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1、 国民信托有限公司 恩和家园特定资产收益权 集合资金信托计划 尽 职 调 查 报 告 目 录 一、信托基本要素 4 二、信托交易结构 5 （一）交易结构图 5 （二）交易结构说明 5 三、信托财产的管理运用 6 （一）信托财产管理运用方式 6 （二）受托人对信托财产的管理 7 （三）信托财产退出方式 8 四、信托收益、费用、报酬 8 （一）信托收益 8 五、融资方资信调查 9 （一）融资方基本情况 9 （二）公司历史沿革和股东 9 （三）主要荣誉 10 （四）公司经营情况及重点开发项目 10 （五）财务状况分析 11
2、 （六）融资方资信状况分析 17 六、信托资金运用 17 （一）特定资产概况 17 （二）特定资产收益概况 23 （三）销售收入压力测试 26 七、信托资金退出方式及还款来源 27 （一）退出方式 27 （二）还款来源 28 八、抵质押基本情况 28 （一）物业抵押价值分析 28 （二）公司股权质押 29 （三）实际控制人个人无限连带责任担保 29 九、项目合规性分析 30 （一）信托合法性 30 （二）信托资金运用方向合法性 31 （三）在建工程抵押、解押政策 31 十、风险分析与对策 31 （一）风险揭示 31 （二）风险控制措施 32 十一、结论及建
3、议 32 十二、信托相关文件 33 十三、资料清单 33 我司作为受托人，拟设立并发行“恩和家园特定资产收益权集合资金信托计划”。信托期限为2年，计划募集资金13,500万元。受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（以下简称“长兴房地产”）所持有的位于呼和浩特市赛罕区锡林南路以东、山丹路以北的“恩和家园”未销售部分之特定资产收益权（包括但不限于经营、管理以及处置特定资产所产生的收益权）以获取投资收益并分配予受益人。长兴房地产承诺信托期满前按约溢价回购该标的收益权，实现资金的退出。 长兴房地产将其合法拥有的在建工程“恩和家园”未销
4、售部分抵押给受托人，为到期按约回购提供抵押担保。“恩和家园”未销售部分抵押物价值约为2.5114亿元，本金抵押率不高于45%。同时，长兴房地产全部股东将持有的该公司股权质押给我司。 一、信托基本要素 1、信托名称：恩和家园特定资产收益权集合资金信托计划。 2、信托规模：人民币1.35亿元，（以实际募集金额为准，满1亿元即可宣告成立）。 3、 信托期限：24个月，满18个月可提前终止。 4、 资金使用方：长兴房地产。 5、 委托人：合格投资者。 6、受托人：国民信托。 7、资金投向：用于在建工程恩和家园配套设施完善工程，以及综合验收前应缴付的城市配套费和支付工程款等项目。 8、
5、信托资金运用方式：受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让长兴房地产所持有的位于呼和浩特市赛罕区锡林南路以东、山丹路以北的在建工程“恩和家园”未销售部分之特定资产收益权（包括但不限于经营、管理以及处置特定资产所产生的收益权）。 9、委托人预期收益：100万-300万（不含）10%；300万以上11% 10、信托收益分配方式：按半年分配收益，到期返还本金和剩余收益。 11、还款来源：长兴房地产的经营收入。 12、增信措施： (1)在建工程抵押。将“恩和家园”未销售部分抵押给受托人，本金抵押率为43.56%。 (2)股权质押。长兴房地产全部股东将其持有的长兴房地
6、产公司股权质押。 (3)个人无限连带责任担保：长兴房地产实际控制人承担个人无限连带担保责任 13、偿债保障措施: （1）设立资金监管。开设监管账户，对信托资金的使用事先审核，确保资金用于指定用途; （2）设立销售回款账户。开设销售回款账户，对抵押物销售情况进行有效监管。 （3）设定提前归集条款。信托到期前提前6个月归集本金至以长兴房地产名义开立的信托资金归集账户。 14、销售方式：第三方销售。 15、解押事项 信托计划存续期间，经受托人同意，长兴房地产可以向受托人支付保证金，以置换本信托计划项下原抵押物，但应保证：本信托计划项下抵押物评估价值×信托计划成立时抵押率+本信托计划项
7、下保证金总金额(如有)≥存续信托计划本金金额。 二、信托交易结构 资金信托资金 国民信托 （受托人） 恩和家园特定资产收益权集合资金信托 合格投资者 （委托人/受益人） （委托人/受益人）合格 （委托人/受益人） 信托利益 信托管理费 投资管理 回购价款 受让特定资产收益权 长兴房地产股权; 控制人无限连带责任担保 为融资人按约回购提供股权质押 保管费 保管信托财产 上海浦发银行呼和浩特分行（保管人） 长兴房地产 “恩和家园”未销售部分 为融资人按约回购提供抵押担保 （一）交易结构图 （二）交易结构说明 1、委托人将其合法所有的资金交于受
