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1、 中泰·蜀泰1号集合资金信托计划 可行性研究报告 尽职调查声明 本项目可行性研究报告是按照中泰信托有限责任公司的有关规定，根据交易对手提供和自主收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。 报告全面反映了项目最主要、最基本的信息，以及我们对项目可行性的判断。我们与信托当事人之间不存在任何私下的交易和事项，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 本报告已经部门审核通过。 调查人签字：
2、 部门经理签字： 年 月 日 目 录 一、 基本要素 9 二、 项目背景与交易结构 10 2.1. 信托项目背景 10 2.1.1. 信托基本情况 10 2.1.2. 信托资金用途 11 2.2. 信托项目交易结构 12 2.2.1. 信托规模 12 2.2.2. 信托期限 12 2.2.3. 委托人 12 2.2.
3、4. 受益人 12 2.2.5. 保管人 12 2.2.6. 信托财产的管理或运用方式 12 2.2.7. 信托利益分配方式 13 2.2.8. 信托财产承担的费用 13 2.2.9. 信托资金退出安排 14 2.2.10. 风控措施 14 2.2.11. 信托项目的发行渠道 15 2.2.12. 信托项目的终止与清算 15 2.2.13. 信托项目交易结构图及说明 15 三、 合规性分析 16 四、 交易对手情况 17 4.1. 项目标的方--四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司 17 4.1.1. 基本情况 17 4.1.2. 公司治理 18 4.1.
4、3. 经营分析 18 4.1.4. 财务分析 18 4.1.5. 信用风险分析 28 4.2. 股权受让方--成都花园水城城乡建设投资有限责任公司 28 4.2.1. 基本情况 28 4.2.2. 公司治理 30 4.2.3. 经营分析 31 4.2.4. 财务分析 31 4.2.5. 信用风险分析 41 4.3. 担保方--四川成阿发展实业有限公司 42 4.3.1. 基本情况 42 4.3.2. 公司治理 43 4.3.3. 经营分析 44 4.3.4. 财务分析 44 4.3.5. 信用风险分析 53 五、 信托项目情况 55 5.1. 信托资金用途分析
5、55 5.2. 风控措施分析 55 5.3. 远期溢价股权受让资金来源分析 61 5.4. 区域经济分析 63 5.4.1. 金堂县区位状况 63 5.4.2. 金堂县城市基础设施情况及规划 64 5.4.3. 金堂县宏观经济情况 65 5.4.4. 金堂县财政具体情况 68 5.4.5. 金堂县负债情况及债务偿付能力预测 72 5.4.6. 阿坝州区域经济分析 74 六、 风险揭示及对策 79 6.1. 信用风险 79 6.2. 经营风险 79 6.3. 市场风险 79 6.4. 操作风险 80 七、 运营管理方案 80 7.1. 日常运营管理要点 80 7
6、2. 运营风险管理要点 81 八、 营销方案 81 九、 必备法律文件签署安排 81 十、 结论 81 10.1. 方案及项目综合评价 81 10.2. 实施建议 82 10.3. 拟任信托经理 82 图目录 图表 1： 项目交易结构图 16 图表 2： 赵镇抵押地块位置 57 图表 3： 赵镇抵押地块周围楼盘 58 图表 4： 赵镇抵押地块周围街区 58 图表 5： 三星镇抵押地块周围街区 59 图表 6： 金堂县区域位置 63 表
7、目录 表格 1：城乡发展公司上年度及近期资产负债表（单位：万元） 19 表格 2：城乡发展公司上年度及近期利润表（单位：万元） 20 表格 3：城乡发展公司上年度及近期现金流量表（单位：万元） 21 表格 4：城乡发展公司主要财务指标(单位：万元) 22 表格 5：城乡发展公司偿债能力指标 23 表格 6: 城乡建投公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元） 32 表格 7：城乡建投公司近三年年度及近期利润表（单位：万元） 33 表格 8：城乡建投公司近三年年度现金流量表（单位：万元） 34 表格 9： 城乡建投公司主要财务指标（单位：万元） 35 表格 10：城乡建投
