建设工程财务评价与功能评价.docx

第九章　建设工程财务评价与功能评价

　　考情分析：

08年
07年
06年
单选题
　　住宅评价指标计算（容积率）
　　建筑工程权重指标计算
　　住宅评价指标计算（容积率）
多选题
　　住宅评价指标（安全性）
　　财务评价指标（分类）
　　财务评价指标评价标准
综合题

　　建筑功能评价计算（12分）
　　教材变化：在财务评价中略有改写，压缩表格。
　　本章重点：1.财务评价指标体系；
　　2.盈利能力、清偿能力指标的计算和评价标准。
　　本章熟悉：1.建筑工程功能评价的内容；（住宅）
　　2.建筑工程功能评价的方法。
第一节　建设工程财务评价

　　一、财务评价概述
　　（一）财务评价的工作程序及内容（了解）
　　 考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。
　　进行不确定性分析----盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等。
　　（二）财务效益和费用识别和计算（熟悉）
　　1.财务效益
　　2.财务支出
　　（1）建设项目总投资：建设期贷款利息（与第七章对应的四块构成）
　　（2）流动资金：宜采用分项详细估算法。
　　（3）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出（用现金支付的成本）
　　 总成本＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋折旧费＋摊销费＋利息支出＋其他费用
　　（4）税金：销售税金及附加、所得税。
　　（5）维持运营投资：投入一定固定资产才能维持正常运营。在现金流量表中作为现金流出。
　　（三）财务评价指标体系（掌握）
　　1.按资金时间价值分：动态指标
　　2.按指标评价的对象分：盈利能力指标、生存能力指标。（新改写）

　　二、财务评价报表（熟悉）
　　表用于计算哪些指标？表中的主要内容。现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息表相对重要些。
　　（一）现金流量表
　　1.现金流量表用于计算的指标：项目财务盈利能力分析的指标。财务净现值、内部收益率、投资回收期。
　　2.内容：（1）项目投资的：
　　流入：收入、固定资产余值、回收流动资金。（后两项在最后一年收回）
　　流出：建设项目投资、流动资金、经营成本和税收。
　　注意：①调整所得税以息税前利润为计算基数；融资前！
　　②投资已按一次性支出作为现金流出了，不能再以折旧、摊销等方式计现金流出；
　　③以全部投资为计算基础，不计利息。
　　（2）资本金的：
　　流入：与全部资金流量表相同；
　　流出：借款本金偿还和利息支付作为现金流出。其他与全部资金流量表相同。
　　注意：①所得税以应纳税额为计算基数；融资后！
　　②偿还本金有两部分：借款还本付息中的本年还本额；流动资金借款本金偿还；
　　③利息包括：流动资金借款利息、长期借款利息。
　　（二）利润与利润分配表
　　1.该表用于计算的指标：总投资收益率、资本金净利润率。
　　2.内容：（1）企业亏损：可以在5年内在税前弥补亏损。
　　（2）法定盈余公积金：公积金按10%提取；按一定比例提取任意公益金。内资、外资的不同。
　　（3）投资者的利润分配：按顺序分配。未分配利润可用于借款或弥补亏损。
　　（三）财务计划现金流量表
　　财务生存能力分析，实现财务的可持续性。
　　（四）资产负债表
　　计算资产负债率，进行清偿能力分析。
　　（五）借款还本付息计划表
　　1.借款还本付息计划表用于计算：偿债备付率、利息备付率指标。
　　2.还款资金来源：折旧费、摊销费、未分配利润。不考虑流动资金的偿还
　　3.常见的还本付息方式：5种，计算题中注意题给约定还款方式
　　（1）最大额偿还方式：
　　（2）逐年等额还本、年末付息方式：
　　（3）本利等额偿还方式：
　　（4）年末付息、期末一次还本方式：
　　（5）期末本利和一次付清方式：
　　4.内容：建设期：当期还本付息为零；
　　生产期：还本付息按约定方式；付息可以根据期初借款余额结合贷款年利率求得。

　　三、财务分析指标
　　（一） 项目盈利能力分析指标（掌握）
　　1.财务净现值：
　　（1）定义：将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。
　　经济含义是净现值等于0，说明不赔不赚，收益与投资相抵；小于0，赔了；大于0，赚了。

