苏州市领秀冠南府营销推广报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,项目解析,企划包装,推广思考,营销策略,项目解析,背景研判,项目研判,背景研判,回顾历史,，政策和经济对地产影响甚大,历史,07年,CPI,高涨,GDP,高位运行,流动性过剩,房价飚升,08年,金融危机爆发,GDP,快速下滑,国家打压政策的出台,房地产深度调整,09年,经济逐渐转暖,信贷开始宽松,国家救市政策陆续出台,房价飙升,人民币的升值，流动性的过剩，导致了07年房价快速的上涨,金融危机的爆发以及国家调控政策的出台导致了地产行业在08年的深度调整，量价齐跌,经济的逐渐好转，信贷政策的宽松以及国际救市政策的出台，在09年下半年，量价齐升,欧洲债务,危机爆发，全球经济发展不容乐观,希腊已深陷债务危机，葡萄牙、意大利和西班牙等南欧国家，在财政赤字问题上也与希腊同病相怜。如今，世界经济复苏之路起伏不稳，如果欧盟在救助希腊问题上果断周详，或许这一事态会就此局限在“一国财政问题”的范畴中，如果迟疑不定则可能带来另外的结果。,经济,古城核心综合项目，具有较高的稀缺性和品质性,占地面积,76180平方米,建筑面积,131619平方米,容积率,1.73,别墅建筑面积,32619平方米,高层建筑面积,99000平方米,绿化率,55%,项目,觅渡人文历史渊远,一个僧人，一段历史，一座古桥，诉说这个城市的过去。,觅渡桥位于城东南隅葑门外，跨京杭古运河，1982年被列为苏州市文物保护单位。,该处为水陆要津，原没有渡船，因旅客不能忍受舟人把持敲诈，由僧人发起集资募建桥梁，取名灭渡，志平横暴也。今讹称觅渡桥。建桥始于元大德二年（1298年）十月，至四年三月竣工，历时一年有余。明代正统间苏州知府况钟重修。清同治间再修，1985年又修，并恢复石栏。桥身用武康石、青石、花岗石混砌，显示了多次重建大修的历史痕迹。,人文,交通配套较完善,交通,本项目,苏嘉杭高速,东环,南环,项目临近东环和南环绕城高速，且靠近高架入口；此外也临近苏嘉杭高速公路，无论去城市周边还是去附近的其他城市均比较方便。,项目周边有900、931、949、935、551、5、42、218、52、202、168路等公交车，无论去市中心还是其他区域均很方便。,项目周边配套齐全,配套,项目周边有家乐福大型超市，且靠近娄葑和南门购物商圈，此外还有苏州大学医院，生活配套较齐全；项目周边的学校有觅渡小学、沧浪实验小学、觅渡中学、苏州第十中学、苏州大学等学校，教育也设施较齐全。,家乐福,本项目,苏州第十中学,苏州大学,南门购物商圈,苏州第八中学,苏州工业园区第一中学,娄葑购物商圈,觅渡小学,觅渡中学,沧浪实验小学,苏州大学医院,得天独厚的自然景观,景观,项目位于东环路西面，属于市区，且靠近独墅湖，有独天厚地的自然景观环境，在欣赏到古城区美景的同时，也能远眺独墅湖湖景。,独墅湖,古城区,目前拆迁小区较多，带来了大量的换房客源，但环境较乱,周边环境,东环路改造，发展潜力巨大,通过综合改造，未来东环路将发展成一个近似狮山路的商业中心，集中了大卖场，酒店式公寓，商业广场，商务酒店等综合商业，西面与古城区完美衔接，东面与园区紧密结合，,东环沿线发展潜力巨大,。,周边环境,面积配比符合市场需求，且小面积产品比例较大,户型,面积（）,套数,比例,平层A2,66,158,37.3,%,平层A4,85.5,54,12.7,%,平层B3,130,152,35.8,%,平层B5,108,52,12.3,%,复式B3,260,6,1.4%,复式B5,216,2,05%,合计,424,100%,楼盘名称,主力两房面积,（）,主力三房面积,（）,星屿仁恒,95,128-149,胥江府,88,139,万科金色家园,/,140-143,大湖城邦,77,132,澜泊湾,96,140-150,鼎欣城,90,130-135,产品,本项目主力户型有两房和三房，其中主力两房户型面积集中在66，三房户型面积集中在130。