8、公司偿债能力指标 37 表格 11：城乡建投公司盈利能力指标 37 表格 12：城乡建投公司运营能力指标 38 表格 13：城阿发展公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元） 44 表格 14：成阿发展公司近三年年度及近期利润表（单位：万元） 46 表格 15：成阿发展公司近三年年度现金流量表（单位：万元） 47 表格 16: 成阿发展公司主要财务指标（单位：万元） 48 表格 17：成阿发展公司偿债能力指标 50 表格 18：成阿发展公司盈利能力指标 50 表格 19：成阿发展公司运营能力指标 51 表格 20：2014-2016成阿发展还款计划（单位：万元） 56
9、表格 21：抵押地块清单 56 表格 22：2014-2016城乡建投经营性现金流量预测（单位：万元） 62 表格 23：2014-2016城乡建投还款计划（单位：万元） 62 表格 24：2014-2016城乡建投现金流量预测（单位：万元） 62 表格 25：成都市下属各区县GDP及增长速度一览表（单位：亿元） 65 表格 26：金堂县主要经济指标 66 表格 27： 2011年-2013年金堂县财政收支情况（单位：万元） 68 表格 28： 2011-2013年金堂县土地交易基本情况（单位：平方米、万元） 69 表格 29：2014年-2016年金堂县财政收支预测（单位：万
10、元） 70 表格 30： 2014-2016年金堂县土地交易基本情况（单位：平方米、万元） 71 表格 31： 2011-2013年金堂县负债情况（单位：万元） 72 表格 32： 2013年金堂县债务明细（单位：万元） 72 表格 33： 2014-2016年金堂县偿债及融资预测（单位：万元） 73 表格 34：2014-2016年金堂县债务偿付能力预测（单位：万元） 74 表格 35： 2011年-2013年阿坝州财政收支情况（单位：万元） 74 表格 36：2014年-2016年阿坝州财政收支预测（单位：万元） 76 表格 37：2011-2013年阿坝州负债情况（单位：
11、万元） 77 表格 38：2014-2016年阿坝州偿债及融资预测（单位：万元） 77 表格 39：2014-2016年阿坝州债务偿付能力预测（单位：万元） 78 一、 基本要素 信托名称 中泰·蜀泰1号集合资金信托计划 信托类别 集合■ 单一□ 财产权□ 信托功能分类 投资■ 融资□ 事务管理□ 交易对手 融资方■ 担保方■ 其他■ 融资方：四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司（以下简称：城乡发展公司） 担保方：四川成阿发展实业有限公司（以下简称：成阿发展公司） 远期股权受让方：成都花园水城
12、城乡建设投资有限责任公司（以下简称：城乡建投公司） 信托规模 不超过人民币20,000万元 信托期限 A类信托单位：1亿元，期限1.5年，可分期募集发放，每期期限均为1.5年； B类信托单位：1亿元，期限2年，可分期募集发放，每期期限均为2年； 预期收益率 9.3%-11% 信托报酬 信托报酬： 事务管理费： 信托资金运用方式 贷款□ 长期股权投资■ 交易性金融投资□ 租赁□ 其他□ 信托资金投向 信政类（政府有关的各类项目）■ 房地产□ 证券市场□ 金融机构□ 工商企业□ 其他□
13、 信托资金退出方式 受让溢价股权资金来源为：城乡建投公司经营收入； 补充还款资金来源为：金堂县政府财政及阿坝州政府财政担保、成阿发展公司经营收入。 风险缓释措施 房地产抵押■ 股权质押■ 上市公司股票质押□ 其他抵押物□ 保证■ 无□ 其他■ 1、成阿发展公司提供评估价值55,020万元的土地使用权抵押（估价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第TA130075号），本金抵押率为36.35%； 2、本信托资金对城乡发展公司增资扩股后持有28.57%的股权，另金堂县国资委将公司增资后持有的20%城乡发展公司股权质押给中泰信托； 3、AA-级评级主体成阿发展公
