有关房贷的一些小窍门.doc

掌握房贷技巧可让你少奋斗十年（转）现在不看 迟早就是吃大亏 2010-02-23 10:33 | (分类:默认分类)
在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱，不但让房奴从物质上大大降低了生活标准，更使他们的精神备受折磨，心理健康受到极大伤害。
　　可见，房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项，很多网友们都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经；虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金，让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。（部分参考信息时报资料）
　　选择合适的房贷还款法
　　1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。
　　2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
　　3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。
　　4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。
　　5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。
　　6、按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
　　7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
　　8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
　　9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
　　所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实的省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。
　　选择合适的银行产品
　　1、渣打活利贷，100万贷款省息近60万。包括下面的也都是提前还贷的一种方法，通过将闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，在省息的同时自动缩短了还款期限。假如你贷款100万买一套2室一厅的新房，贷款期限30年，由于每月可以节省3000元，可将这笔资金存入还款账户，在还款的第2个月，贷款本金就比原来减少了3000元，如果坚持每月将节省的3000元存入还款账户不支取，最终还款的利息总额为55.5641万元，而普通住房贷款利息总额需要115.8379万元，可节省的利息近60万元，同时，你的还款期限也由原来的30年缩短为22年。从还贷年限上再加上节省的利息岂止让你少奋斗10年？
　　2、深发展“存抵贷”：提前还贷资金也有收益。该产品将账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，而非全部资金用于抵偿本金，其次，节省的贷款利息还可返还到账户中，并有一定的理财收益。收益包括存款额的活期利率和存款抵扣部分贷款产生的利差收益。假如你办理80万元贷款，如果还款账户余额为10万元，则相当于抵扣了2.75万元的贷款本金，如果接下来两天分别存入10万元、70万元，则以这三天的理财收益计算，其年收益率约为4.2%，远高于活期存款利率。
　　3、建行“存贷通”：有不良记录难享该账户。将还款账户设定为贷款通增值账户，可将活期账户的钱存入“增值账户”，按银行约定的比例，将其视为提前还贷的资金，账户余额越多，视作抵扣的还贷额就越高。需要资金时，可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款，包括被视同提前还贷的部分。例如，你在建行办理贷款金额为60万，期限为30年的个人住房贷款，如果增值账户余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款资金，剩余7.5万元则按活期存款计息，则当天可节省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。节约的利息通过“增值收益”的形式返还到账户余额中，市民可自由决定是否支取或继续冲抵贷款。