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东莞石龙镇聚龙湾·聚豪华庭
投资分析报告

目 录

第一章　项目总说明 6
第一节　项目背景 6
第二节　项目可研目的（核心内容） 6
第三节　本报告的编制依据 7
第四节　本报告的编制说明 8
第二章　项目概况 9
第一节 项目名称 9
第二节 项目建设单位情况 9
第三节 项目建设场地 9
第四节 项目背景 9
第五节 规划条件 10
第六节 公共配套条件 10
第七节 建设规模 10
第八节 规划方案 11
第九节　环保、安保、消防、卫生及劳动保护 12

第十节　物料供应 12
第十一节　水、电、气 12
第三章　投资环境研究 14
第四章　项目现状及建设进度安排 15
第一节　项目现状 15
第二节　建设进度安排 15
第五章　投资估算及资金筹措 16
第一节　项目总投资估算 16
第二节　投资计划与资金筹措 16
第六章　财务效益指标分析 18
第一节　市场研究 18
第二节　销售收入与销售税金测算 18
第三节 总成本费用测算 20
第四节 利润测算 21
第七章　项目经济效益评价 23
第一节 现金流量分析 23
第二节 贷款偿还分析 25
第八章 风险分析（不确定性分析） 26
第一节 盈亏平衡分析 26
第二节　敏感性分析 27
第九章 项目评价的结论 29
第一节 结论 29
第二节 建议 30
第十章 附 表 32
附表1 项目汇总表 33
附表2-1 规划用地平衡表 34
附表2-2 技术经济指标 35
附表3-1 投资概算表 36
附表3-2 投资概算表 37
附表4-1 建设用款计划表 38
附表4-2建设用款计划表 39
附表5 销售收入预测表 40
附表6 贷款偿还期计算表 41
附表7 投资计划与资金筹措表 42
附表8 损益及利润分配表 43
附表9 现金流量表（自有资金） 44
附表10-1-1 敏感性分析表 45
附表10-1-2 敏感性分析表 46
附表10-2-1敏感性分析表 47
附表10-2-2敏感性分析表 48
附表10-3-1敏感性分析表 49
附表10-3-2敏感性分析表 50

第一章　项目总说明
第一节　项目背景
（略） 详见“聚豪华庭市调报告”第一章房地产宏观市场调查及分析、第二章东莞市微观房地产市场分析。
第二节　项目可研目的（核心内容）
基于项目市调和定位分析等前期工作，在对项目进行初步市场可行性研究后，本报告侧重于对项目进行可行性研究阶段的投资估算和财务静态分析。按业界规范的操作流程，本报告主要包括以下几个方面：
1.东莞市区域房地产市场发展状况；
2.项目投资估算；
3.基于东莞市当前的房地产市场状况和近期类似竞争性发展项目的情况分析，对本开发项目的财务可行性进行分析评价；
4.就本项目的资金筹措方式及还贷能力进行分析。
本报告旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为委托方投资决策及项目融资提供参考依据。
第三节　本报告的编制依据
1.现场考察结果（包括地块现状、可规划用地等）；
2.《广东省建设工程预算定额》；
3.《广东省建设工程费用定额选价汇编》；
4.《广东省建设工程材料预算价格》；
5.《广东省建设工程机械台班费用定额》；
6.《广东省建设工程费用定额》；
7.《东莞市房地产税费指南》；
8. 发展商提供的相关数据。

第四节　本报告的编制说明
本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、广东省、东莞市相关政府职能机构颁布的文件和发展商提供的资料，以及我们经过调查研究所得的资料、信息。
本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和东莞市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。
本报告为项目前期初步投资可行性分析方案，待项目规划各经济指标与资金投放等条件成熟后，方可进行动态财务分析。

