税收政策一直以来是楼市调控的利器.docx

1. 房产税的渊源
2. 房产税在我国的征收情况
3. 房产税在国外的征收情况
4. 房产税在整个税收体系中的地位
5. 房产税在我国征收困难的原因
6. 给出一定的建议

其实早在房产税受关注之前，业内一直把精力集中在物业税上。但是由于物业税需要人大立法通过，又牵扯到需对地方政府的土地出让环节征收，难度确实较大，因此从今年4月份开始，社会各界的目光全集中在了房产税上。由于1986年国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，可以说房产税已经有法可依，只需重新调整就可以，因此房产税成为了目前最热的话题。
关于房产税的纠结最早始于今年4月底，财政部财政科学研究所所长贾康表示：“目前是推出房产税的可操作时机”。5月17日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权突发惊人之言，一篇标题为“发改委表态3年内房产税免谈”的文章一时间占据各大网络头条，引发了人们的强烈诘问： “史上最严厉”的楼市调控政策戛然而止？房地产“绑架”中国经济的预言再度灵验？房价将迎来新一轮疯涨？当天下午，发改委火速辟谣：“研究人员所发表的意见不代表发改委的立场。”有关房产税的言论“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。
随后不久，关于房产税的各种消息就成为了社会最为关注的话题。在5月31日，国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中，引起了市场各方震动，沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。
也因为对房产税出台的预期，出现了成交量明显萎缩。 在北京、上海、广州等一线城市，成交量巨幅下跌。北京市房地产交易管理网数据统计，截至5月30日，北京市商品住房期房日签约量为186套，较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是，如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房，5月份北京的商品住房期房签约量，日均仅108套，环比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%。
至此，关于房产税是否将出台有了定论，权威部门的直接表态，也让口水仗最终画上了句号，开征是铁定的事情了。但是事情并非就此终结，近日在一场论坛上，加拿大西安大略大学休伦学院终身教授徐滇庆、SOHO中国董事长潘石屹纷纷表示，房产税的征收难度会相当大。
住建部回应房产税征额：收得少说明试点成功