　　（2）评价标准：FNPV≥0。越大越好
　　（3）折现率与净现值呈倒数关系：折现率越大，净现值越小；折现率越小，净现值越大。
　　2.财务内部收益率：
　　（1）定义：项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
　　经济含义是净现值等于0时的折现率。不赔不赚时的、收益与投资相抵时的折现率。
　　（2）计算时用插值的方法，i1与i2的差不超过2%。例如：i1为10%，i2为15%就不行，只能用12%。
　　（3）评价标准：FIRR≥ic。财务内部收益率≥基准收益率或目标收益率。越大越好
　　3.投资回收期：
　　（1）定义：项目投资现金流量表中累计净现金流量由负变为零的时点。收益抵偿投资所需的时间。
　　（2）计算：

　　投资回收期＝累计净现金流量首次为正值的年数－1＋
　　（3）评价标准：Pt≤Pc 投资回收期≤基准回收期。越短越好
　　4.总投资利润率：正常年份的年利润总额与投资总额的比率。静态指标

　　投资总额＝固定资产＋流动资金
　　●评价标准：≥同行业，财务能接受
　　5.资本金净利润率：

　　●评价标准：≥同行业，越大越好。财务能接受
　　【多选题：06年考题】进行建设项目财务评价时，判别其财务上可行的标准有（　）。
　　A.财务净现值大于建设项目总投资
　　B.按行业基准收益率计算的财务净现值不小于零
　　C.项目财务内部收益率大于该项目的投资利润率
　　D.项目动态投资回收期短于静态投资回收期
　　E.项目投资利润率不小于行业平均投资利润率
　　参见教材P442～445
　　[答疑编号911090101]
　　正确答案：BE
　　（二）项目清偿能力指标（掌握）
　　1.利息备付率＝　　应当大于1。
　　2.偿债备付率＝　　正常情况下应当大于1。
　　3.借款偿还期＝借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份＋
　　【例题9-1】某投资者在市区购买了30000万平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元/平方米，同时按照购买价格4%的比例支付契税、0.5%的比例支付手续费、0.5%的比例支付律师费、0.3%的比例支付其他费用。其中30%的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，70%的购房费用使用商业贷款，贷款期限为15年，年利率为7.5%（假设在还款其内利率不变），按照每年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租的价格为 4.5元/平方米/天，据分析，这一价格在5年内以2%的年增长率上升，从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的10%，税率为经营收入的17.5%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，土地使用年限为50年，建设期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50%，该建筑物的建安造价约为4500元/平方米。投资者期望的目标收益率为12%。编制该项投资的自有资金现金流量表并计算所得税前的财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期，判断该项目的可行性。
　　[答疑编号911090201]
　　解：项目计算期为 50-2=48年，基准收益率为12%。

　　1.现金流入：
　　写字楼租赁收入：
　　第1年30000×4.5×30×12×65%/10000=3159.00（万元）
　　第2年30000×4.5×1.02×30×12×75%/10000=3717.90（万元）
　　第3年30000×4.5×1.022×30×12×85%/10000=4297.89（万元）
　　第4年30000×4.5×1.023×30×12×95%/10000=4899.60（万元）
　　第5～48年30000×4.5×1.024×30×12×95%/10000=4997.59（万元）
　　回收固定资产余值：
　　第48年：4500×30000×50%/10000=6750.00（万元）
　　2.现金流出：
　　项目资本金流出 =30000×1×（30%+4%+0.5%+0.5%+0.3%）=10590.00（万元）
　　借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为：

