延政发200816号.doc

延政发200816号延安市人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见 各县区人民政府，市政府各工作部门、直属机构：为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）和陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（陕政发200762号）精神，加快建立健全廉租住房制度，切实解决城市低收入家庭住房困难，结合我市实际，提出如下实施意见：一、基本原则和总体要求按照国务院200724号和省政府200762号文件精神，我市在贯彻中应坚持“统筹安排，分步解决，市政府主导，各县区具体实施”的原则。总体要求是以城市低收入家庭为对象，实行“两个优先，两个逐步覆盖”。两个优先是：优先解决最低收入家庭，优先解决市区；两个逐步覆盖是：逐步覆盖到县，逐步覆盖到低收入家庭。二、目标任务根据2005年住房状况调查确定的符合廉租住房保障条件的家庭户数，2007年已对市区内符合住房困难规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保；2008年所有县城要实现应保尽保。“十一五”末，将廉租住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。同时，改进和规范经济适用住房制度，加大旧住宅区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件也能得到一定改善。三、加强廉租住房制度建设（一）确定廉租住房保障对象标准。我市符合廉租住房保障条件的家庭收入标准，参照民政部门低保的标准，在最低收入家庭人均月收入标准160元的基础上，上浮1倍即320元，以此确定为符合廉租住房保障条件的城市低收入家庭人均月收入标准。住房困难标准确定为人均建筑面积在8平方米以下。（二）健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行租金补贴和实物配租相结合方式，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。实物配租对象原则上为人均住房建筑面积在4平方米以下的住房特困户和孤、老、病、残等特殊困难家庭，及其他急需救助的家庭。符合廉租住房保障条件的低收入家庭，确定相应的保障方式并按收入水平、住房困难程度和申请顺序等进行轮候。对轮候到位的家庭，县区廉租住房管理部门应与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。（三）规范廉租住房管理程序。建立廉租住房的申请、审核和退出的规范化管理机制。符合当地保障条件的家庭申请廉租住房时，受理机关应及时受理，并出具书面凭证，经审核、公示无异议的应建立廉租保障家庭档案。廉租住房申请人对廉租住房主管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向本级政府或上一级廉租住房管理部门申诉，受理部门应对申诉出具书面答复意见。廉租住房管理部门每年要对保障家庭的收入、人口及住房变动情况进行复核，实行动态管理。对不再符合享受廉租住房条件的，要停发租赁住房补贴（或收回承租的廉租住房、停止租金减免）。实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租房屋的，购房者不再作为廉租住房保障对象，退出保障范围。（四）明确廉租住房保障标准。一是租赁补贴面积标准。市区内以租赁补贴方式保障的，廉租住房人均保障面积标准上限按照全省统一规定为14平方米的标准执行。各县实施保障的面积标准，由各县政府根据家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。二是租赁补贴资金标准。租赁补贴资金标准由县区政府根据当地市场平均租金、经济发展水平和保障对象的经济承受能力等因素确定。有条件的县区对符合廉租住房保障条件的城市最低收入家庭，2008年起可以按当地住房的市场平均租金给予补贴。三是实物配租面积标准。以实物配租方式保障的，新建廉租房套型建筑面积控制在50平方米以内。四是廉租住房租金标准。各县廉租住房收取的租金标准由各县廉租住房实施管理机构，会同物价部门按维修费、管理费等因素测定；市区内从2008年起廉租住房租金标准按每平方米2元计收，以后廉租住房租金标准随经济社会发展情况适时调整。（五）保证廉租住房资金来源。各县区政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金。一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度财政预算，设立专门预算支出科目，安排廉租住房保障专项资金。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各县区还可根据实际情况适当提高比例。四是及时争取省市配套资金。省市财政配套资金由各县区在本级财政配套资金到位后提出申请。县区申请省市财政配套资金时，建设或改造的廉租住房项目应提供立项、土地、规划、项目进展以及县区配套资金到位情况等相关材料，收购的廉租住房应提供房屋产权证复印件和房屋买卖合同，租赁补贴的应提供廉租保障家庭月补贴发放台账明细及出租人领取补贴证明。（六）组织开展低收入家庭住房状况调查。各县区要认真对本行政区域低收入家庭住房状况进行调查摸底，建立低收入家庭住房档案，完善廉租住房保障对象台帐。要通过已建立的廉租住房信息管理系统，及时掌握并向社会公布廉租住房的制度建设、实施计划、保障对象、项目运行等情况。（七）多渠道增加廉租住房房源。各县区要通过新建、改建、配建和收购等方式，加大房源筹集力度。鉴于市场提供小户型、低价位租赁房源严重不足的现状，全市实物配租总数占最低收入家庭保障户总数的比例按30%左右确定。新建廉租住房主要在经济适用住房及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购，也可根据实际情况集中建设。要积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型面向社会出租。（八）加强廉租住房小区的物业管理。廉租住房建设实行公开招标，严格控制建设成本，水、电、燃气等服务企业必须服务到最终用户，达到入住条件。廉租住房由所在经济适用房小区的物业管理公司统一负责管理和服务。收取的廉租住房租金，物业管理公司在提取管理费用后，剩余部分作为廉租住房的维修管护费，交由县区廉租住房管理机构专门管理，专款专用。