旧厂房“变身运动”暗潮汹涌规划专家：避免盲目无序.doc

台海网1月20日讯(海峡导报记者吕寒伟/文吴晓平/图）一座座灰头土脸的老旧厂房，几个月不见，摇身一变，变成热闹繁华的商业城。如今，厦门旧厂房改造正在四处开花，其中尤为值得关注的，是原本位于闹市区的老旧厂房，正在以全新的面貌出现。
旧厂房为何成了香饽饽?旧厂房在改造的过程中存在哪些问题，应该如何改进？有关专家也对旧厂房改造缺乏全盘规划表示担忧。近日，记者对此进行了调查。
窗外是蔚蓝色的大海，大小船只缓缓驶过。这是从思明区沙坡尾一个旧厂房的房间，往外眺望的场景。在这样的环境里吃饭聊天休息，无疑是一种享受。前几天，一家占据宽阔海景、收费平民化的“海鲜美食加工城”，在星鲨鱼药业位于沙坡尾的旧厂房里试营业。
沙坡尾是最早的厦门港所在地，星鲨药业的前身之一———厦门鱼肝油厂，就在海边。随着星鲨药业搬到岛外，1.74万平方米的旧厂房空了出来。记者昨日发现，这里已经大变模样，俨然是一个小型商业城。
1.74万平方米里，厂房面积有1.3万平方米，共三幢，一幢一层平房，一幢4层，一幢9层，其中，台湾特色产品、小资家庭旅馆、海鲜美食城已经营业或试营业，酒吧、创意摄像室等已经装修完毕等待入驻，从吃饭到喝酒聊天再到住宿，一条龙服务全齐了。
同样是在几天前，位于厦禾路群鸿商业城里，一家假日酒店试营业。群鸿商业城所在的位置，是原橡胶厂的旧厂房，早在去年就完成了部分招商工作。
据了解，橡胶厂的旧厂房共占地近100亩，总建筑面积近6万平方米。商业城管理方对厂房进行了详细规划，A区大型餐饮美食、区，B区大型文体运动休闲区，C区汽配汽修区，D区仓储物流、二手旧货市场、家具城。
目前商业城已有40多家商户入驻。最多的是餐饮店，共有8家，主要为海鲜大排档；其次是体育运动场馆，有羽毛球馆、游泳馆、乒乓球馆、街球俱乐部和台球俱乐部；家具店有3家，包括一手家具和二手家具。
记者从群鸿商业城管理处获得最新消息，其中一栋厂房已经有一家KTV和一家酒吧签下承租合同，目前正在办理相关手续。
湖滨北路上，旧厂房的改造也如火如荼。海西汽配城占地面积5.2万平方米，建筑面积5万平方米，可容纳商户200多家，加上周边已形成的汽车配件、汽车美容等汽配、汽贸商家100余家，将形成海峡西岸最大规模的汽车配件、汽车贸易大市场。
不远处的厦门闽台古玩城，一期7000多平方米；紧挨着的滨北汽车城，是目前厦门面积最大的汽车城，占地5万平方米。同时，市决定将法拉电子旧厂房改造成为一个面向全国，汇集当代各类艺术品，集展示、交易、批发、配送于一体的海西(厦门)艺术品集散中心。该的旧厂房共有5幢建筑，总建筑面积近3.7万平方米。
一家运动馆馆主告诉记者，旧厂房之所以受到如此大的青睐，和厦门市大力支持利用旧厂房改造，发展文化创意产业有关。
据了解，2008年11月24日，厦门市印发《厦门市促进文化产业发展的若干政策》其中提到，“鼓励盘活存量房地产资源，用于文化产业经营”。所谓的存量房地产资源，包括工业厂房、仓储用房、传统商业街等。
文件明确规定，积极支持已取得土地使用权的原产权单位，在暂不改变土地用途和土地使用权人的前提下，利用存量房产、土地资源兴办重点文化产业门类的文化企业———动漫网游业、广播影视业、新闻出版发行业、艺术产业、文化会展业、文化中介服务业。
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吸引商家入驻旧厂房的第二个原因，是这些旧厂房的地段好。以前厦门的区域小，厂房与居住区往往混杂在一起，但是，这恰恰给了它宝贵的地理优势———处于闹市区，有人气。
海西汽配城、滨北汽车站、闽台古玩市场，位于体育路和湖滨北路上，以前是郊区现在却是黄金宝地；橡胶厂旧厂房位于厦禾路将军祠一带，附近一溜全是厂房，背后、对面有居住区；星鲨旧厂房位于沙坡尾，一个老厦门的地理坐标，住着许多老厦门人和想体验厦门味道的市民和游客。
记者对厦禾路群鸿商业城的店家进行调查，他们都反映人气兴旺。“地段好，即使过几年要拆迁，也会有很多人想要进来。”群鸿商业城内的一家海鲜大排档老板说，目前厂房给出的租期是3年，值得为此投资。
记者调查发现，厂房的另一个特点是土地面积大、房子多，可以往两个方向打造：一是专业市场，如汽车城、古玩城，做成某个领域的集中地；二是可以打造成综合性的商业城，吃喝玩乐一条龙，业态丰富。
而厂房的高度和结构优势，让它可以适应不同需要进行改造。“羽毛球馆不要求别的，就要求够高够宽，厂房就有这种优势。”一家羽毛球馆经理告诉记者，就是在厂房里打篮球都可以，目前已有一家室内篮球馆在旧厂房里开业。
由于旧厂房内的空间相对独立，就不会出现和居住区、文教区等其他区域产生冲突的问题。旧厂房变身后，可以留出足够的停车位，以沙坡尾星鲨旧厂房为例，就有7000平方米的空地作为停车场，海西汽配城有500多个停车位，橡胶厂旧厂房随处都有停车位。
和重新建设一个商业城相比，旧厂房的成本低，租金自然相对便宜。“我当初租下来的，是室内建筑每平方米70元，室外的不算钱，平均一下，每平方米是20元，这样的地段，在外面要想拿到这个，几乎没有。”一家餐饮店老板说。
租金省下的钱，可以用于厂房的改造。“改造旧厂房会比较费劲，所以租金也会相对便宜，商家一定要在改造上舍得投入。”一位投资商代表说。
如果是重点文化产业门类，市还有特殊规定，利用旧厂房兴办重点文化企业，不再征收土地出让金；出租旧厂房发展重点文化企业，按相关政策征收土地收益金。而凡是符合国家规定以及本市产业升级和城市功能布局的，3年内免收土地收益金。
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林荫新（厦门规划学会常务理事）
旧厂房改造，有一个专业的名词叫退二进三，退出第二产业进军第三产业。最成功的范例，是利用体育路上厦工8万平方米的旧厂房，改造成四馆合一的文化艺术中心，同时，还引进了大型商场。
目前对于旧厂房的改造，正在零零星星地进行，比如湖里区对21个厂房进行规划，思明区对一些旧厂房进行规划。但是，旧厂房的量很多，目前尚缺一个总体上的全盘规划。
除了总体规划之外，还需要更加具体的详细规划，比如某一幢旧厂房处于什么地段，周边有什么建筑群分布，可以发展哪些产业，能不能引进餐饮业，能不能引进业，是发展创意文化产业好，还是商业好等等，增加一幢厂房改造的兼容性，才能让厂房改造焕发出更新的活力。
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