第六章收益法PPT课件.ppt

第第6 6章章 收益法收益法 收益法是房地产价格评估的基本方法之一，又称收益还原法、投资法、收益现值法。在土地经济理论和土地价格评估中称为地租资本化或地租资本化法。收益法具有充分的理论依据，而且在国内外被广泛使用，受到了众多房地产估价专家及学者的推崇。1 1学习要求：学习要求：1)1)了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作步骤。步骤。2)2)熟悉收益法计算公式。掌握净收益的计算公式和不同类型熟悉收益法计算公式。掌握净收益的计算公式和不同类型的房地产净收益的求取方法。的房地产净收益的求取方法。3)3)实际收益和客观收益的概念。实际收益和客观收益的概念。4)4)资本化率的实质，资本化率的求取的方法。资本化率的实质，资本化率的求取的方法。2 26 61 1 收益法的基本原理收益法的基本原理 1.1.收益法的概念收益法的概念 收益法：是将估价对象房地产未来各期的纯收益通过适当收益法：是将估价对象房地产未来各期的纯收益通过适当的资本化率折算到估价时点，求其之和作为估价对象房地的资本化率折算到估价时点，求其之和作为估价对象房地产价格的一种估价方法。采用收益法求得的价格称为收益产价格的一种估价方法。采用收益法求得的价格称为收益价格。价格。r1r2r3rna1a2a3ana10a20a30an0估估价价时时点点第第 1期期第第 2期期第第 3期期第第 n期期a1,a2,a3 an 未来各期的纯收益未来各期的纯收益r1,r2,r3.rn 未来各期的资本化率（折现率）未来各期的资本化率（折现率）3 32.2.收益法的理论依据：收益法的理论依据：是经济学中的预期原理。是经济学中的预期原理。收益法的预期原理收益法的预期原理收益法的预期原理收益法的预期原理可以表述为可以表述为:购买一宗一定使用年限购买一宗一定使用年限(或只有一定年限的收益或只有一定年限的收益)的的房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断取得的纯收益，按适当的资本化率取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率或折现率)折算为现在折算为现在价值的总和价值的总和 (收益价值收益价值)。e.g.e.g.把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房地产的纯收益比作利息地产的纯收益比作利息 利息利息=存款额存款额利率利率 纯收益纯收益=房地产价格房地产价格利率（资本化率、还原率，折现率）利率（资本化率、还原率，折现率）注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。4 4推导过程（略）第第1 1年纯收益折现：年纯收益折现：第第2 2年纯收益折现：年纯收益折现：先折现到第一年，再先折现到第一年，再从第一年折现到估价从第一年折现到估价时点。时点。r1r2r3rna2a3ana20估估价价时时点点第第 1年年第第 2年年第第 3年年第第 n年年a1a105 5收益法的一般计算公式其中：P房地产价格；a1,a2,a3 an 未来各期的纯收益未来各期的纯收益r1,r2,r3.rn 未来各期的资本化率（折现率）未来各期的资本化率（折现率）n 房地产的使用年期房地产的使用年期6 62.2.收益法的应用情况收益法的应用情况1)收益法常见计算公式收益法常见计算公式设每年纯收益设每年纯收益a a一定，资本化率一定，资本化率r r每期均相同每期均相同（a ai i=a,r=a,ri i=r=r）情况情况1 使用年期使用年期n 情况情况2 使用年期使用年期n情况情况3 资本化率资本化率 r=07 7 例例1 1 某房地产每年可得到某房地产每年可得到3030万元总收益，同时每年要支出万元总收益，同时每年要支出1515万元的总费用，如果该类房地产资本化率为万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%12%。求其收益价。求其收益价格。格。