西安大都市地产项目推广计划PPT课件.ppt

20102010年年营销策略策略西安大都市新北城领地未来城目目 录Part 1 销售篇售篇 销售售节点点（p3p3）Part 2 战略篇略篇 纲举目目张（p10p10）Part 3 市市场篇篇 主主题（p14p14）产品价品价值点及点及结论 （p16p16）未来未来领地地（p13p13）背景背景（p15p15）Part 4 推广篇推广篇 我主我主未来未来（p19p19）基基础筹筹备工作工作（p23p23）推广推广预热工作工作（p26p26）形象形象导入期入期（p27p27）认购蓄蓄势期期（p34p34）开开盘强销期期（p41p41）PART 1 PART 1 销售售篇篇 时 间 节 点点 20102010年年4 4月月 园林示范区开放园林示范区开放 20102010年年5 5月月 工程出地面工程出地面 20102010年年1010月月 20102010年年1111月月 项项目工程目工程节节点点销售售节点点 2010 2010年年3 3月月 积积累客累客户户 2010 2010年年5 5月月 营销营销中心投入使用，开始内部中心投入使用，开始内部认购认购 2010 2010年年9 9月月 正式开正式开盘盘 2010 2010年年1010月月 样样板板间间开开放放工程工程工程工程节节节节点点点点销销销销售售售售节节节节点点点点3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月1111月月园林示范区开放园林示范区开放 开始开始储储客客售楼售楼处处投入使用投入使用内部内部认购认购正式开始正式开始9 9月月1010月月1212月月临时销临时销售中心启售中心启动动开开盘盘样样板板间间开放开放工程正式工程正式动动工工推广周期划分推广周期划分 2010.342010.34形象形象导导入期入期认购认购蓄蓄势势期期开开盘盘强强销销期期2010.5 82010.5 82010.9-122010.9-12事件事件传传播播示范区开放示范区开放项项目开目开盘盘阶阶段段时间时间阶阶段段 重要重要节节点点基基础础筹筹备备期期形象形象导导入入2010.22010.2补补强强地段地段 树树立形象立形象产产品亮点品亮点价价值值最大化最大化热销热销并持并持续续形象形象导导入入认购认购蓄蓄势势开开盘盘强强销销阶阶段段主主题题目的目的领领地未来城，地未来城，铜铜川未来生活川未来生活的指向的指向标标户户外、事件外、事件传传播、播、网网络络、DMDM等等 领领域未来城的域未来城的情趣生活空情趣生活空间间户户外、外、报报广、广、DMDM、示范区、示范区、样样板板间间开开放活放活动动等等全面居家解全面居家解决方案决方案户户外、外、报报广、广、DMDM、公关活公关活动动等等2010.3-42010.5-82010.9-12渠道与手段渠道与手段2010.2基基础础筹筹备备市市场发场发声声引引发发期待期待铜铜川第一大川第一大盘盘即将面世，即将面世，敬敬请请关注关注工地工地现场现场包装包装户户外等外等PART PART 2 2 战战略篇略篇 纲纲 举举 目目 张张本案本案营销营销的的三大三大问题问题：1 1、地、地处铜处铜川新区川新区边缘边缘（客客户户印象：地段价印象：地段价值值不高）不高）;2 2、铜铜川楼市火爆，本案入市滞后，在当前大形川楼市火爆，本案入市滞后，在当前大形势势下，下，营营 销风险销风险将日愈增加将日愈增加;3 3、精品房、精品房产产高价入市，会增大客高价入市，会增大客户购买户购买抗性抗性.