14、司提供连带责任担保； 4、金堂县和阿坝州政府提供财政担保。 信托利益实现方式 每半年按比例获取溢价款，到期获取股权本金。 信托项目来源 银行推荐□ 其他金融机构推荐□ 自主寻找开发■ 其他□ 信托资金/资产来源 来自银行资金□ 来自证券公司或下属资管子公司□ 来自保险公司□ 来自其他金融机构■ 来自非金融第三方机构□ 公司自主营销客户■ 保管银行（若有） 待定 法律顾问（若有） 待定 评估机构（若有） 上海东洲资产评估有限公司 二、 项目背景与交易结构 2.1. 信托项目背景 2.1.1. 信托基本情况 我部拟推出“中泰•蜀
15、泰1号集合资金信托计划”（以下简称“本信托计划”或“本项目”），本信托计划规模不超过20,000 万元，1亿元信托期限为1.5年，1亿元信托期限为2年。 本次信托计划募集资金用于增加四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司（以下简称“城乡发展公司”）的注册资本。入股前城乡发展公司注册资本为50,000万元，信托资金以1元/股认购，增资后注册资本为70,000万元，信托资金占股28.57%。城乡发展公司的股东权益估值以2013年四川金典会计师事务所出具的川金典会审字（2014）第5-B 110号审计报告中城乡发展公司净资产为准，为1,457,110,905.97元，信托资金持有城乡发展公司
16、股权价值为473,436,585.84 元。信托资金用于城乡发展公司的经营。信托存续期间内，通过股权远期受让方成都花园水城城乡建设投资有限责任公司（以下简称“城乡建投公司”）分期支付股权溢价款以及信托计划结束时以原价（即20,000万元）受让信托资金持有的城乡发展公司股权来实现信托收益。受让溢价股权的资金来源为城乡建投公司的经营收入。 主要风控措施为： 1、金堂县财政局及阿坝州财政局财政担保 金堂县出具人大决议函及财政承诺，阿坝州财政局承诺：当城乡建投公司未能按期支付溢价股权款及受让信托资金持有的城乡发展公司股权，金堂县和阿坝州将安排专项资金支付，以保障该笔信托资金的全额兑付。 2、连
17、带责任保证 四川成阿发展实业有限公司（以下简称：成阿发展公司）为本信托计划提供不可撤销连带保证责任。成阿发展公司于2013年10月发行公司债券，根据鹏元资信评估有限公司评级长期主体信用等级为AA-级，本期债券的信用等级为AA级。 3、土地抵押 成阿发展公司以其合法拥有的经上海东洲资产评估有限公司评估价值55,020万元的土地使用权（估价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第TA130075号）为本信托计划提供抵押担保，本金抵押率为36.35%。 4、在《股权转让协议》中设置相应条款，以审慎态度确保信托资金的安全回笼。 （1）城乡发展公司注册资本5亿元，实收资本3亿元，公司章程约定剩余
18、2亿元将在2015年11月14日之前缴清。如股东金堂县国有资产管理委员会办公室（以下简称“金堂县国资委”）未能如期缴清该款项，将视为违约，提前结束信托计划。 （2）设置交叉违约条款。具体内容为：如城乡发展公司、城乡建投公司、成阿发展公司、金堂县政府任一主体在与金融机构签订的任一协议/合同项下出现违约，则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。 （3）担保方成阿发展公司2013年主体评级为AA-，信托存续期间如出现评级下调，将提前结束信托计划。 （4）信托存续期间，金堂县国有资产管理委员会办公室必须保持对城乡发展公司的控股，否则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。 5、中泰信
19、托将派驻董事对城乡发展公司日常经营进行监管，对公司重大决策事项拥有一票否决权。 6、金堂县国资委将公司增资后持有的20%城乡发展股权质押给中泰信托。 2.1.2. 信托资金用途 所募集信托资金用于城乡发展公司增加注册资本，信托资金用于城乡发展公司的经营。 2.2. 信托项目交易结构 2.2.1. 信托规模 本信托计划募集资金额不超过人民币20,000万元，可分期募集，实收信托资金达到6,000万元，即宣布信托计划第1期成立，最终以实际募集金额为准。 2.2.2. 信托期限 A类信托单位：1亿元，期限1.5年，可分期募集发放，每期期限均为1.5年； B类信托单位：1亿元
