甬政发〔2010〕69号.doc

关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）

各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属单位： 
　　为深入贯彻落实科学发展观，加快产业结构调整和经济转型升级，提高土地节约集约利用水平，按照国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）、国土资源部监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）、浙江省人民政府《关于加快工业转型升级的实施意见》（浙政发〔2008〕80号）、《浙江省城乡规划条例》等文件精神，现就调整工业用地（含仓储用地，下同）结构、促进土地节约集约利用，提出如下意见：
　　一、充分认识工业用地结构调整的重要意义
　　（一）随着经济社会的快速发展，一批工业企业转产、停产，相当部分工业用地或闲置，或零星混杂于商业地块，既不符合城市区块功能布局，影响周边环境；也造成土地资源的浪费，阻碍节约型社会的建设。调整工业用地结构，可以有效解决这些深层次的矛盾和问题，可以有效推进经济发展方式的转变，是落实“调结构、促消费、增优势、惠民生”战略的重要内容，是增强经济社会可持续发展能力的重要动力，对提高土地的利用效率，优化产业布局，完善城市功能，提升城市形象，推动经济社会又好又快发展具有重要的意义。
　　二、明确工业用地结构调整的指导思想和基本原则
　　(二)指导思想。以科学发展观为指导，坚持走新型工业化道路通过政府收购储备、企业自行改造、土地置换、建筑物功能改变、完善新增工业用地供应方式等途径，推动传统块状经济向现代产业集群提升；大力培育新兴产业区，加快构筑新的产业高地；切实提升资源要素集约利用水平，实现土地利用效益的最大化，为转变经济发展方式，推进经济转型升级作出积极贡献。
　　（三）基本原则。一是政府引导原则。发挥政府职能，制定相关政策，充分调动集体、建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢。同时切实加强监管，确保规范有序推进。二是规划管控原则。综合考虑经济社会发展和资源环境现状，依据城乡规划、主体功能区规划，对工业企业“二次开发”和产业布局进行总体规划科学合理地制定具体建设用地改造方案，强化源头管控。三是公开透明原则。坚持相关部门集体审核，相关内容公示公开，自觉接受社会监督。四是依法稳妥原则。兼顾历史事实和土地管理政策的延续性，认真做好与国家现行相关法规政策的衔接，坚持改造利用与完善手续相结合，依法依规妥善解决历史遗留问题，防止发生新的违法违规用地行为。
　　三、采取多种方式调整工业用地结构
　　（四）企业自行改造升级。对符合下列条件的工业用地，可以以协议出让方式改变为商业服务业用地。
　　1．国有建设用地使用权供地批准时间在2002年7月1日前；
　　2．未列入政府区块改造计划或政府收购储备计划；
　　3．符合城乡规划，不影响周边其它地块开发，扣除道路、公共绿化等公建用地后可开发或相邻地块经转让（或成立独立企业法人）联合开发的土地面积不少于5000 平方米；
　　4．改变土地用途后仅限于企业自用或出租，不得分割销售、分割转让和分割办理权证，禁止开发商品住宅。企业所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置由企业自行负责。
　　改变土地用途必须依法审批。由企业向街道（乡镇）提出申请后报国土资源部门，经县（市）人民发改、建设、规划、国土资源、工业、监察等部门组成的联席会议审查同意，在主要新闻媒体公示无异议后，报县（市）人民政府批准；属市辖各区（园区）范围的，按上述程序由区人民政府（管委会）组织有关部门组成的联席会议初审，经市国土资源局审核后，报市人民政府批准。其中属市本级三江片范围内的，经所在区人民政府组织有关部门初审，由市国土资源、发改、建设、规划、工业、监察等部门组成的联席会议审查同意，在主要新闻媒体公示无异议后，报市人民政府批准。国土资源部门重新与企业签订建设用地使用权出让合同，受让人按照批准改变用途时新土地使用条件下建设用地使用权市场价格与批准改变时原土地使用条件下剩余年期建设用地使用权市场价格的差额补缴出让金。土地出让合同对土地用途改变及处置已有约定的，从其约定。
　　对本文下发前已改变土地用途的，必须先对其违法行为作出处理；其中对改变土地用途后符合上述条件的，从实际改变土地用途年期起，按上述办法补缴改变土地用途出让金差价后，可以再按上述审批程序补办出让手续。
　　（五）工业用地置换。因实施城乡规划或者其他公共利益需要搬迁的城区工业企业，其产业属政府鼓励类或重点扶持类的，经依法审批，可以通过土地置换方式，迁入工业园区（基地），以协议出让方式获得建设用地使用权。置换前的建设用地使用权及其地上建筑物、附属设施，按规定进行货币补偿，政府依法收回建设用地使用权。置换后的土地用途仍为工业用地，面积小于或等于置换前的合法建设用地使用权面积，使用年期为置换前工业用地的剩余年限，经公示无异议，报有批准权限人民政府批准，由国土资源部门根据新的规划条件与其签订建设用地使用权出让合同，按现时点市场评估价全额缴纳土地出让金，办理土地登记。
　　（六）利用原厂房发展服务业。对老城区暂未列入改造计划的工业企业，允许企业自身对低效、闲置厂房进行改造，在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变的前提下，经发改、建设、规划、国土资源、工业、工商、消防和环保等相关部门组成的联席会议审查同意，报县（市）区人民政府批准，其中属市本级（含三江片、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区，下同）具体建设项目供地审批范围的，由区（园区）人民政府（管委会）组织有关部门初审，经市国土资源局审核后，报市人民政府批准。经批准允许按商业服务业及设计、研发、产品展示等生产性服务业功能使用的，每年暂按该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的2.5%左右，征收临时改变土地用途的土地收益。土地收益归各县（市）区人民政府，其中属市本级具体建设项目供地审批范围的，由市财政部门收取后返回各区（园区）。
