对县域房价在调控背景下逆势上涨现象的调查分析.doc

对县域房价在调控背景下逆势上涨
现象的调查分析

一、基本情况
（一）仙嬴市房地产市场运行情况
1、房地产开发投资情况
近年来，围绕建设宜居宜业城市的目标，仙嬴市以仙嬴阁为依托，以黄金海岸为轴线，全面启动了中高档住宅小区、社区居民集中居住区、旧城改造和保障房“四大人居板块”，并推出了一批历史文化风貌滨海亲水景观鲜明的房地产开发项目，城市环境和人居质量得到明显提升，房地产行业同时得到快速发展。2005年到2010年，仙嬴市商品房竣工面积一直保持10-20%的速度增长，累计投资额51.1亿元。截至2011年10月末，全市完成房地产开发投资额13.68亿元，同比增长18.8%。
2、商品房建设规模、竣工面积等情况
由于仙嬴市特殊的人居优势，房地产行业发展较快。2010年，商品房施工面积达到149万平方米，同比增长42.61%，到2011年10月，房屋施工面积达到225.27万平方米，同比增长80.74%，呈快速增长态势；同时新开工面积也以较快速度增长，2010年房屋新开工面积达到72.36万平方米，同比增长13.9%，2011年10月末，房屋新开工面积达到81.82万平方米，同比增长80.74%。
3、商品房销售情况
总体来看，仙嬴市房地产市场呈现购销两旺的局面，居民居住水平得到极大提高。2008年、2009年、2010年、2011年前10个月，房地产销售额分别为6.62亿元、7.54亿元、16.22亿元、16.2亿元，保持旺盛增长势头，人均住宅建筑面积达到32平方米，在数量上高出全国平均水平8.33平方米。
4、商品房销售价格（均价）
在房地产销售快速增长的同时，房地产价格也有大幅提升。2010年末，商品房平均价格为4050元/平方米，同比增长10.96%，与上半年3860元/平方米的均价上涨了4.9%。进入2011年，房地产价格呈快速增长之势，商品房平均价格达到4300元/平方米以上。如仙嬴市义和房地产开发公司开发的海韵苑二期销售价格均价达到6200元/平方米，比2009年末开始销售的海韵苑一期工程高出1300元/平方米，一年半时间，涨幅近30%。

指标
2009年
2010年
2011年1-10月份
2010年1-10月份

完成额
同比
增速
完成额
同比
增速
完成额
同比
增速
完成额
同比
增速
房地产开发投资完成额（亿元）
8.28
10.84
11.35
37.08
13.68
18.76
9.36　
35.65
住宅投资完成额（亿元）
4.34
3.6
6.97
60.06
10.66
61.73
5.96
64.79
房屋施工面积（万平方米）
104.87
-1.1
149.56　
42.61
225.27
80.74
13153　
21.79　
房屋新开工面积
（万平方米）
63.51
265.27
72.36
13.93
81.82
35.69
60.3
13.93
房屋竣工面积（万平方米）
3.1
12.89　
16.82
442.58
7.28
9.35　
7.89
132.05　
房地产销售面积
（万平方米）
27.75
20.44
45.8
65.05
37
59.76　
23.16
59.7
房地产销售额（亿元）
7.54
14.07
16.22　
151.12　
16.2
15.06
14.08
65.26　

（二房地产金融运行情况
1、房地产贷款情况
2009年，房地产开发贷款余额7.5亿元，比年初增长10.5%，2010年，随着国家宏观调控措施的实施，房地产开发贷款得到有效控制，同比下降6.7%，2011年，随着国家一系列宏观调控政策的出台，各银行业机构普遍加强了对房地产企业的规模控制和资金管理，大部分商业银行对房地产项目的信贷投放需要经省级分行审批，并受贷款规模的严格管制，但随着城市改造进程的加快以及房地产销售的旺盛增长，房地产开发贷款仍表现为小幅增长，与2009年基本持平。
2、个人住房消费贷款情况
近年来，由于商品房销售旺盛，消费信贷业务一直保持高速增长2009年，个人购房贷款余额7.6亿元，增幅26%，2010年增幅26.5%，截至1011年10月末，增幅达到19.3%。在宏观调控背景下，银行机构住房贷款发放条件提高，对还贷能力审查严格，并严格外地购房者购房条件，但仙嬴市人居环境优越并即将成为胶东半岛唯一一个海、路、空交通兼备的县级市，不动产投资增殖预期强烈，住房消费信贷业务在一定时期内仍将保持高速增长。

2009年
2010年
2011年1-10月份
2010年1-10月份

余额
同比
增速
余额
同比
增速
余额
同比
增速
余额
同比
增速
房地产开发贷款
74530
10.5%
69560
-6.7%
74060
5.5%
70160
3.5%
其中：地产开发贷款

房产开发贷款
74530
10.5%
69560
-6.7%
74060
5.5%
70160
3.5%
其中：经济适用房开发贷款

购房贷款
76296
26%
96534
26.5%
114617
19.3%
96061
16%
其中：个人购房贷款
76296
26%
96534
26.5%
114617
19.3%
96061
16%