化解化解“三大三大问题问题”（营销营销核心核心）之道）之道、突出本案生、突出本案生态态、环环保、保、环环境境优势优势，借毗，借毗邻铜邻铜川唯一生川唯一生态态花园花园“城城 市会客市会客厅厅”得天独厚的得天独厚的资资源，源，树树立立铜铜川第一大川第一大盘盘“生生态态城城”、“宜居宜居 城城”、“低碳城低碳城”、“人文城人文城”概念，概念，树树立立领领地地未来城的未来独尊未来城的未来独尊地地 位；位；、欧式、欧式现现代代简约风简约风格与中国庭院园林布局完美的格与中国庭院园林布局完美的结结合，庄重合，庄重质质感的外立感的外立 面，面，艺术艺术情趣昂然的共享大堂，人性化的舒适情趣昂然的共享大堂，人性化的舒适户户型型,完善的配套完善的配套环境境 ，精品物有所精品物有所值值，价格抗性自当减弱；，价格抗性自当减弱；化解化解“三大三大问题”（营销核心核心）之道）之道3 3、全方位温馨的物、全方位温馨的物业业服服务务。（水、。（水、电电、气、暖；衣、食、住、行；生、老、气、暖；衣、食、住、行；生、老 、病、死；、病、死；等等)样样样样有人管；直述西安（有人管；直述西安（铜铜川老城）班川老城）班车车会将会将领领地地 未来城未来城变为变为西安新北城；西安新北城；4 4、随本案工程、随本案工程进进展及展及营销节营销节点点强强化化,推广使本案不推广使本案不仅仅在在铜铜川，川，还还要在西安要在西安 、全省、全国，甚至全世界（主要通、全省、全国，甚至全世界（主要通过过网网络络）家）家喻户晓喻户晓，形成本案炙水，形成本案炙水 可可热热，抢购抢购局面。局面。PART PART 3 3 市市场场篇篇 领地 未来城 未未 来来 领领 地地主主题：领领地地未来城未来城“未来未来领领地地”历史原因致铜川高品质楼盘稀缺本案以生生态态、环环保、宜居、低碳、人文的未来城填保、宜居、低碳、人文的未来城填补补了高品了高品质产质产品市品市场场空白空白。铜川楼市品牌开发商不多领地置业以以实实力和品牌力和品牌创创新新未来城，步入未来城，步入铜铜川楼市一川楼市一线线品牌品牌企企业业。总结总结：领领地地 未来城未来城 楼市方向引楼市方向引领领者者 楼市高端楼市高端产产品的品的标标杆杆本案本案产产品价品价值值点点中式布局的中式布局的围围合空合空间间传统传统内涵、内涵、现现代演代演绎绎表表现现的主的主题题园林园林 庄重里透着庄重里透着现现代的建筑代的建筑设计设计彰彰显显居住者身份感的居住者身份感的专专属会所属会所高舒适度的高舒适度的户户型空型空间间全面家居解决方案（精品魅力）全面家居解决方案（精品魅力）结论结论：地段宣地段宣传传 势势在必行在必行 强强化楼化楼盘盘位置宣位置宣传传：除在各种：除在各种销销售道具上售道具上标标注外，注外，应应在在铜铜川川 主要主要户户外广告上，外广告上，标标明通往明通往领领地地未来城未来城 的路径。的路径。大力宣大力宣传铜传铜川生川生态态花园花园“城市会客城市会客厅厅”是本是本项项目的天然目的天然 氧吧，休氧吧，休闲闲、健身的福地。提升、健身的福地。提升项项目价目价值值和引和引领领未来精品楼市未来精品楼市 方向。方向。新区新区 高速路出口及重要地段，开发商自己设立长期性广告牌 租用广告牌：嘉宝莉2块、长虹南路南头（加油站对面）耀州区政府门口电子显示屏 锦阳路与文营西路十字路牌 其它可用资源老区老区 川口十字（艺术馆门面房）王益区政府对面星光楼上（现为移动的）项目现场搭建（建议）地块西北侧搭建6米*20米的围墙广告户户外广告牌的外广告牌的设设置建置建议议：PART PART 4 4 推广篇推广篇 我我 主主 未未 来来主主题题：毗毗领领7575万城市会客万城市会客厅厅的的6060万的万的 领领地地未来城未来城 畅畅享田园享田园风风光、天人合一、和光、天人合一、和谐谐温馨。