武汉市、酒店项目市场及财务可行分析报告XXXX1018x.docx

武汉市、酒店项目市场及财务可行分析报告
中国武汉市、鹦鹉大道（琴台月湖风景区）-长江广场-待建4☆级酒店

目录
摘要 1 - 市场和财务可行性调研对象
摘要 2 - 武汉城市发展的酒店业市场现状
摘要 3 - 武汉市-交通、旅游及经济    
摘要 4 - 需求驱动因素
摘要 5–同级竞争酒店分布
摘要 6 - 待建酒店的最佳定位
摘要 7 - 待建设施
摘要 8 - 待建地块SWOT 分析
摘要 9 - 总结
附录 附录1 - 武汉市统计局-旅游基本情况 (过往5年 / 2009-2007)
附录2 - 待建酒店的设施推荐表
附录3 - 2011 年至2020 年待建酒店十年收支预测
摘要 1 - 市场和财务可行性调研对象
此市场及财务可行性调研的对象是中国武汉市、鹦鹉大道（琴台月湖风景区）待建4☆级酒店（以下简称“待建地块”）的酒店项目（以下简称“待建酒店”）。
根据口岸公司（以下简称“口岸”）所提供的信息及现场视察，待建酒店如能在2010年 12 月 1 日或以前投入装修，预计将于2011 年 7 月 1 日开业，为配合待建地块周围环境及武汉市市场走势，建议：1层-出租商铺（大型品牌百货）、2层-大堂、商务中心、3层～6层-配置280 间客房、顶层 -会所式健身俱乐部/水疗（Spa）。假定待建酒店将由本集团酒店管理公司管理，待建酒店也将提供指定餐饮设施（西餐咖啡厅及限时送餐服务），另有790平米的会议设施以及可见于一般国际高端4☆级酒店的其他设施。中餐、日式餐、及酒吧均利用长江广场周边的商业设施。

待建酒店是大型综合开发项目（“开发项目”）的重要组成部分，位于武汉市、鹦鹉大道（琴台月湖风景区）-长江广场侧，靠近武汉琴台大剧院地址：及处于三边无视野阻挡及另一边内街。根据初步可提供的信息，开发项目占地约3,600 平米，作典型的酒店设施及配套。待建酒店位于武汉市汉阳区，居交通顺畅主要公路中心点。待建地块距离湖北省武汉市机场约35分钟车程，距离湖北省武汉市武昌南站约30分钟车程。
摘要 2 - 武汉城市发展的酒店业市场现状
一、武汉酒店发展现状
国家批准“1+8”的大武汉圈城市圈、“1+6”的中部崛起城市的城市发展背景中，武汉市经济更加开放，及走向国际化、专业化，商务活动日益频繁、各级别种类展会举办活跃。武汉酒店业也开始步入迅速扩张发展时期。针对不同的消费市场，酒店开始进入产品细分化阶段，酒店管理更专业化。
目前，旅游饭店逐步走向国际化、特色化，全市星级酒店达111家，其中10家五星级、25家四星级、48家三星级。

二、2010年在建与拟建的四星级及以上的酒店工程就有16家
1. 湖北省武汉经开万达广场(五星级)工程
2. 武汉金银湖华尔登国际酒店工程
3. 武汉金汇国际酒店工程
4. 湖北武汉世茂嘉年华(五星级)工程
5. 武汉新区新豪生国际酒店(五星级)工程
6. 武汉市豪生山曲大酒店工程
7. 武汉光谷国际大酒店工程
8. 武汉君悦大酒店工程
9. 武昌中南花园酒店扩建 (五星级)工程
10. 武汉联发半岛酒店（超五星级酒店）工程
11. 武汉铁桥建国大酒店工程
12. 武汉市东湖广场项目(五星级酒店)
13. 武汉飞翔国际大酒店工程
14. 湖北武汉希尔顿酒店(五星级)工程
15. 和记黃埔地产武汉蔡甸区酒店发展(五星级)工程
16. 湖北武汉武昌中南花园酒店扩建(五星级）工程项目

