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1、 交易实例调查表 名 称 X6栋1201 坐 落 株洲市红旗路X号 卖 方 湖南XX发展有限公司 买 方 李三 成交价格 3500元 货币种类 人民币 成交日期 2008年5月10日 付款方式 一次性付清 区域因素 地段位置 株洲市红旗路X号 商业繁华度 X地处株洲市大东城核心区域，南拥红旗商圈之繁华，北享田心商圈之未来，多条城市主干道通达全城。 配套设施 1万m2商业街区、超市、餐饮、银行、精品店、幼儿园、游泳池…… 交通条件 坐拥X商圈，直通田心立交，车行3分钟抵达响石广场、车行5分钟抵达红旗广
2、场、 车行10分钟抵达中心广场、车行30分钟抵达黄花机场。 19路、34路、35路 环境景观 下图 实物因素 土地用途 住宅 建筑面积 135平方米 房屋结构 框架结构 房屋成新 全新 临街情况 权益因素 土地性质、使用期限 国有土地 房产产权情况 全产权 交易情况说明 坐落位置图 建筑外景图 资料来源 株洲房产网 调查日期 2010.5.17 调查人员 现场查勘计划分工表 现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。特另提对
3、大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。 准备阶段 现场踏堪阶段 整理踏堪资源阶段 具体工作计划: （1）取得有关资料。包底总平面图、典型房屋的竣工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。 （2）研究资料根据总平面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。 （1）普查。核对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类别，对重列、漏列作好记录。 （2）重点勘察。选定结构相似、建设期相近的有代表性的房屋进行详细勘察。对记录不详者，进行实地测量，作好记录。 （3）记录厂区园林等环境状态。如区内小景点、树木及绿化、建筑小品等。 （4）了解厂区发展规划及所需拆除、改建
4、建筑 （5）对已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申报内容的作好记录。 （1）.列出确认的房地产。确认其面积、房屋结构、完好状态，尚可使用年限。 （2）归类房屋。根据建设年代、结构特征、建筑形式和用途归类。 （3）.确定典型房屋，作为估价基础房屋。 （4）.查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程，包括房屋结构、墙体厚度、地下基础及水电、设备管线等情况。 （5）对在建工程，尚未办理竣工决算工程进行清理，并与财务部了核定，避免重复计算。 （6）.列出尚未清楚的问题，进步调查了解核实。 人员分工安排： 包括委托方房产管理人员、建筑工程技术人员、财务人员各一人，评估人员若干人。
5、 市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项 （一）市场比较法估价步骤为： 1、收集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、进行容积率和土地使用年期修正； 9、求出比准价格； 10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。 市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下： 交易实例1→ 修正 交易实例2→〓待评估土地 → 待评估土地价格 交易实例3→
6、 市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力. （二）基本公式 以市场比较法评估土地价格用以下公式： V＝VB×A×B×D×E （13） 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 （三）程序 （1） 收集宗地交易实例； （2）
7、 确定比较实例； （3） 建立价格可比基础； （4） 进行交易情况修正； （5） 进行估价期日修正； （6） 进行区域因素修正； （7） 进行个别因素修正； （8） 进行使用年期等修正； （9） 求出比准价格。 （四）收集宗地交易实例 资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。 （五）确定比较实例 要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
8、 （六）建立价格可比基础 各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。 （七）交易情况修正 交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。 交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种： （1） 有利害关系人之间的交易； （2） 急于出售或者购买情况下的交易；的美女编辑们 （3） 受债权债务关系影响的交易； （4） 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易； （5） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； （6） 相邻地块的合并交易。
9、 （7） 特殊方式的交易。 （8） 交易税费非正常负担的交易； （9） 其它非正常的交易。 将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为： VE=V0×Ep/EE （14） 式中：VE：情况修正后的比较实例价格 V0：情况修正前比较实例价格 Ep：待估宗地情况指数 EE：比较实例宗地情况指数 （八）估价期日修正 估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为： VE=V0×Q/Q0 （15） 式中：VE：估价期日宗地价格 V