温馨。具体推广具体推广执执行行 （2010年2月2010年12月）基基础础筹筹备阶备阶段段 （20102010年年2 2月）月）阶阶段主段主题题：谁谁的的领领地，地，谁谁的未来城的未来城铜铜川第川第 一大一大盘盘即将面世，敬即将面世，敬请请关注！关注！v VIVI基基础延展延展 VIVI系系统的的设计完成及制作完成及制作 （手提袋、名片、胸卡、基（手提袋、名片、胸卡、基础导示系示系统、工地、工地围档等）档等）v 销售道具售道具 折折页页、海、海报报/户户型型单页单页/产产品手册品手册/楼楼书书/纸纸杯杯 基基础础筹筹备备工作工作v 网站网站 与其他宣与其他宣传品品风格格统一，本一，本阶段内容主要以段内容主要以项目形象和目形象和产品告知品告知为主主 v 户户外外原原 则则：尽量多拿据点，：尽量多拿据点，发发布主布主题题与与项项目目进进程配合程配合紧紧密密选择选择种种类类：擎天柱：擎天柱/路牌路牌/楼楼顶顶广告广告说说 明：有效的明：有效的户户外告知、引外告知、引导导是本案未来是本案未来传传播的关播的关键键。户户外外导导引系引系统统由于本由于本项项目区位相目区位相对对劣劣势势，视觉视觉通达性不通达性不够够直接，需要通直接，需要通过导过导引系引系统统有效有效引引导导客客户户到达本到达本项项目，并阻分周目，并阻分周边边其他其他项项目人流；目人流；A A、地、地盘导盘导引系引系统统：项项目西目西侧长侧长丰南路沿丰南路沿线线做工地做工地围墙围墙广告；广告；B B、外部、外部导导引系引系统统：新区内重要路段新区内重要路段设设置置导视导视路牌或挂旗路牌或挂旗 （内容突（内容突现现距离未来城多少米）。距离未来城多少米）。工地工地视觉视觉包装包装A A、高端、高端项项目的目的细节细节更更为为重要，工地重要，工地现场现场也会成也会成为为理性客理性客户户的关注重点的关注重点B B、本案的工地、本案的工地现场视觉现场视觉包装要契合包装要契合项项目气目气质质和客群的和客群的审审美特点美特点v 现场现场包装包装策略：以策略：以产产品品牌的力量品品牌的力量导导入，先入入，先入为为主的建立未来城的地段定主的建立未来城的地段定义义；不不过过多空多空谈谈，逐步渗透，逐步渗透项项目内容，引目内容，引发发期待。期待。主主题：谁的的领地，地，谁的未来城！的未来城！铜川第一大川第一大盘即将面世，敬即将面世，敬请关注！关注！推广推广预热预热工作工作 第一第一阶阶段段:形象形象导导入期入期（20102010年年3 3月月44月）月）阶阶段主段主题题：我的我的领领地，我地，我们们的未来城！的未来城！领领 地未来城，地未来城，铜铜川未来生活指向川未来生活指向标标。动动作作户户外（外（3 3月月-4-4月）月）策略：以策略：以产产品品牌的力量品品牌的力量导导入，先入入，先入为为主的建立未来城的地主的建立未来城的地 段定段定义义；通；通过过景景观观示范区的逐步推示范区的逐步推进进，将景，将景观观先行的先行的 理念先期推向市理念先期推向市场场，引起关注。，引起关注。主主题题：我的我的领领地，我地，我们们的未来城的未来城 （3 3月上旬开始更月上旬开始更换换）动动作作2 2 事件事件传传播播 “未来的未来城未来的未来城”新新闻发闻发布会布会 暨暨“领领地地 未来城未来城产产品推荐会品推荐会”目的：通目的：通过过一次具有一次具有轰动轰动效效应应的事件的事件传传播，采用非常播，采用非常规规的房地的房地产产入市推广方式，入市推广方式，使使项项目目虽虽未露面，但已未露面，但已显现显现出出贵贵气、品位、有内涵的形象气气、品位、有内涵的形象气质质，引，引发发市市场场期待。