附录1 -武汉市统计局-旅游基本情况 (过往5年 / 2009-2007)
年份
项目
2009
2008
2007
2006
2005
年末旅游从业人员（万人）
53493
52863
52196
51559
50925
国内旅游人数（万人次）
6359.99
4612.79
3889.07
3283.05
2901.3
接待海外旅游者人数（万人次）
66.9
53.4
52.98
45.89
41.23
其中：外国人万人次）
52.63
42.78
43.43
37.22
29.24
港澳台同胞（万人次）
14.27
10.62
9.55
8.67
11.99
接待海外旅游者人天数(万人天)
168.2
126.38
125.5
107.35
93.49
其中：外国人(万人天)
133.72
106.14
105.28
90.51
65.82
港澳台同胞(万人天)
34.48
20.24
20.22
16.84
27.67
旅游总收入(亿元)
同比上一年增长%
508.65
+36%
373.68
+19%

314.37
+18%
266.22
+13%
235.19
/
其中：国际旅游（外汇）收入(万美元)
32902.22
25429.03
22827.98
19477.3
17248.1
国内旅游收入(亿元)
486.18
356.01
296.98
250.7
221.22
年末星级以上宾馆数(个)
111
112
121
119
120
其中：五星级(个)
10
7
6
6
6
四星级(个)
25
24
24
22
17
三星级(个)
48
49
53
52
54
旅游星级饭店客房合计(间)
16126
15120
15409
15457
15447
旅游星级饭店床位合计(张)
28400
27397
28407
28364
28410
旅游星级饭店客房实际出租间天数(间/天)
3261223
3191924
3324120
3472789
3369183
旅游星级饭店客房核定出租间天数(间/天)
5922193
5616338
5317320
5324634
5227476
国际、国内旅行社个数(个)
235
219
222
236
216
年末旅游景区数(个)
32
31
31
30
30
其中：4A级(个)
9
8
8
8
6
根据上表作出以下评论：
武汉市的旅游发展从2005年起均有健步增长，到了去年2009旅游总收入(亿元)增加了216%以上。
在这期间，2005 年至2009 年期间每年平均21.5%，2008 年至2009年更超过+36%，主要是由于基建和旅游设施的改善，及总体经济复苏后带动旅游收益。

摘要 3 - 武汉市-交通、旅游及经济    
武汉是全国铁路主枢纽之一。京广、京九、武大、汉丹四条铁路干线在武汉交汇。同时武汉市整合全省的旅游资源，开发了“一绝、两特、三精”（一：绝品即武当山，两：特品即楚文化、清江民俗风情，三：精品即长江三峡、神农架、三国文化）特色旅游项目，让旅游者在山、水、民风之间体验楚文化的独特风韵。武汉亦是湖北乃至华中地区的最大的工业城市，拥有冶金、纺织、造船、制造、光电、信息、医药、食品、化工、汽车等产业。从清朝末期起武汉三镇经济繁荣位居亚洲前列，改革开放以来，武汉市经济发展十分迅速，国民经济持续稳定增长。特别是90年代末被确定为沿江对外开放城市后，经济规模和综合实力不断增强，经济年均增长率达16%，高出全国、全省平均水平，连续多年位居"中国城市综合实力50强"的第六位。然而，鉴于武汉市-交通、旅游及经济的谮在动力，以及预计国际品牌酒店的涌入，武汉市在国际旅游需求的前景在未来几年仍然保持乐观。

摘要 4 - 需求驱动因素
旅游概况 - 武汉市是国家历史文化名城和中国优秀旅游城市，有名胜古迹339处，革命纪念地103处，有13处国家级重点文物保护单位，省级及市级重点文物保护单位156处。2005 年到2009 年期间武汉市的国内和国际访客量大增。国内旅游人数（+3459万人次）、接待海外旅游者人数（+26万人次）

Ø 团体休闲（GROUP）- 旅游团体占武汉市旅游需求40%以上。尽管从待建地块至主要旅游地区距离甚远，以及武汉市旺季时普遍强劲的旅行团业务特色，预计待建酒店将吸引一些旅游团队业者和旅行社的兴趣，特别是吸引那些想要在独特和优美的环境中享受旺中带静活动的家庭或团体。
Ø 散客（FIT）- 旅游散客，尤其是自驾车旅客成为中国国内旅客的一种越来越普遍的趋势。鉴于进入湖北的交通便捷性日益改善，加上全国生活水平的旅客逐渐增加，我们预计散客市场的住宿需求将在未来几年显著增加。再加上待建酒店独特的方便地理位置、加上壮观的湖景和周边绿化特色，预计将吸引这一细分市场合理水平的需求。
Ø 会议（MICE）- 武汉市的会议市场早己成气候，主要是由于武汉的交通、旅游及经济的优势。然而，基于未来发展项目的展开，包括武汉的大型会议中心和许多拥有宽敞会议设施的国际品牌酒店项目，预计会议市场的住宿需求将在不久的将来高增长提高。