　　故：
　　借款还本付息=30000×70%×1×7.5%/[1-（1+7.5%）-15]=2379.03（万元）
　　经营成本=租赁收入×10%
　　销售税金及附加=租赁收入×17.5%
　　具体数据如表9-1中所示。P451（参照教材）
　　3.净现金流量：
　　净现金流量=现金流入-现金流出
　　4.指标计算：
　　1）财务净现值：财务净现值为折现净现金流的累计，如现金流量表（表9-5，请参考教材P505）中所示，财务净现值为962.76万元。
　　（2）内部收益率：该项目财务净现值大于零，则其内部收益率一定大于基准收益率，故取13%的折现率进行试算。当折现率为13%时，计算所得的净现值为-454.21，故内部收益率在12%与13%之间，计算过程如下：
　　内部收益率 =12%+[962.76/（962.76+454.21）]%=12.68%
　　5.结论。因为该项目财务净现值962.72＞0，内部收益率12.68%＞12%，故该项目可行。
　　【例9-2】拟建某工业生产项目，基础数据如下：
　　（1）建设投资5058.9万元（其中，含无形资产投资600万元）。建设期2年，运营期8年。
　　（2）本项目建设投资资金来源为贷款和资本金。贷款总额为2000万元，在建设期内每年贷入1000万元，贷款年利率为10%（按年计息），在运营期前3年内等额还本，建设期不付息，运营期每年年末付息。运营期各年可供分配利润在提取法定和任意盈余公积金后，首先满足借款还本需求，剩余资金全部用于投资方利润分配。无形资产在运营期8年中，均匀摊入成本。固定资产残值300万元，按照直线法折旧，折旧年限为12年。资本金在建设期内均匀投入。
　　（3）本项目第三年投产，当年生产负荷达到设计生产能力的50%，第4年达到设计生产能力的80%，以后各年均达到设计生产能力的100%。流动资金全部为资本金。
　　（4）建设项目的资金收入、收益、成本费用表见表9-2（表9-2请参见教材P452）。
　　（5）任意公积金按照净利润的5%提取。行业基准收益率为12%，行业的总投资收益率为20%，资本金净利润为25%。
　　要求：
　　1.编制本项目的借款还本付息的计划表、利润与利润分配表、项目投资现金流量和项目资本金现金流量表。
　　2.计算项目的盈利能力指标和偿债能力指标。
　　3.分别从盈利能力角度和偿债能力角度分析项目的可行性。
　　[答疑编号911090202]
　　解：1.编制借款还本付息计划表、利润与利润分配表、项目投资现金流量表和项目资本现金流量表。
　　（1）根据所给的贷款利率计算建设期与运营期贷款利息编制项目还本付息计划表，如表9-3所示（表9-3请参见教材P453）。

　　第1年应付利息=（0+100/2）×10%=50（万元）
　　第1年期末借款余额=1000+50=1050（万元）
　　第2年期末借款余额=1050+1000+[1050+1000/2]×10%=2205（万元）
　　第3～5年还本=2205/3=735（万元）
　　第3年付息=2205.00×10%=220.50（万元）
　　第3年期末借款余额=2205-735=1470（万元），依次类推。
　　（2）根据表9-2和9-3中的数据，列表计算各项费用，编制利润与利润分配表，见表9-4（表9-4请参见教材P455）。
　　所得税＝利润总额×所得税税率
　　第3年所得税=850.00×25%=212.50（万元）
　　第4年所得税=1360.00×25%=340.00（万元）
　　法定公积金=净利润×10%
　　任意公积金=净利润×5%

　　提取法定公积金和任意公积金后的余额，首先要用于偿还长期借款本金，将偿还借款本金后的余额用于分配投资方利润。根据“借款还本付息计划表”的计算，第3、4、5年每年需偿还735万元本金，偿还本金资金来源包括折旧、摊销和末分配利润即：

　　无形资产摊销费=无形资产/摊销年限=600/8=75（万元）
　　则第3、4、5年未分配利润=735-363.66-75=296.34（万元）
　　第3年各投资方利润分配=637.50-63.75-31.88-296.34=245.53（万元）
　　第4年各投资方利润分配=1020.00-102.00-51.00-296.34=570.66（万元）
　　第5年各投资方利润分配=1275.00-127.50-63.75-296.34=787.41（万元）
　　第6年开始，借款本金已偿还完毕，提取法定公积金和任意公积金后的所有余额都用于投资方利润分配。故：
　　第6～10年各投资方利润分配=可供分配利润-法定公积金-任意公积金

　　（3）根据以上表格的计算，编制项目投资现金流量表和项目资本金现金流量表，见表9-5和表9-6（表9-5和表9-6见教材P457至P459）。
　　由于项目运营期只有8年，而固定资产的折旧年限却为12年，因此运营期末固定资产的余值应按以下公式计算：
　　运营期末固定资产余值=363.66×4+300=1754.64（万元）