10、0：交易期日宗地价格 Q：估价期日地价指数 Q0：交易期日地价指数 （九）区域因素修正 区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。 区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。考试大整理。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为： VE=V0×DP/DE （16） 式中： VE：区域因素修正
11、后的比较实例价格 V0：区域因素修正前比较实例价格 DP：待估宗地区域因素条件指数 DE：比较实例宗地区域因素条件指数 （十）个别因素修正 个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。 个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为： VE=V0×SP/SE （17） 式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格
12、 V0：个别因素修正前比较实例价格 SP：待估宗地个别因素条件指数 SE：比较实例宗地个别因素条件指数 （十一）土地使用年期等修正 土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为： Vt=V0×K (17) 式中： Vt：年期修正后宗地价格 V0：年期修正前比较实例价格 K：年期修正系数 K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18） 式中： r:土地还原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比较实例的使用年期 除进行上述几
13、项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。 房地产价格影响因素说明表 项目 待估房产 实例A 实例B 实例C 交易单价 (元/平方米·天) 待估 3450 3600 3400 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 2010.5 2010.3 2010.1 2010.5 可用期限 49 48 49 49 基础设施 基础设施达到七通，市政设施齐全 基础设施达到七通，市政设施齐全 基础设施达到七通，市政设施齐全 基础设施达到七通，市政设施齐全 公共配套设施 区域内主要
14、分布有商业设施，还分布有银行、邮政、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、邮政、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、邮政、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、邮政、学校、医院等其他公共配套设施 交通便捷度 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离黄花机场35公里，距离火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离黄花机场35公里，距离火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离黄花机场
15、35公里距离火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离黄花机场35公里，距离火车站2.5公里 离市中心距离 2公里 2公里 2 2公里 环境景观 外观图 周围物业利用类型 商住、住宅 商住、住宅 商住、住宅 商住、住宅 使用功能 住宅 住宅 住宅 住宅 装修情况 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶和黑色网格、墙面刷乳胶漆 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆 户型图 新旧程度 2009*年建成
16、并装修。 2008年建成，2009年9月全部装修 2009年建成并装修 2009年建成并装修 平面布置 适合家庭居住适 适合家庭居住适 适合家庭居住适 适合家庭居住适 建筑结构 框架 框架 框架 框架 建筑面积 135 128 142 138 停车位 有 有 有 有 楼层 12 12 12 12 项 目 A B C 委估对象 坐落 株洲市红旗路168号 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情况 正常成交价 正常成交价 正常成交价 - 交易日期 2010.5 2
17、010.3 2010.1 - 个 别 因 素 建筑年代 2004 2004 2004 2004 所在楼层 12 12 12 12 结 构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 户 型 3室2厅 3室2厅 3室2厅 3室2厅 装 修（外） 一般装修 一般装修 一般装修 中档装修 朝 向 朝北 朝北 朝北 朝北 区 域 因 素 繁华度 一般 较优 一般 一般 交通条件 较好 较好 较好 一般 基础设施 齐全 齐全 齐全 齐全 配套设施 较好 较好 较好 较好 环境质量
18、 一般 一般 较好 较好 成交价格（元/平方米） 3450 3600 3400 - 因素条件比较表 因素条件修正和计算比准价格如下表 项 目 A B C 成交单价（元/平方米） 3450 3600 3400 交易情况 0 0 0 交易日期 0 -1 -2 个 别 因 素 建筑年代 0 0 0 所在楼层 0 0 0 结 构 0 0 0 户 型 0 0 0 装 修（外） -2 -2 -2 朝 向 0 0
19、 0 区 域 因 素 繁华度 0 +2 0 交通条件 +2 +2 +2 基础设施 0 0 0 配套设施 0 0 0 环境质量 -2 -2 0 合计 -2 -1 -2 比准单价 3555 3636 3469 交易实例调查表 名 称 X6栋1201 坐 落 株洲市红旗路X号 卖 方 湖南X发展有限公司 买 方 李三 成交价格 3500元 货币种类 人民币 成交日期 2008年5月10日 付款方式 一次性付清 区域因素 地段位置 株洲市红旗路16