8、托人，由受托人设立本信托； 2、受托人与长兴房地产签订《收益权转让及回购合同》和《抵押担保合同》； 3、受托人根据《收益权转让及回购合同》约定，将委托人交付的信托资金以受托人名义受让长兴房地产持有的“恩和家园”未销售部分特定资产之收益权； 4、长兴房地产应于每半年向受托人支付回购价款中的当期溢价部分。特定资产收益权回购日向受托人支付本金和最后一期溢价部分； 5、受托人在收到溢价部分、本金及相关收入后，将向受益人分配信托利益； 6、受托人尽受托人职责，根据《信托合同》收取信托报酬； 7、保管行负责信托资金的保管、划拨等，按约收取保管费； 8、长兴房地产按约回购特定资产收益权； 9
9、受托人分别与长兴房地产股东签订《股权质押合同》并办理质押登记，总计质押长兴房地产100%股权。 10、受托人与长兴房地产实际控制人签订《保证合同》，实际控制人个人无限连带责任担保。 三、信托财产的管理运用 （一）信托财产管理运用方式 1、金额与形式 受托人将按照委托人的意愿，将委托人交付的不低于人民币1.35亿元信托资金（以实际募集金额为准，以下简称“转让价款”）以受托人名义受让长兴房地产持有的恩和家园项目之特定资产收益权，长兴房地产到期按约定的价格回购上述特定资产收益权，实现信托资金的退出。 2、回购期限 预期回购的期限为24个月，满18个月可以提前回购。 3、资金用途
10、在建工程恩和家园配套设施完善工程，以及综合验收前应缴付的城市配套费和支付工程款等项目。 信托资金具体用途如下： ① 支付住宅楼土建工程建安费2000万元。 ② 支付内三建五十六项目组商业房、写字楼、公寓、地下停车位等项目的工程建设费约6000万元。 ③ 支付综合验收城市配套费2000万元。 ④ 支付销售税金1000万元。 ⑤ 支付外墙保温、涂料、镶贴石材等施工材料及人工费1000万元。 ⑥ 偿还施工期间暂借应付款1500万元。 共计13500万元。 （二）受托人对信托财产的管理 1、经营监管 长兴房地产须每季度向受托人提供资料如下： （1）每季向受托人提供项目的销售（预
11、售）情况表，包括销售（预售）的房屋套数、楼号、价格等情况。 （2） 每季向受托人提供会计报表，并配合受托人进行日常账务情况核查，包括提供账务处理的原始凭证、明细账、总账等资料。 （3）受托人可在必要时委任律师、会计师、评估师等中介机构协助受托人履行职责。 2、资金监管 受托人、上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特金桥支行、长兴房地产三方签订资金监管协议，以长兴房地产名义开立三方资金监管专户，用于信托计划资金专项使用和特定资产收益权转让价款本金提前归集的管理。 （1） 开立信托资金监管专户，对项目用款进行受托支付。信托资金只能用于支付建工程恩和家园配套设施完善工程，以及综合验收前应缴付
12、的城市配套费和支付工程款等项目。受托人将根据与融资人事先确定的信托资金使用计划，同时结合工程承包合同和发票对用款进行逐项审批，以此确定工程进度并进行监督。 （2） 开立销售回款账户，销售回款账户作为抵押物销售解押保证金的唯一接收账户。拟需解押抵押物评估价值的50%作为销售解押保证金。 （3） 信托资金归集，信托终止时归还转让款本金及最后一期回购溢价部分进行归集管理时，将按如下方式进行： 信托到期前6个月信托资金归集账户开始归集回购资金，且截至当月末信托资金归集账户累计归集回购资金余额不得低于如下标准，否则甲方有权采取任意价格处置抵押物。 信托存续第n个月末 累计账户余额 占融资规模
13、比例 相应处置策略 第19个月末 实际信托规模×10% 10% 任意价格处置抵押物 第20个月末 实际信托规模×20% 20% 任意价格处置抵押物 第21个月末 实际信托规模×30% 30% 任意价格处置抵押物 第22个月末 实际信托规模×50% 50% 任意价格处置抵押物 第23个月末 实际信托规模×70% 70% 任意价格处置抵押物 第24个月末前3个工作日 实际信托规模×100% 100% 任意价格处置抵押物 （三）信托财产退出方式 信托项目终止时，交易对手按约支付全部回购价款，以此实现信托财产退出。 四、信托收益、费用、报酬 （
14、一）信托收益 1、本信托项下的信托收益主要来源于： （1） 按约溢价回购恩和家园项目特定资产收益权产生的收益； （2） 信托资金存放银行产生的利息收入; （3） 信托财产产生的其他收入。 2、本信托的受益人预期年化收益率，24个月期限的收益率为： （1）100万≤单笔认购金额＜300万 【10】%/年； （2）300万≤单笔认购金额 【11】%/ 年； 3、信托利益的分配： （1） 期间分配 本信托计划存续期间分配信托收益方案如下： 第一期支付日：第二回购价款支付日后5个工作日内； 第二期支付日：第三回购价款支付日后5个工作日内；