20、期限2年，可分期募集发放，每期期限均为2年。 2.2.3. 委托人 委托人：系指包括信托合同项下委托人在内的信托计划的投资者，该等投资者于信托计划设立时或信托计划设立后通过交付信托资金参与信托计划而获得受益权。 委托人为符合相关法规规定的合格投资者。 2.2.4. 受益人 本信托为自益信托，信托计划的委托人为唯一受益人。 2.2.5. 保管人 ××银行××分行作为本信托计划的保管人。 2.2.6. 信托财产的管理或运用方式 委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，将信托资金用于向城乡发展公司增加注册资本金。 信托
21、存续期间内，通过城乡建投公司支付股权溢价款及信托计划结束受让股权以实现信托利益见2.2.7信托利益分配方式。 本信托设置预期收益率，拟定9.3%-11%/年，按每半年向投资者支付。其中： 1、A类信托单位：100万元≤认购金额＜300万元，预期收益为9.3%；300万元≤认购金额<600万元，预期收益为9.8%，600万元≤认购金额，预期收益为10.3%。 2、B类信托单位：100万元≤认购金额＜300万元，预期收益为9.5%；300万元≤认购金额<600万元，预期收益为10.5%，600万元≤认购金额，预期收益为11%。 根据项目标的方要求，首批资金募集为不少于3000万，之后可分批
22、成立。项目将预期在9月（在发行前两周）进行市场预热，以提升募集速度。预计首批3000万资金将在两周内募集完毕。 各期信托单位核算日：每自然年度6月20日和12月20日为核算日，最后一个核算日为信托终止日。各期信托单位利益分配日：各期信托单位核算日后10个工作日内的任意一日。 各期信托单位核算期：指一个核算日（含该日）至下一个核算日（不含该日）的期间。其中，第一个核算期是指从各期信托单位成立之日（含该日）至各期信托单位第一个核算日（不含该日）的期间。 2.2.7. 信托利益分配方式 每自然年度6月20日和12月20日后十个工作日内按预期收益率分配当期信托收益，每期信托终止十五个工作日内分
23、配信托本金及最后一期信托收益。 2.2.8. 信托财产承担的费用 1、信托报酬 信托报酬费率为1 .9%/年，信托报酬的提取时点与金额具体安排如下： 序号 提取时点 提取金额 1 最后一期信托单位成立日后受托人有权于任意时点提取各期信托单位第一年的信托报酬 2 最后一期信托单位成立后受托人有权于任意时点提取各期信托单位第二年的信托 信托计划终止时信托财产支付全部信托费用、分配全部信托利益后如有结余，自动归为信托报酬，不计入上述以包干形式支付的信托报酬中。即：【信托计划终止日的现金形式的信托财产总额-信托计划终止日信托计划应付未付信托费用及其他费用-信托计划终止
24、日存续的全部信托单位应付未付预期信托利益总额】归为信托报酬，并于信托计划终止日计提，并于计提日后的10个工作日内支付。 2、信托事务管理费 信托事务管理费率为 年，包括信托财产管理、运用或处分过程中发生的税费和日常管理费、律师服务费、文件或账册制作、印刷费用等，提取时间与计算方式同信托报酬，在实际发生时列支，节余部分归入信托报酬。 3、保管费 保管费： /年，拟由××银行××分行作为保管银行，支付时间及计算方式以签署的《资金保管协议》为准。 2.2.9. 信托资金退出安排 在信托存续期间溢价股权分期支付，支付时间为：每自然年度6月20日和12月20日后十个工作日内按约定股权溢
25、价率支付当期股权溢价款；A、B两类信托产品分别在终止十五个工作日内以股权投资成本1亿元受让中泰信托持有的城乡发展公司股权，同时分别支付相应的最后一期股权溢价款。 受让溢价股权资金来源为城乡建投公司的经营收入，如城乡建投未能按期支付相应款项，则金堂县财政局和阿坝州财政局立即安排财政款项支付。同时向成阿发展公司进行追偿，以及处理抵押的地块。 2.2.10. 风控措施 1、金堂县财政局及阿坝州财政局财政担保 金堂县出具人大决议函及财政承诺，阿坝州财政局承诺：当城乡建投公司未能按期支付溢价股权款及受让信托资金持有的城乡发展公司股权，金堂县和阿坝州将安排专项资金支付，以保障该笔信托资金的全额兑付
