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1、长沙市场周报 此报告仅供客户内部使用，未经易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 长沙房地产市场周报 （09. 24—09.30） 易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团 长沙机构 2012.10.08 目 录 第一部分 本周焦点 2 1、最新营销动态 2 2、政策资讯 5 第二部分 长沙市整体市场分析 8 1、住宅市场 8 2、土地市场 12 第三部分 长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况 14 第四部分 媒体营销 18 第一部分 本周焦点 1、最
2、新营销动态 楼盘一 佳兆业水岸新都——营销内容：3688元/m²起 9月29日盛大开盘，VIP最后抢筹4天，惊爆价抄底南城。80-115㎡N+1户型，认筹5000抵25000。营销见报日期：9月25日。 楼盘二 华润橡树湾——营销内容：直减6000万，迎国庆放大价。 首届华润房交惠/50套房源/6000万钜惠 雷霆开市。营销见报日期：9月25日。 楼盘三 万科金域华府——营销内容：万科繁华里10月1日顶级样板房即将绽放 这座城市的“杜拉拉“，请查收专属你的宠爱!70-90㎡,95-129㎡年轻宠爱希，全新打榜。营销见报日期：9月26日。 楼盘四 豪庭——营销内容：为2B开
3、发商喝彩 全盘一律87折起，国庆节期间购买额外优惠80元/m²。营销见报日期：9月26日。 楼盘五 悦湖山——营销内容：开门见山 10月6日盛大开盘，VIP优惠升级享1万减3万。营销见报日期：9月27日。 楼盘六 楚天雅郡——营销内容：VIP火爆认筹中，十月盛大开盘。 国庆期间参与升级享5000抵20000元优惠。营销见报日期：9月27日。 楼盘七 藏珑·湖上国际社区——营销内容：开盘劲销1.2亿，第一排，就是第一排。 140-180㎡一线湖景楼王开盘售罄！压轴珍品钜惠认筹，6999元起！10月1日盛大开盘。营销见报日期：9月27日。 楼盘八 通用时代国际社区——营
4、销内容：央区商业非凡领地，9月28日盛大开启 40-160㎡钻石级商业临街旺铺“享10万抵15万，财富加速度500元/日”；精工示范7号栋102-135㎡大宅，享1万抵3万，幸福家加佳200元/日。营销见报日期：9月27日。 楼盘九 湘江雅颂居——营销内容：用一段安静的声音定义自己 10月26日黄小琥音乐会暨湘江雅颂居会所盛大开启。营销见报日期：9月27日。 楼盘十 新城国际花都——营销内容：再次震撼长沙，二期首开狂销9成。84㎡两房、95㎡三房，3688元/㎡起，即将紧急加推。营销见报日期：9月28日。 楼盘十一 兴威帕克水岸——营销内容：即将准现房开盘 迎中秋、庆国庆，“特供”
5、4#观景王座，112-114m²稀缺通透板楼VIP火爆认筹中……仅限68席。营销见报日期：9月28日。 2、政策资讯 2.1 广州高档商品房将限售 开商品房限售的先河 中广网北京9月25日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，广州市国土房管局昨晚通过官方微博透露，对广州市区个别异常高价的住宅项目采取限售，广州市的这个做法，开创了商品房限售的先河。 据报道，限售主要针对广州房价最高的珠江新城和番禺区等区域，对符合预售条件的房地产项目，广州国土局只会批给三分之一的预售证。广州市国土房管局表示，对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必
6、要的，也是必须的。 克而瑞长沙机构点评：“金九银十”，广州过多的高端楼盘集中上市，很多有钱人去购买。在这样的情况下，开发商不断拉抬部分楼盘的价格，而且成交火爆。政府部门担心这部分的集中成交，会造成了整个楼市的成交均价被拉高很多，希望能够通过“限售”的方式，控制一下流量。某种程度上讲，广州出台的限售政策，既可以在短期内稳定市场预期，有效控制房地产市场交易节奏，减少高档商品房投放市场数量，也可以在“双节”以及整个10月楼市期间做好监控。 最终目的还是为了不触及政府的“涨价”这根红线。 新闻内参： 2.2 长株潭城市群人口1357.33万 10年增加一百多万 昨日，湖南省统计局发布第六