15、 第三期支付日：第四回购价款支付日后5个工作日内； 受益人当期可获得的信托利益=所持信托份额×1元×预期收益率×当期信托存续天数/360。 （2） 信托终止时分配 当信托终止，受托人需于信托终止后15个工作日内将信托利益全部分配予受益人。信托终止时， 受益人应获分配的信托利益=所持信托份额×1元+所持信托份额×1元×预期年华收益率×（信托实际存续期限/360）。 五、融资方资信调查 （一）融资方基本情况 公司名称：内蒙古长兴房地产开发有限责任公司基本证照 注册资本：8000万元 法人代表：陈明和（身份证号：150105195809230517） 营业执照：150100000
16、001360 地址：呼和浩特市赛罕区大学西路长兴大厦10楼1号（师大附中西墙） 企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股） 经营范围：许可经营项目：商品房预销售（恩和家园恩和大厦）； 一般经营项目：房地产开发（凭资质证经营）；建材、五金水暖、装饰装潢材料销售。 经营期限：1999年4月14日至2027年4月13日 税务登记证：内地税字150105701464035号 组织机构代码证：70146403-5 贷款卡号：1501000000669924 开户许可证： J1910001750201 开户银行：呼和浩特市城郊巧报农村信用合作社货栈分社； 账号181910332460
17、01000229 房地产开发资质：二级，证书编号：内建房资证字[2006]A242（有效期：2011年8月25日至2014年8月24日） （二）公司历史沿革和股东 1、公司历史沿革： ① 1999年4月：长兴房地产成立，性质为民营，注册资金210万元，房地产开发资质为四级； ② 2003年5月，增加注册资金210万元，达到500万元； ③ 2006年6月，增加注册资金500万元，达到1000万元，房地产开发资质为三级； ④ 2007年11月，增加注册资金1000万元，达到2000万元； ⑤ 2008年，增加注册资金3000万元，达到2000万元；房地产开发资质为二级； ⑥ 2
18、011年8月，增加注册资金3000万元，达到8000万元。 2、目前主要股东： ① 陈明和出资额7940万元，出资比例99.25% ② 陈高和出资额20万元，出资比例0.25% ③ 王惠峰出资额20万元，出资比例0.25% ④ 刘晓丽出资额20万元，出资比例0.25% 股东关系：陈明和、陈高和为兄弟关系，王慧峰、刘晓丽系自然人与陈明和陈高和兄弟及互相之间无关系。 （三）主要荣誉 2006-2007年：①公司开发的“和盛嘉园”获得“呼和浩特市十大明星楼盘的称号”；②公司开发的“和盛嘉园”获得《中华人居环境发展建设呼和浩特市十佳和谐示范社区》称号；③公司被评为2006-2007年度
19、房地产行业消费者信得过品牌； 2007-2008年：①“河畔嘉园”被认证为“AA”级小区；②公司被评为2008年奥运中国区域城市开发十大诚信企业；③公司获得内蒙“AAA”级企业的称号； 2008-2009年：①公司被中国质量诚信监督协会评为“全国重质量守信誉公众满意单位”；②内蒙古2009年“质量月”工程质量用户满意度调查活动中的用户满意单位；③中国房地产业500强企业；④中国AAA级诚信房地产企业； （四）公司经营情况及重点开发项目 1、2004年，开发建设了“长兴大厦”项目，该项目集商业、写字间、公寓为一体，建筑面积1.5万平方米。 2、2005年，开发建设了“和盛嘉园”项目，该
20、项目位于去仕奇公园北路，原呼市第六毛纺厂的开发项目，该宗土地近100亩， 19栋多层建筑，其中2栋为商业，其余17栋为住宅，总投资在1.5亿元，于2006年4月开工，年内19栋楼房全部交工，达到了在一年内，先拆迁后施工，并完成开发销售90%的目标。该小区首次实现了人车分流、动静分离的规划布局，形成了以小区中间设广场景观带的目标，此举倍受广大业主的青睐。 3、2007-2008年，开发建设“河畔嘉园”项目，该项目位于如意开发区内，占地38,831平方米，规划建设9栋，建筑面积6万多平方米，由5栋多层及4栋小高层组成，以欧式与现代建筑相结合的高品位造型风格立意，突出人文景观与自然环境和谐交融，高