纯收益纯收益a=a=总收益总收益-总费用总费用=30-15=15=30-15=15万元万元万元万元 例例22 条件同例条件同例1 1。如果。如果 n=50n=50年，求收益价格。年，求收益价格。说明：资本化率越高，接近于无限年期价格速度越快。通过反知：12%，n=50时，已基本接近125万元的无限年期价格；8%8 8 该公式还有一些其他用途，如可以利该公式还有一些其他用途，如可以利用该公式制作一个年期用该公式制作一个年期n与资本化率与资本化率r对照表，对照表，说明在不同资本化率下土地使用权年限长说明在不同资本化率下土地使用权年限长到何时，土地使用权价格接近于无限期时到何时，土地使用权价格接近于无限期时的土地价格，如表的土地价格，如表6-16-1所示。所示。9 9 例例例例3333 某一房地产在资本化率为某一房地产在资本化率为某一房地产在资本化率为某一房地产在资本化率为4%4%4%4%时，使用年期时，使用年期时，使用年期时，使用年期40404040年的单年的单年的单年的单价为价为价为价为120120120120元元元元/m2/m2/m2/m2。另一宗使用年期。另一宗使用年期。另一宗使用年期。另一宗使用年期100100100100年的单价为年的单价为年的单价为年的单价为130130130130元元元元/m2/m2/m2/m2。如果要比较两宗房地产单价的高低，直接用单价。如果要比较两宗房地产单价的高低，直接用单价。如果要比较两宗房地产单价的高低，直接用单价。如果要比较两宗房地产单价的高低，直接用单价去比较是不合理的，因为年期不同不可比。为使可比可去比较是不合理的，因为年期不同不可比。为使可比可去比较是不合理的，因为年期不同不可比。为使可比可去比较是不合理的，因为年期不同不可比。为使可比可引人表中的数字进行修正。引人表中的数字进行修正。引人表中的数字进行修正。引人表中的数字进行修正。第一宗房地产：第一宗房地产：第二宗房地产：第二宗房地产：通过比较我们可以看出，名义上第一宗房地产价格低于第二宗房通过比较我们可以看出，名义上第一宗房地产价格低于第二宗房地产的价格，而实际上加上时间因素修正以后，第一宗房地产的价格地产的价格，而实际上加上时间因素修正以后，第一宗房地产的价格要高于第二宗房地产的价格。当资本化率也不相同时，同样可以采用要高于第二宗房地产的价格。当资本化率也不相同时，同样可以采用此方法进行比较。这里所说的将年期、资本化率不可比时化为可比。此方法进行比较。这里所说的将年期、资本化率不可比时化为可比。对于运用市场比较法估价时进行年限修正特别有用。对于运用市场比较法估价时进行年限修正特别有用。用途：用途：测定在不同还原利率下，要全部收回土地价格所测定在不同还原利率下，要全部收回土地价格所要求的土地使用年限要求的土地使用年限1010预测未来预测未来预测未来预测未来t t年后房地产价格年后房地产价格年后房地产价格年后房地产价格r1r2rna1a2at+1ana10a20a30an0现现在在第第 1年年第第 2年年第第 t年年第第 n期期第第 t+1年年at+2Pt=？第第 t+2年年一般公式：一般公式：已知已知n有限有限ai=a,ri=r：同时可知同时可知如果已知未来房地产价格如果已知未来房地产价格Pt,则可求出则可求出现在的价格现在的价格P11112024/3/19 2024/3/19 周二周二12123.纯收益计算 纯收益纯收益=总收益总收益-总费用总费用1 1）房地产收益）房地产收益（1 1）实际收益）实际收益：经营方法能力不同产生的收益，用它来进行资本还原是经营方法能力不同产生的收益，用它来进行资本还原是片面的。片面的。（2 2）客观收益）客观收益：排除土地实际收益中属于个性的偶然因素能得到的一般排除土地实际收益中属于个性的偶然因素能得到的一般可能的正常收益。（也是收益法中的收益）可能的正常收益。