商业项目全案推广资料认筹方案：印象徽州.商业广场贵宾卡内部认购方案.doc

印象徽州项目组 2011年10月8日

印象徽州.商业广场，贵宾卡
内部认购方案（讨论原件）
2011年10月8日

一前言：
由于“印象徽州.商业广场”的目标客户群主要为项目当地的住宅客户、商业客户总体相对较少，为尽快而有效的争取该群体的客户，在开盘前储备一定量的商业目标客户群体，在开盘时以此营造热烈的销售气氛，建议在项目开盘前进行认购排号，锁定目标客户群。同时通过前期认购排号活动，与他们建城信合作，通过其口碑宣传，还有可能在项目正式销售前争取更多的商业客户群体，为项目后期销售及大客户招商奠定良好的基础。
印象徽州自开下半年首波推广以来，来访客户已达到560余组，其中住宅400，商业客户仅200与组意向客户，来电总体量并不高。根据目前整体来客量显示，距（下半年年内计划推出123套）蓄客量数据还有一定差距。因此我们必须抓住金九银十（十一黄金周）这个时间节点做好内部认购相关传播工作，增加整体蓄客量及锁定目标客群。本次销售策略以小批量、多批次、多折扣形式入市，从而达到后期项目整体提价。通过前期工作人员的综合调研和周边项目价格比对分析来看，建议商业首次推出的26#、27#、28#（住宅）三栋，商业销售均价建议为5100元每平方米。

类别
楼号
21#
22#
23#
24#
25#
26#AB
26#C
27#
28#
合计
面积(㎡)
总建筑面积
9161.44
2892.39
6902.39
3162.85
6116.01
3380.76
6224.61
5465.05
2262.24
45567.74
商业面积
6188.19
2892.39
3816.94
3162.85
6116.01
1236.89
3288.1
5465.05
381.24
32547.66
住宅面积（含复式排屋）

2936.51

1881
4817.51
公寓面积

1894.52

1894.52
储藏间
18.47

18.47
车库
2819.48

3037.16

5856.64
管理用房及其他
135.3

48.29

249.35

432.94
套数
商业套数
35
19
26
24
52
16
42
47
4
265
住宅套数（含复式排层）

18

20
38
公寓套数

38

38

楼号
面积区间
21号楼
22号楼
23号楼
24号楼
25号楼
26号楼AB
26号楼C
27号楼
28号楼
总计
配比
类别
套数
套数
套数
套数
套数
套数
套数
套数
套数
商业
50㎡以下
1
1

1
1
2

6
2.26%
50-100㎡
7
3
6
6
25
14
36
23
4
124
46.79%
100-150㎡
7
5
8
12

3

35
13.21%
150-200㎡
11
7
10
2
22

23

75
28.30%
200-250㎡
4
3
2
4
4
1

1

19
7.17%
250-300㎡
2

2
0.75%
300-350㎡
1

1
0.38%
350-400㎡

1

1
0.38%
400㎡以上
2

2
0.75%
合计
35
19
26
24
52
16
42
47
4
265
100.00%
住宅/公寓
50㎡以下

35

35
46.05%
50-100㎡

2

16
18
23.68%
100-150㎡

13

4
17
22.37%
150-200㎡

5

5
6.58%
200㎡以上

1

1
1.32%
合计
0
0
0
0
0
38
18
0
20
76
100.00
住宅/公寓
1/1/1

37

37
48.68%
2/2/1

1

16
17
22.37%
2/2/2

13

13
17.11%
3/2/2

2

4
6
7.89%
4/2/2

3

3
3.95%
合计
0
0
0
0
0
38
18
0
20
76
100.00%

注明：根据以上物业分布表及领取销售许可证及工程先后建筑顺序实际情况来看，整体计划10月20日开始内部认购、锁定客客户。计划2011年10月中下旬份先推出26#、27#、28#（住宅）三栋，后期根据实际销售情况建议加推三栋房源，其中26#楼共计56套（部分已经安置）、27#47套商业、28#20套住宅，本次共计推出123套，以上共计123套房，总销售面积15983.9㎡，预计总销额在7—8千万。