摘要 5–5公里范围圈同级竞争酒店分布
A．亚洲大酒店 （2.6公里）湖北省武汉市硚口区解放大道616号亚洲大酒店
» 提供更多信息 服务设施‎: 商务中心 、停车场（免费） 票务服务、 洗衣服务、 商场、 理发美容室 、提供机场接机服务（收费）
» 提供更多信息 餐饮设施‎: 三楼中餐厅亚洲轩以湘、粤菜为主、凌宵阁旋转西餐厅提供新颖的欧陆及东方美食
» 提供更多信息 携程 » 提供更多信息 房型‎: 酒店拥有265间客房，豪华商务房, 行政套间‎, 行政间‎,高级单双人间，普通标间‎, 豪华商务间
» 提供更多信息 会议设施‎: 大型会议室可容纳350人、小型会议室可容纳10人
休闲设施‎: 迪斯科舞厅 、卡拉OK厅 、棋牌室、游泳池 、健身室、 按摩室 、桑拿浴室  不正确吗？ 显示所有编辑 不正确吗？

B．武汉天安假日酒店 （3.2公里）湖北省武汉市解放大道868号
携程 » 提供更多信息 房型‎: 豪华大床间‎, 行政套间‎, 行政间‎, 普通标间‎, 豪华商务间
携程 » 提供更多信息 餐饮设施‎: 中餐厅‎, 酒吧‎, 限时送餐服务
携程 » 提供更多信息 娱乐与健身设施‎: 乒乓球室‎, 网球场‎, 健身室‎, 桑拿浴室‎, 室外游泳池

C．武汉长江大酒店 （2.4公里）湖北省武汉市解放大道1131号
携程 » 提供更多信息 房型‎: 行政豪华套房‎, 商务单人房‎, 豪华房[含早]‎, 豪华套房‎, 行政商务单人房
携程 » 提供更多信息 餐饮设施‎: 中餐厅
携程 » 提供更多信息 娱乐与健身设施‎: 卡拉OK厅‎, 桌球室‎, 健身室‎, 按摩室‎, 桑拿浴室

D．圣淘沙酒店公寓 （3.4公里）湖北省武汉市万松园路199号 () ‎

» 提供更多信息 酒店简介‎: 武汉圣淘沙酒店公寓位于武汉最繁华的商业核心地带 - 万松园路中段矗立着两栋按照国际酒店标准进行装修配置的28层大厦，时尚气派，交通便利，靠近武汉广场、国际会展中心尽享地利优势。

E．晴川假日 1.9公里）湖北省武汉市晴川街洗马长街88号
携程 » 提供更多信息 房型‎: 豪华房‎, 商务大床房(城景)‎, 行政豪华房‎, 商务单人房(江景)
携程 » 提供更多信息 餐饮设施‎: 中餐厅‎, 西餐厅‎, 咖啡厅‎, 酒吧‎, 限时送餐服务
携程 » 提供更多信息 娱乐与健身设施‎: 健身室‎, 按摩室‎, 桑拿浴室
携程 » 提供更多信息 服务项目‎: 会议厅‎, 商务中心‎, 停车场‎, 外币兑换服务‎, 票务服务‎, 洗衣服务‎, 医务室‎

F．葛洲坝大酒店 （2.4公里）湖北省武汉市硚口区解放大道558号
·
携程 » 提供更多信息 房型‎: 高级双床间‎, 豪华间‎, 行政间‎, 行政套间‎, 商务双床间
携程 » 提供更多信息 餐饮设施‎: 中餐厅‎, 西餐厅‎, 酒吧‎, 茶室
携程 » 提供更多信息 服务项目‎: 会议厅‎, 商务中心‎, 停车场‎, 外币兑换服务‎, 洗衣服务‎, 理发美容室‎, ...