7、次人口普查资料显示，长株潭城市群人口数为1357.33万人，占全省总人口的比重由2000年的19.59%上升到20.78%。10年间人口总量增加了118.07万人。其中，长沙人口总量增长最快，增长14.70%，增加90.23万人。 长沙、株洲、湘潭三市的15岁及以上人口中，文盲比重均低于全省平均水平1个百分点以上，6岁及以上人口中受高中及以上教育比重均高于全省平均水平2个百分点以上。 在人口不断增长的同时，长株潭城市群却面临劳动力人口和老年人口增长的双重压力。长沙、株洲、湘潭三市的劳动力人口和老年人口比重均高于全省平均水平，较之2000年也有明显的提高。其中，分别以长沙市(77.41%)和
8、湘潭市(11.08%)为最高，就业与养老的负担比较沉重。 克而瑞长沙机构点评：长株潭将长期承受人口持续增长压力，这一方面对资源环境造成了一定负担，一方面对房价上涨起到推波助澜的作用。通常决定房价的因素有两条：一是经济增长速度；二是人口。长沙这个城市保持一个较快的经济增长速度，所以房价上涨是必然的。另外一个因素就是人口的增长。人口的增长必然增加住房的需求，需求增加就会抬升房价。 第二部分 长沙市整体市场分析 1、住宅市场 本周（09.24-09.30）成交数据情况概况 成交套数 成交面积（万㎡） 成交金额（亿元） 成交均价 上周全市（六区） 2125 21.84
9、14.52 6649 本周全市（六区） 1983 21.15 14.03 6632 上周全市（五区） 1881 19.26 13.35 6931 本周全市（五区） 1594 16.69 11.81 7076 上周开福区 246 3.12 2.41 7712 本周开福区 401 4.53 3.36 7417 上周天心区 285 2.83 2.11 7474 本周天心区 174 1.66 1.34 8044 上周芙蓉区 267 2.28 1.79 7855 本周芙蓉区 201 1.65 1.22 7389
10、 上周雨花区 568 5.72 3.97 6944 本周雨花区 356 3.86 2.86 7402 上周岳麓区 515 5.31 3.07 5771 本周岳麓区 462 4.99 3.04 6086 上周望城区 244 2.58 1.17 4544 本周望城区 389 4.46 2.22 4970 （备注：本报告所提及成交均价均为销售报价） 近期各周长沙商品住宅套数、均价成交走势（六区） 1.1 成交量分析 长沙六区成交商品住宅1983套，环比下降6.7%，六区成交面积21.15万平米
11、环比下降3.2%；内五区成交商品住宅1594套，环比下降15.3%，五区成交面积16.69万平米，环比下降13.3%。 九月最后一周长沙楼市出现小幅下滑，尽管“双节”前市场营销活动开始迅速升温，但由于价格优惠力度并不明显，刚需仍然在持续观望，加上后市政策继续强调政策调控不变，让消费者现下购房产生了犹疑，目前长沙新房市场成交仍现低迷，回暖态势全无，另外价格走势甚至稳中有升，市场购房抗性加大。“金九银十”成交继续低迷，不排除跑量楼盘加大力度降价，如价格有全面松动，而后市随着供应量的不断增加，并伴着深度降价，长沙市场成交量将会有一定的上扬。 近期政策方面，政府继续强调限购维持不变同时也不扩大。
12、政策在十八大召开前后不会有大动作，新一届政府上台或有新亮点。 1.2 成交价格分析 09.24-09.30长沙市六区商品住宅成交情况 本周长沙六区成交均价为6632元/㎡，环比下降0.3%。长沙内五区成交均价为7076元/㎡，环比上升2.1%。 本周市场价格方面，六区价格环比微降，但五区整体价格略升，总体走势平稳，9月已然接近尾声，但金九并未带来“好声音”反而明显“哑火”，整体市场量价在传统旺季里走得平淡如水，楼市大规模促销降价没有发生，房企多在稳价保量，长沙市场而言，房地产的暴利时代在渐行渐远。 从成交项目TOP10来看，近期推新的万科城项目本周成交排行TOP1，项目9月22