21、层与多层建筑错落有致，环境与建筑和谐交融的格局，赢得了市场，该项目建成后受到社会各界及广大业主的好评。 4、2008-2009年，建设了“恩和家园”项目，该项目位于锡林南路东侧，建设用地100,566平方米，建筑规模为40万平方米，集商业、写字、公寓、住宅及配套的幼儿园、社区、会所为一体，总投资12亿元。 5、2009年在金桥开发区，世纪五路与世纪六路之间开工建设了“建和公务嘉园”，该项目占地50,975平方米，规划多层与高层建筑13栋，建筑面积15万平方米（其中地下3万平方米）总投资3亿元人民币，2年工期，当年已完成部分主体工程。 长兴房地产公司累计开发建设工程总面积近80万平方米，总
22、投资近16亿元人民币。项目的运作都取得了成功，没有发生过任何安全质量事故，没有发生投诉，法律诉讼案件，收到较好效益。 （五）财务状况分析 根据内蒙古中证联合会计师事务所于2009年、2010年出具的审计报告及内蒙古启诚会计师事务所于2011年出具的审计报告，未经审计的长兴房地产最新一期财务报表。长兴房地产基本财务状况如下： 1、资产负债表单位：元 2009年 2010年 2011年 2012年6月 资产 流动资产： 货币资金 42,809,074.26 53,392,346.36 63,076,088.78 30,155,3
23、41.02 应收账款 438,463.90 438,463.90 1,848,213.90 1,848,213.90 预付款项 282,356,439.71 559,631,939.13 502,699,922.34 567,647,581.66 其他应收款 6,785,301.28 8,749,222.50 8,399,836.31 4,580,323.81 存货 272,536,715.22 96,627,916.78 96,162,105.37 89,081,729.08 流动资产合计 604,925,944.37 718,839,888.6
24、7 672,186,166.70 693,313,189.47 非流动资产： 长期投资 1,840,000.00 1,840,000.00 固定资产 611,649.90 502,602.19 1,190,444.34 1,211,373.34 非流动资产合计 611,649.90 502,602.19 3,030,444.34 3,051,373.34 资产总计 605,537,644.27 719,342,490.86 675,216,611.04 696,364,562.81 负债及所有者权益(或股东权益)
25、 流动负债： 短期借款 5,000,000.00 应付票据 应付账款 840,750.20 568,820.20 663,320.20 770,960.20 预收账款 242,195,257.10 289,048,338.86 259,048,338.86 257,318,386.06 其他应付款 116,012,850.61 138,492,911.55 134,728,186.44 145,312,385.96 应付工资 8,200.00 8,200.00 8,200.00 8,2
26、00.00 应付福利 100,548.80 -57,794.20 -57,794.20 -57,794.20 未交税金 -1,548,369.88 -12,125,181.04 -28,151,610.60 -30,110,083.40 其他未交款 -276,958.85 -257,691.95 -2,283,879.69 -2,412,004.09 流动负债合计 357,332,277.98 415,677,683.42 363,945,761.01 375,830,050.53 长期负债： 长期借款 110,000,000.00
27、 95,000,000.00 34,500,000.00 33,500,000.00 长期负债合计 110,000,000.00 95,000,000.00 34,500,000.00 33,500,000.00 负债合计 467,332,277.98 510,677,683.42 398,454,761.01 409,330,050.53 所有者权益 实收资本 50,000,000.00 50,000,000.00 80,000,000.00 80,000,000.00 资本公积 32,600,000.00 32,600,000.0
28、0 32,600,000.00 32,600,000.00 盈余公积 5,560,536.63 12,606,480.74 17,676,822.77 17,676,822.77 未分配利润 50,044,829.66 113,458,326.70 146,485,027.26 156,757,689.51 所有者权益合计 138,205,366.29 208,664,807.44 276,761,850.03 287,034,512.28 负债和所有者权益合计 605,537,644.27 719,342,490.86 675,216,611.04
