南丰县盱江花园项目可行性报告.doc

南丰县盱江花园项目

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告

南丰县盱江房地产开发有限责任公司

二00八年五月二十日

盱江花园项目可行性报告
南丰县盱江花园小区，在2005年兴建第一期工程，至今已全部完成项目兴建及达到100%销售，取得了可喜的经济效益及社会效益，第二期工程也即将于近期上马，为积极、稳妥、有效、务实地进行项目运营，现将盱江花园住宅小区项目可行性调查报告如下：

一、工程概况
1、项目规模
盱江花园小区位于南丰县盱江西岸，项目东西进深位于南丰大桥和南建大桥之间，是县城内一江两岸的重点规划区域，该地域交通便利，周边超市、学校，银行邮局、医院等等生活配套设施齐全，是居家、休闲、健身、购物、娱乐的理想区块。
盱江花园小区项目占地面积24.10万平方米，总建筑面积41万平方米，其中：住宅面积为292680平方米，（多层269680平方米，小高层23000平方米，）商铺面积27720平方米，别墅50000平方米，车库39600平方米，建筑密度30%，容积率1.7，绿化率达到30%以上，最高层为12层。
2、设计方案
盱江花园小区是根据《南丰县城总体规划》，依托一江两岸的重要格局投资兴建的县内截至目前为止最大的重点工程项目，该项目建成后将成为当地物业花园管理社区的典范，具有房地产业界划时代的里程碑意义。工程聘请了浙江宁波大学建筑设计研究院做规划设计。 从设计思路上看，项目本着以人为本的宗旨，结合南丰本地的实际，以超前的先瞻性思路，力求体现城市品位和都市风貌，力求规划南丰人民未来的理想社区生活。整个项目采用欧式后现代新古典主义建筑风格，集中加强硬体质量建设及软体环境建设，依托一江两岸的新兴格局，既满足南丰本地实际产业发展的链接需求，同时又体现了房地产业界的超前意识，体现了公司专业化的运作高度及社会责任感。
3、社会效应
盱江花园小区的落成，是南丰房地产业界的一个划时代的标志。小区多项设施及引入的理念填补了南丰多项空白，如：环境建设的优异、质量标杆的树立、新兴城市居住服务理念的引入，标志着南丰本地的房地产从此摆脱粗毛坯制作，从此摆脱缺乏物业管理，从此摆脱房屋只是用来解决居住的传统理念，提升了人民的生活居住理念，更提升了南丰整体城市想象。

二、项目市场前景分析
（一）、区位概况
1、区域概况
南丰位于江西省东南部，全县面积1920平方公里，辖5乡7镇1场，人口近30万，其中县城人口约10万；下辖176个村委会，1294个村民小组，1700多年的历史，是驰名中外的"中国南丰蜜桔之乡"，"中国民间艺术（傩舞）之乡"，也是"唐宋八大家"之一曾巩的故里。是驰名中外的“中国南丰蜜桔之乡”，
2、特色农业
2003年3月，南丰蜜桔成为全国柑桔类水果第一个国家原产地域保护产品11月被认定为A级绿色食品产品；2006年被国家农业部评为中国名牌农产品。2007年南丰蜜桔获中国驰名商标。南丰蜜桔曾被誉为“桔中之王”，被国务院温家宝总理赞为“金牌产业”，是全国十大良种之一和十大优质水果之一。2007年全县蜜桔种植面积达45万亩，总产达超过10亿斤，全县实现国民生产总值31.7亿元，同比增长14.9%；完成财政总收入2.02亿元，增长43.4%，增收6112万元，南丰蜜桔及其相关产业总产值达到26亿元。农民人均纯收入达5804元，净增776元，稳居全省前列。

3、招商引资
新引进工业项目17个，其中固投5000万元以上项目7个、亿元以上项目3个，实际利用县外境内资金9.62亿元、境外资金1610万美元，分别增长25%、90.5%；规模以上工业增加值达5.05亿元，增长49.4%，全省排名前移5位。工业占经济总量的比重提高1.1个百分点。全社会固定资产投资达13.2亿元，增长34.7%。全社会固定资产投资完成8.66亿元，是2000年的7.1倍。

4、经济总量
全县生产总值达到21.72亿元，与2000年相比，年均增长12.5%；财政收入达到1.0088亿元，年均增长15%；食品工业、 医药工业、包装工业、化工工业均有较以往实现14%-40%的全面增长。城乡居民生活水平不断提高。

