中小城镇房地产建设存在的问题及对策研究.doc

中小城镇房地产建设存在的问题及对策探究
摘要：随着我国改革开放的深化和城镇化建设步伐的加快,房地产经济得到了迅猛发展。在2010年到2011年度，由于国家调控措施的有效实行，一线城市及二线的较大城市的房价出现了缓慢稳定的回落。但是，三线城市、中小城镇的房价却少有下降趋势有的甚至有明显上升趋势。2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。由此可见，中小城镇房地产业也得到飞速发展,特别是发展较快的农村地区。本文针对当前中小城镇房地产开发的现状和出现的问题,较为全面地阐述了这些问题的成因以及造成的不良后果,继而提出了相应的解决对策。
关键词：房地产 房地产建设 中小城镇
1.中小城镇房地产发展的现状
中小城镇是农村人口相对集中的地区,是区域经济的重要组成部分。当前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行的一系列宏观调控,使得许多中小城镇借此新农村建设的契机,掀起了房地产“开发热”,为了换取经济的快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房,并以非常优惠的价格吸引投资者,城市开发商也开始向农村转移,需求新的“经济增长点”。但是中小城镇正在兴起的房地产“开发热”有悖于科学发展观的本质要求,与新农村的长远规划并不和谐。
从总体上看，我国目前经济发展水平普遍不高，使得小城镇的发展还处于起步阶段。我国小城镇的形成有两种情形：一种是行政区划调整撤县改镇，这类小城镇规模较大，基础设施较为完备；另一种是世纪之交推进城镇化过程中，撤乡并镇而来，这类小城镇不论是规模还是基础设施都不如前者。但是，这些小城镇在房地产建设中存在着一些共同的问题。这些问题的存在既有机制的原因，又有观念的原因。下面我们逐个加以分析。
2.中小城镇房地产发展中存在的问题
　　房地产规划意识淡薄,规划滞后,房地产市场结构性供需不平衡。我国中小城镇房地产建设缺乏完善的理论指导,存在低水平重复建设现象,同时投资也具有很大的盲目性;房地产开发区位选择不合理,土地供求失控,建设项目与城镇规划不相衔。国有土地得不到有效利用,大量土地被搁置。中小城镇土地利用规划滞后,土地资源使用效率普遍不高,导致房地产投资不合理;房地产的建筑密度较低,布局松散,而且建筑形态千篇一律,失去了地方特色。房地产的开发水平低,有的甚至连工程质量都无法保证。基础设施比较落后,公共设施缺乏统一规划;房地产市场隐形交易比较活跃,国有资产流失严重特别是税收;物业管理比较落后,购房者权益无法保障,生态环境遭到严重破坏等诸多问题都制约着中小城镇房地产市场的可持续发展。下面我就其中比较突出的几个问题进行简单的分析。
2.1小城镇的房地产建设区位不合理
小城镇土地资源违法占用，浪费现象极为严重，使用效率普遍低下。由于旧中国是一个半封建、半殖民地的国家，自给自足的自然经济占主导地位，大城市中民族工商业尚刚刚起步，工业基础极其薄弱，所以由撤县改镇形成的小城镇，旧城区没有工业区、商业区、生活区的分化，手工作坊、商业店铺、居民住宅混杂在一起。新扩城区的工厂，机关，学校，卫生院等设施也缺乏同一规划。而且随着社会的发展以及城镇规模的不断扩大，机关、学校、和卫生院等几经搬迁，留下许多废弃的土地。撤乡并镇而形成的小城镇，大多由原来较大的村庄或集镇发展而来，多以农业经济为主，商业经济为辅，缺少工业基础设施。新中国成立后，这些小城镇建立了一定规模的工业。但是，随着上个世纪九十年代改革开放的深入发展，这些国有企业或集体企业在转型、改制的过程中，由于自身天生的弱点而遭受灭顶之灾，结果是关、转、并、停，都已破产倒闭，成为废弃的场院。后来，新兴的一些私有企业，通过划拨、租赁、私转（挪用自己承包的土地）等手段获得了一些良好的耕地，重新建设厂房设施。但是这些企业在市场经济的自由竞争中，经过多轮的大浪淘沙，多数倒闭破产，但是所占场地没有及时拆除，退耕复种，造成了大量土地资源的浪费。随着我国公路建设的加快，许多公路尤其是高级别的道路建设不得不绕过原来的小城镇进行。但是许多小城镇尾随着公路走，沿过境公路两侧进行房地产建设，客观上形成了空心城镇和公路城镇并存的状况。小城镇规划的缺失以及规划编制缺乏科学性、预见性和超前性，使得小城镇的发展空间受到限制。不注重小城镇内部资源的充分利用，忽视旧城区的改造，项目用地布局的不合理，生活区与工业区、商业区等功能区相互混杂，直接造成了用地结构松散，基础设施和公用设施配置困难，投资重复，浪费严重，资源的浪费和生态环境的恶化。
2.2小城镇的房地产建设形态单一、档次不高
目前大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。乡镇企业的厂房、车间以及办公设施大同小异，多为质量低劣的平房。临街的商业店铺和违规乱建的路边店也多是稍微体面一点的平房，即便有楼房也多是两层、少数三层的，空间狭窄、建筑质量低下。居民住宅一律为平房加院落的模式。所有这一切，也都导致了有限土地资源严重浪费。分析其原因就是，小城镇房地产开发和建设的投资主体都是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，致使房地产的开发建设水平比较低。再者，科学规划的缺失和建筑形态上的千篇一律，也使小城镇建设从整体上失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗传统和历史积淀。
