开发商逾期交房,是否必然要按照合同约定违约金进行赔付？.doc

开发商逾期交房，是否必然按照合同约定的违约金比例承担违约责任？

【案由】2010年8月23日，原告崔某与威海某房地产开发有限公司签订了《威海市商品房预售合同》一份，约定：被告将其开发的位于威海市环翠区某楼盘的-47号-404室房屋（建筑面积96.15平方米）预售给原告，房屋总价款413166元，原告于签订合同时一次性付清；被告应当在2010年12月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付给原告使用，房屋达到交付使用条件后，被告应书面通知原告限期办理交接手续；被告应在该商品综合验收合格之日起90内，协助原告办理房屋产权转移登记手续；被告如未按合同规定的期限将房屋交付给原告使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向原告支付总房款0.05%的违约金，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款的0.05%向原告支付违约金，如原告不解除合同，被告每逾期一天向原告支付总房款0.05%的违约金。合同签订后，原告于当日向被告付清了全部房款413166元。2011年9月20日，原告领取了该房屋的钥匙。另外，被告于2010年7月依法取得了其开发建设的威海市环翠区某楼盘47号楼的商品房预售许可证。
因被告逾期交房，2011年11月24日，原告将被告诉至威海市环翠区人民法院，请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金69205元（自2010年12月31日起至2011年11月30日止，按照每日0.05%计算）。
【办案经过】被告收到法院传票后，委托山东威海卫律师事务所的律师梁律师代理。
律师接到被告委托后，认真查看了案件相关资料。律师认为，被告对其开发的某楼盘47号楼已取得了预售许可证，其对外预售上述商品房的行为是合法的。原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房预售合同合法有效，原、被告双方应该全面履约。但是就原告主张的逾期交房违约金，被告代理律师认为存在以下两个问题：一是计算逾期交房的时间过长；二是原告要求被告支付逾期交房的违约金数额过高。根据上述问题，被告代理律师认真查找相关法律法规，结合多年办案经验，整理了详细的答辩意见以供律师在法庭陈述。代理律师在2011年12月15日庭审当日陈述了以下代理意见：
一、被告已于2011年9月20日将房屋交给原告占有、使用，原告主张的逾期交房的违约时间应从2011年1月1日计算至实际交房之日。
被告于2011年9月20日将房屋钥匙交给原告，原告也予以接收，原告已经实际占有了所购房屋，并入住至起诉之日。原告要求被告支付逾期交房的违约金，应当从2011年1月1日计算至实际交房之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外。”被告于2011年9月20日向原告交付了房屋钥匙即被告将建成的房屋转移给了原告，原告同意接收并由原告占有、使用，原告已对该房屋进行了装修并居住至今，应认定为双方对该房屋的交付行为已经履行完毕。因此，原告主张的逾期交房的违约时间应从2011年1月1日计算至实际交房之日。
二、根据原告与被告签订的《威海市商品房【预售】合同》“第十一条 关于产权登记的约定（一）出卖人应在该商品房综合验收之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。”而被告所开发的水缘金座楼盘尚未进行综合验收，故未达到合同约定的被告应该协助原告办理房屋产权证书的条件，所以请求法院驳回原告要求被告协助原告办理房证的诉讼请求。
三、原告要求被告支付的违约金数额过高请求法院予以适当降低。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失””。本案中，虽然原、被告在预售合同中约定了，每逾期一日被告按照总房款的0.05%向原告支付违约金。但是该约定的违约金过高，应以原告的实际损失来计算被告应该承担的违约金数额。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”第17条第2款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告代理人认为，即使被告逾期交房，也应当以该房屋的实际市场租金标准作为确定原告实际损失的依据，与原告的实际损失相比，双方约定的违约金数额过分高于房屋租金的损失。
在庭审现场，代理律师陈述了上述答辩意见后，又征求被告意见，向法院提交了《评估申请书》，即申请法院委托鉴定评估机构对被告开发的某楼盘47号楼所在地的，在2011年1月1日至2011年12月31日期间，同地段同类房屋租金标准进行评估。环翠区人民法院同意了被告代理律师提出的评估申请。2012年4月，环翠区人民法院依法委托了威海正荟资产评估有限公司对该事项进行了评估、鉴定，鉴定结论为：被告开发的某楼盘-47号楼-404室房屋自2011年1月1日至2011年12月31日期间的月平均租金为709.59元。
环翠区人民法院听取了原、被告双方的法庭陈述以及被告代理律师的代理意见，并采纳了被告代理律师关于计算逾期交房违约金时间的起止时间和因原告主张违约金比例过高而要求参照当地房屋租金价格予以适当降低的主张，最终威海市环翠区人民法院依法判决被告于判决生效之日后十日内支付原告逾期交房违约金7994.72元（自2011年1月1日计算至2011年9月20日，违约金比例参照租金价格）。
后原告崔某对一审威海市环翠区人民法院作出的《民事判决书》不服，向威海市中级人民法院提起上诉。威海市中级人民法院经审理后，依法驳回崔某的上诉请求，维持原判。

山东威海卫律师事务所
梁清华 律师
2013年8月27日
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