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房地产专业基础知识

1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。
地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。
2.房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3.房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4.地产开发
是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。
·生地：生地指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；
·熟地：熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；
·毛地：毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；
·净地：净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。
一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。至于区别可以比较基本概念体会。
5.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
6.土地类型及使用年限
——居住用地70年；
——工业用地50年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
——商业、旅游、娱乐用地40年；
——综合或其它用地50年；
——另外，加油站、加气站用地为20年；
土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。一般住宅用地的土地使用时间为70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
7. 土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；（宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。）只有国有土地才能进行市场交易和开发。
8. 三通一平
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。
七通一平
是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。
9.土地使用权出让的形式
·协议出让
·招标出让
·拍卖出让
·行政划拨
使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
10.房地产市场
一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
11.商品房
是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
（福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。
经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。
自建房（集资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。）
12. 期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
楼花：一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。
13. 现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
14. 毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
15. 成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行基本装修，交房之后可以直接入住的房子。
16. 房地产产权证
是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。
17.“五证 ”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。）
《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。
《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。
18.“两书” “一表”
·《住宅质量保证书》
·《住宅使用说明书》
·《竣工验收备案表》
19.商品房预售制度
商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。
20. 商品房买卖合同
是由省建设厅、省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。
商品房买卖合同的主要内容包括当事人双方基本信息、商品房基本状况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等以及双方约定其他事项。
21. 房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。
22. 银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
23. 房地产转让
是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。
24.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）
契税的最新规定
对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
购买非普通住房、二套以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税
25.公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳。开封公共维修基金的征收标准：
26.订金
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
27.定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20％。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
28.违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
29. 房屋结构房
屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。
建筑结构有六种类别：
1）钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。如钢铁厂房、大型体育场等（鸟巢）。
2）钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造。如一幢房屋一部分梁柱采用钢制构架，一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造（桥梁）。
3）钢筋混凝土结构（框架剪力墙结构/框架结构）：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造，包括薄壳结构，大模板现浇结构及使用滑升模板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的。
4）砖混结构：以砖墙为承重墙
5）砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的，如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造。
6其他结构：凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类。
30. 复式住宅
复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。
31.跃层住宅
通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式在两层之间有视线上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。
32. 错层住宅
错层是指一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间。
33. 阁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
34.开间、进深
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
习惯上，我们把一个楼（或房间）的主要采光面称为开间（或面宽），与其垂直的称为进深。
35. 标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
36. 层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
37.净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
38.用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
39.基底面积
是指建筑物首层的建筑面积。（和建筑密度有关）
40.建筑面积
建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和.也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和.（建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积）
总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。
41. 公摊建筑面积
公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。
公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
公摊范围
1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2）套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半
42. 套内建筑面积
也称实用面积，对应着使用率。套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+
阳台面积
43. 套内使用面积
在商品房销售中简称为使用面积。是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和，不包括墙体、柱子等结构面积。
44. 套内墙体面积
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
45. 商品房销售面积
商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积，是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝建筑面积
＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
＝套内使用面积（包含阳台面积）＋套内墙体面积＋分摊公用建筑面积
46. 实用率/得房率
实用率也称得房率，是套内建筑面积与住宅面积（建筑面积）之比，大于使用率。即：实用率＝套内建筑面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积）。
47. 使用率
使用率是住宅套内使用面积和住宅面积（建筑面积）的比。即使用率＝套内使用面积/（套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积）。
58.容积率
容积率是建筑总面积和建筑用地的比。
49建筑密度（覆盖率）
建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。
50.绿化率
绿化率等于绿化面积与用地面积之比。
51. 销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。
52. 均价 基价 起价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。
53. 平面价差：平面方位不同，价格的差异。
垂直价差（楼层价差）：不同楼层价格差异
议价空间：讨价还价的价格差异。
54. 格局：单元内分割情况。
55.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。
56.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。
57.阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。
58.外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。
59.露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。
60. 砖墙：用砖砌成的墙。
61.外墙：指建筑物体表面。
62.内墙：指建筑物内竖面。
63.剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。
64. 动线：行走习惯路线。
65. 厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。
66.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。
67. 诉求客源：主要针对的客户层。
68. SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。

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