存款余额、人均可支配收入分别达到41951元、21098元，是全部三四线城市平均水平的2.64倍、1.42倍。可见，十强城市不论是在经济发展水平还是在城市规模方面都优于其他三四线城市。
"发展潜力百强"城市表现同样抢眼。百强城市在经济规模、经济增长速度、城市基础设施、城市建设投入、居民生活水平等多项指标中明显领先于全部三四线城市平均水平，如GDP均值达到全部三四线城市平均值的1.51倍，人均GDP也达到1.36倍。百强城市整体实力的增强，基础环境的改善为房地产市场的发展提供了良好的基础，为城市房地产发展提供了更强的引擎效应。低成本、高回报使三四线城市房地产市场潜力逐渐凸显。近年来，已有多家标杆房地产企业先后布局三四线城市，抢占先机。
东部区域发展显著占先 山东五市强势抢占十强
在深度探析百强城市房地产发展潜力的基础上，研究报告将251个城市按我国的经济区域划分为东部、中部、西部和东北四大区域，对四大区域三四线城市的房地产发展潜力进行测评。
东部区域三四线城市大多位于传统经济强省，受到我国三大经济圈的辐射效应，在经济圈一二线核心城市的带动下，经济、城市快速发展，城市优势明显，在城市规模实力、城市建设程度、居民收入和生活水平等方面优势明显，东部地区三大主要片区：以长江三角经济圏为核心的江苏和浙江省、以珠三角为核心的广东省和福建省以及倚靠京津唐环渤海经济圈的河北、山东省在GDP、固定资产投资额、医疗、教育、重大设施等多指标领跑全国。
东部区域城市的领先优势异常突出，东部区域人均GDP为31346.84元，遥遥领先于全国其他区域。另外，东部区域城市规模和实力指标、重大设施建设、市区固定资产投资额、高等教育评价均占据首位。东部区域城市美誉度也较高，多个城市在国内具有较好的知名度，社会认可度较高。基于良好的城市基础，东部区域城市的房地产市场发展也表现出明显的领先优势。东部区域城市房地产市场规模领先，2009年商品房销售面积超过500万平方米的城市均来自东部区域，而商品房销售均价超过5000元/平方米的城市也全部为东部区域城市。此外，东部区域城市房地产开发投资水平也连续五年位居全国首位。
东部区域城市在此次房地产发展潜力测评研究中也表现抢眼，东部区域共有49个地级城市入选百强，占据百强榜半壁江山，其中30个城市位居五十强，进入二十强的城市达到16个，进入十强更是达到9个之多，东部区域城市强势领先。其中最为突出的是山东省，山东省共有9个城市进入本次研究的五十强，占据近二成。烟台凭借良好的城市基础一举夺得榜首，潍坊、淄博、威海、东营等四市亦有突出表现，山东五市夺下十强中的五席，山东省三四线城市在房地产发展潜力测评研究中独占鳌头。
三四线城市实力大提升 成为中国房地产新引擎
在当前房地产市场环境日趋复杂的局面下，对于一二线城市房地产市场的参与各方来说，生存环境有所恶化，诸如政策的持续高压、开发成本的大幅提高等因素成为一二线城市房地产市场发展的瓶颈。而近些年三四线城市社会经济的快速发展，低地价、高需求及快速的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多房地产市场参与方的眼球，为我国房地产产业的可持续发展带来了新机会、注入了新活力。
近年来，随着我国城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。研究表明，不论是经济规模、城市建设程度，还是居民生活水平方面，三四线城市各项指标在近五年均保持高速增长，而经济增长城市基础设施条件以及居民生活水平均与房地产市场存在明显的正相关关系。
经济的持续增长带来三四线城市规模发展、住房扩大、房地产投资增加，人均可支配收入的提升，使人们购房和投资的能力也随之增加。城镇人口的比重将不断提高，城市化程度的提高和城镇人口规模持续增加，将刺激三四线城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速将呈逐年递增态势。
另外，随着我国城市化进程的推进，三四线城市基础设施建设日益显现出较强的优势，高铁、机场、港口等重大设施以及星级酒店数量的持续增长，与一二线城市平均水平差距逐渐缩小。城市硬件的发展有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长，持续增长交通节点城市的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为三四线城市房地产市场带来更多机遇。
而三四线城市在中国经济快速、健康、稳健发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线城市的房地产市场发展提供了重要的需求保障。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。在当前一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市在房地产市场发展上所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力，而我国房地产市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大的助推下持续扩大。
市场规模上升势头明显 快速发展更需警惕风险