26、 2、连带责任保证 AA-级评级主体成阿发展公司为本次信托计划提供不可撤销连带责任保证。 3、土地抵押 成阿发展公司以其合法拥有的经上海东洲资产评估有限公司评估价值55,020万元的土地使用权（估价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第TA130075号）为本信托计划提供抵押担保，本金抵押率为36.35%。 4、在《股权转让协议 》中设置相应条款，以审慎态度确保信托资金的安全回笼。 （1）城乡发展公司注册资本5亿元，实收资本3亿元，公司章程约定剩余2亿元将在2015年11月14日之前缴清。如金堂县国资委未能如期缴清该款项，将视为违约，提前结束信托计划。 （2）设置交叉违约条款
27、具体内容为：如城乡发展公司、城乡建投公司、成阿发展公司、金堂县政府任一主体在与金融机构签订的任一协议/合同项下出现违约，则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。 （3）担保方成阿发展公司2013年主体评级为AA-，信托存续期间如出现评级下调，将提前结束信托计划。 （4）信托存续期间，金堂县国有资产管理委员会办公室必须保持对城乡发展公司的控股，否则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。 5、中泰信托将派驻董事对城乡发展公司日常经营进行监管，对公司重大决策事项拥有一票否决权。 6、金堂县国资委将公司增资后持有的20%城乡发展股权质押给中泰信托。 2.2.11. 信托项目的发行渠
28、道 本信托计划拟在公司财富中心的统筹下，通过其他金融机构推介（已初步备案）。 2.2.12. 信托项目的终止与清算 1、信托计划期满终止。 2、发生下述情形的，我司有权提前终止本信托： a.本信托的结构和管理运作必须符合法律法规的规定，信托计划存续期限内如因任何原因导致信托的结构和管理运作与法律法规的规定存在冲突，我司有权终止本信托。 b.信托目的已经实现或不能实现。 c.本信托被解除或被撤销。 d.受益人大会决议或全体受益人一致以书面形式同意终止信托计划。 e.信托期限届满前，信托财产已全部变现。 f.法律法规规定的其他情形。 3、发生下述情形时，信托计划应当延期：
29、受托人可以根据受益人大会的决议延长信托计划的期限。 2.2.13. 信托项目交易结构图及说明 图表 1： 项目交易结构图 三、 合规性分析 1、资金用途 本信托计划募集资金用途明确，资金用于对城乡发展公司增资扩股。信托资金的运用符合国家相关法律、法规和政策。 2、溢价股权受让资金来源 本信托计划的溢价股权受让资金来源为城乡建投公司的营业收入，补充资金来源为金堂县和阿坝州政府的财政担保以及成阿发展公司的营业收入。 本项目标的方城乡发展公司为金堂县国有资产管理委员会办公室全额投资企业，金堂县政府愿意为本次信托计划提供财政担保。 阿坝州政府和金堂县政府因灾后重建需要共同出资成立
30、了成阿发展公司，建设成阿工业园区，为了成阿工业园区更好的发展，将来获得更好的回报反哺阿坝地区，因此阿坝州财政局承诺为本信托计划提供财政担保。 成阿发展公司和城乡发展公司同为金堂县国资委下属公司，同时两公司之间有业务往来，因此愿意为本次信托计划提供连带责任保证担保。 3、项目标的方 城乡发展公司为国有独资企业，经金堂县人民政府第39次常务会议批准设立的，集“投资开发、工程建设、产业引导、资本运营、资产管理”于一体的多元化经营平台，该企业非政府平台公司。 4、担保措施 （1）成阿发展公司提供连带责任保证担保，签署《保证合同》，不存在法律障碍； （2）成阿发展公司以其持有的土地使用权提供
31、抵押担保，签署《抵押合同》，不存在法律障碍； （3）金堂县国资委将城乡发展公司增资后持有的20%城乡发展股权，签署《股权质押合同》，并办理股权质押登记，不存在法律障碍。 四、 交易对手情况 4.1. 项目标的方--四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司 4.1.1. 基本情况 城乡发展公司系2013年9月30日经金堂县人民政府第39次常务会议批准设立的，集“投资开发、工程建设、产业引导、资本运营、资产管理”于一体的多元化经营平台。 法定名称 四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司 成立时间 2013年11月21日 注册资本 人民币50,000万 实收