第二章　项目概况
第一节 项目名称
聚龙湾·聚豪华庭（聚龙湾第四期）
第二节 项目建设单位情况
（略）
第三节 项目建设场地
（略）
第四节 项目背景
本项目为投资商依托石龙房地产开发公司完全独立进行房地产业发展的第一个项目，投资商希冀通过专业公司的强强合作以中高档价位出击市场，以获取较好利润与提升发展商品牌为目的。
第五节 规划条件
（一）规划用地
规划建设用地土地使用权为出让用地，土地使用年限为70年，规划总用地为31440.94平方米，居住用地25297.52平方米，其他用地（代征）6143.40平方米。
详细情况见附表2“规划用地平衡表”
（二）项目经济技术指标
规划总建筑面积（不含人防）为158243.79平方米，容积率5.03%，其中住宅建筑面积为116110.00平方米，商铺7548.00平方米，配套公建会所面积3218平方米，超市2660.00平方米，规划总户数为706户，总居住人口数为2330人，建筑密度为19%，绿化率30%，泊车位710辆（地上，不含自行车）。
详细情况见附表2“技术经济指标”。
第六节 公共配套条件
（略）。
第七节 建设规模
详细情况见附表2“技术经济指标”和“聚豪华廷定位报告”。
第八节 规划方案
（一）设计指导思想
针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其自然环境与人文环境高度融合，配以丰富的文化健康设施，将该项目总体定位为以居家、休闲为主，集办公、运动、娱乐、养生等功能于一体的中大型高尚“人文、智能、生态、养生”社区。坚持主题明确、动静易位、迎合潮流、适度超前的原则，使其成为21世纪东莞市的新型时尚社区，是成功人士的“生命加油站”和“健康储蓄所”，成为东莞楼市的新亮点。在设计方案和工程造价上均按中高档住宅及其它公共建筑标准计算。
（二）建筑结构
砖混与框架结构相结合。
（三）户型及平面布局
以三室二厅为主，二室二厅、四室二厅、复式、跃式为辅；户型面积为80平方米～260平方米不等，以面积为110-160平方米为主力户型，平层、错层、跃层相结合。
（四）建筑装修
在销售期间提供样板房区，交房标准为毛坯房，为客户提供装修套餐，供业主自行选择。
（五）安装及设备配置
预留洗衣机位置及上、下水管；每户电表、水表、煤气、电话、全频道公用天线、宽带网插座到户、实行远程抄表；阳台、窗户全部采用塑钢窗；高档合资厂电梯。

第九节　环保、安保、消防、卫生及劳动保护
（一）环境保护：
本项目主要定位为居住休闲型高档生活社区，同时配套具有商业、餐饮和娱乐健身的综合性功能。在建设期和投入使用后，不会产生有毒、有害气体和液体及其它污染源而危害环境。
（二）安全保卫
建成后的小区实行封闭管理，24小时保安巡逻值勤，确保小区安全。
（三）消防
建成后的小区实行智能化管理，消防监控连动反应。

第十节　物料供应
建筑结构主要为框架结构，其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥和木材，市场供应质量不断提高、价格平稳走底，完全可以满足本项目的需要。

第十一节　水、电、气
项目所在地为东莞市市中区，水、电、气的耗用量不受限制；具体耗用量待市政公用部门实地堪察后再行确定。
根据市政配套能力，所需水、电、气及其供应是可以保证的。
第三章　投资环境研究
详细情况见“聚豪华廷市场调查报告”。

第四章　项目现状及建设进度安排
第一节　项目现状
（略）
第二节　建设进度安排
计划2003年6月开工，分三期滚动开发，A栋（高层）和B栋（多层住宅）先期开工建设，C、D栋（高层住宅）随后开工，E、F栋（小高层、高层）最后开工，总开发期3年，总工期2年。
第五章　投资估算及资金筹措
第一节　项目总投资估算
依据行业计算标准，投资总额通常包括建设投资（开发成本）与项目在建期贷款利息（财务费用），从项目投资概算表可以看出，本项目投资总额为30,373.61万元，其中工程建设前期费用1,174.40万元，土地取得费6,288.19万元，基础设施、配套设施费811.26万元，工程建造期费用19,604.47万元，建设工程其他费用2,241.29万元，工程建设期贷款利息254.00万元（按贷款10,000.00万元，于2003年贷入）。
详细情况见附表3“投资概算表”。

