房地产项目开题报告.doc

四川农业大学本科毕业论文（设计）开题报告
毕业论文（设计）题目
都汇华庭住宅项目开发可行性研究
选题类型
应用型
课题来源
自选项目
学 院
建筑与城乡规划学院
专 业
工程管理
指导教师
甘露
职 称
副教授
姓 名
李锌怡
年 级
2014
学 号
20148256
1立体依据
1.1选题背景
2013年12月，习近平总书记在中央经济工作会议上提出，推进“丝绸之路经济带”建设，抓紧制定战略规划，加强基础设施互联互通建设。建设“21世纪海上丝绸之路”，加强海上通道互联互通建设，拉紧相互利益纽带。
四川是全国资源大省、人口大省、文化大省和西部经济大省，地处丝绸之路经济带、长江经济带和中巴经济走廊、中印缅孟经济走廊的腹心地带，发挥着承南接北、通东达西的重要作用，在丝绸之路经济带建设中具有重要的战略地位。一带一路”的国内重心在西部，西部的中心在四川，而成都是西部的中心城市、四川的首位城市，在新一轮国家发展战略中，成都的优势和机遇是比较凸显的。
国家开放战略将成都推至了发展最前沿，成都作为西部的科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢纽，大量的信息流、资金流、物流、技术流、人才流等在这里汇集，势必带来越来越多的人口聚集。 随着城乡一体化的深入，大量人口向成都转移，他们也将成为新的城市居民。从历史沿革看，成都目前处于几千年来城市地位的最高峰（上一次是刘备在成都称帝的时候，成都与洛阳、南京并称），且一直在增长，直到今天成为国家中心城市，坐稳了全国除北上广深之外第二档次城市的位置。
在这样的发展前景下，成都的房地产开发依然具有很大的空间，都汇华庭住宅项目位于成都锦江区春熙路段，紧邻春熙路与太古里商业圈，交通便利，具有很大的开发价值。
1.2选题意义
对于房地产开发项目开发商而言，房地产投资具有资金投入量大，回收期长、风险大等特点。从目前国家对房地产行业的调控政策来看，“限购”已经从一线城市蔓延到个别四线城市，从货币政策看，房地产行业相关信贷政策在适度收紧，房企的非自有资金已经禁止拿地，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，房企再融资已经没有那么容易。因此，房地产项目决策一旦失误，人力、物力、财力等的损失将会给企业带来致命的打击。
1.2.1可行性研究是作为建设项投资决策的依据
可行性研究通过对建设项目各个方面进行调查研究和分析，以大量的数据对项目的先进性、合理性、经济性以及风险等多方面可行性进行论证，作出次项目是否可以投资以及如何投资的决策，是项目单位决策性的文件。
1.2.2可行性研究是建设单位筹措资金的重要依据
凡是向银行借款的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究，银行或国家有关部门通过对项目可行性研究的审查，确认项目的经济效益水平和偿还能力并不承担过大风险时，银行才能同意贷款。
1.2.3可行性研究是申请建设执照和企业合理组织生产的重要依据
经批准的可行性研究是项目开发商向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。可行性研究对拟建项目如何合理利用土地提出了办法和措施，国家开发部门可依据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施，这些信息科作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施，签发项目建设许可文件的主要依据。
1.2.4可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据
房地产项目的开发与对当地经济发展有重要影响，一旦项目投资失败，房地产商的银行还款会发生停滞，致使银行资金难以收回，土地资源得不到最大化的合理利用，甚至会影响城市的发展进程。
1.2.5个人意义
理论与实践相结合，系统的学习了房地产建设项目可行性研究的相关知识，同时也对专业知识进行了一个全面的回顾和新的学习，夯实了专业知识的基础，也加深了对各方面知识的理解和掌握，对今后的学习发展与很大的帮助。
2研究的主要内容及预期目标
2.1研究的主要内容
2.1.1市场调研及分析
首先通过资料、文献的查找了解成都近年的宏观经济政策，规划发展方向，以及成都市和锦江区房地产的价格及走势，掌握足够的信息之后，进行项目地块实地考察，通过问卷法、访问法等对地块附近居民关于倾向户型和价格主要诉求等进行市场调查，获取有效信息。并对主要竞争楼盘的竞争力进行分析。
2.1.2项目规划设计分析
项目规划设计包括对项目的规划目标、规划设计特点、项目建筑布局、项目结构形式的设计，项目的规划、建筑布局以及结构形式都会对环境产生一定的影响，同时也会受到环境的制约，在对这些方面进行分析的同时，也要对环境进行分析，项目与周围环境是否协调融洽，两者能否同时达到效用最大化。
2.1.3目标市场的选择和市场定位
依据前期市场调查获得的信息，了解房地产户型、价格和社区配套等市场需求，选择项目的目标市场和客户群，并对项目进行SWOT分析作出初步市场定位。
2.1.4销售计划
1.制定完整销售计划书和营销方案，对项目核心竞争力进行分析，确定销售价格，针对不同客户层制定不同的营销策略，营销主题要突出体现项目的核心竞争力和对该客户层的吸引力，切合客户的核心需求；
2.制定出具体的时间安排，项目预约时间、开盘时间以及销售活动时间等；
3.制定阶段性销售计划和目标，在进行过程中根据目标实现情况随时对销售计划进行修改；
4.营销可分为线上线下，线上与房地产在线服务平台合作，客户可在网上预约看房，同时可通过新媒体进行宣传，线下做好销售展点，做到客户群接近全覆盖。
2.1.5项目投资收益分析
2.1.5.1项目总投资及开发成本计算
对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用，基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，初步估算出项目总投资。
2.1.5.2销售收入估算
通过已制定的销售计划，预测市场接受情况以及各户型销售数量，对项目销售收入、销售税金进行初步的估算，以及附加估算。
2.1.5.3投资使用计划和资金筹措方式
依据项目投资估算在土地成本、前期成本、基础设施成本、建筑安装工程费用等方面合理安排资金，同时依据已制定的营销方案，划拨资金对项目进行全面的宣传营销。房地产项目筹集资金主要来源于自有资金与传统的外源筹资，自有资金主要包括企业前期的资本积累及股权融资，传统的外源筹资则包括银行信贷及其他资金来源等，根据投资使用计划，考虑资金来源渠道，拟定资金筹措计划。
2.1.6项目财务评价
测算项目基础的数据参数，编制全部投资和自有资金的现金流量表，计算财务内部收益率，财务净现值和投资回收期等技术经济指标；编制损益表，计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率等静态指标；编制资金来源与运用表，反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并以此为根据编制资产负债表，通过以上表格计算财务指标，并进行盈利能力和清偿能力的分析。
2.1.7 项目风险分析
风险分析分为敏感性分析盈亏平衡分析、概率分析和风险管理。通过对技术方案中的一些经济评价指标、各种不确定因素(如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等)、项目目标值（如净现值等）以及社会、环境等进行分析，测算其对项目经济效果的影响，进而判断项目承受风险的能力，预测项目可能存在的风险，进行风险管理，将风险可能造成的不良影响减至最低。
2.1.8环境评价
通过对项目的大气环境、水环境、声环境、社会环境、生态环境、电磁环境等环境影响评价因子进行分析，判断其作为影响因素导致的项目对环境的影响，以及其作为制约因素导致的环境对项目的影响。
2.1.9社会评价
2.1.9.1社会影响分析
分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。编制项目社会影响表。
2.1.9.2互适性分析
分析预测项目能否为当地的社会环境、人文环境所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。
2.1.9.3社会风险分析
对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件，并提出防范措施。编制社会风险分析表。
2.2预期目标
完成课题设计，完成都汇华庭住宅项目可行性报告，判断该项目是否可行。个人能力得到提升，明白可行性研究如何进行，以及进行可行性研究所需要的各种专业方法。
3研究方案
3.1技术路线
理论基础，资料收集