13、日万科业主中秋晚会，召集了新老业主，凸显了品牌号召力，23日开盘加推楼王组团25#，价格折后7150元/㎡（精装），产品有87㎡、90㎡三房，122㎡四房，销售良好；另外榜单上望城新城国际花都、联城国际城两个加推的性价比楼盘销售成绩也十分抢眼。 六区商品住宅销售TOP10(按销售套数排名) 排名 项目名称 区域 套数 面积（㎡） 金额（百万） 均价 1 万科城 开福区 105 10314 74.45 7218 2 新城国际花都 望城区 89 8520 33.31 3910 3 联诚国际城 望城区 72 7765 28.66 3691
14、4 纳爱斯阳光丽城 岳麓区 62 5034 30.66 6091 5 藏珑湖上国际花园 开福区 56 9657 79.20 8201 6 湘域城邦 芙蓉区 47 3352 25.61 7641 7 五矿万境长洲 雨花区 45 4556 31.17 6841 8 保利麓谷林语 岳麓区 42 5163 26.21 5077 9 潇湘上院 开福区 41 3670 21.03 5731 10 湘域相遇 芙蓉区 40 2034 14.75 7249 数据来源：CRIC 2、土地市场 （1）周土地供应情况
15、 土地市场本周公告14宗地块出让。统计显示，9月五区累计供应25宗纯新土地（未含2宗继续、恢复挂牌土地）出让（公告为准）。十月上演抢地“大战”。 本周出让土地中，出现两宗建筑面积过50万方的商住用地，一宗位于雨花环保工业园，楼面价在1668元，地块附近在售项目嘉华城一期目前尾房售价5500元/平米，碧水龙庭项目售价5600元/平米。另外一宗位于大河西洋湖垸板块，地块东临湘江，紧邻湘府路大桥，连接省府，地段位置极佳，楼面价2300，目前附近在售中海项目全精装均价在5800元/平米。 公告时间 宗地编号 区域 环线位置 地址 土地用途 占地面积（平方米） 建筑面积（平方米）
16、综合容积率 起始价（万元） 土地单价（万/亩） 楼面地价(元/平方米） 开始挂牌时间 预计成交时间 2012/09/27 [2012]网挂052号 雨花区 二至三环间 雨花区井塘村 商业/住宅 20519.51 123117.06 6.00 16732 544 1359 2012/10/17 2012/10/30 2012/09/27 [2012]网挂053号 雨花区 二至三环间 雨花区井塘村 商业/住宅 23623.36 130046.27 5.50 16594 468 1276 2012/10/17 2012/10/30
17、2012/09/27 [2012]网挂054号 岳麓区 二至三环间 岳麓区岳麓大道以北、欣盛路以南、青碧路以东、旺龙路以西(B-3-1) 商业/住宅 37977.39 136718.60 3.60 20508 360 1500 2012/10/17 2012/10/30 2012/09/27 [2012]网挂055号 岳麓区 二至三环间 岳麓区岳麓大道以北、麓高路以南，望安路以西(B-6) 商业/住宅 60420.53 211471.86 3.50 31721 350 1500 2012/10/17 2012/10/30 2012/09/
18、27 [2012]网挂056号 雨花区 二至三环间 雨花区环保科技园 商业/住宅 218368.29 545920.73 2.50 91049 278 1668 2012/10/17 2012/10/30 2012/09/27 [2012]网工挂018号 岳麓区 二至三环间 高新区东庆路以西、麓松路以北 工业 96970.85 116365.02 1.20 4655 32 400 2012/10/17 2012/10/30 2012/09/27 [2012]网工挂019号 岳麓区 二至三环间 高新区麓谷工业园欣盛路以北 工业
19、13408.26 32179.82 2.40 644 32 200 2012/10/17 2012/10/30 2012/09/27 [2012]网工挂020号 岳麓区 二至三环间 高新区麓谷工业园湖高路以东、岳兴路以北 工业 18479.91 44351.78 2.40 888 32 200 2012/10/17 2012/10/30 2012/09/29 [2012]网挂057号 岳麓区 二至三环间 岳麓区洋湖大道以南、兴联路以北、潇湘大道南延线东、西线之间(I-36地块) 商业、住宅 182495.83 547487.49 3.