期待。1 1、时间时间：4 4月下旬月下旬2 2、地点：待定、地点：待定3 3、形式：邀、形式：邀请请政府、媒体、政府、媒体、业业界参加新界参加新闻发闻发布会，形成布会，形成项项目入市目入市舆论舆论；随后邀随后邀请请嘉嘉宾宾与与专专家一同家一同谈论谈论本本项项目的目的优势优势及及产产品点，并如何将其品点，并如何将其应应用于用于现现代生活。代生活。4 4、拟拟邀嘉邀嘉宾宾：铜铜川房地局川房地局领导领导 ：主主讲讲城市城市发发展与居住提升展与居住提升 深圳粤建深圳粤建设计设计院院领领地未来城首席建筑地未来城首席建筑设计师设计师：主主讲产讲产品与居住者的关系品与居住者的关系 项项目景目景观设计师观设计师：主主讲讲景景观观与居住者的关系与居住者的关系 艾克森策划首席策划艾克森策划首席策划师师：如何在一个好的如何在一个好的产产品中品中发现发现生活的真生活的真谛谛1 1、软软性炒作性炒作目的：目的：扩扩大新大新闻发闻发布会、推荐会在布会、推荐会在业业界和大众中的影响力，使界和大众中的影响力，使项项目形成市目形成市场场关注和期待。关注和期待。时间时间：4 4月中旬月中旬炒作主炒作主题题例例举举：1 1、铜铜川第一大川第一大盘盘，领领地地 未来城高峰未来城高峰论坛论坛 2 2、领领地地 未来城：未来城：铜铜川未来居住景川未来居住景观观的的汇汇萃萃媒体媒体选择选择：报纸报纸华华商商报报、陕陕西日西日报报、房周刊、房周刊、铜铜川主流媒体等川主流媒体等 户户外广告外广告 DM DM单页单页派派发发 手机短信广告手机短信广告主要配合主要配合 2 2、DMDM直投直投目的目的：将：将领领地地 未来城新未来城新闻发闻发布会及布会及产产品推介会信息告知至有效客品推介会信息告知至有效客户户群群 体，体，在其生活范在其生活范围围形成口碑。形成口碑。时间时间：4 4月初月初（次次）投放点投放点选择选择：区域各大企区域各大企业业、科研院所，政府部、科研院所，政府部门门，铜铜川新老区各人流密集区域川新老区各人流密集区域。3 3、网、网络络发发布布时间时间：3 3月下旬月下旬 4 4月月发发布渠道：以布渠道：以铜铜川房地川房地产产信息网信息网为为主；主；主主题题：“未来的未来城未来的未来城”新新闻发闻发布会布会暨暨“领领地地 未来城未来城 产产品推荐会品推荐会”内容：新内容：新闻发闻发布会、推荐会等事件布会、推荐会等事件传传播的告知；播的告知；第二第二阶阶段段:认购认购蓄蓄势势期期（20102010年年5 5月月8 8月）月）阶阶段主段主题题：我的我的领领地，我的未来城！地，我的未来城！领领地地 未未 来城，来城，铜铜川全新的情趣生活空川全新的情趣生活空间间v 园林园林鉴赏鉴赏手册手册v 全能居家全能居家4C4C方案方案筹筹备备工作工作动动作作 户户外外主主题题：铜铜川的未来，川的未来，领领地的地的传传承承领领地地未来城未来城 现现代情趣生活空代情趣生活空间间面世！面世！重点建重点建议议:本本阶阶段段户户外建外建议议增加增加阶阶段型点式覆盖只要新区、老区重点段型点式覆盖只要新区、老区重点 路段有空的路段有空的户户外广告牌，我外广告牌，我们们就尽量采用短期拿下的策略，就尽量采用短期拿下的策略，不建不建议长议长期持有。期持有。