二、认购目的：
1. 在项目正式开盘前确定意向购房客户，防止已有的客户流失。
2. 在正式发售前取得良好的预定业绩，为正式开盘打好底气。
3. 通过前期形象广告，歙县商业客户对印象徽州及高恒房产有一定认知，趁势推出部分楼栋单元认购，先到先得的观念势必产生一定的市场轰动。
4. 阶段性的价格抬升，让客户感受到印象徽州的“升值潜力”。
5. 为金九银十歙县房展会起到预热作用，先期造声势。
6. 进一步检测客户需求，为价格调整、销控提供及时的市场反馈。
7. 为销售员参与实践的约好机会，为到今后销售打下坚实的基本功。

三、认购方案：
1． 活动主题：
【印象徽州】杯“文明经营户” 评选暨【印象徽州】商业俱乐全面评比！内部认购全面开始。
2． 活动时间：
1）评选时间：2011年10月20日--10月28日，共8天时间
2）表彰仪式及发卡动作：2011年10月20日上午（待定）
3．活动组织：
主办：歙县工商局/县文明办 协办：歙县工商业联合会 / 歙县消费者协会/歙县个私协会
赞助：安徽高恒置业有限公司 联盟商户：歙县四大行业主力商户
4、参与对象：
歙县城区、景区景点内及部分乡镇，从事商业、服务业经营活动，依法注册、证照齐全且成立一年以上的的个体工商户
5、主题内容：
根据“国家文明城市创建”的总体要求，拟对全城商户进行评比，由市民、行业代表及相关职能部门参与评选，最终共评出60家“文明经营户”，每户将获得组委会颁发的奖牌与物资奖励；并当日发放VIP卡。（其中主城区不少于40家，[印象徽州]推荐名额不少于10家）
6、活动执行流程：由工商局自行组织，我方现场发放资料及配合媒体宣传。
时 间：2011年10月20日—10月28日（具体时间待定）
认购形式：排号认购，在本次认购中，建议每单收取（10000）元的订金，具体数量建议协商后决定。
针对客户：1、以文明经营户评比上的60组客户为主体、以参与文明经营户为次主体、加以所有前期登记的意向客户为随机客户
2、当地政府机构、各职能部门、大型社会团体、开发公司内部关系户。
四、优惠政策
1、总体思路
“小批量适度提价、分类优惠、快打快销、滚动发展”综合考虑目前宏观政策、歙县市场形势、工程进度、项目一批26#、27#、28#楼蓄水进度等因素，提出以下三项价格建议：
1）小批量适度提价：实现三个目的。
一是让第一批购铺的人感到“物业增值”；
二是让歙县市场的购房者感到印象徽州房价“坚挺”，避免“买涨不买跌”的势头出现；
三是通过后期二批价格提升，挤压本次推出3栋剩余房源的销售。
2）分类优惠：就是针对目前银行信贷的问题，制定根据“付款方式”不同，实行不同优惠。
3）快打快销、滚动发展：就是本次推盘的价格仍然以快速跑量为目标。
2、定价策略
针对第一批26#、277#、28#（住宅）楼房源面积户型特点，本次定价格需考虑三个因素：
第一个因素：时间因素。就是首次推售相距1个月（与开盘后一个月价格）应该形成的价格差；
第二个因素：位置因素。就是第一批房源比其他房源位置适当距中、出入便捷性相对较差，应适度放底价格，与后期房源形成的价格差距；
第三个因素：销售因素。就是在第一批房源销售过程中，不同房源的市场认可度与销售速度具有不同特点，应做出一房议价。
3、商业优惠策略：优惠的目的是实现快速销售与热销局面，实现加速回笼资金，根据文明经营户获奖和非获奖奖界定，获奖经营户获得金卡服务，未获得奖经营户可获得银卡服务；
优惠一：凡是在2011年10月份文明经营户评比获奖的客户，享受自动获得VIP服务金卡一张；享受30000元VIP服务金卡一张，开盘当日可冲抵总房款；
优惠二：凡是在2011年10月份参与文明经营户评比的客户，未被评比入选且成功认购商户及随机登记客户，享受20000元VIP服务银卡一张，开盘当日可冲抵总房款；
优惠三： 3年内，物业管理费5折或房屋维修费用使用费全免（1次性返还）；
优惠四： 特价车位的时间优先购买权；大商业部分（200平米以上户室）赠送一定面积，如阳台，停车位。
优惠五： 获得未来到印象徽州店面消费折扣权利，2%优惠权证（仅限本人购买）。
注明：