5、城市建设
城市建设方面，大力发展琴城镇综合性中心城镇，加快以桔都大道为主的县城新区丰满和扩张，实施桔都大道延伸段、昌厦公路收费站至南丰中学沿线东侧及河东新区整体开发，年均新增建成区1平方公里以上，2010年县城建成区可达14平方公里左右，构建以桔都大市场等九大专业市场为主的商贸区，以桔都大道两侧为主的行政区，以盱江西岸为主的休闲区、居住区，以富溪工业园为主的工业区。

6、城市格局
以南丰蜜桔流通为主的市场体系已经成型，并形成以桔文化、傩文化为主要内容的具有南丰特色的城市文化，城市文化内涵不断丰富，城市品位不断提升，形成“一城双镇”空间布局，集镇对人口和产业的承接能力空前加强。农村富余人口正实现向城镇集中，农民落户城镇现象普遍。

7、城市硬件
傩乡大道、曾巩大道、学府路、南广路、嘉禾路及子固东、西路，桔苑东、西路，等一批市政道路不断贯通，年均新修硬化城区道路达到5万平方米。文化广场、宣传文化中心、体育运动中心、醒侬公园、蜜桔园别墅区等一批重点工程再建，新建日供水5万吨自来水厂、生活污水和垃圾处理厂，兴建一批垃圾中转站等，正集中力量创建全省文明卫生城市，打造桔都城市品牌。

（二）、房地产市场情况
1、消费能力不断加强
南丰县房地产开发突飞猛进。南丰自1998年以来，建设投放量达到100%被市场消化吸收，其中一个最主要的原因是南丰人民物质条件优越，人民富裕，纷纷到城区置办房产，在城区买房的客户群体中占70-80%的比重，产品处于供不应求的状态。南丰的二手房十分抢手，价格不断上升。收入低者看准二手房，使二手房的销售份额不断增大，二手房同时直接促进了商品房市场的繁荣。

2、百姓消费意识大有改善
按揭贷款的购房业主比重已经从2005年前的不足40%，到今天已经达到90%左右的比重，银行的有效支持同时更促进了百姓消费理念的不断更新，贷款买房代替了存钱买房的旧习惯，直接提升了购买率和购买力。

3、消费档次需求不断上升
在05年以前的房地产产品基本处于粗毛坯状态，短短的一年时间，百姓对房屋的地段、品质、质量、建材、配套、包括服务和社区软硬体设施有了更多新的追求，尤其对具备水景的，环境优异、服务优良的社区更是情有独钟。

4、投资观念不断加强
从传统的存款，到购买股票，到置办商业店铺，到置办房产，百姓的理财观念正不断更新，无论是农民，还是工人，或者是其他的私营业主等等，都在不断寻求安全稳妥的投资方式，以规避和转嫁通货膨胀和CPI指数带来的资本贬值风险，从05年到08年，短短3年时间，因物价指数的问题，股市跌荡的问题等，投资房产的比例增长达到2000%以上。

（三）、项目定位
1、价格定位
价格定位主要考虑项目开发成本、盈利空间控制在20%左右来确定房价。根据目前的开发成本和市场参照，本项目的销售价格为：
小高层2600元/平方米
多层2100元/平方米
商业店铺4200元/平方米
车库1600元/平方米
别墅2500元/平方米（根据不同的位置和层次等因素，价格略有微调）。客源群体主要有：个体经营业主、物业投资者、医生教师等、创业成功者、橘农、各企事业员工及干部。
2、客源区域分析
根据项目所在区域属性，全县城大部分为农业人口，他们应集中在近郊的区域中，同时已经有一部分进入了县城区，所以，这两个区域应是本项目的主打区域。

3、客源年龄分析
根据对县城经济状况的了解，同时亦根据各个城市内实力人群的共性，结合项目在本区域中的自身定位，我们的主打年龄层应在28---55岁之间为主力购买群体。

4、客源职业分析

四、项目SWOT分析
1、Strength优势分析
1.1、本项目是属于市场前瞻性产品，在当地房地产业界属于新兴居住理念的典范之作。南丰本地在该项目出现前，并无专业的市场开发行为，所建产品均为简单的粗坯房屋，跟谈不上人文和文化的内涵以及服务和管理的概念。

1.2、产品内部配置先进，建材优良。本地产品均为粗坯制作，建材配置低端，配置率较低，一般使用砖体扶手，外墙直接简单涂装，不设进户门窗，水电另行开户等等，而该项目的总体设计起点较高，充分考虑以上因素，消费者可以一步到位，直接进行装修，并配置了优良的建材如彩色铝合金，不锈钢扶手，威鲁克斯窗，电子对讲保安门等等一系列建材设备。

