以财务报告为目的的评估培训班讲义4-投资性房地产评估（整理）.docx

投资性房地产评估
朱宝全
目录
一、投资性房地产评估的背景
二、理解会计准则下投资性房地产的定义
三、案例分析
四、不同会计准则下投资性房地产的评估
五、投资性房地产评估实务当中的问题讨论

一、投资性房地产评估的背景
投资性房地产成为评估业务的缘由
（一）会计准则的变化
随着经济的发展和投资观念的改变，很多发达国家的企业将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。
为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计准则趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布的会计准则第3号《投资性房地产》，借鉴了《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新。
CAS准则的要点：
投资性房地产需在报表中单独列示；
在公允价值计量模式下，投资性房地产在会计期末应以公允价值在其财务报告中反映。
（二） 公允价值的确定方式
在国际会计准则中，“公允价值”是指在一项公平交易中，熟悉情况的双方进行资产交换的金额。
在中国会计准则中，“公允价值”是指在一项公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。
从两者的定义上来看，没有本质的区别。
如何确定投资性房地产公允价值成为采用公允价值计量的企业首先要解决的问题。借助于作为独立第三方的评估师的工作成果是国际上流行的做法，也成为大部分企业及会计师的首选。
因此，我们说，会计准则的变化为评估行业带来了新的机遇。
二、理解会计准则下投资性房地产的定义
（一）在IAS或HKAS下投资性房地产的定义
为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括：
§ 为长期资本增值而持有的土地，不包括正常经营中为短期出售而持有的土地；
§ 尚未确定未来用途的土地；
§ 主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；及
§ 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。
（二）在CAS下投资性房地产的定义
为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括：
§ 已出租的土地使用权
§ 持有并准备增值后转让的土地使用权；及
§ 已出租的建筑物
根据《〈企业会计准则第3 号──投资性房地产〉应用指南》：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
三、案例分析
（一）案例简介及主要工作流程
我们选取过往的一个案例作为引子，和大家共同探讨投资性房地产评估过程中的关键事项。
案例简介：
某H股公司，为基建行业大型国有企业。拥有物业数量较多达2000多项，其中投资性房地产约20项，分布在中国内地多个省会城市和香港。
评估目的：满足财务报告HKAS下投资性房地产公允价值的披露需要。

