桦南县寅武中央世家设计任务书(最基本应包含的内容)改2010.6.10.doc

桦南县“寅武·中央世家”项目
设计任务书

一、项目概况及相关技术指标
1、项目概况：本项目位于黑龙江省佳木斯市桦南县，规划东至前进路，南至育才街，西至保卫路，北至胜利街。本项目分两个地块竞得，规划上作为一个小区来设计。
2、规划条件及各项经济指标分别如下：（做项目简介，其他条件详见土地出让条件的附件就行了）
地块一
用地编号
控规K-01地块
用地位置
东至居住区，南至育才街，西至保卫路，北至胜利街。
规划总
用地面积
红线内47290平方米。
其中
建筑控制线内44800平米；
红线与建筑控制线之间2490平米。
1、规划用地性质：住宅用地；
2、规划总建筑面积 ≤ 125670 平方米。
其
中
地上总建筑面积≤118230平方米。
其中
商服建筑面积≤14920平方米；
住宅建筑面积≤10331平方米。
其
中
地上高层建筑面积≤108230平方米；
地上多层建筑面积≥10000平方米。
地下总建筑面积≤7440平方米。
其中
地下人防建筑面积≥2370 平方米；
地下停车场及其他建筑面积≤5070平方米。
3、容积率≤2.5；
4、建筑密度≤35%；
5、绿地率≥30%；
6、绿地面积≥14190平方米；
7、停车泊位≥550 个；
8、建筑限高：住宅 58米，公建 9米；
9、必须配建的公共设施：
社区服务中心：3处，用地面积240平方米；
垃圾集散点：4处，用地面积 80 平方米；
物业管理用房：1处，用地面积50平方米；
换热站：1处，用地面积130平方米；
箱式变电站：5个，用地面积625平方米；
10、地块的主要出入口：机动车西、南侧；人流：西、北侧；
11、建筑退红线要求：以所附地形图中建筑控制线为准。
其他要求：
1、 供热与热电厂签订合同，如不能集中供热，要按照环保标准实行小区供热；
2、 化粪池须布置在建筑控制线以内；
3、 小区内供电线路须采用地下敷设方式，小区内不许架空布线及设置变压器台；
4、 垃圾集散点应采用地下或半地下密闭式垃圾集装箱，建议设置垃圾压缩站；
5、 小区内应安装视频安全监控系统；
6、 临街新竣工建筑须依照县政府要求实施楼体亮化。

地块二
用地编号
控规K-02地块
用地位置
东至居住区，南至育才街，西至保卫路，北至胜利街。
规划总
用地面积
红线内54490平方米；
其中
建筑控制线内52700平米；
红线与建筑控制线之间1790平米。
1、规划用地性质：住宅用地；
2、规划总建筑面积 ≤ 144800 平方米；
其
中
地上总建筑面积≤136230平方米；
其中
商服建筑面积≤16110平方米；
住宅建筑面积≤120120平方米；
其
中
地上高层建筑面积≤ 126230平方米；
地上多层建筑面积≥10000平方米。
地下总建筑面积≤7440平方米；
其中
地下人防建筑面积≥2730 平方米；
地下停车场及其他建筑面积≤5840平方米。
3、容积率≤2.5；
4、建筑密度≤35%；
5、绿地率≥30%；
6、绿地面积≥16350平方米；
7、停车泊位≥650 个；
8、建筑限高：住宅 58米，公建 9米；
9、必须配建的公共设施：
社区服务中心：3处，用地面积240 平方米；
垃圾集散点：3处，用地面积 60 平方米；
物业管理用房：1处，用地面积50平方米；
换热站：1处，用地面积100平方米；
箱式变电站：5个，用地面积625平方米
10、地块的主要出入口：机动车东,南侧；人流,东、北侧；
11、建筑退红线要求：以所附地形图中建筑控制线为准。
其他要求：
1、 供热与热电厂签订合同，如不能集中供热，要按照环保标准实行小区供热；
2、 化粪池须布置在建筑控制线以内；
3、 小区内供电线路须采用地下敷设方式，小区内不许架空布线及设置变压器台；
4、 垃圾集散点应采用地下或半地下密闭式垃圾集装箱，建议设置垃圾压缩站；
5、 小区内应安装视频安全监控系统；
6、 临街新竣工建筑须依照县政府要求实施楼体亮化。

