万科香港购“壳”玄机.doc

盛富资本与协纵国际就万科香港买壳上市融资事件接受媒体采访
原文标题：万科香港购“壳”玄机
中国房地产报 2012年5月17日
收购香港上市公司，却没有在香港上市的计划，只是作为国际化的一种尝试，万科的收购颇为耐人寻味。
5月14日，万科宣布将以10.79亿港元收购香港上市公司南联地产73.91%股份，成为招商地产收购香港上市公司之后的又一个焦点。
“目前万科并没有注入资产、开展融资等方面的计划，而且短期内可以注入的资产规模也有限，难以起到融资平台的作用。由于标的公司的规模有限，交易对价占万科总资产的比例不足千分之四，探索意义大于对万科经营业绩的实质性影响。”万科集团董事会秘书谭华杰在接受本报记者独家专访时表示，收购对万科未来是否去香港上市不产生影响，目前万科也没有在香港上市的具体计划。而业内人士认为此举有利于万科的国际化进程以及海外融资。
不错的买卖
公告显示，万科全资子公司万科置业（香港）有限公司已于5月13日与永泰地产达成收购香港上市公司南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产均为在香港联合交易所上市的公司。
收购完成后，万科的全资子公司Wkland Investments Company Limited还需要对南联地产股份履行全面要约收购义务。
实际上，对于这项收购万科计划已久，万科各高层也在不同场合表示过会寻找机会。
“我们和多家企业进行过接触和洽谈，经过一系列的调研、比较和评估，确定南联地产是合适的收购对象。”谭华杰透露，收购价格与标的公司重组后的净资产比较接近，万科认为这是一个合理价格。
根据协议，永泰地产将对其控股的南联地产进行重组。重组完成后，万科置业将通过Wkland Investments Company Limited以10.79亿港元收购永泰地产持有的191935845股南联地产股份，占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91％，收购价格相当于5.6197港元/股。
由于收购金额、标的公司规模都较小，谭华杰表示本次收购对万科的总资产、净资产、净利润、负债率等关键财务指标均不会产生重大影响。
与金地、招商地产欲买或已买的香港“净壳”相比，万科此次买入的南联地产，可以算是一笔不错的资产。
在重组后，南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业，该物业在2011年12月31日的评估价值约11.2935亿港元，在万科完成收购后，该在港物业将直接成为万科的新增土地储备，这也意味着万科在境外的地产开发迈出了启程的一步。
“收购的主要目的就是进行国际化尝试，香港属于国际化市场的一部分，标的公司重组后的主要资产为持有收租物业。香港租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业业务的探索，目前条件比在境内更优越。”谭华杰表示，此次收购仅是万科国际化的一个铺垫。
盛富资本总裁黄立冲也认为这对万科的国际化进程将是一个推动，中国是一个外汇管制的国家，万科A股很难随意地把资金投到海外，而港股则方便很多，多获取一个平台对万科有利无弊。
融资猜想
内地房企一直对海外资本市场虎视耽耽，万科也不例外，因而此次收购被不少业内人士赋予了各种战略层面的解读。
专家认为，收购南联地产一方面为万科实现国际化搭建一个平台，未来可以利用该平台实现更多海外项目的收购，其次则是搭建一个海外的融资平台，帮助其更方便地调配资金。
“在国内A股市场，万科的融资环境可能相对会好一点，但融资难度与成本都高于香港，以万科的规模在香港融资，成本就要低很多。虽然万科还有B股，但基本是‘残废’的。”黄立冲也认为此种情况下万科拥有另外一个融资平台非常重要。
实际上，万科早在2007年就在香港注册了万科置业，主营业务在内地的房地产公司，其和在港上市的内房股惟一的区别就是非上市的，而不少分析人士认为这很可能是万科进入香港资本市场的重要布局与铺垫。
海外资本是万科谋求资本多元化的一个组成部分，万科管理层也一直在探索包括在海外资本市场进行公募或私募的可行性。
“虽然它不能在资本市场获得融资便利，但可以通过私募等方式，与香港、新加坡等地的金融公司实现合作，推动公司进行融资。”谭华杰坦承，除通过本次收购开始在香港尝试持有物业业务外，目前还没有其他具体的计划。
按照香港上市规则，收购完成以后即可进行增发、配股和融资。
“可以使用一些可转债向投资者进行一些借贷，或者是发行债券，用股权证和可转债这种机能可以减少融资的成本。”黄立冲分析认为，从万科现在的持股比例来看，大可以通过融资来稀释股权，一方面可以配股筹集资金，另一方面可以注入资产增股。
而另一种猜测则是，万科可能在为商业地产的发展设立另外一个融资平台，这一点与金地、招商的香港购壳目的无二。
有不具名的业内人士分析，万科这两年加大了商业地产的开发力度，在商业地产领域的运作颇为低调，但很迅猛。
“也有可能万科还会考虑再买一个香港壳公司，作为商业地产融资的一个平台，毕竟住宅与商业地产混在一起不是一件好事，会是一种价值的破坏。”黄立冲同时认为，万科在商业地产方面有短板，其大部分项目都在比较偏远的地方，现无在香港资本市场估值很高的优势商业地产项目。
然而，一切或只是猜测。对于外界种种推想，谭华杰坚称万科目前在港无任何资本运作计划。

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