同时政府要安排一定的公益性岗位用于廉租住房小区管理，以降低廉租户的负担。四、改进和规范经济适用住房制度（一）规范经济适用住房供应对象。将经济适用住房供应对象调整为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。符合经济适用住房供应条件的低收入标准，按统计部门公布的上年城镇居民人均可支配收入确定；住房困难标准为人均建筑面积8平方米以下。低收入家庭的收入标准和住房困难标准，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭面积超过标准的，不得再购买经济适用住房。已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。（二）加强经济适用房建设管理。各县区要认真制定经济适用房建设计划，每年安排一定的土地指标用于经济适用房建设。要切实加强经济适用房建设管理，严格实行招标制度，控制建设成本，保证经济适用房质量，加快建设步伐。市发展改革委员会会同市房产局、市国土资源局负责监督检查每年下达的经济适用住房建设投资计划执行情况。从2007年10月1日后新审批的经济适用住房，建筑面积一般控制在60平方米左右。（三）加强经济适用住房上市交易管理。购买经济适用住房，在取得房屋所有权证和土地使用权证5年后方可上市出售，政府可优先回购。出售或转让经济适用住房时，按同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，出售后不得再购买经济适用住房。购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。（四）严格审批集资建房。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，利用自用土地组织实施。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房。五、努力改善其他住房困难群体的居住条件（一）积极推进老城区拆迁改造。各县区要对旧的住宅区进行调查摸底，建立基本情况档案，制订改造计划。对年久失修、服务设施不配套、环境脏乱差但尚能居住的旧住宅区，进行综合整治。对不具有综合整治和保护、利用价值的老城区特别是棚户区应进行彻底拆迁改造。鉴于旧住宅小区所住居民收入普遍偏低的情况，整治资金可通过“居民出一点、原开发建设单位拿一点、政府补一点”的办法解决，政府补贴资金主要用于道路和各种管线的更新和维修。在改造过程中，对被拆迁人按照国家有关城市房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，其购房成交价中相当于拆迁补偿价款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，超出部分征收契税。（二）多渠道改善农民工居住条件。鼓励用工单位利用自有存量土地为本企业服务的农民工修建经济公寓，实行免费租住或以农民工能够承受的低租金出租；鼓励社会单位和人员将闲置房改建为适合农民工租住的经济公寓。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向其出租。（三）进一步搞活住房二级市场。加快既有房屋的权属登记，清理已购公有住房上市交易的各种障碍，多渠道增加二手房房源，满足部分低收入家庭的住房需求。六、完善配套政策和工作机制（一）落实优惠政策。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行划拨方式供应。三是切实保证廉租住房和经济适用住房建设用地，各县区要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。六是金融机构贷款用于廉租住房建设的，在利率、期限、项目资本金等方面作出特殊规定。（二）健全工作机制。各县区政府要根据低收入家庭住房状况调查情况，制订解决低收入家庭住房困难的发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划，并向社会公布，同时报市房产局备案。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位，确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位。要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并向社会公布。要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的年度复核工作，健全退出机制，实行动态管理。要加强对县区廉租住房实施情况的监督检查，实行廉租住房实施情况季报制度。（三）落实工作责任。将廉租住房、经济适用住房和改善其他住房困难群体的居住条件纳入市政府对各县区政府的目标考核，对目标任务完成不力的通报批评。县区政府要加强领导，把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程，及时协调解决建设中的困难和问题。要在房地产管理部门设立专门的住房保障管理机构，配备必要人员，核定工作经费，具体负责此项工作。要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的政府工作报告中报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。（四）严格落实调控政策。各县区、各有关部门要加大住房供应结构调整力度，认真落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，应达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。要引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。要加强市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。要加强房地产价格的监管，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。二八年三月二十三日主题词：城乡建设 房地产 改革 意见抄送：市委各部门、市人大常委会办公室、市政协办公室，市法院、检察院，各人民团体、各新闻单位，中、省驻延单位。延安市人民政府办公室 2008年4月2日印发共印210份 10