20、8号 商业繁华度 印象华都，地处株洲市大东城核心区域，南拥红旗商圈之繁华，北享田心商圈之未来，多条城市主干道通达全城。 配套设施 1万m2商业街区、超市、餐饮、银行、精品店、幼儿园、游泳池…… 交通条件 坐拥红旗商圈，直通田心立交，车行3分钟抵达响石广场、车行5分钟抵达红旗广场、 车行10分钟抵达中心广场、车行30分钟抵达黄花机场。 19路、34路、35路 环境景观 下图 实物因素 土地用途 住宅 建筑面积 135平方米 房屋结构 框架结构 房屋成新 全新 临街情况 权益因素 土地性质、使用期限 国有土地 房产产权情
21、况 全产权 交易情况说明 坐落位置图 建筑外景图 资料来源 株洲房产网 调查日期 2010.5.17 调查人员 X 现场查勘计划分工表 现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。 准备阶段 现场踏堪阶段 整理踏堪资源阶段 具体工作计划: （1）取得有关资料。包底总平面图、典型房屋的竣工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。 （2）研究资料根据总平面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。 （1）普查。核
22、对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类别，对重列、漏列作好记录。 （2）重点勘察。选定结构相似、建设期相近的有代表性的房屋进行详细勘察。对记录不详者，进行实地测量，作好记录。 （3）记录厂区园林等环境状态。如区内小景点、树木及绿化、建筑小品等。 （4）了解厂区发展规划及所需拆除、改建建筑 （5）对已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申报内容的作好记录。 （1）.列出确认的房地产。确认其面积、房屋结构、完好状态，尚可使用年限。 （2）归类房屋。根据建设年代、结构特征、建筑形式和用途归类。 （3）.确定典型房屋，作为估价基础房屋。 （4）.查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程，包括房
23、屋结构、墙体厚度、地下基础及水电、设备管线等情况。 （5）对在建工程，尚未办理竣工决算工程进行清理，并与财务部了核定，避免重复计算。 （6）.列出尚未清楚的问题，进步调查了解核实。 人员分工安排： 包括委托方房产管理人员、建筑工程技术人员、财务人员各一人，评估人员若干人。 市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项 （一）市场比较法估价步骤为： 1、收集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、进
24、行容积率和土地使用年期修正； 9、求出比准价格； 10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。 市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下： 交易实例1→ 修正 交易实例2→〓待评估土地 → 待评估土地价格 交易实例3→ 市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力. （二）基本公式 以市场比较法评估土地价格用以下公式： V＝VB×A×B×D×E （13） 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 ＝正常情况
25、指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 （三）程序 （1） 收集宗地交易实例； （2） 确定比较实例； （3） 建立价格可比基础； （4） 进行交易情况修正； （5） 进行估价期日修正； （6） 进行区域因素修正； （7） 进行个别因素修正； （8） 进行使用年期等修正； （9） 求出比准价格。 （四）收集宗地交易实例 资料收集范围包括：地块
26、位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。 （五）确定比较实例 要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。 （六）建立价格可比基础 各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。 （七）交易情况修正 交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。 交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种： （1）
27、有利害关系人之间的交易； （2） 急于出售或者购买情况下的交易；的美女编辑们 （3） 受债权债务关系影响的交易； （4） 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易； （5） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； （6） 相邻地块的合并交易。 （7） 特殊方式的交易。 （8） 交易税费非正常负担的交易； （9） 其它非正常的交易。 将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为： VE=V0×Ep/EE （14） 式中：VE：情况修正后的比较实例价格 V0：情况修正前
28、比较实例价格 Ep：待估宗地情况指数 EE：比较实例宗地情况指数 （八）估价期日修正 估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为： VE=V0×Q/Q0 （15） 式中：VE：估价期日宗地价格 V0：交易期日宗地价格 Q：估价期日地价指数 Q0：交易期日地价指数 （九）区域因素修正 区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。 区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使