（三）外地居民前来购房情况
据调查， 2010年外地居民在当地购房比例达到20%，部分有滨海休闲概念的楼盘对外地居民销售比例达到30%以上。外地居民购房群体主要包括：企业聘任的外地高级管理人员和技术人才，可以短期休假的成功人士，在外就业的退休家庭，以及看好仙嬴市房地产市场的投资者。
如，仙嬴阳光世纪房地产开发有限公司总投资3.1亿元建设的仙嬴阳光海岸项目，临海优势突出，目前销售653套，其中外地居民购买224套，占比34.3%。同时，调查显示，外地居民购房贷款占比较低，截至2011年10月末，当地银行机构对外地居民发放的住房贷款余额0.85亿元，占全部住房贷款的7.6%。
二、县域房价逆势上涨的原因

（一）一二线城市限购令促使资金向“非限购”城市转移，吸引外地居民到县域购房
房地产开发商这次房地产调控，对一、二线城市极其严格，而对三线城市、县域相对宽松，这种非均衡政策，客观上推动大量资金进入到三线城市、县域中来。据调查，仙嬴市2010年度房地产开发企业信用评价名单有42户企业，其中外地开发商有14家，占比33%，，这些开发商分别来自台山、青岛、济南、北京、内蒙、香港等地，项目资金达到30亿元。
同时，由于县域目前均未出台正式的限购政策，与实施限购政策的城市相比，明显具有“低价、非限购、适合投资”的特点，因此吸引了周边城市的大量投资客。近年来，外地居民在当地购房比例呈逐渐上升趋势，2010年达到20%，业内专家预计2011年将达到26%。外地居民购房，主要选择物业管理成熟的楼盘、有滨海休闲概念的楼盘以及高档公寓和别墅。
（二）地理位置和区位环境的影响
滨海旅游城市，位于 “黄蓝”核心区域，交通发达，具有良好的人居环境，加之青荣烟城际高铁形成一小时城市圈和房价“洼地”效应，自然吸引了周边城市的居民来购房与定居。胶东半岛历来自然灾害少，气候宜人，适合居住，仙嬴作为县级市，又有独特的吸引力，一是，随着近年来基础设施建设进程的加快，人居环境更加改善；二是，旅游资源开发，加大了城市吸引力；三是，地方特色产业特别是葡萄酒产业和先进制造业的快速发展，使城市吸引了更多的外来人口，他们和部分归根型仙嬴籍人员一起，壮大了住房需求队伍；四是，境内机场、铁路正在建设中，仙嬴市成为胶东半岛唯一一个海、路、空交通兼备的县级市，不动产投资增殖预期强烈。地产价格的增长必然带来投资性和前瞻性资金投入，对房产价格上涨影响较大。
（三）县域房价低，投资升值空间大
2009年以前，仙嬴市住宅楼盘最高价格5000元/平方米，目前最高达到7000元/平方米，尽管如此，和一线二线城市相比，仍有较大上升空间。同时，由于仙嬴市市区海岸线较长，居住环境优越，交通发达，有着以“仙嬴阁”和“八仙过海”为代表的仙境旅游文化和“世界七大葡萄海岸”、“中国葡萄酒名城”为代表的产业文化，其他城市难以复制，此外，居民对飞机场和跨海大桥等项目的期待，都为房地产升值留下了巨大空间，进一步激发了房地产开发企业和居民的投资热情。
三、政策建议
（一）严格执行差别化住房信贷新政
目前，各银行执行差别化住房信贷政策程度不一，建议金融管理部门以业务合规性和统计数据真实性为切入点，加大对住房信贷业务的检查力度，推动银行机构提高执行国家政策的积极性，在合规前提下拓展住房消费贷款市场。
（二）出台二套房认定细则
2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，进一步规范了商业性个人住房贷款业务的第二套住房认定标准，从执行情况看，仍然存在认定难的问题，主要是，房屋登记信息系统建设进度不一，无法实现联网核查，实地调查受成本制约，仅依靠尽责调查进行二套房认定，难以保证真实性。建议出台二套房认定细则，推动银行机构更好满足居民居住需求，并提高国家宏观调控政策的执行效果。
（三）加大保障性住房建设力度
根据规划，仙嬴市保障新安居工程建设计划总投资4000万元，其中廉租房建设和经济适用住房建设分别为1300万元和2700万元，2011年计划投资2700万元，其中廉租房建设和经济适用住房建设分别为1300万元和1400万元，截至目前，完成投资1130万元，全部为政府安排资金，其中廉租房建设和经济适用住房建设完成投资额分别为820万元和310万元，新开工住房面积分别为7500平方米和4200平方米，住房施工套数分别为114套和60套。从数量上看，保障性住房新开工面积仅占1.4%，对房地产市场的价格影响微乎其微。建议进一步加大保障性住房的建设力度，进一步满足低收入群体的居住要求，改善商业化住房的需求结构，抑制投机性投资。
（四）加强房地产市场风险监测，积极防范金融风险
政府职能部门要设立专门机构，加强对房地产市场调查研究，推动房地产宏观调控政策的落实，同时加强风险监测，促进房地产行业的持久健康发展；要建立房地产信息披露制度，完善房地产市场信息系统，帮助居民便捷了解当地房地产信息，逐步实现商品房网上签约、网上交易，提高居民住房投资和消费的理性；加大执法力度，严格查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为，促进房地产市场的健康有序运行。
同时，政府部门要加强对房地产开发项目的审查，严格控制新上项目，确保供需平衡，同时对未完工项目进行跟踪监测，防止房地产企业因资金链断裂加大银行项目贷款风险。