32、资本 人民币30,000万 企业类型 有限责任公司 企业性质 国有独资 注册地址 四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段55号 办公地址 四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段55号 联系电话 028-84928619 法定代表人 王俊 营业执照号码 510121000051919 组织机构代码 08331795-0 税务登记证号 川税字510121083317950号 基本开户行 中国工商银行股份有限公司金堂广场支行 贷款卡号 5101210000114473 经营范围 投资与资产管理；房地产开发经营、物业管理、自由房地产经营活动、其他房地产业；房屋
33、建筑业；公路工程建筑、市政道路工程建筑、其他道路、隧道和桥梁工程建筑；河湖治理及防洪设施工程建筑、管道工程建筑、其他土木工程建筑；电气安装、管道和设备安装、其他建筑安装业；建筑装饰业、建筑物拆除活动、其他工程准备活动；建筑工程机械与设备租赁；会议及展览服务、办公服务。 数据来源：城乡发展公司 股东姓名/名称 实缴出资额(万元) 持股比例 出资方式 金堂县国有资产管理委员会办公室 30,000 100% 货币 合计 30,000 100% - 资料来源：城乡发展公司验资报告 4.1.2. 公司治理 1、组织结构 城乡发展公司设置董事会和监事会。 城乡发展公司实
34、行董事会领导下的总经理负责制，内部机构设置综合部、计划财务部、工程技术部、计划合同部、规划发展部、金融市场部等部门。 2、主要管理人员简历 （1）法定代表人 王俊，由金堂县人民政府任命为城乡发展公司董事长。兼任城乡发展公司法定代表人。 （2）总经理 罗长先，由金堂县人民政府任命为城乡发展公司总经理。 4.1.3. 经营分析 城乡发展公司是一家国有独资企业，主要从事城市开发、建设、产业开发，投融资及资产管理等经营业务。主要收入来自于代建项目收入以及自营项目收入。 4.1.4. 财务分析 1、财务数据 （1）财务报表审计意见情况 项目 2013年 是否审计 经审计 审
35、计机构 四川金典会计师事务所 审计意见类型 标准无保留意见 保留意见说明 无 （2）资产负债表 表格 1：城乡发展公司上年度及近期资产负债表（单位：万元） 期间 2013年 2014年3月 货币资金 8,438 19,305 预付账款 1,500 3,950 其他应收款 20,002 11,117 存货 115,768 115,815 流动资产合计 145,708 150,188 固定资产 5 12 非流动资产合计 5 12 资产总计 145,713 150,200 其他应付款 2 2,110 流动负债合计 2 2
36、110 长期借款 - 2,500 非流动负债合计 - 2,500 负债合计 2 4,610 实收资本（或股本） 30,000 30,000 资本公积 115,768 115,768 未分配利润 -57 -178 所有者权益合计 145,711 145,590 负债和所有者权益合计 145,713 150,200 数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表 （3）利润表 表格 2：城乡发展公司上年度及近期利润表（单位：万元） 项目 2013年 2014年3月 一、营业收入 - - 减：营业成本 - - 营业税金及
37、附加 - - 销售费用 - - 管理费用 65 132 财务费用 -8 -11 资产减值损失 - - 加：公允价值变动净收益（损失以“－”号填列） - - 投资净收益（损失以“－”号填列） - - 二、营业利润（亏损以“－”号填列） -57 -121 加：营业外收入 - - 减：营业外支出 - - 其中：非流动资产处置损失 - - 三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -57 -121 减：所得税费用 - - 四、净利润（净亏损以“－”号填列） -57 -1
38、21 归属于母公司所有者的净利润 - - 少数股东损益 - - 五、每股收益： - - （一）基本每股收益 - - （二）稀释每股收益 - - 数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表 （4）现金流量表 表格 3：城乡发展公司上年度及近期现金流量表（单位：万元） 项目 2013年 2014年3月 一、经营活动产生的现金流量： 收到其他与经营活动有关的现金 -20,001 8,885 经营活动现金流入小计 -20,001 8,885 购买商品、接受劳务支付的现金 1,500 2,498 支付给职工以及为职工支