项目实地考察
发放调查问卷
项目初步市场定位
项目市场选择
项目SWOT分析
项目产品初步定位
项目投资估算
项目风险分析
敏感性分析
对策建议
信息整理分类、统计分析

生产能力指数法、生产能力估算法以及因子估算法等
盈亏平衡分析
概率分析
风险管理

图1 技术路线图
3.2研究方法
3.2.1文献收集法
利用图书馆、互联网等收集成都房地产政策和土地政策，以及成都房地产发展情况的相关文献资料，并进行分析、研究。
3.2.1市场调查法
3.2.1.1观察法
到项目地块进行实地考察，观察该项目社区周边配套、市政配套等环境情况。
3.2.1.2访问法
实地考察时，向周边社区和商铺的市民进行访问，就成都近年房地产价格走势，市场发展状况等进行自由广泛的交谈，并记录访问结果。
3.2.1.3问卷法
设计调查问卷，问卷问题的答案多为封闭式答案，用以向居民们了解关于房产的一些基础投资意向，实地考察时向周边居民发放，并及时回收问卷。
3.2.2 SWOT分析模型
基于前期市场调查及分析所得的资料，建立SWOT模型，对项目自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁进行分析，根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。
3.2.3投资估算法
用单位生产能力估算法 、生产能力指数法、因子估算法等投资估算的方法，依据已有的资料，比对已建成项目的相关资料，对建设项目的投资额进行估算。
3.2.4风险分析方法
通过敏感性分析、盈亏平衡分析等方法对确定性风险、不确定性风险以及随机风险等进行估计，并通过定性风险评价方法、定量风险评价方法等方法对风险进行评价，在此基础上，针对项目存在的风险因素，提出有效的风险管理办法。
4论文进度安排
1.2017年4月：广泛查阅文献，收集、整理资料，上报课题名称、提交开题报告。
2.2017年5月：对项目用地进行实地考察，了解项目周边设施配套，实施调研，收集有关信息和资料。
3.2017年6月：对调研收集到的资料进行统计分析，必要时补充市场调研内容，对项目进行初步的市场定位。
4.2017年7月：项目总投资的估算和资金筹措计划，拟定筹资方案。
5.2017年8月：工程进度的计划和销售计划。
6.2017年9月：计算财务指标，进行项目财务分析及风险与不确定性分析。
7.2017年10月：进行社会评价和环境评价。
8.2017年11月:编制初稿、征求意见、修改初稿，完成研究报告的整理、打印、装订并提交。
9.2017年12月：答辩准备工作。
表1 进度安排横道图
时间

工作
2017
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1

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3

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5主要参考文献
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指导教师意见

指导教师签名：

年 月 日

注：1. 选题类型：基础型、应用基础型、应用型、调研型；
2. 课题来源：国家级项目、省部级项目、横向合作项目、校级项目、自选项目；0万U豆体验卡
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