房价跌的问题.doc

一、货币和资产价格的平衡
货币决定了我们资产的走势，美国2009年GDP总量约14万亿美元，M2约8.5万亿美元，中国2009年GDP是34万亿人民币（约5万亿美元），2009年底M2约60.6万亿人民币（约9万亿美元），到今年9月份已经靠近70万亿人民币（约10.44万亿美元）。我们GDP是人家的三分之一，印了的钱比人家还多，人家是全球货币，我们是国内货币。
下面打比方的村子是一个缩小模型，把很多其他因素忽略了，只是为了说明货币发行速度和资产价格之间的关系。
我们如何去理解货币，打个比方，一个村庄，里面所有的资产正好配合原来发行的1000圆现金（这个作为初始值，流动性需求暂且不考虑），假如一年后资产增加了500圆（按照初始的购买力计算），但是这1年增发了2000圆货币，结果是什么？就是现在有了3000圆货币，但是购买力只有原来的1500圆的资产存在，也就是说所有的物价涨了一倍才能平衡。这个是平均水平，但是有时会出现一个问题那就是，大米和菜没有怎么涨，但是这1年里面村子里的房子涨到5倍，我们可以这样理解，房子原来在1500圆购买力的情况下占比是20％（价值300圆），房子一年涨到5倍，也就是占用了现在1500×20％×5＝1500圆的现在货币购买力，剩下的80％的资产是从1200圆涨到1500圆（通货膨胀率是25％）。
然后我们来看，房子通货膨胀率是400％，经济占比从20％上升到50％，其他物资通货膨胀率是25％（经济占比从80％下降到50％），做个就是结构性失衡，然后看通胀率，假如房子在CPI中只占比10％不到，其他的占比90％，也就是他的涨价因素被人为缩小了，这个时候因为他对于经济总量占比已经到50％了，所以他在CPI中的权重应该相应增加（实际没有增加权重，是在掩盖货币问题），这个就是一个数字游戏，嘻嘻。
所以很多人认为结构性失衡会继续下去，那我们再来看看一个问题，再下一年，房子要保持同样的涨幅的话货币投放量是多少？假如到再下一年房子要保持5倍的涨幅，按照其他物资通货膨胀率不变的话，需要继续投放：1500×5＋1500×1.25-3000=6357,也就是说货币投放量需要上一年的3倍多才能达到同样的效果。
不知道大家高中时是否学过抛物线或者渐近线，用高中的渐近线最容易理解，这个就叫边际效应，越向后需要几何级数增加的货币才能同样拉动我们的房价，09年我们花4万亿就能把经济搞热，但是到2011年我们可能花10万亿都拉不起来了。很多人说我们的房价不会跌，我们的房价能够涨到天上去？
没有人能够改变经济规律，也没有任何政府能够改变经济规律，只能延后，延后的结果就是爆发得更厉害。

六、资产价格结构性失衡
滞胀很多人现在已经比较容易理解了（郎教授已经解释过好多遍了），我们这次从原理上面深层次来了解这个道理。
滞胀就是经济停滞但是通货膨胀，表现在我们认识的范围就是很多日常用品涨价，但是经济发展停滞（企业大面积倒闭，铜铁等大宗物品价格暴跌，因为企业倒闭需求下降，这个是举个例子，有时表现形式可能有差别）。
然后深入一点可以理解为结构性通胀和结构性通缩，日常用品包括食品通胀，但是实体企业进入通缩。
然后再深入一点理解，就是资产价格结构性失衡，归根结底就是我们的货币出了问题，就像上面那个村庄的情况就是一个缩影，当我们的资产价格出现结构性失衡，一部分资产被高估，一部分资产被低估（涨价幅度低于货币发行增幅），整体货币发行速度太快，为了防止出现整体通货膨胀失控，就把货币引导向CPI权重小并且蓄水量大的一块（比如房价），但是这个是有边际效应的当货币发行速度达到及至（比如09年的货币和贷款增幅吓死人），然后原来低通胀物品开始进入快速上涨阶段，基本也就意味着资产价格结构性失衡到头了，资产价格重置一般会滞后1－2年。

七、价格平价理论
就像上面的小村庄一样，里面的房子不会一直保持这种涨幅，其他物品也不能一直处于低通货膨胀水平（相对货币发行速度），最终的结果就是被高估的资产会超跌（最终价格会低于货币增发速度带来的最终平均价格），被低估的资产会超涨（最终价格会高于货币增发速度带来的最终平均价格）。
我们还是来看上面那个小村庄的故事，假如到第四年，村子里面的房价撑不住了，我们来看看，货币发行量是9357，按照初始购买力来算资产是1500圆人民币（包含500圆的劳动创造的资产增加），这样算一下平均应该涨到了6.2倍左右，但是房价涨到了25倍，权重从20％变到80％，按照价格平价理论，房价应该跌到总量为300×6.2＝1860以下，也就是要跌75％以上，这些货币会释放到其他资产，其他资产要涨4倍以上。
以上为一个简化模型的简单计算，只是为了说明问题，放到一个国家的话，会有很多其他因素，比如二次分配问题、财富集中的问题、财富外流的问题、劳动创造的物资增长的因素、进出口的因素等等。