（也是收益法中的收益）13132 2）房地产费用）房地产费用税金税金行政事业性收费行政事业性收费折旧费折旧费管理费管理费维修费维修费保险费保险费贷款利息贷款利息空置房损失空置房损失14143 3）纯收益估算）纯收益估算独立房地产纯收益独立房地产纯收益房地产纯收益房地产纯收益=房地产总收益房地产总收益-总费用总费用单纯土地租赁单纯土地租赁土地纯收益土地纯收益=土地租金土地租金-（管理费（管理费+维修费维修费+税金）税金）分离房地纯收益计算土地纯收益分离房地纯收益计算土地纯收益土地纯收益土地纯收益=房地纯收益房地纯收益-房屋纯收益房屋纯收益 =房地纯收益房地纯收益-房屋现值房屋现值房屋还原率房屋还原率 =房地纯收益房地纯收益-(-(房屋重置价房屋重置价成新度成新度)房屋还原率房屋还原率成新度=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）15154.资本化率的确定1 1）还原率（资本化率）的概念）还原率（资本化率）的概念 将期望纯收益转化为现值的一个利率因子，即收益法计将期望纯收益转化为现值的一个利率因子，即收益法计 算公式中的算公式中的r r。相当于房地产投资风险的投资收益率。相当于房地产投资风险的投资收益率。投资收益率投资收益率银行存款利率银行存款利率投资风险投资风险高冒险投资收益率高冒险投资收益率16162 2）还原利率（资本化率）的种类）还原利率（资本化率）的种类 利用收益法评估房地产价格时，聘雇对象不同，所采用利用收益法评估房地产价格时，聘雇对象不同，所采用的还原利率亦不同。的还原利率亦不同。三种应用广泛的还原利率：三种应用广泛的还原利率：综合还原利率：综合还原利率：综合还原利率：综合还原利率：r r 用土地和房屋的总的纯收益计算整总房地产价格时的资用土地和房屋的总的纯收益计算整总房地产价格时的资用土地和房屋的总的纯收益计算整总房地产价格时的资用土地和房屋的总的纯收益计算整总房地产价格时的资本化率。本化率。本化率。本化率。建筑物还原利率建筑物还原利率建筑物还原利率建筑物还原利率:r r1 1 求取单纯建筑物价格求取单纯建筑物价格求取单纯建筑物价格求取单纯建筑物价格V V1 1时所用的还原利率。时所用的还原利率。时所用的还原利率。时所用的还原利率。土地还原利率土地还原利率土地还原利率土地还原利率r r2 2 求取单纯土地价格求取单纯土地价格求取单纯土地价格求取单纯土地价格V V2 2时所用的还原利率。时所用的还原利率。时所用的还原利率。时所用的还原利率。关系：关系：关系：关系：r(Vr(V1 1+V+V2 2)=r)=r1 1V V1 1+r+r2 2V V2 217175）收益法运用举例（综合练习）（1 1）估价对象概况）估价对象概况）估价对象概况）估价对象概况 新建出租写字楼。土地面积新建出租写字楼。土地面积新建出租写字楼。土地面积新建出租写字楼。土地面积3000m3000m2 2,建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积1500m2,1500m2,钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构1515层，土地使用年限为层，土地使用年限为层，土地使用年限为层，土地使用年限为5050年（年（年（年（19981998年年年年5 5月起）。月起）。月起）。月起）。（2 2）估价要求：）估价要求：）估价要求：）估价要求：评估该写字楼评估该写字楼评估该写字楼评估该写字楼20032003年的购买价格。年的购买价格。年的购买价格。年的购买价格。（3 3）估价过程）估价过程）估价过程）估价过程 估价方法估价方法估价方法估价方法：选用收益法（有限年期）公式：选用收益法（有限年期）公式：选用收益法（有限年期）公式：选用收益法（有限年期）公式：收集有关资料收集有关资料收集有关资料收集有关资料（见后页）（见后页）（见后页）（见后页）1818收集有关资料收集有关资料收集有关资料收集有关资料 a.a.可供出租使用面积为可供出租使用面积为可供出租使用面积为可供出租使用面积为9000m9000m2 2（占建筑面积（占建筑面积（占建筑面积（占建筑面积60%60%）；）；）；）；b.b.租金每月租金每月租金每月租金每月7575元元元元/m/m2 2；c.c.空置率年均空置率年均空置率年均空置率年均10%10%（出租率（出租率（出租率（出租率90%90%）；）；）；）；d.d.