尽管近年来三四线城市实力得到明显提升，不少城市房地产市场发展已取得不错的成绩，然而总体而言，三四线城市房地产发展水平与一二线城市相比仍然存在着明显的差距。2009年三四线城市的商品房销售面积为9523.49万m2，商品住宅销售面积8731.63 万m2，均值分别为228.96万m2和179.113万m2。而同年35个大中城市的均值分别为1085.85万m2和994.9017万m2。三四线城市和35个大中城市在房地产发展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地产市场的发展重心绝大部分都落在了一二线城市。
另一方面，三四线城市房地产开发投资额近３年增速均值接近35大中城市的２倍，充分说明三四线城市房地产市场正在处于高速投入阶段。三四线城市商品住宅销售面积增长率亦为35大中城市的２倍左右。总体而言，三四线城市房地产市场规模与大城市差距明显，但上升势头显著。商品房均价固然低于大城市，但均价增速却基本与大城市同步，存在市场波动日益趋同的态势。
这种房地产市场快速发展的情形似乎与一二线城市房地产市场快速启动时的情形极其相似，在一二线城市房地产市场陷入反思的今天，正处于快速发展的三四线城市房地产市场更需要思考如何规避一二线城市房地产市场发展中遇到的问题，控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。
房地产市场快速发展最大的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。目前，三四线城市房地产投资额占固定资产投资额的比重以及房地产投资增长率与GDP增速的比较情况来看，当前，房地产投资仍未占据三四线城市投资的重心，这与当地城市的发展阶段和需求层次是协调的。但由于三四线城市房地产增长速度极快，在固定资产投资中的占比增长意味着房地产正逐渐成为投资的重点，而与GDP增速的比率大幅领先于大中城市，这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险，一是这波快速增长期在长期来看必将转缓；二是如果这种大幅领先于GDP增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。
除此之外，土地过度开发也是房地产发展最主要的风险之一，目前三四线城市土地出让面积占比较一二线城市相对偏大，这可能与三四线城市城区面积占比较一二线城市小有关；另一方面，由于三四线城市土地财政依赖度与一二线城市差距不大，因此，三四线城市在整体而言，暂未出现出于土地财政依赖为动力的土地过度开发出让。由于土地资源的稀缺性，土地过度开发的风险必须始终得到足够的重视。
市场类型阶段特征迵异 战略定位解析驱动因素
三四线城市发展的一大特点是多样化，既包括城市本身的多样化，也包括房地产市场发展轨迹的多样化。根据研究，我们可以大致勾勒出多种典型的城市房地产发展格局：
市场规模大，规模增速中等较稳定，均价中等或较高，价格增速稳定。这类城市的房地产市场发展多取决于其自身经济实力和良好的发展势头，总体排位较高，典型城市如烟台、东莞等；市场规模较大，规模增长中等，价格适中，价格增速亦适中。这类城市的发展格局与前者较为相似，但实力稍逊一筹，排位略为靠后，典型城市如唐山、泉州、芜湖、镇江、大庆、呼伦贝尔等；市场规模适中或较小，增长较快，价格较低，价格增速较快。这类城市发展势头较好或外部条件适宜，因此整体市场繁荣，但这些城市房地产市场发展还需要进一步的支撑，对外界条件较为敏感。这类城市排位高低分布广泛，典型城市如邯郸、盘锦、宝鸡、牡丹江、淮南、日照、池州等；市场规模小，规模增速不确定，价格低，价格增速不确定。这类城市自身实力相对较弱，外部条件也不够好，因此风险相对较大，总体排位比较靠后。
三四线城市房地产市场除市场类型存在较大差异外，各城市房地产市场亦处于截然不同的发展阶段，根据各城市房地产市场规模以及发展速度的不同，目前我国三四线城市房地产市场主要分布在四个不同的发展阶段。
处于萌芽阶段的城市大多为经济规模小、城市建设水平低的中西部城市，这些城市房地产市场规模小，发展速度也低于全部三四线城市平均水平；处于发展启动阶段的城市主要是中西部已表现出较好发展潜力的城市，这些城市尽管房地产市场规模还相对较小，但近年来已表现出持续高于全部三四线城市平均水平的发展速度；处于快速增长阶段的城市房地产市场已具备一定的规模，但其房地产市场仍然保持较快的发展速度，市场潜力正在以极高的速度显现；而处于相对成熟阶段的城市房地产市场规模较大，其发展速度已进入相对稳定的阶段，这些城市房地产市场表现稳定，风险较小。
由于三四线城市在房地产市场类型、发展阶段等方面均存在较大差异，对于准确地为三四线城市房地产发展定位，决策者还应该充分考虑城市房地产市场发展的主要驱动因素。
根据城市房地产市场发展驱动因素的不同，房地产投资和进入策略也有明显区别。对于需求导向型城市，如果它还处于市场发展的较低阶段，则该城市房地产市场的发展风险是较低的，可以进行先期分析，充分研究，以期大举进入。如果它已经处于发展的后阶段，也具有较小的风险和中等的机会，可以审慎进入；对于资源导向型城市，各方面条件都较为完备，房地产市场的发展会随着宏观经济的景气而景气，发展风险同样较小，而且可长期看好；对于投资导向型城市则要进行充分分析，论证其发展是否有了足够支撑，其规模是否过小，要注意投资风险。有足够支撑的城市则可认为是较为成熟的市场，投资风险较小，机会较大；均衡导向型城市各方面导向因素相对比较平均，这类城市同样也属于较小风险和中等机会的类型，值得投资者关注。