1.3、物业提升建筑生活品位。自本项目开始，本地开始拥有物业服务的概念，这个概念依托本项目得到广泛有效的加强，同时也从根本上对其他的产品进行了区隔。

1.4、产品地段配套成熟。盱江花园小区地理位置十分优越。她处于县城中心区300米辐射区域内，拥有十分优良完善的生活配套，商业、交通、学校、银行、等十分方便，是不可多得的区块，配套优势十分明显。政府对曾巩大道的修建，一江两岸工程的初具规模，沿江景观带的成型，增添了她无可比拟的优势，其他基本生活配套设施更是一应俱全，是一个不可多得的城市中心居住区（CLD）。

1.5、区位江景优良，并依托江景打造商业一条街。根据一江两岸的重点规划，城区内将形成新兴的格局，属于位于城市中的水岸居住区域，同时将成为集生活、休闲、健身、娱乐、购物为一体的大型中心区域。

1.6、规划先进，打造县内最大的花园小区。截至目前，该项目是南丰县占地内最大的、总建面积最多的、规划最前瞻的物业花园社区，在当地已经形成强大的口碑品牌效应，规模优势十分明显。

1.7、房型优良。产品推出的全明概念是当地以前没有的，已被普遍赞同，规划的房型做到功能区隔合理，动静分区明显，干湿分离有效，主客区分明确，空间借用使用率高，在本地属于房型最优良的项目。

1.8、工程进度树立购买信心。根据项目主导思想，树立品牌，展示实力，实现长久可持续经营，我们主张以现房（准）推出，有效树立企业形象，展示企业实力，降低购买不确定因素，直接强化购买信心。

2、Weakness劣势分析
2.1、极个别房型存在部分问题(已着手进行设计方案调整)。
2.2、极个别房型面积较大，总价偏高（如复式楼）。

3、Opportuntiy机会分析
3.1、一江两岸重点工程的全面启动，将直接带动本区块物业的全面升值。
3.2、东港高速、向莆铁路（已开工） 的建设将直接拉动本区块的人流、物流、商流，可形成旺盛的商业中心区块氛围。
3.3、农民收入不断大幅度增加。消费力强大提升，农民开始考虑孩子的入学问题，以及资产保值、投资的问题和身份、消费观念的提升问题，纷纷选择进城置办房产。

4、Threat威胁分析
项目的量体较大，需要加强县城内客源的发掘并加强近周边区域的辐射效应，推广力度需要着重加强。

五、项目投入（投资估算）
项 目 面积 金额
土地出让 241090平方米 1.57亿
契 税 386万
交 易 费 241万
拆迁安置 440万
三通一平 980万
河 堤 2350米 980万
排 污 渠 2350米 1200万
道路硬化（土地证外） 71960平方米 720万
土方工程 960万
设计、地质勘探测绘费 400万
小 高 层 23000平方米 2001万
多层住宅 269680平方米 1.40亿
商业店铺 27720平方米 1940万
别 墅 50000平方米 4200万
车 库 39600平方米 2059万
建设规费 41万平方米 5986万
土地使用费 241090平方米 150万
小区绿化 850万
消防安全设施 515万
公共配套设施 700万
利 息 900万
销售费用 480万
管理费用 820万
其 他 300万
总 计： 5.32亿
目前项目已全面启动，一期工程以全部竣工并100%销售交付使用，流动资金尚有缺口，要求申请贷款1亿元人民币。

六、风险规避措施
1、利用集约化、规模化优势，严格执行工程招投标制度，直接有效地管理项目和质量，同时降低成本造价。
2、滚动式分片开发，采用低开高走、小步快跑的经营策略。
3、坚持执行强有力的资金回笼政策，包括回笼力度和政策倾向，始终做到资金的迅速回笼和高使用率。
4、适时调整产品方向和结构，不断适应经济发展和市场消费需求。
5、加强施工质量监管及施工安全监管，强化岗位责任制，岗位责任落实到具体部门和具体责任人。
6、按照当时市场挂牌价，该地块出让价为220元和280元每平方米，截至目前，同类同条件地宗市值已经升至900元以上每平方米，也从根本上解决了项目运营的风险问题。

