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2Z201040 建设工程物权制度
一、本节分值分布
年份
2014
2013年
2012年
2011年
分值分布
2
1
2
2
二、本节主要考点归纳
（一）物权的种类
1、物权：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权
2、所有权的权能：
2、占有权、使用权、收益权、处分权（最基本的权利，所有权内容的核心）
3、用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、企业经营权
4、担保物权：抵押权、质押权、留置权
（二） 土地所有权
1、公有制类型：国家所有和集体所有
2、土地承包经营期30年，不需要登记
3、土地承包经营权调整：经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，报乡级和县级政府农业主管部门批准。
4、土地分为农用地、建设用地和未利用地
4、城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山，属于集体所有。
（三）建设用地
3、使用权（只存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的土地）
1、建设用地使用权的设立
（１）设立范围：可地表、地上或者地下分别设立（注：新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权）
（２） 设立方式：出让；划拨。（注：转让不是设立方式）
（３） 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一土地上有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让
（4）建设用地使用权自登记时设立（注：土地承包经营权不需要登记）；登记机构应当向使用权人发放建设用地使用权证书
（5）建设用地使用权可以转让、互换、赠与或者抵押（注：流转时“房随地走，地随房走”）
（6）续期：住
4、宅建设用地：自动续期；非住宅建设用地：依法办理
（7）消灭：应当及时办理注销登记，收回建设用地使用权证书
（四）地役权
1、地役权是用益物权，一般为有偿取得
2、采书面形式订立
3、地役权的产生可以不登记，但未登记不能对抗善意第三人
注意地役权与相邻权的区别
4、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权
5、地役权与其他用益物权一并转让；部分转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力
（五）不动产物权的设立、变更、转让和消灭
1、登记生效（例外：国家对自然资源的所有权、地役权、土地承包
5、经营权可不登记）
2、登记与合同效力的关系：不登记不转移物权，但不影响合同的效力；拒绝登记要承担违约责任
（六）动产物权和设立和转让
1、动产物权自交付生效
2、动产登记的效力：船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人
（七）物权的保护
1、归属争议：确认权利
2、无权占有：返还原物
3、妨害物权行使：排除妨碍或消除危险
4、毁损：赔偿损失
三、真题与经典习题
1、【2014真】根据《物权法》，土地承包经营权属于（ ）。
A、所有权
B、用益物权
C、担保物权
D、准物权
【参考答案】B
2、【2014真】关于不动产物权设立的说法，正确的是（
6、 ）。
A、经依法登记，发生设立效力
B、合同签字盖章，发生设立效力
C、依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记
D、未经登记，不动产交易合同无效
【参考答案】A
3、【2013真】当事人之间订立转让不动产物权的合同，未办理物权登记的，除法律另有规定或者合同另有约定外（ ）。
A、 合同不生效
B、合同无效
C、合同终止
D、不影响合同效力
【参考答案】D
4、【经典习题】未进行不动产登记而使得不动产物权的转让行为不生效，则当事人应由此承担（ ）责任。（13真）
A、侵权
B、违约
C、不当得利
D、无因管理
【参考答案】B
5、【经
7、典习题】关于地役权的说法，正确的是( )。
A、地役权是按当事人的约定设立的担保物权
B、地役权合同应采取书面形式订立
C、地役权自地役权合同登记时设立
D、地役权的存在以需役地和供役地相邻接为要件
【参考答案】B
四、知识点小结
每年2到3分，多达5分，建设用地使用权和地役权是重点，动产和不动产物权的变动是难点。
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