　　流动资金于运营期末全部收回：631.67万元。
　　经营成本=总成本-折旧-摊销-应付利息
　　第3年经营成本=1500.00-363.66-75-220.50=840.84（万元
　　第4年经营成本=2400.00-363.66-75-147=1814.34（万元）
　　第5年经营成本=3000.00-363.66-75-73.50=2487.84（万元）
　　第6～10年经营成本=3000.00-363.66-75-0=2561.34（万元）
　　流动资金：流动资金总额为631.67万元，第3年投入额为315.84万元，第4年追加189.50万元；第5年追加126.33万元。
　　借款本金偿还和利息偿还见借款还本付息计算表。
　　2.计算项目的盈利能力指标和清偿能力指标。
　　（1）盈利能力指标
　　①动态指标。项目投资（税前）财务内部收益率：
　　由项目投资现金流量表，当i=28%时，FNPV（税前）=88.44万元；当i=29%时，FNPV（税前）=-33.37万元，所以财务内部收益率（税前）为：
　　FIRR（税前）=28%+88.44/（88.44+33.37） ×1%=28.73%
　　财务净现值（税前）=4016.95万元
　　项目投资（税后）财务内部收益率：
　　由项目投资现金流量表，当i=22%时，FNPV（税后）=109.78万元；当i=23%时，FNPV（税后）=-37.34万元，所以财务内部收益率（税后）为：
　　FIRR（税后）=22%+109.78/（37.34+109.78） ×1%=22.75%
　　由项目投资现金流量表，可得财务净现值FNPV（税后）=2466.13万元
　　资本金财务内部收益率：由资本金现金流量表，当i=25%时，FNPV=74.98万元；当i=26%时，FNPV=-25.76万元，所以财务内部收益率为：
　　FIRR =25%+74.98/（25.76+74.98） ×1%=25.74%
　　②静态指标。如项目投资现金流量表，可得：

　　由利润与利润分配表可得：
　　总投资收益率=年平均息税前利润/项目总投资=（12851/8）/（5058.9+205+631.67）×100%=27.25%
　　资本金净利润率=年平均净利润/项目资本金9307.50/8）/（1529.45×2+631.67）×100%=31.52%
　　（2）偿还能力指标。根据借款还本付息计划表和利润与利润分配表：
　　利息备付率=息税前利润/当期应付利息
　　第3年利息备付率=1070.5/220.50=4.85，其他年度按相同方法计算。
　　偿债备付率=（息税前利润加折旧和摊销-所得税）/应还本付息金额
　　第3年偿债备付率=（1509.16-212.50）/955.50=1.36，其他年度按相同方法计算。

　　3.分析项目的可行性，该项目的财务净现值FNPV大于零，财务内部收益率FIRR大于基准收益率12%，总投资收益率大于行业总投资收益率20%，资本金净利润率大于行业资本金净利润率25%，盈利能力指标都较高，高于其各自的基准判别标准；投资回收期较短，利息备付率大于2，偿债备付率接近或大于1.3。反映了该项目既有较强的盈利能力，也具有较强的清偿能力，从财务角度分析，该项目是可行的。
第二节　房屋建筑功能评价

　　一、房屋建筑工程功能评价的内容（熟悉）
　　（一）房屋建筑工程功能评价的主要内容
　　 建筑功能评价----满足社会需要的各种性能的总和。
　　建筑工程功能评价的内容：
　　1.社会性功能；
　　2.适用性功能；
　　3.安全性功能；
　　4.艺术性功能；
　　5.经济消耗。
　　▲住宅性能划分：适应性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面。
　　（二）建筑工程功能评价指标：
　　▲住宅建筑：两级构成：表9—7（教材P465）
　　容积率、住宅平均层数、居住建筑密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度。

　　【例题：单选题：08年考题】某居住小区规划居住总人数5000人，人口毛密度为500人/公顷，容积率为2，则该小区总建筑面积为（　）万平方米。
　　A.5　　　　　 　B.10
　　C.20　　　　　　D.25
　　参见教材P467
　　[答疑编号911090301]
　　正确答案：C
　　解：小区用地总面积：5000÷500＝10（公顷）
　　小区总建筑面积=2×10＝20（万平方米）
　　1公顷=1万平方米

