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基于CNKI数据库的旅游地产研究综述
摘要 通过检索CNKI数据库，本文对旅游地产方面的研究进行了归纳整理，归纳出国内迄今为止旅游地产的研究主要集中在旅游地产的概念、旅游地产的类型、旅游地产开发模式、旅游地产投资、旅游地产营销等五个方面，在此基础上提出存在的问题和未来研究的方向。
关键词： 旅游地产；研究综述
1. 引言
随着“国十条”、“新国十条”、“国五条”、“新国五条”的陆续颁布及国家对住宅房地产市场的愈加限制的调控力度，作为朝阳行业的旅游地产逐渐成为不少房地产企业追逐的新宠。2012年6月中旬举办的产业地产成功模式高峰论坛指出，目前正处于“稳步增长”的中国力求加快转变经济增长方式，坚持扩大内需战略，保持经济的平稳快速增长，而作为扩大内需的主导产业，商业活动与旅游产业可以促进消费、扩大内需，因此积极引导旅游地产的开发具有重大意义。此外，据经济之声报道，2013年旅游地产市场的范围，南至南海，北至东北地区的长白山，旅游房地产市场的开发与投资呈现出繁荣的景象。
在近两年内，旅游地产作为朝阳产业呈现出不断飞速发展的势头，保利、万科、恒大、雅居乐、中铁、金融街等众多大大小小的房地产企业已踏入旅游地产行业。已有广东保利银滩、东莞的保利生态城与成都的保利石象湖等旅游房地产项目的保利集团斥资40亿，利用对相关资源的整合与调控进入三亚打造生态、休闲、旅游融为一体的保利旅游地产模式；龙湖房地产开发企业拟利用山东烟台、青岛与云南玉溪等地通过多元化的发展战略，建立一个集度假酒店、风情商业街及养生中心于一体的生态旅游地产项目；世荣房地产开发企业将全部股份售出，拟使用转让资金进入北京市场的旅游房地产开发市场。面对旅游房地产市场的一片繁荣景象，国内学者对于旅游房地产的研究也日益升温，旅游与房地产之间的融合产生了耀眼的化学反应，而目前还未有国内学者对旅游地产的研究做一个系统的梳理，有鉴于此，本文通过检索CNKI数据库，对历年来关于旅游地产的文献研究进行整理，为今后进一步理论研究打下基础。
2. 国内旅游地产研究概况
2.1 文献数量概况
为了对国内旅游地产的研究现状进行整体把握笔者于2014年1月19日在CNKI 数据库中用关键词“旅游”+“地产”进行检索，共搜索到相关文章513 篇，其中最早的一篇文章出现于2002 年，其时间分布见图1。

图1 旅游地产文献年限分布图

2.2 文献整理
经过对这513篇文献的初步整理，笔者发现在这513篇文献中，有不少新闻报道、广告或介绍性文章，剔除这些文章后，有效论文366篇，其时间分布见图2。