39、付的现金 14 36 支付其他与经营活动有关的现金 42 -2,023 经营活动现金流出小计 1,556 511 经营活动产生的现金流量净额 -21,557 8,374 二、投资活动产生的现金流量： 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5 7 投资活动现金流出小计 5 7 投资活动产生的现金流量净额 -5 -7 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 30,000 - 取得借款收到的现金 - 2,500 筹资活动现金流入小计 30,000 2,500 筹资活动产生的现金流量净额 30,0
40、00 2,500 五、现金及现金等价物净增加额 8,438 10,867 加：期初现金及现金等价物余额 - 8,438 六、期末现金及现金等价物余额 8,438 19,305 数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表 2、主要财务指标 表格 4：城乡发展公司主要财务指标(单位：万元) 项目 2013年 2014年3月 营业收入 - - 营业利润 -57 -121 投资收益 - - 净利润 -57 -121 总资产 145,713 150,200 所有者权益 145,711 145,590 少数股东权益 - - 短期借
41、款 - - 长期借款 - 2,500 应付票据 - - 营业活动现金流入 - - 经营性现金净流量 -21,557 8,374 投资性现金净流量 -5 -7 EBIT -57 -121 EBITDA -57 -121 EBIT收益率（%） - - EBITDA利息偿付倍数（X） - - 总债务 - 2,500 净债务 -8,438 -16,805 净债务/EBITDA（X） 148.0351 139.3449 资本总额 145,711 148,090 总债务/资本总额（%） - 1.69 3、财务状况分析
42、 （1）资产构成 截至2014年3月31日，公司资产总额为150,200万元，其中：流动资产为150,188万元；非流动资产为12万元。 流动资产主要包括货币资金、预付账款、其他应收款和存货。其中：货币资金余额19,305万元，资产总额占比为12.86%；预付账款余额3,950万元，资产总额占比为2.64%；其他应收款余额11,117万元，资产总额占比为7.41%；存货余额115,815万元，资产总额占比为77.11%。 非流动资产包括固定资产，固定资产净值12万元，资产总额占比为0.01%。 （2）负债结构 截至2014年3月31日，公司负债总额为4,610万元，其中：流动负债为
43、2,110万元；非流动负债为2,500万元。 流动负债包括其他应付款。其中：其他应付款余额2,110万元，负债总额占比为45.77%。 非流动负债包括长期借款。其中：长期借款余额2,500万元，负债总额占比为54.24%。（3）所有者权益构成 截至2014年3月31日，公司所有者权益总额为145,590万元，其中：实收资本为30,000万元，资本公积为115,768万元，未分配利润为-178万元。 其中，资本公积为政府拨入土地。 （4）各财务指标分析 1）偿债能力分析 表格 5：城乡发展公司偿债能力指标 偿债能力指标项目 2013年 2014年3月 流动比率 72,85
44、4 71.20 速动比率 15,030 16.29 资产负债率（%） 0% 3% 从企业负债情况来看，主要包括两部分内容：其一为与政府及国有公司的往来款项，其二为向银行举借的借款。两部分处于合理水平，公司资产负债率仅仅为3%，其流动性足以维持公司债务的清偿。 从债务角度，公司偿债压力主要来自长期借款。不过鉴于公司刚刚成立，负债规模较小，不存在实质性偿债压力。 2）盈利能力分析和运营能力分析 公司于2013年11月成立，尚未实现营业收入。 目前着手进行的工作有以下三大块： 1、金堂客运站综合体项目，缓解目前老客运站的供能不足以及增加车站周边的配套商业设施。综合体项目总计