20、0 125923 460 2300 2012/10/19 2012/11/02 2012/09/29 [2012]网挂058号 岳麓区 二至三环间 岳麓区莲坪大道以南 加油站 5193.45 2596.73 0.5 4674 600 18000 2012/10/19 2012/11/02 2012/09/29 [2012]网挂059号 岳麓区 二至三环间 岳麓区梅溪湖1-11地块 科研设计用地(C65) 11948.05 38233.76 3.2 4623 258 1209 2012/10/19 2012/11/02 2012
21、/09/30 [2012]网挂060号 雨花区 二至三环间 雨花区人民路71号 商业 15026.81 105187.67 7.0 23252 1032 2211 2012/10/20 2012/10/30 网挂057号 网挂060号 网挂054号 网工挂018号 网挂055号 网挂052号 网挂053号 网挂056号 网挂057号 （2）周土地成交情况 本周长沙土地市场成交2宗地块。一宗纯住宅，一宗工业。 [2012]网挂035号为岳麓区梅溪湖B-15地块，用途：住宅。宗地北临骑川路，西临骑龙路，南临肖河路，东临秀峰路。出让面
22、积74072.9 平米，容积率≤3.5，建筑密度≤20%，限高140米，绿地率≥40%，总建筑面积259255.15平米，出让起始总价53148万元，配套费2333万元，核算楼面价为2050元/平米，地价为478万/亩。宗地北面即为惠天然项目地块，其地块2010年12月成交时楼面价为1834元/平米，地价为367万/亩。另外宗地周边在售项目万科城市花园目前精装为6200元/平米。 网挂35号地块竞得方为湖南永进合能房地产开发有限公司，该公司为香港合能投资有限公司下属公司，是一家以房地产开发运营、商业运营、物业管理等多元化发展企业，目前，公司资产规模近70亿元，拥有员工600余人。湖南长沙作为
23、合能集团战略布局重点区域之一，现湖南合能房地产开发有限公司已储备河东雨花公馆地块、河西洋湖地块。 [2012]网工挂013号为雨花区环保工业园出让的工业用地。出让面积19553.59平米（合29.3亩），容积率（%）≤2.5；建筑密度≤35%；建筑高度≤60米；绿地率≥20%；总建筑面积48883.98平米，出让起始总价998万元，配套费113万元，核算楼面价为204元/平米，地价为34万/亩。同区域[2010]网工挂024号当时成交楼面价为206元/平米，地价为34万/亩。地块周边住宅恒生·碧水龙庭目前售价5600元/平米。 [2012]网工挂013号被唐智科技湖南发展有限公司溢价94.
24、2%拿下，成交总价1938万元。 公告号 区域 环线位置 地址 土地用途 成交时间 竞得人 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 综合容积率 起始价（万） 成交总价（万） 土地单价（万/亩） 楼面地价(元/㎡） 溢价率 [2012]网挂035号 岳麓区 二至三环间 岳麓区梅溪湖B-15 住宅 2012/9/25 湖南永进合能房地产开发有限公司 74072.9 259255.15 3.50 53148 53148 478 2050 0.00% [2012]网工挂013号 雨花区 三环外 雨花区环保工业园 工业 2012/9/25
25、 唐智科技湖南发展有限公司 19553.59 48883.98 2.50 998 1938 66 396 94.2% 网挂035号 网工挂013号 第三部分 长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况 本周新开盘或处于加推状态楼盘的销售情况 项目名称 新开/后续 成交率 新推楼栋 新推案时间 优惠情况 推出套数 户型比例 成交套数 成交均价 （元/㎡） 户型 面积区间 套数 占比 润和紫郡 加推 77% 5# 2012-9-29 1、认筹优惠：92平米房源享受1000元抵20000元，124平米享受1000元抵30000元。2
26、一次性付款97折，按揭付款99折。3、当天成功购房99折。4、按时签约额外99折。 264 二房 92㎡ 132 50% 95 3920元/㎡（毛坯） 二房 124㎡ 132 50% 107 东宸19公馆 加推 66% 1#21-25层 2012-9-29 1、VIP诚意金3000元，按时签约可享0.95*0.98*0.99折优惠。2、开发商提前返2013-2015年3年租金，40元/平米/月，前3年租金，可预先从首付中扣除。3、酒店以回租形式租用15年，每三年租金上调10%。4、每年可免费居住酒店12天。 88 公寓 38.02㎡ 3 100%