两房户型较紧凑，三房户型较舒适，整体符合市场的需求。此外，本项目面积小于90的户型约占项目的50%，符合目前市场政策的导向，市场去化将会较快。,面积利用合理，居住舒适,产品,A2户型 66,多开间朝南，采光较好；,客厅开间较大，可隔一部分区域做餐厅；,户型紧凑，面积充分利用；,书房可做小卧室。,B3户型 130,户型方正，南北通透；,南北阳台设计，生活功能区分；,厨房开放式设计，且与餐厅相连，使用较方便；,主卧套间设计，且有大面积拐角落地窗设计，居住更舒适。,区域市场价格,价格,类别,小区名称,报价（元/平米）,近期成交住宅毛坯,价格（元/平米）,一手房,大湖城邦,高层：13000,高层：12800,后街,酒店式公寓：15000,（装修2000元/平米）,酒店式公寓：13000,（装修2000元/平米）,金色家园,高层：1600017000,（装修费：2500元/平方米）,高层：14000,胥江府,高层：14000-16000,高层：14500,二手房,领秀江南,小高层：1100015000,小高层：12500,文萃苑,多层：11000,12000,多层：11000,目前区域项目大多报价都较高，且多数高价位住宅都没有成交，因此我们列举了这些楼盘近期一些成交住宅的价格：,区域一手毛坯房的实际成交价格在11000-14500元/平方米，而二手毛坯房的成交价大约在11,00012500,元/平方米。,市场价格判定,价格,说明：此方法主要根据区域内主要的在售个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案所具备的条件进行对比。结合这些个案目前的市场价格对本案的价格水平进行初步的评估。,1、可比实例的选择：,根据项目所在区域的市场状况及项目自身的特点，我们选择以下楼盘作为项目的可比实例：,胥江府a)、金色家园(b)、后街(c)、领秀江南(d)。,2、定价的基本原则：,我司结合市场需求及房地产专家意见评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定出，普通公寓物业综合素质如右表所示：,价格,本案,胥江府(a),金色家园(b),后街(c),领秀江南(d),均价（元/）,Px,14500,14000,11000,12500,位置,23,区域认同度,15,18,11,19,12,19,12,19,12,19,12,升值潜力,8,7,7,7,7,7,环境,20,绿化环境,7,14,6,17,6,17,6,12,5,17,6,小区环境,5,4,5,5,3,4,周边环境,8,4,6,6,4,7,交通,8,通达程度,4,8,4,8,4,8,4,8,4,6,4,公交网络,4,4,4,4,4,2,配套,11,学校、幼儿园,4,11,4,11,4,11,4,11,4,8,3,菜场、商场,4,4,4,4,4,3,医院、银行,3,3,3,3,3,2,规模,8,开发,商品牌,3,5,2,8,3,8,3,3,1,6,2,小区规模,2,1,2,2,1,2,社会,影响力,3,2,3,3,1,2,产品,30,层高,8,24,4,26,4,26,4,23,4,24,4,空间感,3,2,3,3,1,2,实用性,5,4,5,5,4,4,生活成本,（水、电）,6,6,6,6,6,6,年限,8,8,8,8,8,8,合 计,Q总=100,80,89,89,76,80,市场价格判定,价格,3、板块价格的确定：,参考均价说明：,各案均价按照目前销售价格取得,以上均为按建筑面积计的均价,修正后各相关楼盘价格Pi,Pi=（Qx/Qi）Pi 注：Pi为按揭均价,Pa=（Qx/Qa）Pa =（80/89）*14500=13033.71（元/m2）,Pb=（Qx/Qb）Pb =（80/89）*14000=12584.27（元/m2）,Pc=（Qx/Qc）Pc =（80/76）*11000=11578.95（元/m2）,Pd=（Qx/Qd）Pd =（80/80）*12500=12500（元/m2）,由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则：,由Px=PiWi，得：,Px=（PaWa+PbWb+PcWc+PdWd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）,=（13033.71*20%+12584.27*20%+11578.95*10%+12500*25%）/（20%+20%+10%+25%）,=（2606.742+2516.854+1157.895+3125）/75%,=12541.99元/平方米,因此从市场来看，,本项目高层部分的整体售价为12500元/平方米,市场价格判定,价格,考虑到市场和项目的实际情况，对项目即将销售的2#和4#的价格进行修正：,1、目前各项调控政策的出台严重影响了地产市场，目前已经出现量价齐跌，市场形势严峻；,2、本项目2#和4#有部分回迁房，因此对本项目形象有一定影响；,3、为快速回笼资金；,那么总结以上三点，我司综合考虑下，本项目2#和4#的最终市场价格应为：,11000元/平方米,创智赢家项目客源分析,客户,首先：从区域分布看，该项目位于沧浪区，客源主要以周边区域沧浪区为主；,其次：该盘的客户也涉及到了周边其他区域，如金阊、吴中、平江，这也是区域项目未来的重点客源拓展区域；,再次：从购买动机来看，大多客户都为自住，只有少量的投资客。,最后：购买客户都是年龄在3050岁的具有一定经济实力的中高层客户。,后街项目客源分析,客户,首先：从区域分布看，该项目位于园区，且体量较小，只有102套花园洋房，因此客源涉及范围较小，只覆盖到项目周边，主要以园区为主，其次为沧浪区；,其次：从购买动机来看，一半的客户都为自住客，后期推出的70年产权精装修的酒店式公寓产品也吸引了近一半的投资客，可见区域对小面积产品有较大投资需求；,最后：购买客户都是年龄在 3050岁的具有一定经济实力的中高层客户。,万科金色家园客源分析,客户,万科金色家园客源演变,07年11月,08年6月,08年12月,09年6月,10年3月,古城区,新区,园区,吴中区,相城区,外省,金色家园项目地处古城劳动路，西靠西环，交通方便。这个项目早期以周边当地客户,为主，其价位、地理优势加上开发商的雄厚实力也吸引了部分外地投资客户。,2008年，金色家园凭借早期的形象宣传逐渐开始向四周拓展客源，客源分布区域开始从传统的古城向园区、新区、吴中、相城扩散，这使得区域客源范围在扩大，提高了项目客源的数量。,项目整体客户判定,客户,区域档次,客户区域,核心区域,沧浪区、娄葑,重要区域,平江、吴中、金阊、园区,游离区域,相城、新区,首先，区域本身就有着深厚的历史和文化底蕴，本地消费能力很强，因此本地客户仍是项目的主要主要来源地；,其次，随着项目形象的深入推广，区域影响力在扩大，区域客源多样性进程在加快，平江、金阊、吴中、园区也将是本项目的主要客源来源地。,项目一期客户判定,客户,户型,客户类型,66,部分投资客、部分首次置业的客户（新苏州人）,85,首次置业的年轻客户（新苏州人）为主，少量投资客,108,部分首次置业的客户和部分改善型客户,130,改善型客户为主,本项目一期的客户购买动机基本以首次置业客户、改善型客户和投资客户为主。其中90以下的户型较受首次置业年轻客户和投资客户的欢迎，其中首次置业客户多为新苏州人。,S.W.O.T分析,S(优势),位于古城觅度，地段优越；,地块周边,有学校，教育资源完善；,地块,周边有家乐福等,配套设施,，且靠近南门和娄葑购物商圈，生活方便；,地块周边,公交较多，,出行方便；,紧邻交通干道,，东环和南环，出行方便；,项目景观资源丰富；,O(机会),古城核心地段住宅项目越来越少，稀缺性明显；,项目产品面积段符合市场需求；,东环路改造，为区域地产打下良好的基础,；,区域周边老小区较多，存在很多对目前环境不满的换房客户；,面积小于,90,的户型占总供应的,50%,，符合现在政府政策的导向。