29、 696,364,562.81 2、利润表单位：元 项目 2009年 2010年 2011年 2012年6月 一、主营业务收入 155,689,480.00 639,699,470.37 602,448,138.85 106,800,993.70 减：主营业务成本 116,767,110.00 511,759,576.30 494,007,473.86 83,093,900.50 主营业务税金及附加 8,640,766.14 35,503,320.61 33,556,361.34 6,087,656.67 二、主营业务利润 30,281,603.8
30、6 92,436,573.46 74,884,303.65 17,619,436.53 加：其他业务利润 160,000.00 160,000.00 240,000.00 减：营业费用 2,090,789.28 1,786,436.36 1,630,445.58 1,070,192.66 管理费用 258,375.78 364,887.35 492,027.31 84,382.30 财务费用 2,978,446.76 6,075,516.35 5,547,270.32 2,767,978.57 三、营业利润(亏损以"-"填列) 25，113，
31、922.04 84,369,733.40 67,454,560.44 13,696,883.00 加：投资收益(损失以"-"填列) 补贴收入 营业外收入 0.00 0.00 300,000.00 0.00 减：营业外支出 20,000.00 33,862.72 150,000.00 0.00 加：以前年度损益调整 四、利润总额(亏损总额以"-"填列) 25,093,922.04 84,335,867.68 67,604,560.44 13,696,883.00 减：所得税费用 8,315,78
32、6.87 16,901,140.11 3,424,220.75 五、净利润(净亏损以"-"填列) 25,093,922.04 76,020,080.81 50,703,420.33 10,272,662.25 3、现金流量表单位：元 2009年 2010年 2011年 经营活动产生的现金流量 现金流入小计 398,044,737.10 688,386,807.21 559,551,533.10 现金流出小计 -503,945,039.81 -662,762,800.11 -511,087,652.70 经营活动产生的现金净流量 -10
33、5,900,302.71 25,624,007.10 48,463,880.40 投资活动产生的现金流量 现金流入小计 现金流出小计 -362,723.19 -40,735.00 -2,724,364.00 投资活动产生的现金净流量 -362,723.19 -40,735.00 -2,724,364.00 筹资活动产生的现金流量 现金流入小计 140,000,000.00 0.00 -30,500,000.00 现金流出小计 -5,878,446.76 -15,000,000.00 -5,555,773.98 筹资
34、活动产生的现金净流量 134,121,553.24 -15,000,000.00 -36,055,773.98 现金及现金等价物净增加额 27,858,527.34 10,583,272.10 9,683,742.42 4、部分科目明细 截至2012年6月30日短期借款余额为500万元，详细信息如下 贷款单位 借款起始日 借款到期日 利率 年末余额（万元） 备注 内蒙古精储小额贷款有限责任公司 2012.1 2012.7 28.8% 500 2012年7月已还清 合计 500 截至2012年6月30日长期借款余额为3350万元，详细信
35、息如下 贷款单位 借款起始日 借款到期日 利率 年末余额（万元） 备注 呼和浩特金谷农村合作银行 2011.3.16 2013.3.15 10.41% 3350 以河畔家园8#楼为抵押，贷款金额为3500万元，已还150万元。 合计 3350 截至2012年6月30日，内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（以下简称“长兴房地产”）预付款项余额为567,647,581.66元，形成如此巨额预付款的原因是，长兴房地产在向施工单位付款后，施工单位没有向长兴房地产开具发票。目前恩和家园项目正在做决算，决算完成后施工单位将向长兴房地产开具发票（目前5#、6#楼决算已