　　二、建筑功能评价的方法（熟悉）
　　（一）专家评议
　　优点是评价过程简单、评价时间短，虽然能深入地听取各方面的意见，但由于没有进行量化评定和比较，评价的科学性较差。
　　（二）综合评分法

　　2.确定指标权重
　　（1）直接打分法：适用于评价对象功能重要程度差别不大的情况。
　　（2）对比求和评分法：用于评价指标重要程度排序。两两相比，谁重要，谁得分。共1分、4分、10分。

　　（3）环比评分：适用于各个评价对象之间有明显的可比关系，能直接对比，并能准确地评定功能重要度比值得情况。

　　（4）逻辑判断评分法：适用于功能逻辑关系明显可比的情况。

　　（5）功能系统评分法：适用于功能关系复杂，但可分为上位指标和下位指标且具有直接依存关系。
　　表9-13　　功能系统评分法指标权重值确定
上位指标及权重（用01法或04法确定上位指标权重值）
F1
0.416
F2
0.416
F3
0.168
下位指标
F11
F12
F13
F21
F22
F23
F31
F32
F33
重要性
34%
33%
33%
34%
33%
33%
20%
40%
40%
指标评价权重
0.142
0.137
0.137
0.142
0.137
0.137
0.034
0.067
0.067
　　【例题：单选题：05年考题】评估人员拟对某建筑工程进行功能评价，共有甲、乙、丙三项指标。已知甲与乙、乙与丙的重要度比值分别为0.5和1.5，则采用环比评分法时指标乙的权重值为（　）。
　　A.0.23　　　　　　B.0.25
　　C.0.31　　　　　　D.0.46
　　参见教材P471
　　[答疑编号911090302]
　　正确答案：D
　　解：设丙为1，则乙为1.5，甲为0.75；总分3.25。1.5÷3.25＝0.46
　　3.确定指标分值：
满足程度
好
良
中
差
最差
百分制
十分制
81-100
9-10
61-80
7-8
41-60
5-6
21-40
3-4
0-20
0-2
　　4.计算综合评价得分：

　　三、建筑工程功能评价示例
　　1.确定指标权重。
　　（1）上位指标权重值的确定。采用多比例评分法，分析及比较过程见表9-15。
　　表9-15　　　上位指标权重计算表
指　标
适　用
环 境
安 全
其　他
得　分
指标权重
适　用
环　境
安　全
其　他
\
4
3
1
6
\
4
3
7
6
\
4
9
7
6
\
22
17
13
8
0.37
0.28
0.22
0.13
合　计
60
1.00
　　2.下位指标权重值的确定，分析及计算过程
　　表9-16　　指标权重计算表
上位指标及权重
适用
0.37
环境
0.28
安全
0.22
其他
0.13
下位指标
单元平面
住宅套型
建筑装修
设备设施
建筑造型
绿地与活动场地
公共设施和配套
室外环境
结构安全
“三防”设施
经济性能
耐久性能
重要性
30%
25%
25%
20%
30%
30%
20%
20%
60%
40%
50%
50%
指标权重
0.111
0.0925
0.0925
0.074
0.084
0.084
0.056
0.056
0.132
0.088
0.065
0.065
　　3.确定指标分值。
　　表9-17　　指标打分表
上位指标
下位指标
权重值
等　级
指标得分
好（10）
较好（8）
一般（6）
较差（4）
差（2）
适　用
单元平面
0.111

√

0.888
住宅套型
0.0925
√

0.925
建筑装修
0.0925
√

0.925
设备设施
0.074

√

0.444
环　境
建筑造型
0.084

√

0.504
绿地与活动场地
0.084

√

0.672
公共设施和配套
0.056

√

0.448
室外环境
0.056

√

0.336
安　全
结构安全
0.132

√

1.056
三防措施
0.088

√　

0.352
其　他
经济性能
0.065

√

0.390
耐久性能
0.065

√

0.520
合　计
1.00
综合评价总得分
7.46
　　小结：1.财务评价：动态指标的计算；现金流量表、利润和利润分配表、借款还本付息表。
　　2.建筑功能评价：权重值的计算方法。

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