,W(劣势),地块周边拆迁房较多，,影响居住,品质；,项目周边居住人群复杂，环境较乱；,T(威胁),政府政策调控，,为行业的未来带来了很多不确定性；,区域未来市场,有一定量,体的住宅推出，竞争楼盘逐层拦截客户，市场竞争激烈；,项目,项目界定总结,对于优势，将优势价值发挥最大化，促成项目成功销售。,地段优越,配套全、公交多生活方便,古城核心,成熟生活区,人文历史丰厚,觅渡人文历史渊源,项目,项目界定总结,古城核心成熟品质社区,项目市场定位：,项目,项目界定总结,对于劣势，将项目进行针对性改良,周边环境较乱,推广、营销突破创新,提高项目市场竞争力,政府政策调控,项目,推广思考,推广及媒体策略,阶段推广思考,媒体执行,销售准备,推广及媒体策略,快速推进，全面覆盖,，短时间内将受众注意力转移到古城东南板块,，迅速聚集人气，实现项目一期短时间内去化完毕的阶段性目标。,推广,推广总策略,策略的思考步骤,我们有什么,古城绝版地段,现代中式建筑特色,优雅的生态环境,交通利好消息,菁英人群聚集,实力开发背景,我们缺少什么,短期销售所需意向客户,客户对项目形象的认知,我们的转折点,古城最后一块风水宝地,完善的生活配套,吸引眼球的价格策略,我们怎么做,针对项目本身的优势和劣势，鉴于项目一期销售所面临的紧迫性，,采取快速推进全面覆盖的战略，实现客户渠道与推广渠道的多样化，实现快速销售。,推广策略思考,推广,短期集中式轰炸,推广,媒体总策略,阶段推广思考,持续热销期：2010.5.29-6.28,公开强销：2010.5.29,公开前准备：2010.5.21-28,现场接待中心布置：2010.5,亮相 领秀 冠南府,建立 领秀 冠南府,体验 领秀 冠南府,推广,项目进展安排,推广时间：2010年5月预热蓄水,项目亮相：通过项目概念主题面向大众塑造高端形象,推广时间：2010年5月29日公开,项目亮相：以项目产品卖点深入建立项目高端生活体系支持,推广时间：持续期销售期客户体验,项目亮相：以项目生活方式的体验营销，带来全方位高端生活体验,亮相 领秀 冠南府,建立 领秀 冠南府,体验 领秀 冠南府,推广,阶段推广策略,【第一阶段】：项目亮相,阶段任务：通过项目概念主题面向大众塑造高端形象,阶段推广主题：,回归 领秀 冠南府,广告诉求：形象概念的传播，价格信息的初步释放,主要媒体：短信、报纸、电视、广播、网络,众略行特色：精准客户调查，前期蓄水先行开始,推广,阶段推广策略,序号,客户,姓名,年龄,范围,联系方式,职业,意向,区域,需求面积,接受,总价范围,1,顾先生,30岁以内,13913536502,贸易公司职员,古城区,60-70,60万以内,2,李翔,30岁以内,13862107202,房产企业中层,古城区,90-100,不超过100万,3,程先生,30岁以内,13656229964,自由职业,古城区,90120,90-120万,4,吕立斌,30-40岁,13915524035,电子企业中层,古城区,120-150,90-120万,5,钱惠莉,30岁以内,13739170028,普通职员,古城区,80-90,60-80万,6,单坤,30-40岁,13776054177,自由职业,古城区,80-90,60万以内,7,陈玉妹,4050岁,66164875,普通职员,古城区,80-90,60-80万,8,何臻,30岁以内,13382186137,制造企业中层,古城区,90-120,90-120万,9,吴先生,30岁以内,15950070820,自由职业,古城区,60-70,60万以内,10,肖先生,30-40岁,13913599020,房产公司中层,古城区,90-120,90-120万,众略行精准客户调查部分信息,序号,客户,姓名,年龄,范围,联系方式,职业,意向,区域,需求面积,接受总价范围,11,张先生,30岁以内,13771278803,房产公司职员,古城区,80-90,60-80万,12杨先生,30-40岁,61871202,自由职业,古城