2.3基础设施不完善，功能不健全
小城镇建设是一项系统工程，水、电、路、公厕、绿化、农贸市场、学校、医院等公共基础设施必须配套建设，而各种配套性设施建设需要大量的资金投入。由于资金紧缺，许多小城镇的基础设施长期得不到改善，有的地方街道狭窄，弯曲不畅；有的地方街道和公路不分，马路和市场不分，人车拥挤交通阻塞严重。有的小城镇没有公共供水系统，人们吃水难的问题长期得不到解决。有些小城镇变电站容量小，电力供应不正常，不能满足乡镇企业和居民的用电需要。再者，小城镇普遍缺少文化、娱乐、社交场所。基础设施和配套设施严重滞后，生活垃圾乱倒，污水横流。大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内，生态环境遭到破坏，严重影响了小城镇的面貌，危害着居民的身心健康。
2.4小城镇房地产建设缺乏正规企业，建筑队素质不高
小城镇房地产建设缺乏正规企业，建筑队素质不高既是小城镇房地产建自身存在的问题，也是小城镇的房地产建设形态单一、档次不高结果产生的一个重要原因。在小城镇，没有正规的房地产开发企业，没有具备合格资质的施工队伍，绝大多数是由农村的木匠和瓦匠、或者被称为“泥木两桌”的小能人组合的建筑队，这些人员都不同程度地存在着文化水平低、技术含金量少的问题。虽然在农村这些人可以被称为能工巧匠，但由于缺乏专业的学习培训、必要的建筑设备和科学的管理制度，他们就不能满足小城镇现代化建设的需要。在建造过程中，他们缺乏房地产正规建设经验，容易忽视质量、风险等高层次的东西，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了小城镇房地产建设档次不高。
2.5集聚辐射作用不明显
我国建设小城镇的目标是力争经过1O年左右的努力．将一部分基础较好的小城镇建设成为规模适度、规划科学、功能健全、环境整洁、具有较强辐射能力的农村区域性经济文化中心。其中少数具备条件的小城镇要发展成为带动能力更强的小城市，使全国城镇化水平有一个明显的提高。但是当前我国小城镇发挥集聚、辐射和带动作用距离目标要求差距很大。首先是小城镇人口规模普遍偏小。我国设镇标准低，1 984年1O月我国调整后的设镇标准规定．乡政府驻地非农业人口达到2000人左右就可以建镇．加上历史原因我国小城镇人口规模普遍偏小．而许多小城镇规划的人口规模依据不足，直接限制小城镇规模经济的发挥．降低小城镇对农村剩余劳动力以及外来人口的吸纳能力．影响其集聚．辐射．带动作用的发挥。我国小城镇镇区人口只有少数超过1万人．多数都在5000人以下。而我国一批大城市和特大城市的郊区也同样存在相当数量规模偏小的小城镇．与中心城的发展很不适应。星罗棋布的小城镇规模偏小．同样达不到规模经济，无法形成社会服务及其设施建设的合理规模．也严重影响城镇集聚和辐射功能的形成。其次，小城镇规划理论方法落后。特别是小城镇相关城镇体系规划理论方法的研究，以及小城镇规划建设相关政策．标准法规的研究基础薄弱．明显落后于当前小城镇发展。另外，小城镇盲目建设，造成浪费。我国地域辽阔． 地区经济发展很不平衡．不同地区小城镇发展的基础差别很大．小城镇发展需要有相当的经济实力作为基础．而且不同地区不同类型的小城镇需要有其辐射的适宜腹地范围。小城镇的区域差异性和类型的不同性．要求小城镇根据不同的区位条件和其要素分析．确定小城镇规划布局的合理功能定位．规模和地理分布。而近些年来一些地方不顾客观条件和经济社会发展规律、片面追求小城镇发展、盲目攀比一哄而起，功能重叠、重复建设不但造成资源浪费，也直接影响小城镇的集聚和辐射，以及健康可持续发展。

2.6房地产建设投资不足
房地产投资不足，这是制约小城镇房地产建设健康发展的又一重要因素。从投资结构看，目前小城镇房地产建设国家和集体的投资缺位，国家财力和政府资金还没有能力大量投放到小城镇房地产建设。小城镇房地产开发和建设的投资主体是乡镇企业和个体商贩，他们实力都比较弱。作为私营老板和个体商贩，一方面要保障经营的顺利进行，另一方面要不断扩大企业和经营，进行扩大再生产。他们都不可能把过多的资金投放到房地产建设。金融部门支持小城镇建设的中长期贷款不足，且资金的运作不规范。这种状况导致了在小城镇建设初期投资不足，基础设施规模过小，后期规模扩张改建压力增大。预算外投资的主要来源是土地出让金，过度地依靠预算外投资，会导致土地价格抬高，提高了农民进城和开发商投资建设的门槛。小城镇建设中的非规范的资金运作使得小城镇的发展难以和真正的市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动周转。资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。
3.针对存在的问题所采取的对策　
在未来房地产发展中,我国要高度重视中小城镇的可持续发展、走特色城镇化道路。要坚持以市场为导向,逐步规范房地产市场机制,合理利用土地资源,积极引导中小城镇房地产业的发展;编制科学的规划,完善中小城镇房地产开发的配套管理措施;加强中小城镇房地产业的宏观调控;努力提升中小城镇地域风格特色,加强对房产发展的有关政策、法律、法规的宣传工作。在中小城镇房地产发展过程中坚持可持续发展战略,优化生态环境,努力营造人类最适宜的居住场所。 小城镇房地产业的发展是市场经济发展的产物，受到需求和供给等因素的影响，同时受到地区经济和社会发展水平的制约。小城镇发展的源动力在于经济发展、产业支持，尤其是乡镇企业和专业市场的发展，小城镇房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。因此，要解决上述存在的问题，应该积极采取以下对策。