1、优惠四中所赠送的面积统一为建筑面积（例如：建筑面积为2平米）
超过200平方米的单元，参加本内部认购，实际购买将只需支付约少于总房款的5000*2=10000元总房价）,各户型优惠具体参照销售部的户型通知。最高优惠不超过40000万元。
2、优惠三中的优惠条件为二选一；
3、客户在享有优惠五中2％的购买优惠时可同时享受该物业正在执行的其他优惠条款；
4、住宅优惠策略：凡是在2011年10月份文明经营户评比获奖的客户，享受自动获得VIP服务金卡一张；享受1000元认筹签约服务，开盘当日可冲抵总10000元房款；
1）（根据付款方式实现不同的优惠）
A、一次性付款，每平米优惠100元；
B、首付60%以上房款，每平米优惠50元；
C、首付50%以上房款，每平米优惠30元；
D、首付30%以上，50%以下房款，不给予优惠。
2）“金九银十文明经营户”认筹金优惠
A、喜讯一：即金九银十文明经营户交纳8万认筹金，开盘正式定购可享受2万元“文明经营户”。
B、喜讯一：即金九银十文明经营户交纳4万认筹金，开盘正式定购可享受1万元“文明经营户”。
C、喜讯一：即金九银十文明经营户交纳2万认筹金，开盘正式定购可享受5000元“文明经营户”。
3）根据认筹时间实现不同的优惠
A、评比活动开始后，至正式开盘当日参加活动，享受每套5000元的额外优惠；
B、开盘次日起，取消该项优惠。
4）“老带新”额外优惠
老带新，新客户可获得额外880/套的优惠；老客户可获得半年物业管理费赠送。
5）开发商关系户》另定
说明：以上优惠可叠加，最高优惠额度控制在30000元内。
6）本内部认购所有文字、图片均非合同条款，最终解释权归属高恒置业有限公司所有。
五、推广发布
发布形式：若销售许可证未拿到采用（内部传递，不公开广告）
发布细节：
针对未参与评比大赛的商户：
通过销售部向公司传递“尽最大努力，争取了企业内部的优惠认购方案：在10月20日—10月28日排号认购的客户可享受10000抵20000购房排号优惠，并可在开盘时间段内享受。
针对参与评比大赛的商户：
通过行政部门工商局、文明委等职能机构、文明经营户传递排号信息；为我们歙县商户、文明评比获胜商户争取额外5000元排号优惠，此优惠可在开盘时间段内在开盘价位上不但享受参与评比但未获奖商户10000抵30000优惠，另外享受5000优惠幅度。
广告媒体配合：
本次认购不着重通过广告宣传、各广告载体仍以项目内部认购为主题，以工商局全城评比为引爆，在评比大赛当天全面要约客户参加并发放客户VIP卡，开展相对集中的内部认购，但力求在广告上凸现开发公司之实力。
颁奖仪式。拟于10月20日上午举行。（待定）
1）公布评选结果，邀请县几大班子领导亲临，向获得奖项的商家进行颁发奖牌及其他奖励
2）在全城及相关媒体中进行公告
3）宣布【印象徽州·商业联盟】成立，公布购房优惠
4）诚信签名活动
4、网络评选：本次评选也可以通过“歙县工商局网”进行网络投票；（详见网络活动公告）
1：评选方式：评选办法：消费者投票占40%；歙县工商局网投票占20%；组委会投票占40%；
2、评选标准：（具体见工商局文件）
3、媒体支持：黄山电视台、黄山日报社、歙县电视台、歙县广播电台
4、网络支持：黄山文明网、黄山新闻网、歙县政府网、歙县政务网、歙县工商局网、歙县论坛
5、承办方特别赞助：(费用待讨论)
1）物资资助。承办方在活动期间分批制作一批物资（如，大遮阳伞），分批赠送各商家；
2）宣传推广。活动期间及活动后期，承办方将通过大量的电视、报纸、大牌、DM、SP活动、手机短信等媒体渠道，宣传推广本次活动及活动成果，打造活动品牌、扩大参与商家知名度。
条形布幅：在普明西街悬挂布幅，告知市民在认购排号举行的时间，地点及优惠项目。
户外看板：以户外看板，平面文案为本次认购的时间及优惠政策。
广告述求主题：
印象徽州，即将开盘，敬请期待
内部认购正在热烈进行中
印象徽州，内部认购正在热烈进行中

印象徽州、商业广场项目组
2011年10月8日
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