区,80-90,60万以内,13,曹进,30岁以内,13812786437,电子企业职员,古城区,80-90,60-80万,14,李荣,30岁以内,13584862474,公务员,古城区,90-120,90-120万,15,湛西振,30岁以内,13776053224,电子企业中层,古城区,80-90,60-80万,16,张玟,30岁以内,13913134970,职员,古城区,60-70,60万以内,17,杨肇中,30岁以内,13584807657,电子企业中层,古城区,120-150,90-120万,18,邓女士,50-60岁,15995411295,职员,古城区,60-70,60万以内,19,张小姐,30岁以内,13222200783,自由职业,古城区,90-120,90-120万,20,金先生,30岁以内,13771229502,贸易公司职员,古城区,80-90,60-80万,21-102号客户信息在此不作展示，详见问卷。,总结,有效客户数量,主要年龄范围,主要意向区域,主力,需求面积,接受总价范围,102,30-50岁,古城区,80-120,120万以内,阶段任务：以项目产品卖点深入,全市性塑造古城高端生活住区形象,阶段推广主题：,荣耀 领秀 冠南府,诉求重点：深度阐述产品各卖点品质及内涵,主要媒体：SP活动,【第二阶段形象建立,推广,阶段推广策略,【第二阶段】：项目形象建立,活动主题：正式公开,活动时间：2010年5月29日,地点：售楼处,活动目的：1、通过公开活动，营造项目销售氛围，促进客户成交,2、制造社会热点，提高项目知名度，为项目整体形象提升奠定,基础,3、发挥口碑传播效应,活动思路：1、公开当日现场表演带动气氛,2、强化业务执行、销控，争取最大化把握到场客源,媒体配合：短信、广播、电视、报纸、网络、DM派单、设点宣传,推广,阶段推广策略,【第三阶段】：项目体验认同,阶段任务：以项目生活方式的体验营销，小众高端的SP活动全面震撼促进强销,阶段推广主题：,尊享 领秀 冠南府,诉求重点：借生活感受深度体验项目品质,主要媒体：报纸、短信、广播、网络、SP活动,推广,阶段推广策略,【第三阶段】：项目体验认同,活动主题：购房赢世博全家游,活动时间：2010年6月,地点：售楼处,活动目的：1、引起市场关注,2、答谢客户,3、发挥口碑传播效应,活动思路：每周六针对已购房客户举行抽奖，每周限15组客户可获得最多三张世博平日票，未获奖客户可以在下一周继续进行抽奖，直至活动结束。,媒体配合：报纸、广播、短信、电视、网络,推广,阶段推广策略,媒体执行,媒体类型,投放时间,主题,刊例价格,实际总价,备注,5月21日-5月28日（准备期）,网络,5.21-5.26出水芙蓉,5.27-5.28通栏,形象+价格,公开,通栏32000元/天,出水芙蓉25000元/天,160500,共计8天,电台,5.21-5.28,形象+价格,+公开,套播A2800元/5次/30秒,特A+段4800元/5次/30秒,60800,共计8天,电视,5.25-5.28,形象+价格,+公开,24800元/天,69400,共计8天,报纸,5.25苏州日报半版,5.26苏州日报半版,5.27苏州日报半版,5.28苏州日报整版,形象+价格,+公开,苏州日报,半版50000元/期,苏州日报,整版100000元/期,300000,彩色需加收60%,短信,5.21-5.28,形象+价格,+公开,0.05元/条,200000,5.21-526每天40万条,5.27-5.28每天80万条,推广,媒体执行计划,媒体类型,投放时间,主题,刊例价格,实际总价,备注,5月30日-6月30日（销售期）,网络,6.2、6.9、6.17,公开热销,20000元/天,45000,首页第二屏,电台,6.1-6.30,公开热销,套播A2800元/5次/30秒,84000,共计30天,电视,5.30-6.2,公开热销,24800元/天,74400,报纸,5.31苏州日报半版,6.3城市商报头版通栏,6