第二节　投资计划与资金筹措
资金投放与筹措在财务静态分析中对经济指标的影响较少，因涉及到财务费用即利息指标的计算，故对其仅进行简单的资金投放与筹措的模拟。按行业基本运作模式，发展商自有资金比例为建设投资总额的30—50%，银行贷款与承建商垫资金额比例为自有资金为建设投资总额的50—70%，并一同按银行贷款利息计入财务费用（资金成本）。
按工程进度与各种开发费用使用情况，本项目拟开发建设期为3年，建设期为2年。
1.投资计划
本项目总投资为30,373.61万元。按工程进度算2003年需资金19,263.56万元，2004年需资金10,592.40万元，2005年需资金517.65万元。具体数据详见附表4“建设用款计划表”。
2.资金来源
本项目的投资资金来源主要来自四个方面：自有资金的投入和银行授信贷款及承建商垫资，以及销售房款的回笼。
（1）建设期银行贷款总额为建设投资的33%，即10,000.00万元，于2003年年中一次贷入，贷款期限为1年，当年付息，2004年一次还本，则第一年贷款利息为127.00万元，第二年贷款利息为127.00万元（银行1年期贷款利率为5.08%）。
（2）根据开发商的社会关系及其信誉，承建商垫资视同开发商自有资金。
（3）根据发展商的综合状况、筹资能力及本项目销售预测分析，能够保证自筹资金按时到位。
详细情况详见附表7“投资计划与资金筹措表”。
第六章　财务效益指标分析
第一节　市场研究
详见聚豪华庭市场调查报告”。

第二节　销售收入与销售税金测算
（一）销售收入
总建筑面积为15.82万平方米，可售面积为12.63万平方米（不含车位面积），平均销售价格为2,884.00元/平方米（不含车位），总销售收入为45,683.72万元（含车位销售收入）。主要为住宅和商铺及超市和车位的销售，其中多层住宅销售面积为11.61万平方米，销售收入为31,349.72万元；商铺及超市销售面积为1.02万平方米，销售收入为5,104.00万元；车位销售数量为710个，销售收入为9,230.00万元。
1.住宅部分，即：
销售面积占总销售面积的92%为116110.00平方米，销售均价为2,700.00元/平方米，分2年、跨2个年度售完，总销售收入为31,349.72万元，其中2003年度销售收入为6,269.95万元，2004年度销售收入为21,944.80万元，2005年度销售收入为3,134.97万元。
2. 商铺及超市
销售面积占总销售面积的8%为10208.00平方米，销售均价为5,000.00元/平方米，分2年、跨2个年度售完，总销售收入为5,104.00万元，其中2003年度销售收入为765.60万元，2004年度销售收入为3,828.00万元，2005年度销售收入为510.40万元。
3.车位
销售数量为710个，销售均价为100,000.00元/个车位，分2年、跨2个年度售完，销售收入为7100.00万元，其中2004年度销售收入为3550.00万元，2005年度销售收入为3550.00万元。
详细情况详见附表5“销售收入预测表”。
（二） 销售税金
（1）土地增值税：根据《土地增值税暂行条例》的规定，建造普通标准住宅（平均每户面积不超过120平方米），增值额未超过扣除项目的20%，免征土地增值税。本项目符合上述优惠条件，免交土地增值税；
（2）销售税金按类别分通常包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、教育专项基金、交易管理费、交易印花税等，在此仅将前三项计入销售税金作为计算依据，为销售收入的5.5%，则销售税金为2,512.61万元。
详细情况见附表8“损益及利润分配表”。

第三节 总成本费用测算
总成本费用为32,657.80万元，主要为建设投资、工程建设期贷款利息和营销推广费。
（一）建设投资
本项目建设投资总额为30,119.61万元，其中：
1.工程建设前期费用1,174.40万元，包括可行性研究费、工程勘察设计费、工程保险费等；
2.土地取得费6,288.19万元，包括征地费、土地出让金、劳动力安置补偿费、绿化补偿费、地上附属物补偿费、土地补偿费等；
3.基础设施、配套设施费811.26万元，包括市政公用设施建设费、城市基础设施四源建设费、绿化建设费等；
4.工程建造期费用19,604.47万元，包括给排水、供热、供气、供电工程、道路及其他室外工程、三通一平、工程建设监理、建安工程等费用；
5.建设工程其他费用2,241.29万元，包括营销策划费、预备费、建设单位管理费、开办费、不可预见费等；
（二）工程建设期贷款利息
建设期银行授信贷款总额为建设投资的33%，即10000.00万元，于2003年年中一次性贷入，贷款期限为1年，当年付息，2004年一次还本，则第一年贷款利息为127.00万元，第二年贷款利息为127.00万元（银行1年期贷款利率为5.08%）。
（三）营销推广费
按销售收入的5%计提营销推广费，则营销推广费为2,284.19万元。
详细情况见附表7“投资计划与资金筹措表”和附表8“损益及利润分配表”。
第四节 利润测算
（一）企业所得税
按累计利润的33%征收，则企业所得税为3,469.40万元。
（二）利润
1.销售利润=销售收入-销售税金-总成本费用
=45,683.72 -2,512.61 32,657.80
=10,513.31（万元）
2.税后利润=销售利润-所得税
=10,513.31 -3,469.40
=7,043.91（万元）
3.盈余公积金、公益金为1,056.59万元（盈余公积按税后利润的10%计，公益金按税后利润的5%计）。
4.未分配利润=税后利润-盈余公积金、公益金
=7,043.91 -1,056.59
=5,987.32（万元）
5.投资总利润率=税后利润/总成本费用×100%
=7,043.91/32,65780×100%
=21.57%
6.投资总利税率=累计利润/总成本费用×100%
=10,513.31 /32,657.80×100%
=32.19%
详细情况见附表8“损益及利润分配表”。
第七章　项目经济效益评价