29、用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。考试大整理。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为： VE=V0×DP/DE （16） 式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格 V0：区域因素修正前比较实例价格 DP：待估宗地区域因素条件指数 DE：比较实例宗地区域因素条件指数 （十）个别因素修正 个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。 个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状
30、况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为： VE=V0×SP/SE （17） 式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格 V0：个别因素修正前比较实例价格 SP：待估宗地个别因素条件指数 SE：比较实例宗地个别因素条件指数 （十一）土地使用年期等修正 土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为： Vt=V0×K (1
31、7) 式中： Vt：年期修正后宗地价格 V0：年期修正前比较实例价格 K：年期修正系数 K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18） 式中： r:土地还原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比较实例的使用年期 除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。 房地产价格影响因素说明表 项目 待估房产 实例A 实例B 实例C 交易单价 (元/平方米·天) 待估 3450 3600 3400 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期
32、 2010.5 2010.3 2010.1 2010.5 可用期限 49 48 49 49 基础设施 基础设施达到七通，市政设施齐全 基础设施达到七通，市政设施齐全 基础设施达到七通，市政设施齐全 基础设施达到七通，市政设施齐全 公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、邮政、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、邮政、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、邮政、学校、医院等其他公共配套设施 区域内主要分布有商业设施，还分布有银行、邮政、学校、医院等其他公共配套设施 交通便捷
33、度 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离黄花机场35公里，距离火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离黄花机场35公里，距离火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离黄花机场35公里距离火车站2.5公里 区域内有城市主干道泺源大街和泉城路穿过。有多路公交路线通过。距离黄花机场35公里，距离火车站2.5公里 离市中心距离 2公里 2公里 2 2公里 环境景观 外观图 周围物业利用类型 商住、住宅 商住、住宅 商住、住宅 商住、住宅 使用功
34、能 住宅 住宅 住宅 住宅 装修情况 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶和黑色网格、墙面刷乳胶漆 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆 地面花岗岩、顶棚矿棉板吊顶、墙面刷乳胶漆 户型图 新旧程度 2009*年建成并装修。 2008年建成，2009年9月全部装修 2009年建成并装修 2009年建成并装修 平面布置 适合家庭居住适 适合家庭居住适 适合家庭居住适 适合家庭居住适 建筑结构 框架 框架 框架 框架 建筑面积 135 128 142 138 停车位 有 有 有
35、有 楼层 12 12 12 12 项 目 A B C 委估对象 坐落 株洲市红旗路168号 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情况 正常成交价 正常成交价 正常成交价 - 交易日期 2010.5 2010.3 2010.1 - 个 别 因 素 建筑年代 2004 2004 2004 2004 所在楼层 12 12 12 12 结 构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 户 型 3室2厅 3室2厅 3室2厅 3室2厅 装 修（外） 一般装修
36、 一般装修 一般装修 中档装修 朝 向 朝北 朝北 朝北 朝北 区 域 因 素 繁华度 一般 较优 一般 一般 交通条件 较好 较好 较好 一般 基础设施 齐全 齐全 齐全 齐全 配套设施 较好 较好 较好 较好 环境质量 一般 一般 较好 较好 成交价格（元/平方米） 3450 3600 3400 - 因素条件比较表 因素条件修正和计算比准价格如下表 项 目 A B C 成交单价（元/平方米） 3450 3600 3400 交易情况 0 0 0 交易日期 0 -1 -2 个 别 因 素 建筑年代 0 0 0 所在楼层 0 0 0 结 构 0 0 0 户 型 0 0 0 装 修（外） -2 -2 -2 朝 向 0 0 0 区 域 因 素 繁华度 0 +2 0 交通条件 +2 +2 +2 基础设施 0 0 0 配套设施 0 0 0 环境质量 -2 -2 0 合计 -2 -1 -2 比准单价 3555 3636 3469
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