36、经完成，其他建筑由于施工单位与长兴房地产对价款有分歧无法决算）。金额最大前5位详细信息如下： 序号 科目名称 余额 备注 1 内三建56项目部 167,054,985.65 工程款 2 李庆义（实事集团） 82,574,986.97 工程款 3 通州建筑总集团有限公司 68,600,662.76 工程款 4 内蒙三建恩和家园浙江项目部 44,870,100.90 工程款 5 实事集团建设工程公司 -35,270,500.00 工程款 截至2012年6月30日其他应付款余额为145,312,385.96元，金额最大前5位详细信息如下： 序号
37、科目名称 余额 备注 1 车站项目 17,500,000.00 借款 2 云忠平 -16,150,000.00 借款 3 内蒙古地质测绘有限责任公司 15,000,000.00 借款 4 中付通信息服务股份有限公司 15,000,000.00 借款 5 杨敏 12,806,800.00 借款 截至2012年6月30日应收账款余额为1,848,213.90元，详细信息如下： 序号 名称 余额 备注 1 工行房款 1,309,750.00 2 中行 200,000.00 3 房款 226,994.00 4 赛罕
38、区城乡建设局 100,000.00 5 李连春 10,000.00 6 韩光明 1,469.90 合计 1,848,213.90 截至2012年6月30日其他应收款余额为4,580,323.81元，详细信息如下： 序号 名称 余额 备注 1 代付税金 3,000,000.00 2 交易费 59,989.02 3 巧报双树村 30,000.00 4 恩和水表智能卡 69,347.50 5 署光 1,420,987.29 合计 4,580,323.81 5、财务状况分析 （1）成长能力分析
39、成长能力分析 项目 2009年 2010年 2011年 资产规模增长率 136.22% 18.79% -6.13% 负债增长率 175.16% 9.28% -21.98% 所有者权益增长率 59.77% 50.98% 32.63% 营业总收入增长率 310.88% -5.82% 营业利润增长率 235.95% -20.05% 净利润增长率 202.94% -33.30% 经营净现金流增长率 75.80% 89.13% 公司2009-2010年增长迅速，2010年末至2011年由于受到国家房地产调控政策的影响公司发展受到影
40、响，随着房地产市场的回暖自2012年开始经营情况开始有所回升。2009年、2010年、2011年公司的资产总额分别为605,537,644.27元、719,342,490.86元、675,216,611.04元，2012年6月资产总额回升至696,364,562.81元。同时，截至2011年末，所有者权益为276,761,850.03元。 （2）资产构成分析 公司资产结构以流动资产为主，2011年流动资产为672,186,166.70元，占比99.55 %；流动资产中公司的预付款项为502,699,922.34元、存货资产为96,162,105.37元、货币资金为63,076,088.78
41、元，在公司流动资产中分别占74.78%、14.31%、9.38%，在资产总额占比分别为74.45%、14.24%、9.34%。 （3）营运状况分析 2011年公司的主营业务收入为602,448,138.85元；利润总额为67,604,560.44元。 2009年 2010年 2011年 主营业务销售毛利率（%） 25% 20% 18% 主营业务销售净利率（%） 16.11% 11.88% 8.41% 股权收益率（%） 18.16% 36.43% 18.32% （4）负债结构及偿债能力分析 项目 2009年 2010年 2011年 2012年6月
42、 流动比率 1.69 1.72 1.84 1.84 速动比率 0.14 0.15 0.20 0.09 资产负债率 71.17% 70.99% 59.01% 58.78% 公司负债水平较低，偿债能力较强。2011年及2011年6月的资产负债率约为59%，显著低于房地产行业平均水平（中国指数研究院等机构发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，截至去2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%）。目前该公司恩和家园项目未取得竣工报告，所以导致该项目销售收入记入流动负债项下预收
