房地产价格下跌----案例分析.doc

房地产价格下跌：房价下行趋势并不会立即扭转

1 选题说明：  
房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关，房地产市场不可能逆周期而动。中国一季度的GDP增长率并不十分乐观，在此背景下，房价如果贸然弹升，很可能使房地产市场再度陷入观望僵局，不利于高存量的消化，更不利于行业探底回升。
2 案例：
在目前的货币环境中，房地产企业的资金压力也有所缓和。1-3月，房地产开发企业资金来源同比增长9.2%，其中来自银行的贷款明显上升。前三个月房地产企业来自银行贷款的资金同比增长8%，占整体资金来源的25.3%，较去年1-9月份深度调整期的19.8%上升5.5个百分点。而来自个人按揭贷款的资金同比增长13.2%，热销的形势也在为开发商的资金链“解压”。
    在目前的经济形势下，商品房价格下行趋势并不会立即扭转。国家统计局公布的数据也印证了这一点。3月份，虽然部分城市的房价已经企稳，但全国70个大中城市中，房屋销售价格指数同比下降的城市达40个，环比下降的城市也达到22个。
商品房销售情况
1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。
70个大中城市房屋销售价格指数
3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.2%。新建住宅销售价格同比下降1.9%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.1%。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.4%，比2月份涨幅高0.1个百分点；商品住宅销售价格下降2.2%，比2月份降幅扩大0.1个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降1.8%，高档住宅销售价格下降3.7%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨0.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.2%，高档住宅销售价格持平。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有29个，其中涨幅较大的城市是：银川7.3%、锦州5.0%、兰州和西宁4.6%、烟台3.9%；价格下降的城市有41个，其中降幅较大的城市是：深圳下降12.2%、广州下降8.9%、石家庄下降7.2%、桂林下降6.4%、厦门下降5.4%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有35个，其中涨幅较大的城市是：昆明 1.1%、锦州 0.9%、南京 0.7%、贵阳0.6%、深圳和湛江 0.5%；价格下降的城市有21个，其中降幅较大的城市是：济宁下降2.6%、唐山下降2.0%、桂林下降1.4%、徐州下降1.1%、大理下降1.0%。二手住宅销售价格同比下降0.4%，比2月份降幅缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有32个，其中涨幅较大的城市是：三亚13.2%、南宁10.5%、哈尔滨6.6%、郑州6.1%、西宁5.9%；价格下降的城市有37个，其中降幅较大的城市是：深圳下降15.7%、吉林下降9.5%、厦门下降6.1%、岳阳下降5.9%、石家庄下降5.6%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有39个，其中涨幅较大的城市是：金华1.8%、桂林1.5%、郑州1.4%、温州1.2%、大理1.0% ；价格下降的城市有18个其中降幅较大的城市是：济宁下降5.9%、石家庄下降2.1%、湛江下降1.2%、唐山下降1.1%、银川和海口下降0.7%。
3 案例分析：
经历严冬的中国房地产市场，在春季呈现复苏的气息。一季度，全国商品房销售额同比增长23.1%，北京、上海、深圳等主要城市一季度商品住宅的月均成交量已超过2007年高峰时的水平。
不过从目前的宏观经济和国民收入状况看，楼市“阳春”尚不足以支撑房价整体上扬，而高房价留存的泡沫，很可能将通过扩张型宏观调控政策所带来的经济增长加以化解。
     作为拉动内需的“大权重”行业，房地产业维稳对实现“保增长”意义重大。因此，从去年的中央经济工作会议到今年两会上的政府工作报告，均明确支持居民购买自住性和改善性住房，满足多层次住房需求。适度货币扩张刺激合理的住房需求已是中央对房地产调控的政策取向。
     根据对购房成本的研究，房贷利率下降1%，相当于房价下降6%。从2008年9月开始，央行连续五次降息，贷款基准利率累计下调2.16个百分点，目前的贷款基准利率为5.31%，与2002年2月的历史最低水平持平。而对于首次购房需求和改善性住房需求，商业银行还可给予七折优惠。单是利率因素，就使居民购房成本比降息下降超过15%。
     宽松的货币政策不仅可以提高居民的住房购买力，而且可在一定程度上起到支撑房地产价格的作用。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比下降1.3%，但环比上涨0.2%。
     在目前的货币环境中，房地产企业的资金压力也有所缓和。1-3月，房地产开发企业资金来源同比增长9.2%，其中来自银行的贷款明显上升。前三个月房地产企业来自银行贷款的资金同比增长8%，占整体资金来源的25.3%，较去年1-9月份深度调整期的19.8%上升5.5个百分点。而来自个人按揭贷款的资金同比增长13.2%，热销的形势也在为开发商的资金链“解压”。
     但是，仅凭一季度的市场变化还不能得出房地产业已重新步入上升通道的结论。信贷规模急速扩张对资产价格反弹的刺激不可忽视。3月份国房景气指数再创新低1-3月房屋新开工面积和土地购置面积双双大幅下滑，说明部分城市房地产“量价齐升”依然是“阶段性回暖”；断言调整见底为时尚早。
2005年以前，中国的房地产市场基本是按正常的轨道发展着，但从2004年、2005年以后，西方国家通过在电脑上用数学模型制造资产泡沫，制造出来了许多钱，而这些钱流入中国后，通过追捧中国房地产行业，使房地产资本化，打破了中国房地产正常的循环，把正常的征地、建设和销售过程，变成以土地储备作为一个重要标志来衡量中国的房地产企业。这时的中国房地产市场也脱离了实际的价值，而进入迎合资本市场的怪圈。
     据悉，2007年一年全国房地产开发商购买土地的支出就高达3万亿元人民币，而当年全国商品房的销售额也仅有2.9万亿人民币，出现“面粉的价格比面包的价格贵”的现象。资本市场的追逐，房地产开发商的贪婪，再加上地方政府的土地财政交织在一起，共同上演了土地泡沫疯狂的一幕。目前中国的土地泡沫是西方的金融泡沫促成的。
     目前，结构性过剩依然是房地产业的主流，而此次金融危机也不是周期性的危机，而是结构性的危机。周期性危机和结构性危机的区别就在于：周期性危机是以时间为标志，时间到了，经济自然就开始复苏；而结构性危机是看你的结构有没有进行调整，是否调整到位，如果没有调整到位，这样的危机还会继续下去。
经济学家近日判断，房地产的调整行将结束。由于信贷大幅扩张房市、股市在内的资产价格很可能会重新上升。另外，中央及地方纷纷出台对房地产的扶持政策，包括地价款的缓缴、对保障性住房货币化的补贴等方案，决定了市场的回暖将是持续的。2009年商品房的销售面积很有可能接近2007年的水平，甚至不排除超过2007年的可能性。这意味着房地产行业的调整不够深刻，意味着有一些劣势的处于行业靠后的该出局的企业很侥幸居然没有出局。
事实证明，房价合理回归是住房消费复苏的基石。市场化程度高的华南地区商品房成交量率先回暖，长江三角洲和华北地区反弹较晚，幅度也相对较弱。这表明，区域回暖的进度和程度与价格回落的幅度有着明显的“正相关”关系。而一季度成交量大幅攀升，也主要是价格弹性高的刚性需求集中释放的表现。
     其实，作为消费品和投资品，房产价格有涨有跌不足为奇。房地产业是国民经济的支柱产业，价格过快下跌会导致诸多经济和社会问题。美国次贷危机引发的全球金融海啸便是房价泡沫破灭的前车之鉴。
     从中长期经济运行的角度看，要真正启动住房消费并带动房地产市场步入上升通道，关键是通过GDP和国民收入的增加以及城市发展推动区域价值提升，来逐渐消化高房价“透支未来”产生的泡沫。而从近期政策的角度看，则是通过透明化的货币扩张在一定程度上释放房地产泡沫。如果房价的涨幅低于货币扩张带来的经济增速，那么，房价回落、泡沫释放的压力会减小，房地产调整周期也将缩短。