27、 3 9800元/㎡（精装） 公寓 41.98-43.61㎡ 40 32 公寓 50.70-51.78㎡ 45 23 钱隆樽品 （波士堂） 加推 58% 6#栋部分 2012-9-26 1、持VIP卡开盘当天成功选取6#栋房源可享受额外98折优惠；2、开盘当天成功选房并签订协议，一次性付款享95折优惠，按揭享96折优惠；3、7天内交齐首付款可享受99折优惠；4、现场团购可享受额外99折优惠。 196 平层 一房 49-56 ㎡ 120 100% 72 6980元/㎡（毛坯） 二房 73-78 ㎡ 48 31 复式 二房 79-87
28、 ㎡ 20 8 四房 127-134 ㎡ 8 2 长沙“女人天地” 新开 76% 1、2、3层 2012-9-28 1、VIP办卡总房款优惠2万； 2、开盘认筹客户特别优惠4%；3、一次性付款优惠4%，按揭付款优惠2%。 280 商铺 一层 8.65-56.37㎡ 82 100% 67 最低价70000元/㎡起 二层 7.8-27.13㎡ 115 76 三层 11.41-125.7㎡ 83 71 克而瑞长沙机构点评： 本周记录开盘项目共4个，润和紫郡、东宸19公馆、钱隆樽品（波士堂）、长沙“女人天地”项目；本周监控的开盘项目有住宅、
29、商铺、公寓。其中长沙“女人天地”项目为全新项目开盘，开盘的销售成绩不俗，去化近八成。 双节前，监控的四个开盘项目成交都不错，但是整体的市场推量弱于往年，市场成交也明显缩水。 第四部分 媒体营销 09.24-09.30本周长沙媒体投放分区域分析走势图 根据本机构对长沙三大主流报纸（潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报）媒体广告投放的监测分析，本周长沙房地产市场70（上周68）个项目共投放158（上周119）频次报纸媒体广告，投放版面合计约97（上周73）版，较上周投放版面持平，营销投放继续活跃，主要来自雨花、岳麓区。 项目本周报广投放集中在奥克斯广场、女人天地购物中心、佳兆业水岸新都、
30、通用时代国际社区、京投银泰·环球村等项目。比较主要的营销有：女人天地购物中心、佳兆业水岸新都开盘等。 本周长沙主流平面媒体广告投放主要项目一览表 排名 项目 投放次数 投放版面 诉求点 营销内容 1 奥克斯广场 5 8 产品、品牌、营销 n 奥克斯广场，运营千亿大商圈，擎动大商圈 40-400㎡步行街商铺，最后一波重磅来袭 n 奥克斯环球中心，千亿商圈综合体，超5A甲级写字楼 滨江CBD，千亿商圈综合体，超5A甲级写字楼110-1300m²VIP抢筹。 n 奥克斯步行街商铺5大颠覆价值成就财富神话 奥克斯广场，2012长沙最具影响力尘世综合体楼盘，位居滨江新城CB
31、D核心，长沙商业新中心！稳居立体交通枢纽，坐享日均百万人气。7大品牌主力店，全部进场装修。面积小，总价少，投资门槛抵。 2 女人天地购物中心 12 5.83 产品、品牌、营销 n 女人世界即将开盘，开盘倒计时1天 解放西路10-30平旺，交5万享96折，名额分秒递减。 n 强强联合，共赢未来。千年商业旺铺，盛世【女人世界】 恭贺“深圳女人世界”正式落户长沙。开盘劲销300余套，少量保留铺位顺势加推 3 佳兆业水岸新都 8 5 产品、活动、营销 n 3688元/m²起 9月29日盛大开盘，VIP最后抢筹2天，南城劲爆低价空袭长沙。80-115㎡N+1户型，认筹5000抵
32、25000。 n 3688元/m²起 迎双节，提前放价！9月29日，明日开盘，最后1天。震撼低价势不可挡！仅限开盘当天！ 4 通用时代国际社区 5 4 产品、品牌、营销 n 品牌的力量中大型家庭居住升级方案 精工示范7号栋，即将盛情加推 n 央区商业非凡领地，9月28日盛大开启 40-160㎡钻石级商业临街旺铺“享10万抵15万，财富加速度500元/日”；精工示范7号栋102-135㎡大宅，享1万抵3万，幸福家加佳200元/日 5 京投银泰·环球村 4 3.5 产品、品牌、活动 n 长沙离世界最近的家 180万㎡， 69-133㎡N+1创新户型，再度地位绽放。VIP火热认筹中。 n 中国高铁枢纽第一城 东塘向东5分钟，京投银泰环球村铺开180万㎡都市生活画卷。 本周长沙部分优秀报广图片一览（豪庭、华远华中心、悦湖山、恒广国际景园） 25 / 26 ©克而瑞（中国）信息技术有限公司•长沙机构 长沙市五一大道456号亚大时代15A06室 邮编：410011 电话：0731-84430967
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