苏州工业园区住宅区规划设计技术规定.doc

苏州工业园区规划建设局文件苏园规200642号关于印发苏州工业园区住宅区规划设计技术规定的通知 园区各房地产开发公司、物业管理公司：为了进一步提升园区的住宅品质，创造优良的居住环境和城市形象，根据中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50183-93），江苏省城市城市规划管理技术规定，园区总体规划要求，参照北京、上海等城市的做法，结合园区的实际情况，对原园区住宅区规划设计技术规定（1999年试行）进行了修订、补充，经苏州工业园区规划建设局批准发布试行。特此通知。附件：苏州工业园区住宅区规划设计技术规定(试行) 二六年十二月十三日主题词:住宅区 规划 规定 通知打印:华 沁 校对：祁东晔 共印100份苏州工业园区住宅区规划设计技术规定 (试行) 第一章 总则 第一条 为提高苏州工业园区（以下简称园区）居住生活条件的居住性、舒适性和安全性，创造园区城市景观和谐统一的品质，根据我国有关建设法规、规范，结合园区实践，并借鉴新加坡经验，特制定本技术规定。 第二条 园区内住宅区的规划设计要体现“以人为本”的思想，并具有21世纪居住水准的住宅为目标。为社会提供多样化可选择的、适应性强的住宅，创造出具有良好居住环境和完善的基础设施文明卫生的现代化住宅区。 第三条 在住宅区规划及住宅设计中，应按照建设现代化、国际化、园林化园区的要求，按照建设苏州东部新城的城市规划及居住区规划的要求，充分体现园区“开放、便捷、和谐、有序”的风格和特色。 第四条 住宅设计应以近期使用要求为主，同时有超前意识并适当考虑今后功能的需求。应采用成熟、先进、适用的新技术、新材料、新结构、新设备，做到节约用地、节约能源、节约材料。第五条 园区内的住宅区规划及住宅设计均应遵守本技术规定。凡本技术规定未作阐述的有关内容、指标，可依照相关的法规、规定、规范、标准等执行。第二章 规划布局 第六条 住宅区功能组织合理，用地配置得当，结构清晰，整合有序。 第七条 处理好住宅区与四周地区的功能关系，避免相互间不良环境影响，起到协调互补的作用。 第八条 要提高园区住宅区的空间结构及其建筑文化内涵，融合中外优秀建筑文化。 第九条 在以住宅为主兼有其他功能设施用地的住宅区，对于非居住性城市设施的设置，应保证住宅区结构的完善和居住环境质量，避免相互间的影响。 第十条 住宅区道路出入口设置应在符合规划的前提下，进行交通组织设计，以方便居民为主。住宅区应进行交通组织规划，道路系统应构架清晰，分级明确，有利于区内各类用地的划分和便捷联系及建筑物布置的多样化。 第十一条 住宅区道路应使内外联系“顺而不穿，通而不畅”，避免往返迂回，同时应满足消防、救护、搬家及垃圾清运的要求。 第十二条 道路布置应避免过境车辆的穿行，以减少交通噪声对居民的干扰。 第十三条 为适应汽车交通日益增多的趋势，要组织好住宅区内的人行、自行车及汽车的流向，选择适当的合流及分流方式，尽可能考虑人车分流，减少人车的相互干扰，既保证交通的安全，又营造出住宅区内宁静的居住环境。第十四条 住宅区内小汽车的停车位，应近远期结合。长期停车位的数目要求符合规划的停车要求。停车场地要保证必要的相对集中设置，安全停放，减少对住宅环境的影响。宜考虑远期多层停放，其地块大小尺寸至少为30米乘以70米，停车场应尽量接近汽车出入口。住宅架空层不得作为汽车停放处。要为住户设置方便而隐蔽的自行车停放库（位），不得在住宅群落或住栋之间留有搭建车棚的余地。停车场应有绿化种植并以植草砖铺地。各类停车位应按以下标准设置：停车类型停车位要求备 注住宅1）小汽车经济实用住房90m2及以下住宅0.5辆/户另需配置一定数量地面访客车辆。