动动作作报报广广 媒体媒体：华华商商报报 版面版面：彩版、彩版、彩版彩版发发布布规规划：划：每月一次，避开月每月一次，避开月头头与月尾的广告与月尾的广告发发布高峰期，主要集中于月中布高峰期，主要集中于月中发发布，布，当月当月发发布布时间时间尽量尽量选择选择周四或周五周四或周五发发布。布。动动作作3 3 网网络络发发布布时间时间：7 7月、月、8 8月月发发布渠道：布渠道：领领地未来城地未来城项项目网站、以目网站、以铜铜川房地川房地产产信息网信息网为为主；主；主主题题方向：方向：领领地未来城园林、地未来城园林、户户型型鉴赏鉴赏 动动作作4 4 直投直投时时间间：5 5月月88月月主主题题：领领地地 未来城，未来城，现现代情趣生活空代情趣生活空间间面世！面世！内容：以内容：以 项项目形象园林目形象园林实实景照片景照片投放区域：正阳酒店、正大百投放区域：正阳酒店、正大百货货、老区新区各主要人流量密集区域、老区新区各主要人流量密集区域 第三第三阶阶段段:开开盘盘强强销销期期（20102010年年9 9月月1212月）月）阶阶段主段主题题：夜宴：夜宴铜铜川，川，领领地地未来城未来城 盛大开盛大开盘盘全能居家全能居家4C4C方案方案开开盘盘方式方式固定地点，集中解筹，集中固定地点，集中解筹，集中选选房房开开盘时间盘时间：9.189.18日（日（时间暂时间暂定）定）选选房流程：房流程：优优惠卡登惠卡登记记 客客户选户选房分流房分流 确定房号确定房号 柜台确柜台确认销认销控控 甲方确甲方确认认 签协议签协议或合同（收首付或大定）或合同（收首付或大定）留留单备单备档档案，恭送客案，恭送客户户开开盘盘几件事几件事1、开盘前梳理好客户落点，避免不必要的客户流失；2、开盘前做好价格测试，对定价进行调整；3、开盘前作好客户分类，提高对客户的把握，提高成交比；4、开盘配合SP活动，务必使现场人气“爆棚”；5、开盘作好销控，务必形成“抢购”的气氛；6、开盘前后相应的媒体造势，制造相应话题；7、开盘后进行逼签工作，加快资金的回笼。目目 的：的：消化消化150150套左右房源套左右房源;开开盘盘需利用开需利用开盘盘活活动动造造势势，力求一，力求一炮打响，以便炮打响，以便为为后期后期销销售蓄售蓄备动备动能。能。价格提升及价格策略价格提升及价格策略价格成价格成长长可通可通过调节优过调节优惠幅度惠幅度进进行行实现实现，不宜大幅提升均价，不宜大幅提升均价，成本案成本案涨涨价的价的现现象，以免象，以免产产生混乱与生混乱与销销售抗性。售抗性。开开盘盘后后2020天后：天后：项项目整体表价上目整体表价上涨涨 200200元元 表价达到表价达到3300 35003300 3500元元 策略一：开策略一：开盘盘9 9折折优优惠惠在开盘后15天内签订购房合同或缴纳首付款的客户，享受表价9折优惠。策略二：策略二：认购认购客客户户9999折上折折上折客户在开盘前认购期内进行认购，交认购金后确认认购房源及资格，在客户开盘购买成交的基础上，进行99折上折一、开一、开盘流程流程设计科学、合理、有序，具有科学、合理、有序，具有较强的操作性。从客的操作性。从客户等待、客等待、客户进 场、客、客户逼定逼定杀定，每个定，每个环节每个步每个步骤都要有都要有专人人负责，维持整个开持整个开盘环节 井然有序；井然有序；二、开二、开盘热销气氛的气氛的营造；通造；通过对开开盘环节的的设计，不断，不断给客客户造成开造成开盘热销的的 氛氛围，排，排队、抢购、销控一控一环接一接一环；三、三、对客客户的的杀定要有效、快速；通定要有效、快速；通过案案场有效有效组织，专业与与过硬的硬的业务人人员一一 对一服一服务，实现快速有效的快速有效的杀定客定客户；案案场控制及控制及组织开开盘盘99月月1818日日夜宴夜宴铜铜川，入主未来川，入主未来焰火晚会焰火晚会客客户户共共赏赏，提升，提升项项目知名度！