大方杜鹃广场项目.docx

大方杜鹃广场项目管理

一、 背景情况
杜鹃广场是大方县在2013年完工的一个大型市政广场，拥有10000多平米的建筑面积，总体分为三个功能区域，其中有市民活动休闲区、大型停车场管理区，三个不同功能的区域刚好分布在顶层（天台区域）、二楼和一楼，特别值得一提的是顶层的市民活动休闲广场又分为主活动区、休闲娱乐区、体育竞技赛场以及下沉式市民休闲活动区域。多个功能区域有机的结合在一起，为大方的市民休闲娱乐提供了一个非常方便、安全的活动场地，同时也为大方县搞好大型群众活动提供了硬件基础。

二、 地理位置情况
杜鹃广场建设在红旗大道一侧紧邻华屹地产所开发的华屹锦城（红旗小区）二号楼和二号楼仅一路之隔，但从华屹锦城楼盘的分布情况来看，杜鹃广场刚好处在中心位置，成为华屹锦城不可分割的一部分。

三、 杜鹃广场的将来大有作为
除了群众自发组织的活动外，杜鹃广场还可以还充分利用节假日开展各种专场文艺活动；团委、妇联、文联、社联等群团组织举办企业文化形象展示周、青年文体活动周、妇女风采展示周、协会活动周和社科普及周等专项活动。每年都能组织各年纪段的篮球比赛，吸引大量的体育活动爱好者参与。

四、 公司管理和经营的优势
我大方御景物业公司目前正管理着华屹锦城的相关物业，在毕节地区也有成熟的市政广场管理班子，目前管理着毕节市七星关区行政中心的市政广场以及黔西县行政中心广场，在市政广场方面有着丰富的管理经验和成熟班子。
由于杜鹃广场紧邻多个生活小区对广场的管理突显重要，因为一个成熟的广场同时具备多种功能，群众参与将会多达数十万人次甚至更高，在广场的功能开放的同时，周边的群众生活休息、学生的夜晚自习都会产生一定的矛盾，这些都需要一个有经验和执行力的管理团队去参与管理，方能妥善处理各种情况。
由于广场开放时间长、功能多、人数多，各年龄层次的人都有，势必加快广场的设施消耗和维护量的大量增加，以上情况都迫切需要一个成熟的管理团队来管理和支撑。

五、 经营成本的计划和管理
作为市政广场的营运，在管理过程中不可避免的产生各种费用开支，其中包括各种管理费用（管理人员、清洁人员、绿化人员、秩序维护人员、维修管理人员工资等）、物资消耗费用、维护维修、垃圾清运、广场定期清洗费用等。以上费用每年将是一笔不小的开资。
以上费用可以争取通过对二楼进行商业经营获取经营管理费用来基本维持市场及广场各项费用支出，获得持续经营和发展的基本管理费用。

六、 和周边关系的处理
因杜鹃广场的地理位置和华屹锦城的多个主团构成了一衣带水的关系，相互独立但又息息相关，特别是消防关系特别令人担忧，广场的停车场在一楼，出口规划在和红旗小区的旁边（一路之隔），因临近广场部分的多个楼栋（红旗小区）没有停车区域，所以一到夜间在小区内和小区外的道路边自然形成一个巨大且无序的停车场，车辆进出都显得特别拥挤，一旦有火情，消防车的进出都会受到阻碍和滞后，突显巨大的安全隐患，只有对广场和小区的停车场进行共同管理才能将大量车辆牵入广场停车场，同时降低小区的安全隐患并还小区业主一个祥和安宁的居住环境。
在卫生管理方面一样存在两区域共管地带，如果让两个组织来管理，在管理过程中会出现多地发生的“都有管理责任但都不认真管理”的情况，将会多次出现不断打口水官司的结果。
在广场的公共设备设施的维护上，也会出现过高的维护费用，因为在广场的运营过程中每年都会不断产生维护费用，如果成立一个班子来维护的话，政府将会不断提供资金来维持。
在绿化方面也有同样的问题，受绿化面积的制约，在广场上不可能专门成立绿化小组来管理和支撑后期及长期的不大的绿化需要，这将成为一个麻烦。

七、 从以上情况来综合分析，杜鹃广场在管理上最好能和临近的红旗小区物业进行综合管理，通过和红旗小区共用一些资源来降低成本，提高运营效率和成果不失为一个双赢的结果。

贵州御景物业大方分公司
2013-2-18