七、效益分析
盱江花园小区项目经过勘察、规划、设计、拆迁、征地、施工现场三通一平已完成，二期于近期内即将正式开工，预计整个项目的销售情况估算如下：
项目收入估算
根据市场测算和建筑成本计算，预计商品房均价及销售收入为：
项 目 销售价格 面积 总销金额
小 高 层 2600元/平方米 23000平方米 5980万
多 层 2100元/平方米 269680平方米 5.66亿
商业店铺 4200元/平方米 27720平方米 1.11亿
车 库 1600元/平方米 39600平方米 6336万
别 墅 2500元/平方米 50000平方米 1.25亿
营 业 税（支出） 6002万
所 得 税（支出） 7930万
预计销售总收入9.25亿，利润估算2.5亿元人民币。

八、资金使用和还款计划
盱江花园开发项目，按设计总建筑面积为41万平方米，分四期完成。
（一）
第一期总建筑面积为131900平方米，其中商业1.4万平方米，多层住宅11.28万平方米，车库14172平方米。已全部和基本竣工的9.88万平方米，在建3.31万平方米，预计需要投入土建（含小区绿化、三通）资金1500余万元。一期共投资（含排污渠、防洪堤、1200米绿化带、水泥路、土地等）2.2465亿人民币。
第二期按规划设计建商铺面积15600平方米，小高层住宅2万平方米，多层住宅10.324万平方米，车库17160平方米。预计商铺每平方米造价（含绿化、三通。下同）为800元每平方米，小高层造价为1150元每平方米，多层造价为580元每平方米，车库造价为540元每平方米。计划于2008年12月动工，2010年全部完成。共需直接（生产）成本8992万元人民币。
第三期商铺面积7210平方米，多层住宅56960平方米，车库7930平方米，共计72100平方米，计划于2010年开始施工，2012年5月完工，共需直接（生产）成本4687万元。
第四期别墅50000平方米，计划于2011年11月开始施工，2013年一季度末整个开发工程全部建成完工，共需直接（生产）成本5530万元。整个开发项目共需直接成本4.1674亿元人民币。
（二）
根据目前当地的市场定位，预计整个工程的销售收入为9.25亿元人民币。其中一期为3.08亿元人民币，二期3.41亿元人民币，三期1.51亿人民币，四期1.25亿人民币。
（三）
根据国家和地方政府相关政策的规定和公司的实际支付情况，今后5年半的应支付费用、营业税、所得税为：
1、所得税 5000万元
2、营业税（含城建、印花税、土地增值税、教育附加费）6983万元
3、建非小区水泥路面（公建）
1100米×14米×120元/平方米=185万元
4、设计费 165万元
5、土地使用税约 570万元
6、契税约 350万元
7、绿化带 1100米×15米约340万元
8、管理费用每年约320万计 1760万元
9、财务费用每年约320万计 1760万元
10、销售费用每年约40万计 260万元
11、公共设施配套费 1900万元
12、工程预决算费 195万元
13、测、监、管、安全安监费等 330万元
14、设计、评估、公证交易费等 370万元
15、三通一平 1680万元
16、拆建费 620万元
17、规费 （每平方米146元） 1900万元
18、行政性收费及其他 1370万元
总计：2.5738亿元人民币。
（四）
经营情况及效益
期别
销售总收入
直接成本
间接成本
盈利
一期
3.08亿
2.2465亿
9782万
-1448万
二期
3.41亿
8992万
9619万
1.5489亿
三期
1.51亿
4687万
3992万
6421万
四期
1.25亿
5530万
2385万
4585万
合计
9.25亿
4.1674亿
2.5778亿
2.5亿

（五）
还款计划
编号
还款时间
还款金额
备注
1
2009年7月
付 息

2
2010年7月
付 息

3
2011年7月
付 息

4
2012年7月
付 息

5
2013年7月
付 息

6
2014年7月
一次性还本付息

合计

1亿元人民币

九、结 论
通过调查、研究、论证，我们可以看到该项目优势有：
1、符合《南丰县城区总体规划》。她是南丰县重点项目，对本地的城市形象，百姓生活，精神文明建设有巨大推动作用。
2、该项目是本地最大的物业花园社区，引入新兴的城市居住理念，必将为房地产业界带来一场新的提升。
3、项目环境优越，品质优良，文化理念超前，物业管理服务到位，是一个业主置业首选品牌，已经形成良好的品牌效应。
4、根据南丰县总体城市发展进程，依托一江两岸的重要规划，项目前景喜人，升值空间十分巨大。
综上所述，我们认为，盱江花园小区的开发是项目完全可行的。

南丰县盱江房地产开发有限公司
2008年5月20日