目知名度！推广策略推广策略“4C”“4C”释义释义“C”“C”，carecare的的缩缩写。写。领领地未来城全能人性关地未来城全能人性关爱爱家居方案的灵魂。家居方案的灵魂。与与项项目价目价值对值对接：接：Body-careBody-care身体关身体关爱爱健身健身场场所，运所，运动动功能。功能。identity-careidentity-care身份关身份关爱爱高品高品质质社区。社区。Life-careLife-care生活关生活关爱爱会所及家政方案，生活配套。会所及家政方案，生活配套。spirit-carespirit-care精神关精神关爱爱园林之文园，陶冶性情。园林之文园，陶冶性情。v 前期客前期客户户通通讯讯技技术术筹筹备备工作工作时时间间：1010月月内容内容规规划：划：项项目目进进度信息度信息铜铜川人文川人文历历史史全能居家全能居家4C4C方案方案诠诠解解v 前期客前期客户户通通讯讯技技术术筹筹备备工作工作时时间间：1010月月内容内容规规划：划：项项目目进进度信息度信息铜铜川人文川人文历历史史全能居家全能居家4C4C方案方案诠诠解解v 前期客前期客户户通通讯讯技技术术筹筹备备工作工作时时间间：1010月月内容内容规规划：划：项项目目进进度信息度信息铜铜川人文川人文历历史史全能居家全能居家4C4C方案方案诠诠解解v 前期客前期客户户通通讯讯技技术术筹筹备备工作工作时时间间：1010月月内容内容规规划：划：项项目目进进度信息度信息铜铜川人文川人文历历史史全能居家全能居家4C4C方案方案诠诠解解动动作作 户户外外 阶阶段目的：段目的：全面推出全精装全面推出全精装产产品价品价值值 主主 题题：领领地地 未来城未来城 全能居家全能居家4C4C方案方案 动作作报广广 媒体媒体：华商商报 版面版面：彩版、彩版、1/41/4彩版彩版发布布时间：动作作3 3 软性炒作性炒作 目目 的：的：利用开利用开盘热销，及，及时炒作炒作“全能家政全能家政4C4C方案方案”时 间：1010月月主主题规划划：之一：之一：领地地 未来城引未来城引领家装家装进入微入微软时代！代！之二：精装只有硬件是不之二：精装只有硬件是不够的，的，领地地 未来城未来城让家政家政进入微入微软时代！代！之三：之三：领地地 未来城，未来城，“全能家政全能家政4C4C方案方案”诠解。解。动动作作4 4 网网络络发发布布时间时间：1010月、月、1111月月发发布渠道：以新浪、搜房布渠道：以新浪、搜房为为主；主；主主 题题：领领地地 未来城，居家未来城，居家进进入微入微软时软时代！代！动动作作5 5 直效直效 邮邮政直投政直投目的：直接送达有效客目的：直接送达有效客户户群体，群体，实实景震撼客景震撼客户户。时时间间：1010月下旬月下旬1 1次次 内内 容：容：正面：正面：项项目形象、目形象、项项目介目介绍绍 反面：反面：“全能居家全能居家4C4C方案方案”解解读读投放点投放点选择选择：由：由销销售部根据前期售部根据前期储备储备客客户户，选择选择有效客有效客户进户进行投放行投放 动动作作6 6 活活动动1010月月全能家政全能家政4C4C方案推介活方案推介活动动配合配合样样板区开放的其他板区开放的其他现场现场活活动动1111月、月、1212月月客客户户答答谢联谊谢联谊活活动动THANKSTHANKS！THE END谢谢观看！