.10苏州日报头版通栏,6.16城市商报头版通栏,苏州日报头版通栏,6.23城市商报头版通栏,公开热销,苏州日报半版50000元/期,苏州日报头版通栏40000元/期,城市商报头版通栏24000元/期,323200,彩色需加收60%,指定版面加收20%,短信,6.3、6.4、6.10、6.17、6.24,公开热销,0.05元/条,100000,每天40万条,推广,媒体执行计划,媒体渠道及内容,费用,报纸,苏州日报、城市商报、姑苏晚报,55万,电视,苏州广播电视台1套、2套,14万,网络,搜房网、365地产网,21,万,电台,FM104.8,15万,SP活动,公开活动、销售期SP活动,15万,短信,市区及园区筛选客户、配合重要事件节点,30万,总计,150万,推广,媒体费用预算,销售前期准备,销售准备,现场售楼处：,项目公开前达到进场条件,模型：,项目公开前营建完毕,户型单页：,项目公开前准备完毕,现场围挡：,项目公开前搭建完毕,推广,销售前期准备,【现场售楼处】,售楼处销售道具：,裱板、模型、单体模型、灯箱、销售桌、销控台等销售必备的道具制作安装完毕；,项目公开,前进驻售楼处,售楼处位置,推广,销售前期准备,【模型】,模型制作要求：,小区整体模型，通过别墅产品的体现突出项目的高端品质,后期增加主力户型单体模型,推广,销售前期准备,推广,销售前期准备,突出本案户型的优势，强化客户购买信心,画面风格与项目主色调保持一致,项目公开前准备完毕,【户型单页】,【现场围挡】,引导客户至现场，同时烘托现场氛围,内容主要体现项目的核心地段价值及产品特点,推广,销售前期准备,营销策略,众略行营销利器,营销总目标,营销周期,营销总策略,资金回笼,众略行营销利器,众略行营销利器,营销,快、高、省,快：快速销售,快速回笼资金,高：销售价格高,利润最大化,省：时间省,营销费用省,营销总目标,营销总目标,营销,前期实现快速去化、后续追求利润最大化,营销周期,营销周期,营销,销售周期1个月,1、销售准备期1个月，从当前开始至2010年5月底,2、正式销售周期1个月，从2010年5月底开始至6月底结束,营销总策略,营销总策略,营销,营销策略,价格策略,业务执行,保障措施,团队,团队,营销,弱市背景下为实现此目标，本案配备必须打破常规,常规：一名专案一名副专、3-5名置业顾问,本案配置：一名专案、两名副专、12名特种兵,专案经理：,陆文-,众略行副总经理,，从业15年，曾经历全国各地70多个项目营销策划，上海销售面积销售金额第一名,副专：,欧阳朝斌-,众略行项目经理,，从业6年，曾经历十余个项目营销策划，所操盘项目皆100%销售,副专,：杨国威-,众略行项目经理,，从业7年，曾经历天津、苏州等十余个项目营销策划,团队,营销,我司特种兵特质,三年以上房产销售经验,参与销售达三个以上项目,各个案场的季度、年度销售冠军,工作能力达到副专职级要求,对项目营销操作流程及销售非常熟练,团队,营销,本案销售团队优秀特种兵简介,姓名,从业经历,目前担任职务,参与销售项目,销冠数量,宋丽苹,5年,副专案经理,阳光新天地等5个项目,连续3年阳光,新天地年度销冠,朱静克,5年,副专案经理,云锦城等4个项目,2009年,云锦城销冠,徐桂飞,3年,业务主管,香府绿洲等3个项目,香府绿洲,年度销冠,柳亦冉,3年,业务主管,恒宇广场等3个项目,恒宇广场,年度销冠,销售策略,营销,1、闪电攻击：,1个月内推出市场，利用大面积媒体制造全城舆论热点，迅速打破市场坚冰,病毒式营销：快速传播、口碑传播,2,、精准制导：,要破冰需要在点上用力而不是面上,强势利用“稀缺”“性价比”打击观望气氛，入市价格以及优惠额度让潜在客户惊喜，后市再逐步抬高,圈层营销：运用影响力深度的传播，制造“小众影响”，针对特点客户进行圈层营销,价格策略,营销,入市策略：,前期利用一定幅度优惠造势、快速去化,价格提升策略：,销售初期设置一定优惠额度，促进销售和资金回笼，,后续回收优惠额度，提升价格，使销售利润最大化,表单价格,实