第一节 现金流量分析
（一）全部投资现金流量分析（自有资金）
1.现金流入主要为销售收入和银行贷款；
2. 现金流出主要为自有资金（工程建设投入）、借款本金偿还、经营成本费用、所得税、销售税金及附加；
3. 累计净现金流量为7,043.91万元；
4. 所得税前累计净现金流量为10,513.31万元；
5.折现率取8%（其中安全利率取2%，风险报酬率取6%）；
6. 财务内部收益率
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量的累计折现值等于零时的折现率。项目在财务内部收益率下，在项目的整个计算期内，以每年的净收益恰好将投资全部回收过来，即内部收益率是指项目对初始投资的偿还能力或项目对贷款利率的最大承受能力。当财务内部收益率大于等于行业基准收益率，则认为项目在经济上可行；财务内部收益率小于基准收益率则认为经济上不可行。根据计算本项目的内部收益率为150.57%，远大于行业基准收益率，能满足开发商的需求。
7.财务净现值
财务净现值是指建设项目在投资活动计算期内的净现金流量，按预先确定的折现率，折算到建设项目的基准年的数值，当净现值等于零，表示项目刚好达到所预定的收益率；当净现值大于零时，表示项目除达到基准收益率外，还能获得超额收益（即净现值）；当净现值小于零时则表示项目达不到预定的收益率 。因此，当净现值大于等于零时，项目可行，否则项目不可行。
根据计算本项目的净现值为5,551.70万元，大于零，在经济上是可行的。
8.财务现值指数
财务现值指数是未来现金流入与现金流出现值之比，它是一个相对指标，反映投资的效率。如果现值指数大于1，表明项目其收益大于成本，即投资报酬率超过预定的贴现率；如果现值指数小于1时，说明其投资报酬率没有达到预定的贴现率；如果现值指数等于1，说明贴现后现金流入等于现金流出，投资的报酬率与预定的贴现率相同。对于项目投资额不同的方案，除净现值比较外，还应进一步计算其现值指数，求得单位投资额所能获得的现值净收益。财务净现值率大于等于1时，表明项目在经济上可行；小于1时表明不可行。
根据计算本项目的现值指数为1.13，表明在经济上是可行的。
9.投资回收期
投资回收期是指通过项目的净收益来回收总投资所需要的时间，它数值越小，表明收回越快。根据行业数据，此项目的正常回收期大约为2-3年 ；根据预测本项目的投资回收期为1.54年，能满足正常需求。
以上各项符合房地产开发行业的一般指标，因而该项目能够满足行业投资盈利性和风险性要求。
详细情况见附表9“现金流量表（自有资金）”
第二节 贷款偿还分析
1.从项目区位、市场销售前景、购买力等因素综合分析，该项目有足够的清偿能力。
2.贷款本金偿还的资金来源为本项目房屋销售利润。本项目可用于还贷的销售利润： 2004年15,038.55万元，贷款偿还期限为1.68年。
以上因素综合考虑，本项目具有足够清偿能力。
详细情况见附表6“贷款偿还期计算表”

第八章 风险分析（不确定性分析）
第一节 盈亏平衡分析
通过盈亏平衡点（BEP）分析成本与收益的平衡关系。
利用本量利分析法，根据成本、销售收入与利润三者的关系考虑利润为零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为100%。计算过程如下：
（一）销售面积盈亏平衡点的计算