建筑物原值为建筑物原值为建筑物原值为建筑物原值为27002700万元；万元；万元；万元；e.e.家具设备原值为家具设备原值为家具设备原值为家具设备原值为200200万元；万元；万元；万元；f.f.经常费用月均经常费用月均经常费用月均经常费用月均5 5万元（管理人员工资、水电、供暖、维修、万元（管理人员工资、水电、供暖、维修、万元（管理人员工资、水电、供暖、维修、万元（管理人员工资、水电、供暖、维修、保安）保安）保安）保安）g.g.房税按建筑物原值减扣房税按建筑物原值减扣房税按建筑物原值减扣房税按建筑物原值减扣30%30%后余值的后余值的后余值的后余值的1.2%1.2%缴纳（每年）缴纳（每年）缴纳（每年）缴纳（每年）h.h.其他税费约为月总费用其他税费约为月总费用其他税费约为月总费用其他税费约为月总费用6%6%。年总收益年总收益年总收益年总收益=9000751290%=729=9000751290%=729（万元）（万元）（万元）（万元）1919 年总费用计算年总费用计算年总费用计算年总费用计算 a.a.折旧费（用直线法计算）折旧费（用直线法计算）折旧费（用直线法计算）折旧费（用直线法计算）钢混结构耐用年限钢混结构耐用年限钢混结构耐用年限钢混结构耐用年限 5050年，残值率年，残值率年，残值率年，残值率R=0;R=0;使用年限使用年限使用年限使用年限 N=50N=50年年年年 家具使用年限家具使用年限家具使用年限家具使用年限 N=10N=10年年年年;R=4%;R=4%年折旧费年折旧费年折旧费年折旧费=2700/50+200(1-4%)/10=73.2=2700/50+200(1-4%)/10=73.2万元万元万元万元 b.b.经常费经常费经常费经常费(每年每年每年每年)=512=60)=512=60万元万元万元万元 c.c.房产税房产税房产税房产税(每年每年每年每年)=2700(1-30%)1.2%=22.68)=2700(1-30%)1.2%=22.68万元万元万元万元 d.d.其他税费其他税费其他税费其他税费(每年每年每年每年)=900075%90%6%12)=900075%90%6%12 =43.74 =43.74万元万元万元万元 e.e.年总费用年总费用年总费用年总费用=a+b+c+d=199.62=a+b+c+d=199.62万元万元万元万元计算年纯收益计算年纯收益计算年纯收益计算年纯收益 年纯收益年纯收益年纯收益年纯收益a=a=年总收益年总收益年总收益年总收益-年总费用年总费用年总费用年总费用 =729-199.62=529.38=729-199.62=529.38万元万元万元万元2020确定资本化率（还原利率）确定资本化率（还原利率）确定资本化率（还原利率）确定资本化率（还原利率）:r=8%:r=8%计算房地产价格计算房地产价格计算房地产价格计算房地产价格P P(4)(4)确定评估结果确定评估结果万元万元2121复 习 思 考 题1.1.1.1.什么是收益法什么是收益法什么是收益法什么是收益法?2.2.2.2.收益法的理论依据是什么收益法的理论依据是什么收益法的理论依据是什么收益法的理论依据是什么?3.3.3.3.收益法的适用对象是什么收益法的适用对象是什么收益法的适用对象是什么收益法的适用对象是什么?4.4.4.4.收益法的适用条件是什么收益法的适用条件是什么收益法的适用条件是什么收益法的适用条件是什么?5.5.5.5.收益法的计算公式是什收益法的计算公式是什收益法的计算公式是什收益法的计算公式是什&?&?&?&?6.6.6.6.什么走纯收益什么走纯收益什么走纯收益什么走纯收益?7.7.7.7.如何求取纯收益如何求取纯收益如何求取纯收益如何求取纯收益?8.8.8.8.什么是资本化率什么是资本化率什么是资本化率什么是资本化率?9.9.9.9.资本化率的实质是什么资本化率的实质是什么资本化率的实质是什么资本化率的实质是什么?10.10.10.10.资本化率怎样分类资本化率怎样分类资本化率怎样分类资本化率怎样分类?11.11.11.11.求取资本化率的方法有哪些求取资本化率的方法有哪些求取资本化率的方法有哪些求取资本化率的方法有哪些?22222024/3/19 2024/3/19 周二周二2323