二、方案设计要求：（内容应包括四部分总平面布局要求、商业设置要求、住宅设计要求、地下室设计要求。各说各的事，意思表达清晰明了就行了）
（一）综合要求
1、本项目住宅楼全部为18层及以下高层电梯房，商业公建及商业门面为1至4层左右，建筑间距按照《佳木斯市城市规划管理办法》进行控制，住宅日照间距按照大寒日每户日照时间不小于两小时进行控制。楼间距的考虑受日照分析和楼间距强制规范（佳木斯规范）共同限制。
2、因本项目约有4.4万平米的回迁安置房，要求总平面布置中将回迁房集中布置在地块的东北面，在交通及物业管理上与商品房予以独立设置。回迁房的建筑层数控制在18层以下。根据地块区域差异分析及回迁与商品楼必须分开的要求，建议将回迁楼集中安置在地块的最东面，从北到南依次排列，力争在三栋18层高层楼内解决所有回迁房安置问题。地块其他区域作为商品楼布置。
3、临胜利街、保卫路做一层底商一层商铺；临育才街做1-2层的底商商业门面。
4、小区内部实行人车分流，主入口设在育才街靠近保卫路1/3段的位置。次入口除按照国家各项规范进行设置外，应充分考虑业主进出方便与物业管理成本的控制。的设置原则上既方便业主进出，又适当控制物业管理成本。
5、商业设置：在保卫路与育才街交汇处设置为商业综合体，综合体内设置中央广场、中型超市、一站式购物中心广场，打造吃、喝、玩、乐于一体的精品商业中心。，同时，商业综合体在项目销售完成前应具备售楼中心及开发企业办公的功能。
6、小区实行优质的采用高标准的全天候物业管理服务，要求在设计中考虑各类物业用房的配置（如保安工作用房、保洁用房、绿化用房及物业管理办公室用房等）。小区内商品房与回迁房在管理上独立分开，回迁房区域独立设置其物业管理配套用房。达到回迁房居民不影响商品房业主的高品质生活。
7、小区的整体规划一定要注意主导风向对住宅通风的影响和楼间通风的影响，同时也要考虑一些民俗的因素，避免因民俗原因产生的负面影响。
8、小区需要配套一定的大众休闲健身场所，请结合小区景观设计及硬质铺装恰当考虑。
9、小区风格定位：建议采用欧式现代简约风格，外立面色彩应轻快、明亮、醒目，突出和强化立面效果。
10、在靠近山墙位置的户型可依据实际剩余空间调整户型，尽量做成山墙开客厅明窗的二室或三室户型。
11、防空地下室设计：
（1）满足人防要求：地下人防需按建筑面积的2%配比。人防使用为平战结合，战时可作民用防空，平时物业部门可用于民用停车等。
（2）满足设备层的要求（如供电、供水、消防、安防等配套设施安置的问题）。
（3）满足停车要求：项目要求总停车位为1200个，在地上停车位不能满足需求的情况下，尽量考虑在地上解决（考虑交通部门对车位的要求）。
（4） 按国家普通规范即可（GB50038---2005）
(5 ) 2000平方米作为一个封闭单元，封闭单元必须设置防护门及密闭门。
12、小区配置智能化安保防护系统，如单元可视对讲、监控摄像，电子门禁和电子巡更及中央安保机房等。
（二）户型设计要求：
1、户型面积配比（建筑面积）（户型比例参考）
40-50 M2—— 5%
50-60 M2—— 5%
60-70 M2—— 10%
70-80 M2—— 20%
80-100 M2—— 25%
100-120 M2——20%
120-130 M2——10%
130 M2以上——5%
2、户型建议总则
（1）北方地区主要考虑的是户型的日照，为了更好实现户型各功能区域充分透光和通风，建筑物朝向尽可能南北向。
（2）在保证足额利用容积率的前提下，每一个标准层的户数尽量少，最多只能一梯四户。
（3）在设计时考虑子母房的理念，户型大小可随意折分组合，便于未来销售。
（4）冷山单元（把边）使用面积70-80平米的房源建议设计小三房。
（三）结构设计委托
1.基础形式：根据地质条件综合考虑
2.上部结构形式：短肢剪力墙
3.采暖方式（散热片、地热）：地热
4.卫生间是否降板：降20mm板标高
5.一层是否采用架空层地面：否
三、细部设计要求：
1、剖面（层高）
地下室：4.8米层高（根据管道实际布置情况再调整，但满足小型货车高度）；
一层：商服层高3.6米，住宅层高3米，车库层高3米；
二层：商服层高3.3米，住宅层高3米；
标准层：3米层高；
顶层：3米层高；如果室内天棚有管道考虑3.3米层高；
室内外高差：＋0.45米（考虑土方平衡）；
±0.000相当于绝对标高。
2、三表出户：出户。
3、屋面做法
屋面形式：结合简约欧式风格考虑
保温：采用100mm厚苯板保温（两层错缝安放，每层50mm厚，容重18Kg/m3）
防水：不上人屋面采用3mm厚SBS做防水；上人屋面加刚性防水和保护层
4、墙体材料
外墙：陶粒混凝土砌块
内墙：陶粒混凝土砌块或隔墙板
5、山墙保温做法
外贴苯板：容重18kg/m3
6、墙面内装修做法
厨房：粗装修
卫生间：粗装修
其余部分：粉刷即为刮大白）
7、地面内装修做法
厨房：水泥砂浆地面
卫生间：水泥砂浆地面
其余部分：水泥砂浆地面
8、楼梯间做法：
台阶：水泥收光
栏杆及扶手：木质铁栏杆（回迁房）；商品房采用不锈钢栏杆
9、电梯选用：东芝或西子奥的斯
10、窗台板做法：无
11、门做法：
单元门：单元可视对讲
一层商服门：不锈钢玻璃
分户门：防火防盗门
分室门：无
阳台门：带耳窗
主卧、客厅门平开
卫生间门：无
分室门与门框不安装
12、窗做法：
居室窗：普通塑钢窗
阳台窗；普通塑钢窗封闭
飘窗窗台高： 常规（考虑立面效果）
飘窗挑出长度：根据立面造型（考虑立面效果）
飘窗形式（直飘窗还是角式）：根据立面造型
13、隔断做法：
厨房与餐厅之间：无隔断
餐厅或厨房与客厅之间：商品房无隔断、回迁房有隔断
14、阳台做法：现浇砼
挑出长度：1500mm（考虑容积率）
栏板高度：900mm
形式：不透空
保温：外墙苯板保温，苯板容重18kg/m3
15、落水管材料：PVC
16、通气孔：预制
17、卫生间洁具如何配备：无
18、是否设置空调机板：是
19、楼梯间是否采暖及采暖形式：楼梯间不采暖