45、投入109,000万元，其中车站主体项目（三星车站）先行，该项目已取得发改委批文和环评批复，和金堂县政府已签定委托代建合同，预计2014年8月取得土地，10月开工，2016年3月竣工。 三星车站位于金堂县城（赵镇）城市空间向东部发展的重要区域，即三星镇天府水城新区和大学城区域内，紧邻全县经济中心，目前属于开发新区。站址距现金堂火车站3公里，距成德南高速公路出口4公里，距成南高速公路出口10公里，距成绵高速公路出口12公里，距成金快速通道2公里，距县行政中心3.6公里，距成都市区36公里，交通区位优势明显。客运站等交通基础设施建设是构建现代高效的交通支撑网络的基础，对促进金堂的城市建设，提高城
46、市承载力、增强区域发展支撑能力意义重大。三星车站占地80亩（为划拨用地），规划总建筑面积5.2万平方米，其中地上3.5万平米，地下1.7万平米。总投资为35,000万元，其中工程费用23,243.3万元，其他费用9,164.1万元，预备费2,592.6万元。计划自筹10,000万元，对外融资25,000万元完成车站项目的建设。用款计划如下： 单位：万元 项目 2014年 2015年 2016年 合计 工程费用 - 21,636.3 1,607 23,243.3 其他费用 4,582 4,582.1 - 9,164.1 预备费用 - 1,296.6 1,2
47、96 2,592.6 合计 4,582 27,515 2,903 35,000 城乡发展和金堂县政府就该项目建设签订了《委托代建合同》，付款节点为2014年12月25日支付总投资的10%、2015年6月25日支付20%、2015年12月25日支付20%、2016年6月25日为50%。保障了车站项目建设资金。 2、赵镇三角洲市场开发项目。新建赵镇三角洲市场位于金堂县赵镇江城路，将赵镇桔园路桔园市场、平安桥头综合市场和江城路花鸟市场迁建合并成一个集农副产品批发、零售为一体的规模化市场建设，商业住宅楼建设，配套地下停车场建设等，以补充赵镇老城区原有农贸市场供应能力不足。赵镇三角洲市场
48、的建设是满足金堂县赵镇城区人民生活需要，解决当地老百姓买卖难的一项民心工程、惠民工程。主要是该项目目前已获得环评批复和规划“两证一书”，9月可以施工，预计在2016年3月可完成项目建设。预计2015年4月开始预售，整个销售工作将在2017年1月结束。 项目规划净用地面积51,333.33平方米，折合77亩，规划总建筑面积136,700平方米，其中市场44,000平方米，住宅60,960平方米，商业15,240平方米。 项目总投资57,567.62万元，其中费用占比较大的前五位为：土地取得费14,622.30万元、前期工程费1,398.57万元、建筑安装工程费用26,902.60万元、财务费
49、用6,504.25万元、开发期税费为2,315.23万元、销售费用1,706.27万元。资金筹措为自有资金17,867.62万元，借款30,000万元，预售9,700万元。资金使用计划如下： 单位：万元 项目 2014年 2015年 2016年 合计 土地取得费 14,622.3 - - 14,622.3 前期工程费 932 466.57 - 1,398.57 建筑安装工程费 - 26,902.6 - 26,902.6 其他费用 106 6,053.81 8,484.34 14,644.15 合计 15,660.3 33,422.98
50、 8,484.34 57,567.62 该项目预计到2016年7月能形成销售收入为68,133.2万元。 3、郊山棚户区改造项目（为代建项目），建设内容主要包括郊山片区拆迁补偿及房地产开发。目前一期项目已具备发改委批文、环评报告、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证。预计7月完成动拆迁工作， 9月开工，2016年6月竣工。计划2016年7月至2017年12月为房屋销售期，预计销售收入92,226.58 万元。 项目开发总面积为162,000平方米，其中住宅127,283.25平方米，商业34,716.75平方米。 项目总投资53,860.70万元，费用排在前五位的为：土地取
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