3.1从小城镇房地产建设的整体出发，编制科学的规划
我国农村城镇化的过程是一种自下而上的城市化过程，政府调控对小城镇的发展具有重要作用。小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇建设进行宏观调控的重要技术手段。但从我国小城镇发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展，土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用。但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下，通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。
3.2要开发房地产多种多样的建设形态，提高房地产的档次
目前大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低，导致了有限土地资源严重浪费。小城镇房地产开发和建设的投资主体都是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，致使房地产的开发建设水平比较低。因此要解决房地产形态单一的问题就必须要提高小城镇房地产开发和建设的投资主体，多为乡镇企业和城镇居民的相关方面的素质。再者，科学规划的缺失和建筑形态上的千篇一律，也使小城镇建设从整体上失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗传统和历史积淀，所以必须要加强中小城镇房地产建设的科学规划，杜绝建筑形态上的千篇一律，设计与建设要尽力突出地方特色和个性。
3.3要完善配套管理措施，培育房地产市场。
小城镇房地产业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。首先，要改革现有的城镇行政管理体制，适当扩大小城镇的行政管理权限，尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。其次，要不断深化土地使用制度改革。可以实行小城镇住宅用地指标周转制度，通过压缩分散的农村宅基地，将得到的用地指标集中起来，进行居住小区的建设。同时要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转，明确土地流转的途径和管理方法。再次，要积极培育房地产市场，以市场为导向，积极引导小城镇产业的聚集发展。目前，我国房地产市场的发育还很不成熟，法律法规还不健全，管理体制还不灵活，宏观调控缺乏力度。房地产隐性交易活跃，削弱了政府的调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，从而加剧了房地产业的投机性。由于小城镇房地产市场的竞争较弱，因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。
3.4要加强宏观调控
加强宏观调控，强化政府监管职能。首先，要加强房地产开发的管理，对于素质不高、没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿；对于没有资质的非法建筑队要取消其从业资格；对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式，加强对项目建设的监理。其次，要规范小城镇房地产市场，使房地产业稳定、协调、可持续发展。政府可以采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场，尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境。
3.5要集中力量发挥聚集辐射作用，提高城镇化水平
由于一些政府部门缺乏长远规划且规划缺乏科学论证,片面追求大规模,制定了很多主观随意性的优惠减免政策,导致中小城镇的房地产开发具有明显的盲目性和自发性,给城镇发展带来很多困难。政府和中小城镇房地产开发企业要从小城镇发展战略高度，认识和重视小城镇规划，使小城镇规划跟上于小城镇发展。减少建设的盲目性，努力致力于中小城镇房地产的规模发展。
3.6要加大投资力度，切实提高房地产质量
创新小城镇建设资金筹集的渠道和机制，摆脱对财政的依赖思想，运用城市经营理念，盘活城市公共资产，走资本运营的路子，在城镇土地转化和升值、房地产增值中筹集建设资金，深化投融资体制改革，加快城镇公用事业、企业的公司制改革，培育资本市场，最广泛地吸纳社会投资，理顺财政关系，完善小城镇地财政管理体制，从制度上保证小城镇建设的稳定的资金来源。 

4．结论
综上所述，近年我国房地产事业飞速地发展，房价一路飙升，2011年在国家政策的宏观调控下，一些城市及二线一些大城市的房价出现了稳定的回落，但是中小城镇的房价不跌甚至有上涨，但是我国中小城镇的房地产开发与建设存在着诸多的问题，要解决我国中小城镇房地产存在的问题，光有一些硬性的政策是远远不够的，还需要加强软件的建设。不仅需要政府的支持与鼓励，更需要广大投资开发商加强质量意识、环保意识。
参考文献：
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