一般住宅1辆/户别墅区2辆/户2）非机动车2辆/户商业小汽车1辆/100平方米建筑面积住宅区地面停车位数量应按如下进行控制：多层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的20%；高层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的10%。第十五条 应对住宅区内的道路标高及室内外标高作统一考虑设计，保证排水和管线布置的顺畅，不得对周边地块造成影响。原则上沿主干道场地地坪标高不低于3.12米，最高不宜高过3.5米，场地其它地坪标高不低于2.82米（黄海高程）。 第十六条 住宅区内道路、公共建筑的出入通行应符合残疾人无障碍通行的要求。 第十七条 住宅的间距应满足国家相关规定要求，兼顾住宅群落的通风，保证室内外环境质量，做到节地、节能，同时保障相邻建筑、相邻地块的建筑日照。建筑日照间距要求：建筑类型日照间距备 注低 层多层住宅1.3倍南侧住宅高度 高 层中 高 层 住 宅1）需做日照分析报告，满足大寒日累计3小时建筑日照要求；同时报批方案不得影响周边已获批准（以规划批准书日期排列先后）或已建住宅的建筑日照。 2）地块东西相临，建筑退相临公共地界15米； 同时应布置点式住宅（面宽30米）3）地块南北相临，建筑退相临公共地界15米； 南侧地块最北侧建筑：(a)必须为点式住宅（面宽30米）；(b)建筑山墙间距25米；(c）与北侧地块最南侧建筑规划退线间距0.6倍南侧地块最北侧建筑高度。如北地块为有日照要求的公共设施，参照此规定实施行。4）长边临城市市政道路时，长边须小于50米 第十八条 创造性地组织住宅群体空间、视觉通廊，以底层架空空间组织居民共享活动。提高住宅群落或院落的功能与环境质量，充分注意住宅群体形态的标识性。 第十九条 各住宅间，住宅至邻里中心、停车场及邻近的公交车站宜以有盖走廊相连接。第二十条 住宅区绿化是提高住宅区生态环境质量的必要条件和自然基础。绿化面积指标应符合规范规定，并尽可能地增大，绿地率最少不低于45%。充分利用空间，发展垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。（具体规定详见第三十五条主要技术指标）。绿地率计算除应满足国家相关规范外，还应满足以下要求：1.地下设施实行覆土绿化的计算方法建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标：实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证绿地效益的发挥。凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达2米（含2米）以上，其绿化面积可按1：1计入该工程的绿化用地面积指标；覆土厚度达1-2米（含1米），其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。覆土厚度小于1米不计入绿化用地面积指标；2.株行距在6米6 米以下栽有乔木、铺设植草砖且无地下设施的地面的停车场, 计入绿化用地面积指标。 第二十一条 绿地分布应采取集中与分散，点、线、面相结合的方式，便于居民就近使用。绿化应做一些坡地变化，既减少行人对绿地的破坏，又丰富空间形式。 第二十二条 住宅区内的集中绿地（小游园）应布置有花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等，布局应有一定的功能划分，最小规模不宜小于4000平方米；组团绿地内应布置花木草坪、桌椅、简易儿童游戏设施，可灵活布局，面积不小于400平方米。 第二十三条 公共绿地内的绿化面积（含水面）不宜低于70%。组团绿地的设置应满足不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，便于设置儿童设施和成人游憩活动。 