4 启示：
楼市度过最困难时期，缘于积压了一年多的购房需求形成了“井喷式的增长”。另外一个重要因素是，政府出手让房地产商躲过了生死劫。面对当前显现的阳春市况，很多开发商特别是侥幸没有出局的房地产商终于松了一口气。有些开发商已在借机涨价试水市场。但是度过最困难时期，并不等于楼市就此反转，它还将有波动、有震荡，只是楼市总体上不会比2008年下半年的情况更差。借机涨价试水市场行为是不可取的。在楼市趋势尚未稳定的情况下，不理性的涨价行为对购房者形成了强制性透支的压力，有杀鸡取卵之嫌，将会破坏目前市场的良性运行态势，需求再次抑制于观望状态，不利于楼市的全面回暖。历经3月的井喷式增长，积压一年多的需求基本释放殆尽，目前的成交量从全国主要城市来看，平均交易量水平回落超过30%，2009年春季的楼市高潮将过去。本轮成交量明显的是改善型的需求的集中释放，特点就是中大户型受到追捧，造成价格均明显反弹，而首次置业的反而所占比重较小，造成小户型的价格反而下降。在成交量中，现房成交量明显大于期房，城区的交易量明显大于郊区及新城区，这是用家蜂拥入市的明显特征。由于成交量的暴增，已经造成价格见底反弹，价格差已经对买家形成新的观望影响。从近期的成交量来看，客户对开发商加速上调出售价格并不买账，二季度的市场成交量见顶回落已成定局。 经历过高潮疯狂和低潮洗礼的房地产商并未享有外界预期中的超高暴利，开发商繁荣期自杀式的增长往往导致泡沫破裂期无以为继甚至走向死亡