文献综述(陈佳锋).doc

温州大学本科毕业设计 建筑与土木工程学院

毕业设计（论文）
文献综述

题 目
金都花园房地产开发项目可行性研究

学 院
建筑与土木工程学院
专　 业
工程管理
班　　级
08工程管理本
学　 号
08115003202
学生姓名
陈佳锋
指导教师
马悠怡

温州大学教务处制
浅谈房地产开发成本控制
摘要：有效实施房地产开发成本控制是实现良好经济效益的重要举措之一，从房地产开发成本控制现状入手，透析房地产开发的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段、经营与保修服务阶段、其他方面七个阶段的成本控制，为房地产开发商有效实施成本控制提供理论依据。
关键字：房地产 成本控制 降低成本
0 前言
伴随着中国房地产市场由快速增长的成长期进入稳定增长的成熟期，中国地产界对于地产的竞争也逐步规范化。房地产开发商如果还想取得像房地产市场成长期那样丰厚的利润， 则必须从自身出发， 除了提供满足市场需求的房源供给外，如何加强房地产企业成本控制切实降低房地产企业的开发成本，以低成本运营来保持企业的竞争优势，是目前房地产企业急需解决的问题。
1 加强房地产成本控制的必要性
成本控制是企业财务管理的一项重要内容，科学有效地成本控制能够给企业带来巨大的成本效益。随着我国经济体制的改革和全球经济化的步伐的逐步加快，房地产企业的环境也应改进。我国的房地产行业经历了近二十年的发展历程，行业也逐渐地走向公开化、透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业，在激烈的市场竞争中，房地产企业要想取得成功，必须结合自身实际，加强成本控制。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而更是一个企业战略概念。降低企业的成本是企业增强市场竞争力的有力保障，也是每一个企业永远追求的目标。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此，成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，涉及房地产企业各职能部门，贯穿在项目开发的每一个阶段。
2 房地产项目管理中成本控制现状
近年来，我国房地产市场持续高速发展，特别是改革开放以后，伴随着城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，房地产行业彻底打破了传统的计划经济的束缚，得到了更加迅猛长足的发展。房地产在过去的十一五期间为推动我国经济快速发展贡献了非常巨大的力量，并且在未来的五年计划里， 房地产对推动国民经济的作用仍然是不可替代的。但是在房地产行业高速发展的今天， 同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等。特别是在资源如此稀缺的环境中， 行业内外的竞争如此激烈， 各项投入成本价格的上升， 使得房地产行业进行科学合理的成本控制成为突破发展瓶颈的唯一出路。
2.1 忽略项目设计的成本控制
投资决策是房地产项目的成本基础， 虽然有关决策费用在总体成本中所占份额少之又少， 但是对项目的整体成本影响高达90%以上。因此，在项目决策阶段就投入合理的成本选择，对经济的优化配置而言是最重要、最直接的手段。但是我国大多设计单位中队工程项目的技术及经济分析不深入，在设计中出现“重技术、轻经济”的问题，设计人员也过于关注设计工程的质量问题，对成本问题没有直接责任，造成从项目设计阶段，就埋下了高成本隐患。
2.2 缺乏系统的成本控制管理
在当前房地产项目管理过程中，很多企业为了降低成本，将工程肢解，分包给不同的承包人。由于在一个房地产项目中，涉及到的交叉作业多、参建单位多，各单位的进场与退场时间不同，公司既要与土木建筑企业、安装施工企业等签订施工合同，一些专业工程及配套工程的施工单位也与承包商签订了施工合同。由于成本管理不完善，签订的施工合同也不严密，施工单位出于自身利益的考虑，缺乏成本意识与合作意识，造成拖延工期及管理混乱局面，成本控制无从开展。
2.3 成本控制管理的手段落后
当前在房地产项目管理中，有关成本预算工作的专业性落后，一些企业无法达到通行的国际标准， 没有在招投标阶段就事先完成项目的成本预算工作。在实际工作中，房地产项目的施工方应及时将已完成项目的实际成本与预算成本进行对比， 分析出现成本偏差的原因，并及时采取纠正措施。
3 房地产开发项目成本各个阶段的控制
3.1 决策阶段的成本控制
房地产开发决策工作是成本控制的关键，决策的好坏将直接影响整个成本控制，因此，正确的投资决策是成本控制的前提。在项目决策投资过程中，策划人员要先进行认真的市场调研，提出既符合消费者需求又利润水平较高的投资方案；分析人员再依据现有的资料和特定方法，对建设项目的投资数额进行投资估算；决策者依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究，最终决定决策是否可行；最后是项目决定实施后，相关人员全面准确地估算建设项目的工程造价。
3.2 设计阶段成本控制
在项目做出决策后，控制工程成本的关键就转入设计。尽管设计费用在开发项目全过程费用中比例只有1.5%—2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计一旦成型，开发项目的成本就基本确定，因而设计阶段也是房地产开发项目全过程成本控制的重点。做好本阶段的成本控制，可以通过以下几个方面：采用设计招标，选择最优方案；对阶段设计成果应审批签章；着重应用价值工程进行设计方案优化，并且开展限额设计，实行设计的奖罚制度；加强设计图纸的会查与审查工作等。
3.3 招投标阶段的成本控制
项目招投标阶段是最敏感的阶段，是房地产成本控制非常关键的环节。采用合理的低价中标形式，不仅可以避免哄抬标价现象，而且可以避免导致由低价中标导致的低质工程。在具体的招投标过程中，应做到以下几点：首先，招标工作应严格遵循公开、公正、公平、诚信的原则。对招标信息要广而告之，对来投标的企业资质要进行严格审核，甚至实地考察。施工队伍的好坏直接关系到工程标造价控制的成败， 所以要求施工方具有强的技术实力，对企业成本控制至关重要。其次，组织好招标文件工作。项目招标工作要严格控制工程招标条件， 认真编制标底和标书，做好评标工作。招标书应严谨、准确、全面，项目造价应尽量包死，尽量少留或者不留活口。项目标底要控制好质量，控制在合理造价的下限。再次，确定合理的中标者。不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准， 以避免产生低价恶意竞争和不合格的产品。要采取合理低价的原则，是在保证工期、保证质量的前提下的合理低价。
3.4 施工阶段的成本控制
在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性比较小，但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此，业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训，充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更，有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理，工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合，做到“随做随签”。同时，在确保签证内容与实际相符，且不超过应签证范围的前提下，做到签证的具体量化，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。
3.5 竣工阶段的成本控制
竣工阶段应重点控制竣工结算的编制与审查，通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限，明确除正常结算项目之外所发生的特殊问题费用，以及合同没有约定或双方分歧较大项目的结算；竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按合同规定的计算规则计取工程量。
3.6 经营与保修服务阶段的成本控制
房地产企业的核心在于整合各种资源，使之产生协同效应，营销计划应把项目开发过程中存在的不确定性考虑进去，避免资金低效运用；广告预算大致应占楼盘销售总金额的1%-3%，合理安排广告的预算费用，根据公司实力量力而行；对于保修服务阶段应编制相关保修服务文件内容，分清责任权益，选择业务水平和管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量、提高开发商信誉的目的。
3.7 其他方面成本控制
应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本；各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。
4 结语
成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个开发过程，对于提高房地产开发投资效益和管理水平起着重要作用。长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

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