图2 旅游地产有效文献年限分布图

3. 研究内容概况
3.1旅游地产的概念
旅游地产目前在学术界尚未形成公认的概念，不同的学者提出了不同的定义。樊志勇提出，所有依托周边丰富的旅游资源而建的有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产
。徐翠蓉则认为，旅游房地产是以旅游物业为开发对象，以为旅游服务为主要功能，在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要，拥有灵活多样的销售方式的房地产项目
。邹益民、孔庆庆则认为旅游房地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目
。刘艳提出，旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能
。祝晔和黄震方则提出，以旅游景观为依托,以房地产开发为经营手段具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态
。宋丁将旅游地产定义为是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目
。杨义等认为旅游地产定义分为广义和狭义，广义的旅游地产是具备旅游功能、为旅游服务的房地产物业形态（与宋丁的定义内涵相同）。狭义的旅游地产是进行了旅游资源的开发和建设、具备旅游功能、包含出售类物业的综合型房地产项目
。
上述众多的定义表明，不同研究者从不同的角度和方面对旅游房地产的概念进行了阐释。虽然在界定其概念时强调的侧重点不同，但是在基本的核心认识上是一致的。可概括为三个基本特征：一是环境特征：旅游房地产具有特殊的地理位置和环境的要求，即旅游房地产必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近；二是功能特征：旅游房地产具有特殊的功能，即满足人们度假旅游的特殊需要；三是经营特征：旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施,如宾馆、饭店的经营模式,它具有特殊的开发和营销模式。
3.2 旅游地产的类型
邹益民和孔庆庆等人将旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型：产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目
。刘艳将旅游地产分为四类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产
。祝晔和黄震方提出，依据旅游房地产与所依托的旅游区关系，可将旅游房地产分为四类：旅游区畔的地产、旅游区内的地产、旅游区中的第二居所、旅游观光性地产。依据旅游房地产项目的性质与功能，可将其分为景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区五大类
。
通过整理相关文献发现，旅游房地产特征方面的研究已经达到了一定的共识。概括起来可分为三类：一是优势特征：包括以优美自然景观资源、深厚人文资源和个性化的旅游资源为依托，融合多元素，突出休闲和度假的特色，专业的物业管理与酒店式管理；二是经济特征：包括产权的分散性和公共产品特征，投资和消费的双重性，消费档次高而且消费有可存储性和期权消费；三是投资特征：与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。
3.3 旅游地产开发模式
我国目前大多学者是根据旅游房地产的功能对其开发模式进行分类，分类的方法偏重于“房地产”这个要素。此外，由于旅游房地产对旅游资源有极大的依托性，也有按旅游房地产和旅游资源的关系分类以更加突出“旅游”要素。刘艳则将其概括为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四大类型
。祝晔，黄震方分别从旅游景区开发的理论模式和实际应用模式进行了论述，又依据其主题和开发目的的不同，分为了旅游景区地产开发、旅游商务地产开发、旅游度假地产开发和旅游住宅地产开发四种基本模式
。陈卫东依据其组织方式，将旅游房地产开发模式分为随意型、规划型和混合型三种基本模式
。而张雪晶不但提出了自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式五种开发模式，而且更进一步分析了它们在旅游房地产不同发展阶段的地位、潜力和制约因素
。尹罡等人据系统动力学原理，依据其组织方式的不同，将区域旅游房地产的开发模式分为旅游资源依托型、规划导向型和混合型三种模式
。吴必虎等提出了旅游导向型土地综合开发（TOLD），其运行表现出“特定主题，多种活动”、“混合市场，依赖腹地”、“娱乐主导，房产支撑”、“高额投资，先入为主”4 个基本特征。根据土地利用总体特征，TOLD 模式可划分为生态导向型低度开发、文化导向型主题开发、市场导向型多元开发3个类型
。耿松涛等认为旅游地产开发模式分为单一地产开发与复合区域开发两种模式。其中，单一地产主要包括旅游商业地产、旅游景点地产、旅游住宅地产和旅游度假地产，房地产商可独立完成；后者则类似于城市区域开发概念，存在三层联动、积累开发、耦合开发及辐射开发等多种模式，多由属地政府机构或区域运营商（如投融资平台）进行运作
。
3.4 旅游地产投资
中国人民银行桂林市中心支行课题组的专家们以世界著名旅游名城桂林为蓝本,对旅游地产投资的风险分析及加强对旅游地产投资风险控制的若干对策作了具体的分析和研究
。周霄和黄猛以深圳华侨城旅游地产为例，全面分析了旅游地产投资的八大成功要素，即：经营模式、主题定位、开发方式、投资时机、风险规避、项目选址、资金运作、产品组合
。张丽峰则结合我国休闲度假型旅游地产开发现状，从经济、技术、自然生态、社会和运营管理五个方面系统分析了休闲度假型旅游地产项目中存在的风险，建立了休闲度假型旅游地产项目风险指标体系，并在此基础上对单个风险指标逐一进行风险的度量
。黄猛以武汉市作为案例分析，提出政府应对旅游房地产项目进行规制，分别进行区域规制、资源规制、分配规制
。马勇基于全价值链理论，为旅游地产投资提供5大策略：以资产价值提升为基石、以功能价值创新为源泉、以品牌价值塑造为核心以文化价值彰显为支点、以情感价值融入为纽带
。
3.5 旅游地产营销
在旅游房地产市场营销体系研究方面，周在泉提出了使用权、产权、租赁权三种旅游房地产营销模式并分析了它们各自的特点，说明旅游房地产营销应树立意识创新、产品创新、金融创新的创新观念，进而运用4C 理论分析了旅游房地产的营销组合，为旅游房地产营销提供了思路
。程绍文、徐樵利在构建出旅游房地产市场基本框架的基础上提出了建立和规范旅游地房地产市场体系的措施程
。程彩虹，王建成详细分析了房地产与旅游的内在联系，论述了中国旅游地产的发展特征以及旅游地产的运作流程及特征，对旅游地产的市场开发做了更深层次的研究
。
4. 结论
4.1高质量文献少
整个旅游地产的文献资料梳理后发现几方面问题：一是不论哪个专业背景研究者的文献资料，高质量的文献都较少，多数研究趋于雷同，研究没有创新，没有属于自己的一套完整的理论体系，多是实行“拿来主义”。二是文献多数以理论研究为主，实践研究目前较匮乏。三是研究多数停留在比较宏观的、肤浅的、共性的指导方面，而微观的、深刻的、个性的项目开发和策划等研究仍然有待强。四是研究角度仍很单一，没有因地制宜就具体问题进行具体分析，所以对指导实践活动的针对性不强。五是直观的定性描述较多，客观的定量分析太少使旅游房地产的研究很难再有突破，也不容易趋于理性化、合理化。因为目前研究中存在的这些问题使得整体文献的质量不高。笔者建议，未来旅游房地产研究重点应当从对基础理论的探讨上转向处理发展过程中不断出现的新形势、新情况、新课题以及针对这些问题的创新思路，理论联系实践，拓展研究视角，在定性描述的基础上加强定量研究，形成旅游房地产的研究理论。
4.2 学科参与性不强
旅游+ 地产，两个黄金产业，涉及的学科很多，应该有更多学科加入对旅游地产的研究，像园林景观学、地理学等等，但目前学术界涉及到的学科参与仅仅有经济学、管理学、规划学等少数几个学科，更多的学者只是在文章中对某方面有所提及，很少将它独立出来做详细的研究，所以很难形成独立的，完整的理论体系，这对旅游地产的发展前景有很大的制约，所以笔者建议，旅游地产在中国本来就是刚刚起步，对它的研究需要个过程，也需要更多的学者参与，需要多种基础理论支撑着旅游地产往下走，所以今后应该有更多的不同专业背景的学者加入对旅游地产的研究，多学科的参与将会给旅游地产的发展提供更多的理论依据和指导意见，为今后的旅游地产的发展提供更好平台。

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