43、账款科目。按照内蒙古税务相关要求，每年年底将预收帐款（销售收入）的80%调为公司成本。2009年预收帐款为242,195,257.10元，在负债总额中占比为51.83%；2010年预收帐款为289,048,338.86元，在负债总额中占比为56.60%；2011年预收帐款为259,048,338.86元，在负债总额中占比为65.01%。 （六）融资方资信状况分析 2012年8月22日，经查询人民银行征信系统。企业于2011年3月至2013年3月在呼和浩特金谷农村合作银行贷款3500万元，目前已归还150万元。无对外担保和被担保信息。企业无不良信息记录，信用状况良好。 六、 信托资金运用
44、 （一）特定资产概况 1、特定资产背景情况介绍 “恩和家园”是位于呼和浩特市赛罕区核心的集住宅、商业为一体的综合性项目，总建筑面积超过40万平方米，总投资人民币11.5亿元。 “恩和家园”社区定位为高档次、高水准的花园式住宅小区，建设密度约为20%。 “恩和家园”项目于2008年立项，2009年开始建设并进行预销售，目前项目建设完工度为95%。已有入住业主1700户，总居住人口近万人，长兴房地产只待政府部门出具综合验收报告。 “恩和家园”社区整体共14栋建筑，分为2区，其中东部为住宅区以南北行列布置三排布置共8栋单元住宅（1#-8#楼），三排住宅楼之间形成两进大花园。住宅区户型面积由
45、45-350平米，户型多样，由一室一厅到四室三厅、平层、跃层、错层组成。西区为办公、商业区，相对独立，包括1栋商业楼（9#楼）、1栋公寓楼（10#楼）、4栋低层建筑（11#-14#号楼），分别用于会所、幼儿园、门诊等，其中商业楼（9#楼）紧邻锡林郭勒南路，面向城市街道，为周围居住区提供了便利的商业服务。 目前“恩和家园”社区，住宅、商业楼大部分已出售。 恩和家园项目技术指标如下： 规划总用地面积 114411.537㎡ 其中 建设用地面积 100747.341㎡ 代征道路面积 13664.196㎡ 总建筑面积 404979㎡ 其 中 地上
46、建筑面积 334488㎡ 住宅 单元住宅建筑面积 252288㎡ 公寓住宅建筑面积 11100㎡ 住宅建筑总面积 263388㎡ 公建 公建建筑面积 71100㎡ 其中 商业、会所建筑面积 61800㎡ 公寓楼1-5层商业 6000㎡ 其他配套公建 3300㎡ 地下总建筑面积 70941㎡ 其 中 住宅地下建筑面积 16230㎡ 车库及其他地下建筑面积 54261㎡ 基底面积 19500㎡ 容积率 3.32 建筑密度 19.4% 绿化率 42% 地下机动车停车位 1600辆 恩和家园投资概算 “恩和家园”预计总投资
47、额为人民币10.1亿元，实际投资额达到人民币11.5亿元。其中项目公司实际投入10.3亿元，剩余1.2亿主要为工程欠款。工程费用73812.11万元；其中：主体工程费70112.11万元，附属配套工程费3700万元；其他费用（包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、质量监督检查费、招标代理费、前期工作费等）3395.35万元；基本预备费2916.22万元；建设期贷款利息1166.40万元。 恩和家园项目总投资估算表 单位：万元 序号 项目 估算价值 土建工程 安装工程费 设备购置费 其他费用 合计 一、 工程费用 73812.11 (一)
48、 主体工程 70112.11 1 住宅楼 37831.20 2522.08 40353.28 2 公寓 5985.00 342.00 6327.00 3 高层办公 1160.00 145.00 1305.00 4 配套商业 11200.00 1400.00 12600.00 5 其他辅助用房 330.00 33.00 363.00 6 地下车库 8458.92 704.91 9163.83 (二) 附属配套工程 3700.00 1 综合管网
49、 2500.00 2500.00 2 室外地面硬化 500.00 500.00 3 绿化景观 700.00 700.00 二、 工程建设的其他费用 1 土地购置费 20000.00 20000.00 2 建设单位管理费（1.1%） 811.93 811.93 3 勘察设计费（2%） 1476.24 1476.24 4 工程监理费（0.9%） 664.31 664.31 5 质量监督检查费（0.1%） 73.81 73.8
50、1 6 招标代理费（0.2%） 147.62 147.62 7 前期工作费（0.3%） 221.44 221.44 三、 工程费用及其他费用合计 97027.47 四、 基本预备费 2916.22 2916.22 五、 建设期贷款利息 1160.40 2181.16 六、 项目总投资 101290.09 投资计划与资金筹措表 单位：万元 序号 年份 项目 建设期 合计 1 2 3 1 总投资 40516.04 30387.03 30387.03 1
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