销售面积盈亏平衡点=
=32,657.80 /2,884.00×（1-5.5%）
=119828.43（M2）
本项目销售面积保本点为119828.43M2，占计划总销售面积126318.00 M2的94.9%。

（二）销售价格盈亏平衡点的计算
销售价格盈亏平衡点 =
=32,657.80/126318.00×（1-5.5%）
=2,736（元/M2）
本项目销售均价保本点为2,736元/M2，占计划销售均价2,884.00元/M2的94.9%。
一般认为，当盈亏平衡保本点在75—90%之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点虽然为94.9%，但销售量和销售均价中均未考虑车位，如果考虑车位的销售量和销售均价，则盈亏平衡保本点在75.8%，因此安全余度相对较大。

第二节　敏感性分析
影响企业效益的主要因素有房屋销售面积、销售均价和建设投资。对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对财务内部收益率、投资回收期、全投资净现值、贷款偿还期等指标的影响程度。敏感性分析表明：当建设投资增加10%或当销售均价减少10%时，项目盈利相对减少；当建设投资减少10建设面积增加10%或销售均价上涨10%时，项目盈利能力大大提高。详见附表10-1—附表10-3“敏感性分析表”。
财务敏感性分析表

第九章 项目评价的结论
第一节 结论
（一）项目投资收益相关经济指标汇总表
项目投资收益相关经济指标汇总表

（二）评价结论
1.通过以上分析和经济效益评价的结果说明，本项目内部收益率正常，价格性能比较优，各经济指标显示发展商投入较大，回收资金能力正常；有较强的贷款偿还和自身平衡能力，具备一定抗风险能力。
2.本项目应加强销售控制与工程进度建设周期的监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料、加强项目内园林景观环艺等方面的投入，以提升项目综合素质与品位。
3.鉴于东莞房地产市场的行情，开发商合理利用社会资源，增加团购客户，达到快速占领市场与扩大在业界的知名度，从而进一步提升发展商品牌宣传的效应。
4.另开发商可通过合理避税，争取政府的各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税的纳税额，从而增强项目的操作空间。
5.综上所述，本项目是可行的。

第二节 建议
（一）项目在立项、施工前期应认真做好比较充分的市场调研工作，如在户型设计、装修风格和标准、价格定位等方面考虑目前的市场需求，为项目的下一步进展和销售的顺利进行打下良好的基础，在营销过程中采取灵活多样的、目标市场针对性较强的营销推广方式，以最小的营销费用达到最好的销售推广效果。
（二）项目在入市前期应做好合理的销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合的定价策略。
（三）为提高发展商投资收益率，本项目宜采取分期开发，认真做好园林景观的营造与售后服务和小区的物业管理等工作，价格随着项目品牌的扩大而适当提升，已显出项目强大的生命力。
（四）应在项目建设期间做好预售工作，在东莞市房交会上做好形象展示，加大宣传推广力度。
（五）鉴于东莞房地产市场的现状，如发展商在项目开工前已基本确定30%—40%的团购客户，则建议本项目采取一次性开发，以期达到轰动效应；否则一次性开发会增加资金成本与投资风险。

第十章 附 表

附表1 项目汇总表
金额单位:人民币万元
附表2-1 规划用地平衡表

附表2-2 技术经济指标

附表3-1 投资概算表
金额单位:人民币万元

附表3-2 投资概算表
金额单位:人民币万元
附表4-1 建设用款计划表
金额单位：人民币万元
附表4-2建设用款计划表
金额单位：人民币万元
附表5 销售收入预测表
金额单位：人民币万元
附表6 贷款偿还期计算表
金额单位：人民币万元

附表7 投资计划与资金筹措表
金额单位：人民币万元

附表8 损益及利润分配表
金额单位：人民币万元

附表9 现金流量表（自有资金）
金额单位：人民币万元
附表10-1-1 敏感性分析表
当建设投资上升10%时 单位：人民币万元
附表10-1-2 敏感性分析表
当建设投资下降10%时 单位：人民币万元
附表10-2-1敏感性分析表
当面积上升10%时 单位：人民币万元
附表10-2-2敏感性分析表
当面积下降10%时 单位：人民币万元
附表10-3-1敏感性分析表
当售价上升10%时 单位：人民币万元
附表10-3-2敏感性分析表
当售价下降10%时 单位：人民币万元