主要流程：

（二）评估范围的确定
在本案中，投资性房地产范围的确定经历了漫长的过程。作为一个新兴事物，客户本身对会计准则的理解还远没有达到理想的水平，因此理论上本应由客户自己根据的投资性房地产范围变成由会计师协助完成。会计师根据自己对准则的理解很快确定了一个投资性房地产清单并同时提交客户和评估师。但当客户看到那个长长的清单后，直接的反应就是不能接受。
客户认为，很多房产尽管目前正在出租但只是一个临时或短期的行为，客户持有该项资产的最终目的并不是赚取租金或资本增值。
会计师认为，他们只是严格地按照准则的规定进行了识别。
经过一番博弈，最后确定的范围清单有所修改，主要为一些位于发达城市（包括上海、北京、广州和香港）且全部或绝大部分已经出租的写字楼或办公单元。
范围确定过程中的评估师心得：
在这个过程中，会计师和客户各有自己的判断，作为评估师，我们本身是被动的，没有太多的发言权，但因我们必须参与其中，因此也就有必要了解他们各自坚持的理由，即了解问题产生的缘由。
如前所述，客户是一个基建行业的公众公司，如果持有大量的投资性房地产，表象看来似乎会有“不务正业”之嫌，且因后续年度均需要评估将势必增加“麻烦”；而会计师因为职责所在，有责任和义务根据准则的规定判断企业的分类是否合理。
因此，评估师本身必须了解甚至是熟悉会计准则的相关规定。
（三）评估基准、方法和假设
相对于范围确定的复杂性，在评估基准、方法和假设的沟通方面较为顺利。因为目前的评估基准为Market value（市值），而会计准则需要的是Fair value（公允价值），针对上述特定的投资性物业，市场价值就是其公允价值；主要方法为市场比较法（以位于香港的物业为主）和收益法（以位于内地的物业为主），这种侧重点的确定亦是考虑的不同市场交易案例的活跃性和可比性。
在评估假设方面，主要问题体现在收益法评估时租期内外租金确定，特别是如果存在租期内的租金明显低于或高于市场租金时如何处理。这方面的沟通主要存在于会计师和评估师之间。
在多次的沟通之后，我们选取有代表性的物业按照不同的评估方法分别出具计算案例给会计师，获得良好的效果。
（四）评估初稿提交
在完成上述过程之后，客户的关注点转向评估结果。如前所述，该客户是一家H股公司，在投资性房地产的后续计量模式方面采用的是成本模式，即并未选择公允价值模式，评估师出具的数字最终将被作为附注在财务报告中披露使用。尽管评估结果并不能对客户的经营利润产生直接的影响，但过高或是过低的数字，客户还是不愿意看到。因此，这个阶段的沟通主要存在于评估师和客户之间。
从某种程度上讲，客户对其物业资产的了解可能会比评估师更深刻，这就需要评估师的现场调查工作相当的充分，同时，对于确实存在的事实评估师必须坚持自己的独立性和客观性，而不能因客户的特殊要求影响评估结果的公允性。
四、不同会计准则下投资性房地产的评估
（一）在IAS或HKAS下投资性房地产评估
1、国际会计准则下，可能需要估值的情形：
a. 主体采用公允价值模式对其投资性物业进行后续计量的情况
下，会计师报告需要确定投资性物业的公允价值，以满足财务报告之计量目的。
b. 融资租入的物业资产如果同时是投资性物业的，在确认其初始
成本时要按照公允价值与最小租金支出现值孰低的原则来确定。
c. 以非货币性交易方式取得的投资性物业需要以公允价值作为其
入账成本。
d. 投资性物业转为自用或存货物业资产时，在采用公允价值计量
模式的情况下，则应按照转换用途之日的公允价值确定其入账成本。
e. 主体采用成本模式对其投资性物业进行后续计量的情况下，会
计师报告需要披露投资性物业的公允价值或该投资性物业的公允价值无法可靠计量的原因及如有可能，其公允价值很可能处于的估计范围。
2、 关键问题和解决方法
在我们过往的案例中，投资性物业业务的估值目的主要体现在上述情况a.和情况e.下。现罗列实务当中的一些关键问题及解决方法，以和各位探讨和分享：
a. 事前和会计师有充分的沟通，了解评估报告的目的
b 具备一定的会计知识，并熟悉会计准则相关章节
c. 了解投资性房地产在原财务报表中的反映方式
d. 合理分析、恰当选择评估方法及假设，并和会计师进行沟通
e. 了解投资性房地产的产权情况并在报告中恰当披露
f. 了解投资性房地产目前实际出租情况及相关的租约条款
a.事前和会计师充分沟通，了解评估报告的目的
一般情况下，在承揽此类业务的时候，我们会提议委托人和会计师，在适当的时候召开沟通协调会，请会计师介绍需要估值的原因，以了解估值报告需要满足的会计准则相关条例。
b.具备一定的会计知识，并熟悉相关会计准则
尽管每个评估师都或多或少地具备一些会计知识储备，但由于新的会计准则刚刚实施，评估师为财务报告服务将越来越多地成为我们的日常业务。因此，我们在可能的情况下，组织专人对会计准则相关部分进行研究，并对业务人员进行培训，以达到在做业务的过程中和会计师有“共同语言”。
c.了解投资性房地产在原财务报表中的反映方式
鉴于会计师采用评估数据是为计量或披露，因此，有别于一般的评估业务，评估师应该了解所估对象在财务报表或报告中的原始数据内涵，以便于恰当地披露评估结果。比如，账面记录是“房地合一”的价值还是仅房屋的价值？如没有了解清楚，而简单地按照市场法给出房地一体的评估结论，可能会使报告使用者在进行增减值分析时产生误导。
d.恰当选择评估方法及假设，并和会计师进行沟通
在IAS或HKAS下，财务报告中应披露：决定投资性物业公允价值的方法和重要假设，包括说明由于物业的性质或缺少可比较的市场数据，公允价值的确定是取得了市场证据还是更多地依赖了其他因素等。即我们采用的评估方法和假设均作为财务报告披露的必备条款。所以，评估师有责任和义务将相关内容和会计师沟通并在评估报告中披露，以便于其恰当地引用。
e.了解投资性房地产产权情况并在报告中恰当披露
众所周知，房地产有别于其他如现金、存货等资产，它是一种需要产权登记来确定权属的资产。特别是在中国，产权不完整或是有瑕疵的房地产其价值亦将大打折扣，也就是说，房地产的产权将对其公允价值产生重大影响。比如，某项房地产对应的土地是划拨地（集体地）或是没有任何产权文件。
对于一般目的的估值而言，评估师可以假设其产权完善并给出该假设前提下的公允价值。但对于财务报告目的下的估值，这样的假设就显然是不太合理的，因为在此假设下的房地产实际上和待估房地产成为两个不同的个体，其公允价值也就不再相等，即财务报告中披露的应该是待估房地产在现况下的公允价值，这里的“现况”显然是包括使用状况、产权状况在内的一切相关状态。
f.了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款
一般而言，投资性房地产均是租约在身的物业，评估师应该了解目前存在的租约中的租金价格是否公允。同时，由于不可能迫使原有的租户腾空再以市场价租出即我们不能假设其是空置的进行估值。这样，在存在特殊租约的情况下（比如租金远远高于或低于市场租金），我们亦应该分别对租期内和租期外进行考虑和计算。换句话说，即存在的这些特殊租约，对待估物业的公允价值产生了或高或低的影响，而评估师在租期内按照租约内的价格进行计算即实现了其对公允价值影响的量化。
（二）在CAS下投资性房地产评估
1、CAS与IAS的不同
与国际财务报告准则相比，我国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