际成交价,优惠手段,11000,10500,通过设置一定优惠，加快客户签约速度，加快资金回笼,1、下定一周内签约优惠,2、签约3日内办理贷款优惠,3、下定交2万抵5万,4、一次性付款优惠,以上优惠手段具体根据销售前情况进行具体设置,业务执行,营销,再好的创意，如果没有强势有力的执行力，也是纸上谈兵,众略行团队操盘项目,近百个,，每个项目成功的运作都离不开强势有力、令行禁止的强大执行力,业务部门有完备的奖惩体系，能够迅速调动巨大的积极性，完成销售,1、严格合理的销控措施，确保房源合理去化，保证利润最优化；,2、完备科学的日常客户维护制度，由案场专人负责跟踪核算客户成交比率，争取最大化意向客户成交比例；,3、针对不同楼层、不同面积采取差异化的销售策略。,众略行营销保障,营销,我司代理的苏州市区、园区、新区、吴中区以及吴江等地几十个楼盘项目，形成了庞大的自有客户数据库系统，同时聚集了一批忠实的投资客户,庞大的客户数据库在每个项目销售过程中，起到了巨大作用,目前针对本案，我司已通过问卷调查及客户访谈积累了部分意向客户,第一重保障庞大客户数据库,众略行营销保障,营销,第二重保障特色团购,我司业务团队精于组织团购，针对本案潜在的周边客户以及园区白领，进行特色团购,，利于快速完成销售,项目团队计划在本案周边区域内家乐福超市设置咨询点；到周边学校、企事业单位组织团购,众略行营销保障,营销,第三重保障严谨团队决策体系,反应迅速：,市场动向由业务人员和市场人员及时传达给公司决策层,组织严谨：,成立冠南府项目工作委员会，由公司总经办、市场部门、销售部门、企划部门等组成，定期进行策略研究和问题应对办法,第四重保障特种兵业务团队,12,名精英特种兵通过前期培训和客户访问，已掌握一批有效的客户资源，可在三天内快速集结完毕，随时投入现场销售,众略行营销保障,营销,第五重保障后续服务保障,针对本案回迁客户，组成,5,人特别服务小组，提供针对回迁客户特点的专属服务，保证项目现场服务品质。,众略行营销保障,营销,资金回笼,资金回笼,营销,销售周期,销售比例,销售面积,均价,回笼资金,第一周,40%,8800,10500,9240万,第二周,20%,4400,10500,4620万,第三周,15%,3300,10500,3465万,第四周,15%,3300,10500,3465万,小计,90%,19800,-,20790万,企划包装,企划包装,市场、策划之后,从企划的角度再来审视,观其名，知其人,案名，代表了一种项目的态度。,“领秀,冠南府,”,众略行，从中看见两个主要观点,壹苏房集团打造,领秀系列品牌作品,的企图与用心,贰竖立苏州,古城东南名门府邸人生,的格局气度,苏州古城楼盘品牌印象,外地开发商,华润 平门府,中海 胥江府,万科金色家园,万科金域缇香,世茂运河城,朗诗南门绿郡,等,一宅平门府 半座姑苏城,蘇式名門中海造诣,古城上金,此前 苏州未曾想象,古城第一豪宅,古城顶级别墅,中海复苏文化季,中海近30年主流豪宅集大成者,古城黄金社区,超乎市场想象的高层价格,苏房集团,经建设部核准的一级资质房地产开发企业，具十余年房地产综合开发历史。,先后承担大量的市政府实事工程,，并进行卓有成效商业开发。十余年来，对11个无地队、2个低洼地区进行综合改造；先后独立开发和参与开发了12处住宅小区，改善市民居住环境；先后完成两桥两路建设；进行3条道路拓宽工程建设,，,缓解城市交通压力；,承担了市级公园,桂花公园的建设。保护古城文化风貌作出了很大贡献。,前南门路一线的开发，在苏州市政府大力建设的环古城风貌带上，苏房人持续以智慧和汗水努力去累积。,精耕本土,专属苏房的古城品牌价值,古城之心领秀家族,专注品味，用心建筑,企业文化,最懂古城，最懂生活,系列,形象定位,古城内涵,形象区隔,苏房集团领秀品牌建立,全案操作过程据此品牌核心思路贯穿。,客户组织活动、SP活动、售楼处苏房品牌区包装,宣传物料、软文硬广等等总体辐射,领秀之于领袖,更高的境界在于心,领秀家族,新老苏州人，融汇古今生活大成,老苏州人有浓厚的古城情结,新苏州人对苏州文脉心向往之,为老苏州接壤新城生活，,为新苏州人保留古城名门风范。