住建部政策研究中心副主任秦虹昨天接受采访时表示，房产税试点的意义在于探索合适的税制和可行的征税机制。按目前试点城市的方案来看，房产税收得越少说明房产税试点越成功，并表示房产税全面开征难度很大。
今年1月27日，重庆、上海两地同时出台房产税实施细则，并于当月28日正式试行。据报道，截至4月底，重庆房产税税收收入70余万元，上海房产税入库税款为百万元左右。因此，有人质疑试点城市房产税征收规模过小。
如何评价房产税试点是否成功？对此，秦虹表示，按目前试点城市的方案来看，房产税收得越少说明房产税试点越成功。
她解释说，两个试点城市的房产税抑制高价房的政策意图很明确，房产税还都没有涉及存量住房，且两个城市都实行了差别化的税率，这个差别化的税率并不是依据持有房屋的多少划分的，而是针对房价的高低设立的，如在上海，本市居民新购的第二套商品房，按平均房价的两倍为界，分别实行0.4%和0.6%两档税率。在重庆购买独栋商品住宅和高档住房的，按前两年平均房价的3倍、3至4倍和4倍以上，分别设定了0.5%、1%和1.2%三档税率，本市居民购买普通住宅不征税。
秦虹说，如果上海和重庆房产税收得少，只能说明价格高的住房卖得少，这意味着高价房的需求低，那么高价房的价格上涨的概率就小，如果高价房的价格不涨，低价房的价格上涨空间就不大。据了解，重庆市今年应税高档房的成交价同比已经下降了10%。目前还没到截止的征收时间，如果一个试点周期结束时，房产税收得越少说明试点方案的政策意图实现得越好。
房产税间接降房价
秦虹认为，开征房产税对房价的影响是间接的。对房价的影响主要是通过减少过度需求而间接发生作用，一个地方房价的涨跌最终还要看供求关系。如上海市在限购政策和房产税两重政策的影响下，一季度商品住房销售面积同比下降了25%，主要是投资性需求减少，重庆市自开征房产税试点以来，高档房的成交占总成交量同比下降了27%。
她表示，对个人住房开征房产税是为调节财富分配，有利于缓解由于房价上涨引发的居民财富差距加大的社会积怨，有利于约束投资性和奢侈性购房需求，增加住房的持有成本，有利于挤出空置房源，节约社会资源。
全面开征难度很大
秦虹说，由于我国过去没有对个人住房开征房产税，民众普遍对开征房产税的认识不足，质疑声较多，而房产税又存在涉及面广，对利益的影响复杂，缺少代征代缴机制，征税成本较高等问题，所以全面开征难度很大。
如果试点城市能够在税制设置和征税机制方面上取得经验，且能让普通居民了解房产税对合理的自住需求基本没有影响，主要针对投资性需求，那么房产税在全国的普遍开征才有基础。
马上就访
挤走炒房资金才算真成功
对于秦虹“房产税收得越少说明试点越成功”的说法，中央财经大学一位不愿具名的财税教授表示，如果因征房产税而导致高档房需求锐减，开发商大幅减少这类房产的开发，销量也同比降低，相应导致房产税收得少，那么确实说明政策意图基本达到了。但如果开发商还在大量开发高档房产，只是卖不出去积压在手里，或者捂房惜售，那么就不能说政策取得了全面的成功。
该教授进一步解释，开征房产税最直接的意义，就是要提高房产拥有者的持有成本，起到打压炒房行为、降低房价的目的。如果能够把炒房资金转移到其他投资渠道，并把炒房者手中囤积的房产以相对较低的价格挤出来，使得试点城市房价有所降低，那将是真正的成功。从住建部透露出的信息看，相关试点城市炒房资金正逐渐转移到其他渠道，因此，在这个方面新政应该是起到了一定作用。但要实现使房价普遍降低的目标，仍任重而道远。
他还表示，房价飙升的重要原因之一，是由于各地高价拍卖土地，如果不彻底解决这个问题，单靠扩征房产税就想达到最终降低房价的目标，将比较困难。本报记者赵鹏
房价变化能否作为房产税试点成效的依据？如何看待房产税征收规模？目前，距离全面开征房产税之路究竟有多远？
围绕这些社会关注的房产税热点问题，住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹23日接受记者专访对此作出解析。
怎么看试点城市“房价没降”？
秦虹：这说明，对房产税本身还有认识上的问题。从长远看，房产税是房地产市场的一项重要制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，从短期看，房产税试点迈出了改革的重要一步，对高价房的需求有抑制作用，有助于控制房价的上涨。
开征房产税有多重意义，它本身对房价的影响是间接的。对个人住房开征房产税有以下几方面的意义，一是调节财富分配，有利于缓解由于房价上涨引发的居民财富差距加大的社会积怨，二是有利于约束投资性和奢侈性购房需求，即多买房、买大房、买贵房要多交税，三是增加住房的持有成本，有利于挤出空置房源，节约社会资源，四是完善我国的财税体系，增加了地方直接税源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。
所以，房产税本身没有直接降价的作用，对房价的影响主要是通过减少过度需求而间接发生作用，一个地方房价的涨跌最终还要看供求关系。如上海市在限购政策和房产税两重政策的影响下，一季度商品住房销售面积同比下降了25％，主要是投资性需求的减少，重庆市自开征房产税试点以来，高档房的成交占总成交量同比下降了27％。当然房产税作为一个长期制度建设，真正实现上述多重意义还有很长的路要走，目前的试点仅仅是起步。
怎么看试点房产税征收规模小？
秦虹：房产税试点具有开创性，试点的意义在于探索合适的税制和可行的征税机制。按目前试点城市的方案来看，房产税收得越少说明房产税试点越成功。
如何评价试点城市房产税是否成功呢？根据目前试点方案看，两个城市的房产税抑制高价房的政策意图很明确，而替代目前的土地收益还不可能做到。如试点城市的房产税还都没有涉及存量住房，且两个城市都实行差别化的税率，这个税率并不是依据持有房屋的多少划分的，而是针对房价的高低设立的，即高税率对应的是高房价，如在上海，居民新购的第二套商品房，按平均房价的两倍为界，分别实行0．4％和0．6％两档税率。在重庆买独栋商品住宅和高档住房的，按前两年平均房价的3倍、3至4倍和4倍以上，分别设定了0．5％、1％和1．2％三档税率，本市居民购买普通住宅不征税。
如果上海和重庆房产税收得少，只能说明价格高的住房卖得少，这意味着高价房的需求低，那么高价房的价格上涨的概率就小，如果高价房的价格不涨，低价房的价格上涨空间就不大。据了解，重庆市今年应税高档房的成交价同比已经下降了10％。所以，且不说还没到截止的征收时间，暂无法得出最终房产税的征收总额，如果一个试点周期结束时，房产税收得越少说明试点方案的政策意图实现得越好。
距离全面开征房产税还有多远？
秦虹：由于我国过去没有对个人住房开征房产税，民众普遍对开征房产税的认识不足，质疑声较多，而房产税又存在涉及面广，对利益的影响复杂，缺少代征代缴机制，征税成本较高等问题，所以全面开征难度很大。
上海、重庆两个城市对开征房产税试点的意义更多是在于探索出一个适应我国国情的包括征税对象，税率标准、税基设定、免税范围等在内的房产税税制和较为科学可行的征收机制，而不是要增加多少税收收入。
如果试点城市能够在税制设置和征税机制方面上取得经验，且能让普通居民了解房产税对合理的自住需求基本没有影响，主要针对投资性需求，那么房产税在全国的普遍开征才有基础。
目前看来，试点城市针对新购住房而征收的房产税收入微不足道，房产税有点像“鸡肋”，但毕竟拥有多套住房的国人已经不是少数，拥有豪宅的人群也甚为可观。面对如此巨大的存量房税基，说政府不心动，显然不客观。只要领导干部真的带头如实申报财产，存量房的房产税开征消除了阻力，财政收入自然会在新增税赋和巨大税基中滚滚而来。只是，要让领导干部带头申报自己的财产，不是件容易的事。如果北京真的做到了，北京市的榜样力量和表率作用，或将让全国其他城市群起效仿。果真如此，则房产税全面开征的时代真正到来，地方政府也将从此不再依赖“土地财政”。没了政府的“推手”，楼市或将从此由喧闹返归平静。