从投资性物业公允价值计量需同时满足的两个条件来看，在某种程度上， CAS限制了采用除市场法以外的其他估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术（比如收益法）通常含有较多的假设，与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比，有较大的主观性，也就是容易产生争议。因此，在上述前提条件的限制下，在一定程度上提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。
2、对评估师的影响
以上区别，对评估师的影响将体现在以下几个方面：
a. 后续计量
b. 评估方法
c. 周期性评估
a.后续计量
IAS或HKAS都更倾向于公允价值模式，而CAS采用成本模式为后续计量的基准模式，公允价值为可选模式只有满足一定条件才可以使用），其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。
b.评估方法
在CAS下，如采用公允价值模式，一般来说，也必定满足市场比较法的使用条件，所以，首选的可能会是市场比较法。而在IAS或HKAS，收益法也是最常用的方法之一。
c.周期性评估
在CAS下，并不是每个会计期末都需要进行公允价值的确认。但在IAS或HKAS下，投资性物业的估值（或减值测试）应该每年（会计期末）一次（因为要满足会计报告的计量或披露需要，而不管是何种计量模式）。
五、投资性房地产评估实务中的问题讨论
问题：
1.投资性房地产的账面记录仅仅包含建筑物的价值，但评估得出的是“房地合一”的公允价值时，如何处理？
2.是否可以用除了市场法和收益法之外的方法，比如成本法来评估投资性房地产？
3.母公司出租给子公司或公司内部员工的房屋是否属于投资性房地产？
4.会计准则下“已出租的建筑物”应该理解为必须具备法律层面规范的租赁合同？如已存在事实上的租赁关系但无租赁合同是否也属于“已出租的建筑物”？
5.如何理解《〈企业会计准则第3 号──投资性房地产〉应用指南》 中关于投资性房地产产权的规定？
6.在有产权瑕疵的情况下，评估师的职责是什么？
7.租约过长， 租约内租金过高或过低，如何处理？（yield低或高的量化）

教师简介

朱宝全，男，英国皇家特许测量师协会会员(MRICS)、中国律师、澳洲会计师公会会员(ASA)、机械工程师，仲量联行西门中国区董事总经理。
中国资产评估协会《投资性房地产评估指导意见》研究项目组成员，中国资产评估协会对外事务联络员。
主要专注于仲量联行西门中国区评估业务的执行，他在中国企业海外上市、合资合作、国际融资、国际会计准则项下之评估等领域具有丰富的专业服务经验。直接领导并主要参与了数百项评估业务工作。
E-mail: sam.zhu@