G．武汉晴川假日酒店（西1号门）
H．武汉晴川假日酒店（西2号门）

I．长海大酒店 （4.6公里）湖北省武汉市江岸区黎黄陂路1号
房型‎: 拥有客房188间，其中有标准间、单人间、双人间、商务套房、豪华套房等多类房型
餐饮设施‎: 不同规模的会议室7处，多功能餐厅，特色包房，欧式酒吧，日式茶道
服务项目‎: 梦幻KTV，美容美发，桑拿，健身娱乐

摘要 6 - 待建酒店的最佳定位
本报告认为以国际4☆级高端酒店为待建酒店的最佳定位，主要原因如下：
• 坐拥优秀湖景和静谧秀丽的景色，湖景吸引越来越多的旅客到其周边休憩地区，成为了主要的需求驱动因素。

• 鉴于武汉市内各社交及基础设施和旅游设施的不断完善，以及作为全国中部地区国际化城市的知
名度日益提高，预计在未来几年内将吸引大量的商务活动需求。
• 汉阳区是武汉市酒店密集的主要地区，尽管待建地块距离经济最繁华地段相对较远，鉴于待建酒店
其位于湖景江边界的独特地理位置，待建地块适合用作国际4☆级高端酒店的发展。预计将为住
客带来专属感、静谧的环境和一定程度的私隐性。
• 在未来几年，许多国际品牌酒店发展项目将投入市场，使武汉市酒店市场将越来越具竞争性。国际
高端度假酒店的定位将使待建酒店与市场上的现有和潜在竞争酒店区分开来。
• 待建酒店以国际4☆级高端酒店的定位进入将有助于提升待建地块的形象以及加快发展的步伐。
• 鉴于待建地块的景观独特性，待建酒店与目前市场上其他酒店进一步区分的机会。

摘要 7 -建议待建设施
建议：1层及部份地库-出租商铺（4500㎡大型品牌百货）
2层-大堂、商务中心、790㎡的会议设施、餐饮设施（西餐咖啡厅及限时送餐服务）
3层～6层-配置 280 间国际高端4☆级酒店客房
顶层 -会所式健身俱乐部（网球场）/水疗（Spa）
附录2 -待建酒店的设施推荐表
待建酒店指示性设施总结
客房
客房数
比例%
面积/平方米㎡
平方米㎡
标准客房
100
36%
25
2,500
豪华客房
150
54%
35
5,250
标准套房
12
4%
65
780
豪华套房
12
4%
90
1,080
双卧室套房
5
2%
120
600
总统套房
1
0%
300
300
后台及辅助区
10%
1,050
总计
280
11,560

餐饮设施
座位数
面积/平方米㎡
平方米㎡
全日制西餐咖啡厅
160
2.0
320
后台及辅助区

30%
95
总计
160
415

会议设施
最多可容纳人数
平方米㎡/座位
平方米㎡
宴会厅（可分隔为2或3间）
300
1.2
360
会议室 1（可分隔为2间）
80
2.0
160
董事会议室 1间
30
3.0
90
大堂区/会前准备区及后台辅助

180
总计

790

其他公共区域
数星
每单位面积㎡
平方米㎡
出租铺面
4,500
商务中心
1
50
50
大堂
500
健身俱乐部/水疗（Spa）
1,500
后台及辅助区
10%
655
总计
7,205
后台区
1,720
指示性净面积
21,690
指示性毛面积
（不包括停车场）
20%
26,028

注：以上计算和预测只起到指示性作用，就物理地块上的待建设施和建筑面积可行与否，听从建筑师的建议。

摘要 8 - 待建地块SWOT 分析
优势
• 拥有市内相对较长的湖畔线，并拥有供住客使用的琴台月湖风景区
• 邻近并可直接进入琴台月湖风景区公园
• 开发地块的独特性和私隐性
• 不受阻碍的湖景和周边的自然环境
• 市内交通要道
挑战
• 附近地区缺乏旅游活动
• 待建地块位于单行车道，需设置清楚交通指示
机遇
• 在附近地区己发展豪华物业的机会，并可直接与其配套
• 在武汉市发展新旅游景点的机会
• 当地酒店市场对高端酒店的需求
风险
• 大型品牌如喜来登、洲际、索菲特和香港各大酒店地产发展商带来的竞争威胁
• 来自于兴旺的租赁产权式物业项目及经济型酒店的竞争
• 来自于附近潜在新增发展项目的竞争，因此减低了该地区的独特性

摘要 9 - 总结
按武汉市当地数据分析，此项目为营利投资，但因未有更详细数据提供，此报告均无法预计以下项目：建筑成本 、股本 、资金筹措 、开支总计 、收入和还贷 、 项目内部收益率（IRR）、总体收益 、投资总计、杠杆收益 、还贷后净营运利润 、股本投资。收集相关数据后将可得出较准确的估算。