　　对本文下发前已改变土地用途，必须先对其违法行为作出处理。如允许其在一定时期内改变土地用途的，从实际改变土地用途年期起，按上述办法补缴改变土地用途的土地收益差价后，依照上述审批程序和规定缴纳相关土地收益。
　　四、加大工业用地结构调整政策支持力度
　　（七）积极执行工业转型升级产业政策。各地要根据国家产业政策、市优势产业与新兴产业投资导向目录，结合本地区工业经济的实际情况，由国土资源部门会同发改工业、外经贸等主管部门及开发园区管委会、乡镇(街道)政府，确定本地区优先发展和调整的行业，以及工业转型升级重点项目，保障优先供地。各地在严格执行工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上，根据国土资源部监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）的规定，可依据工业转型升级重点项目的行业类型，设定专项土地出让竞买条件，采取招标拍卖挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。符合省、市《制造业产业发展导向目录》鼓励类的重点工业项目，具有龙头带头作用的行业、产业链中的关键行业、高科技含量的产业、园区中特定区块以及符合上述要求的外资项目，经政府批准可以按《国民经济行业分类（GB/T4754-2002）》的一级小类标准，设定特定的准入条件。国土资源部门应将地块行业准入条件、项目投资产出标准、开竣工时限和规划条件作为工业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件，做好地块的公开出让工作。严禁向淘汰类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。
　　（八）积极推行新增工业用地分阶段出让工作。认真贯彻落实市人民政府办公厅《关于加强工业用地管理优化产业结构的意见》（甬政办发〔2008〕221号） 精神，积极推进新增工业用地分阶段出让工作，促使新增工业用地按合同约定按期开发建设、投产使用，防止土地不完全开发、闲置、炒卖、违法改变用途等问题的发生。在新增工业用地公开出让中，要明确约定分阶段签订出让合同。第一阶段年限一般不超过5年，以后阶段年限为50年减去前面阶段年限的剩余年限。每个阶段的出让金按年均出让金与出让年限的乘积计算。出让合同除约定土地座落、面积、用途、容积率、投资强度等要素外，要明确不同阶段合同的年期区间，约定验收合格后才可签订下一阶段出让合同。要建立多部门的竣工复核验收制度。第一阶段合同届满前三个月至一年，国土资源、发改、建设、经发（外经）及乡镇（街道）要联合进行竣工复核验收。验收不合格的，允许限期整改一次。整改后仍不合格的，待前一阶段合同期满，由国土资源部门收回建设用地使用权，房屋按重置价格结合成新评估确定金额进行货币补偿。
　　（九）积极盘活现有工业用地。围绕传统优势产业的转型升级，鼓励企业利用现有厂房、土地或通过淘汰落后生产能力腾出空间开展技术改造。对工业企业通过技术改造，在不改变土地用途且符合城镇规划的前提下，通过压缩超标的绿地面积和辅助设施用地，扩大生产性用房的，或对厂房加层改造、利用地下空间等途径提高工业用地容积率的，不再增收土地价款。要建立低效利用土地退出机制，认真开展低效利用土地和淘汰落后产能企业用地清查和处理工作，全面查清该类用地的面积、位置、用途、权属和使用情况。要积极支持淘汰落后产能企业利用现有土地升级转产，及时做好关停企业的国有建设用地使用权收回工作。对因各种原因造成土地特别是园区（基地）内土地低效利用的，可采取土地置换、按重置价结合成新收购储备、协商收回等多种途径依法收回（购）后重新供应给符合产业导向、园区（基地）产业要求的企业??地闲置成本，研究对低效、闲置厂房的城镇土地使用税征收调节和监管办法，促进工业用地节约集约利用。
　　五、严肃查处擅自改变土地用途的违法行为
　　（十）严格建设用地用途管制。对擅自将工业用地改变为商业服务业用地的违法行为，由县（市）区人民政府负责集中整治、联合查处。要不断完善县（市）区人民政府的联席会议制度，在违法违规用地问题未得到妥善处理之前，发改等经济投资主管部门不得为其办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设工程规划许可，建设部门不得发放建筑施工许可证，电力和市政公用部门不得为其通电、通水、通气，房产管理部门应按法定用途进行登记，工商部门不得办理年审登记。对已改变土地用途，不符合工业用地改造升级条件的，必须先对其违法行为作出处理，允许企业在本文件下发之日起两年内自行整改。整改期间，每年按不低于该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与工业用地基准地面地价的差额的2.5%征收土地收益。政府有关部门要共同配合，限期依法修正或撤销已作出的各种相关行政许可事项。对整改不到位的，一律按违法用地严肃查处。
　　六、加强领导，切实推进工业用地节约集约利用工作
　　（十一）推进工业用地转型升级工作是贯彻落实科学发展观、建设资源节约型社会的重要举措，关系到经济社会发展的大局，情况复杂，政策性强，处理难度大。各级政府要高度重视，切实将这项工作摆上重要议事日程，统筹谋划，周密部署，加强组织领导。各地在开展企业自行改造升级、以协议方式改变为商业服务业用地时，要按照规划管理、政府批准、先行试点、积累经验、逐步推广的要求，在集中整治的基础上选择若干个试点开展工作，在取得一定成果基础上再逐步推广。各有关部门要密切配合，主动服务，提前介入，主动作为，切实提高工作效率，为全面推进工业用地转型升级营造良好的行政服务环境。
　　二○一○年八月十七日