,双城板块,城市交点,近有运河围绕，远有葑门古城,觅渡古桥遥遥相望，,桂花公园相伴养逸身心。,千年人文,繁华入世,家乐福、娄葑、南门购物商圈、苏州大学医院、多元教育设施.种种生活实际面配套十分齐全。,STEP1,【,本土精耕,品牌区隔的,深度,】,STEP2,【领秀家族融会,新,.老苏州人的,广度,】,STEP3,【,冠南府產品初亮相,還需要一個,高度,】,古城东南，环线以内,，瞬间实现园区与古城双城的无缝对接；,占据古城核心，共享新城繁华。,居沧浪，接园区，临吴中，占据城市多核心点；配套完善，交通便捷。近有,运河围绕,，远有,葑门,古城、,觅渡古桥,遥遥相望，,桂花公园,相伴养逸身心。绝版城心，,城中央罕见低密度格局,，,55%,高标准低碳,绿化率,；2.5米高墙美树静隐，上万平米中央庭院移步换景。,30层，百米高度，,无敌峰景，独揽古城东南最美天际线。,宽阔视野，俯视全城，收揽360风景。,66-85,古城罕见,玲珑小户，低总价，低首付，,投资保值性高。更有108-130,藏品大宅，,古城旺地静宅，敬候主人归访。,冠盖古城东南第一天际,广告推广语,从精耕本土到冠盖天际，,苏房集团诠释了一种,俯仰自得的城府人生。,品牌价值写真,秀稿展示,品牌篇,一个有生命力的住宅，,一定要由真正懂得当地文化底蕴的团队才能完整体现，,皆因建筑是人文与哲学的具体表现。,苏房集团十余年本土精耕,更先后承担大量市政实事,工程,对缓解城市交通压力，改善市民居住环境，,保护古城文化风貌作出长年努力。,市级公园桂花公园的建设,以及目前南门路一线的开发，,在苏州市政府大力建设的环古城风貌带上，,苏房人持续以智慧和汗水努力去累积我们最懂,也最有感情的古城冠南精神。,区位篇,历史上，出了葑门，相当于出了苏州城。,冠南府西侧，过去的苏州领事区、,民国时期苏州最有洋味的地方；,人们因此将南门路比喻为苏州外滩；,如今领事区红色小洋楼摇身变为苏州市青少年活动中心,而桂花公园边上依旧环护着流淌千年的苏州外城河。,觅渡桥畔千古悠悠的“葑水吴歌”，,也逐渐随着城市东进与园区新城的接壤,谱出震撼老苏州的新时代交响乐章。,然而无论城市如何变迁，,心底总有一处不愿离开的地方,冠南府，古城生活温故知新，,为老苏州人接壤最前沿的新城生活，,为新苏州人保留最古城的名门风范。,低密篇,哥本哈根世界气候大会之后，,2010年的中国亦发起了一项绿色运动。,由政府部门、行业协会、公益组织、研究机构、,媒体共同推荐，,在全国100个城市选拔出10000名低碳大使，,身体力行倡导低碳生活方式！,苏房人的低碳宣言：,改造你的生活，让低碳生活融入自然。,苏房集团相信，身为房产企业，,我们有责任比任何企业都重视绿色生活。,低密度，高绿化，大面积庭院美景是我们与土地的约定，,不仅对自己有益，对我们的子孙后代更会有深远的影响。,姑苏城齐名杭州，冠绝江南、饮誉世界。,用2500多年的时间记录时代的,足迹，用粉墙黛瓦锁住旧时的记忆，,用小桥流水诉说着国人的江南梦。,古城保护政策使得江南水乡气质神形兼备，却也因为太过纯粹而无上层境界，古城未有峰景。,冠南府，占据古城东南绝版风水宝地，,以30层高度问鼎古城凌空，独揽城市最美天际。,开阔视野，360揽胜，窗前的风景永不落幕。,居天之下，可端风云；居人之上，下,览胜景，登顶达观境界。,高层景观篇,价格篇,在老苏州的心中，主城不在狮山路、不在园区，,主城是流淌千年的文脉、水脉、人脉。,苏州古城才是苏州的精髓所在，主城所在。,这里记录着祖辈的峥嵘岁月，,酝酿着子孙后代的原生悠土。,根据苏州市城市总体规划，,2020苏州中心城区人口规,模为360万人，,其中老城区居住人口规模控制在88万人以下，,要达到古城减负的目的，分流人口是首要内容。,年后苏州古城将成为少数人才能驻足的富人聚居区。,占据古城稀缺资源，抢占古城永久居留权，,总价65万起礼献全苏州。,感谢聆听,