第二十四条 公共绿地为住宅区的主要休闲中心，必须是可使用的，而不是单纯作为景观之用。公共绿地要为老人安排休闲与交往的场所，要为儿童设置游戏活动场地；绿地需辟筑部分铺装地面以及活动设施用地，绿地可多功能复合使用，但应以绿为主。 第二十五条 住宅区绿化景观设计必须进行专业规划、设计，有设计主题并配合住宅区规划设计进程，一体作业。 第二十六条 住宅区绿地应以常绿品种为主，花卉及树木的配置应考虑四季景观效果。沿城市主干道两侧应种植高大乔木。 第二十七条 住宅区的公共服务设施要适应家务劳动社会化趋向给予合理配置，并符合居民的活动规律，方便居民日常使用。便民店等的商业行为与住宅用途须协调，不能对居民造成任何干扰，并考虑合理规模及服务半径。第二十八条 公共设施的布置要避免对居住生活的干扰，保证环境的清洁安宁。其中的公益性设施和营利性设施可按照不同环境特点作适当安排、调整。公益和商业配套设施要求：分 类备 注占住宅建筑面积的1%-3%其中0.3%为物业管理服务用房； 商业设施必须相对独立，一般不得沿主要市政道路设置。 居住区内商住楼中不得设置餐饮、娱乐等有油烟、噪音及其它污染的扰民商业用房。其中0.1%为居民委员会用房（由开发商建设，产权归管委会所有；用房无偿使用）；其中0.25%为社区多功能活动用房；其中0.05%为社区便民诊所用房；其中0.3%为住宅区便民商业用房；其中0%-2%为视具体情况设置住宅区配套商业注：其它社区配套用房及设施也应根据相关文件要求进行设置 第二十九条 住宅区内应有完备的环卫及市政设施系统，并应在景观设计方案中详细标明其位置、功能、面积。创造文明卫生的园区居住环境。同时住宅区应进行消防规划。第三十条 住宅区内公共设施的配置，应根据住宅区的档次、居民的层次、按照园区的规划要求，确定其规模。具有一定规模的公共建筑，如中学、小学、幼托及老年活动中心等，由规划部门统一考虑、布置。 第三十一条 住宅区的供水、雨水、污水、电力、电讯、有线、燃气、消防等，及其它按规定设置的管线也应配套齐全，敷设一次到位。 第三十二条 住宅应考虑智能化设计的线路布置，将信息设施直接提供给用户。 第三十三条 鼓励住宅区内采用集中供热、制冷和中水系统。 第三十四条 工程管线要进行管网综合设计，合理安排，一次建成，便于管理和维修。住宅区建成后如无特殊情况，未经批准，五年内不能开挖。第三十五条 住宅区规划的技术经济指标包括土地使用指标、密度指标、设施指标等三方面。其计算方法，可参照城市居住区规划设计规范的有关规定。主要规划技术指标：容积率分 类容积率数值1）低密度居住区0.42）中密度居住区0.5-1.23）中高密度居住区1.2-1.84）高密度居住区1.8-2.5绿地率分 类绿地率数值1）低密度居住区 452）中密度居住区3）中高密度居住区 504）高密度居住区建筑密度分 类数 值1）低密度居住区 352）中密度居住区 303）中高密度居住区 254）高密度居住区 20 建筑层数分 类层 数1）低密度居住区 3 层2）中密度居住区 4-6 层3）中高密度居住区（小高层） 8-18层4）高密度居住区 （高层）18-25层（部分最高处33层）第三十六条 建筑退线。建筑退线要求： 道路及边界类型建筑退红线距离一般市政道路（道路红线40米）的道路 10米主要市政道路（道路红线40米）的道路15米相临非同性质地块公共地界15米河道边线 5-10米高 层中高层住宅主要市政道路（道路红线40米）的道路从道路中心线至建筑长边顶层檐口连线不超过45度视线限高。地下建筑退道路红线地下建筑离界最小间距为5米，同时在施工过程中确保安全前提下，开挖不得突出道路红线。第三十七条 建筑面积计算。建筑面积计算除满足建筑工程建筑面积计算规范（GB/T503532005），还须满足如下规定：1. 