四、水暖专业
（一）给排水专业（室内）
1、生活给水管道：管采用PPR
2、排水管道管材：UPVC
3、单元水表及入户水表设置：在管井
4、给水入户及排水设置：给水利用管井，排水在厨卫间层层排出；
5、厨房、卫生间地漏设置：有
6、其他按国家及地方有关规范执行补充
（二）采暖通风（室内）
1、小区采暖形式：地热
2、供暖热源：热电公司
3、热媒参数：供水设计温度75度，回水设计温度55度
4、采暖入户位置：常规
5、采暖干管敷设：在地下车库梁下
6、采暖系统：常规
6.1采暖系统形式：分高低区
6.2采暖系统干管：常规
7、采暖管材：普通焊接管
8、散热器：常规
9、楼梯间及客厅阳台是否采暖：不采暖
10、管道保温：聚氯乙烯保温管
11、热交换站放在胜利路靠前进路一侧的地下室内。
12给排水设计当地无特殊要求，按国家及黑龙江设计规范设计。
五、电气专业
1、住宅设计容量：常规设计
2、计量方式：单独计量
3、分户开关箱位置：集中计量
4、住宅每户回路设置：常规
5、卫生间是否设局部等电位端子箱：设置
6、卫生间排气扇电源：用照明回路
7、阳台、雨棚是否设灯：有灯
8、楼梯间照明：感应灯
9、空调插座配线：单独
10、可视电子对讲系统：黑白可视对讲
11、冰箱插座：设置
12、电气设计要求每户容量：
40m2----50m2 4kw
50m2----60m2 6kw
60m2----70m2 6kw
70m2----80m2 8kw
80m2----90m2 8kw
90m2----100m2 8kw
100m2----120m2 10kw
120m2----130m2 10kw
总电容为上述每种户电容与相应户数积之和，单项进户。（前提必须满足规范要求）
配电室设计在高层地下室内（最后以供电局同意为准）。
设计不需指定任何生产厂家。
六、消防专业
按照普通民用建筑消防设计规范即可。

黑龙江寅武房地产开发有限公司
二〇一〇年六月五日