地下室面积不计入容积率面积；半地下室面积应按1/3面积计入容积率；地面车库（层高2.2m及以上者应计算全面积；高度不足2.2m者应计算1/2面积）应计入容积率面积。2. 作为公共活动空间的架空层不计入容积率面积。3. 建筑底层有盖走廊面积可不计入容积率面积。4. 其它严格按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T503532005）进行建筑面积计算。第三章 住宅设计 第三十八条 住宅设计要满足居住生活行为需求，一切从人的生活需要出发，充分保证居民小康文明生活的实现。第三十九条 住宅设计应建立在当地居住水平的实际调查、预测的基础上，并应符合园区居住水平发展的多元化、多层次的面积标准、设备标准、性能标准为基准。第四十条 园区内的住宅要适应园区当前核心家庭为主的人口结构和住房市场的需求，同时要超前考虑到住宅功能变化的趋向，并结合国家有关住宅产业的相关规定，以确定住宅的类型与标准。 第四十一条 住宅具有灵活性、多样性、适应性和可改性，在园区内的住宅设计中应多采用新结构和新材料。 第四十二条 合理安排各功能的行为空间，实现公私分离、食寝分离、居寝分离、洁污分离，体现园区内住宅的适居性、舒适性和安全性。 第四十三条 应充分考虑园区的特点和居住发展需求，采用新技术、新材料和新产品，促进住宅产业的发展。 第四十四条 应考虑人口老龄化和园区外来人口较多等特点，创造适宜的住宅类型。第四十五条 提供住宅类型多样化，为丰富园区内住宅形式创造条件。第四十六条 住宅的单体设计要结合住宅群落的空间组织加以一体设计，使之成为有机统一的整体，体现园区的特色。 第四十七条 住宅群体规划和建筑设计应追求特色，使各个住宅区具有明显的识别性。 第四十八条 应设计有不同方位入口的住栋类型，以利于组织交通，丰富交往、休憩空间。 第四十九条 住宅区内的公共交通廊灯应与区内路灯相连，加强住宅亮化工程，创造优美的无光污染的夜景灯光效果。夜景灯光设计应做专项专业设计，并单独报批。 第五十条 充分利用、发挥底层、顶层和尽端、转角等特殊部位的特点，丰富住栋内外空间和住宅外观。 第五十一条 住宅区内至少应有30%的住宅基底面积进行架空，作为公共活动空间。沿街建筑应有适当架空以扩展、丰富道路上的视觉空间。第五十二条 建筑立面。建筑立面要求：（1） 高层、中高层板式住宅长边临城市市政道路时，长边须小于50米。（2）立面色彩宜明快、舒适、暖色调为主。形态应丰富，与周边环境有序协调。（3）临公园、广场、河湖及主要道路的高层、中高层住宅的屋顶设计应追求美观、丰富、地标性，并做好灯光亮化设计。（4）太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置位置，采取遮蔽措施，不影响城市景观。沿主要市政道路首排住宅沿街不允许外挂衣架，同时统一封闭沿街一侧阳台。（5）一般住宅主体层高控制在2.8米-3.5米。 第五十三条 提倡利用无污染的太阳能，在屋面设计时建议考虑太阳能装置的安装位置，并做好隐蔽，避免对建筑外观造成不良影响。 第五十四条 住宅的外墙原则上均采用涂料饰面，设计时应注明建筑外墙涂料刷新的年限（一般为5年）。可有少量其他装饰材料。第五十五条 住宅底层小院设计。住宅底层小院设计要求：四层（复式住宅除外）及四层以上住宅，不允许设院子；四层复式住宅及四层以下住宅，底层院子围栏高度不宜超过90cm，宜采用绿篱形式。第五十六条 住宅围墙设计。住宅围墙设计要求：高度要求总高一般1.8米，宜采用金属栏杆镂空形式；退界要求沿城市主要市政道路（道路红线40米）、河道，退地界5米，做绿化带。第五十七条 其它方面设计。其它方面设计要求：住宅区夜景灯光设计、人防设计、消防设计、抗震设计以及环境景观设计等均需在相关部门单独报批。第四章 附则 第五十八条 本规定由园区规划建设局负责解释。 第五十九条 本规定自颁布之日起试行