房价下跌是大好事.doc

房价下跌是大好事

· 1在房价刚企稳的时候，政府就出手救市，等于政策出尔反尔，人为地增加市场的波动
· 22008年危机，政府采取各种措施托市，问题没有解决，反而更加严重，不能重蹈覆辙
· 3房地产泡沫是信贷现象，看看早已经超过100万亿的M2，就会明白泡沫不可能不存在
· 4房价要真的崩盘，该来还是让它来，妄图救市，不仅不能避免危机，反使危机更严重

不救市才是真救市
政府所进行的救市，恰恰是把市场给害了，你不去干预市场，让市场自发起作用，才是真正的“救市”，或者说，不救市才是真救市！购买商品本身就是消费者与生俱来的权利。限购不仅应该放松，而且应该取消，尽管取消限购本身对于稳定房价的作用也许有限。
财知道：近期房价问题又成舆论焦点。继南宁官方表态放松限购政策后，包括宁波、杭州、天津等多城市逐步由松绑传闻变为行动阶段，地方政府松动限购救市的意愿越来越强烈，更多二三线城市出手救楼市。放松限购和救市是什么关系？你怎么看放松限购？
朱海就：这里的“救市”指的是不让房价跌下来，显然，这是要让价格机制失灵。我们知道，市场经济的重要特征就是让价格机制发挥调节作用，“救市”这种明显干预市场的行为是不可取的。政府的权力不应该介入到市场中，无论是什么市场都一样。前几年政府一直在对房地产进行宏观调控，希望控制房价的上涨，假如现在在房价刚企稳的时候，就出手“救市”，那么等于政策出尔反尔，这将人为地增加市场的波动。
“救市”本身也是一个难以成立的概念，因为我们的目的是让更多的百姓从市场中得到好处，这个目标不等于价格的上涨或下跌，而在于市场是否良好的运转，换句话说，你让市场良好运转才是救市，你不让价格涨或跌都不是救市现。在政府所进行的救市，恰恰是把市场给害了，你不去干预市场，让市场自发起作用，才是真正的“救市”，或者说，不救市才是真救市！
放松限购作为减少对市场干预，使市场常态化的一种举措，是可取的，因为购买商品本身就是消费者与生俱来的权利。限购不仅应该放松，而且应该取消，尽管取消限购本身对于稳定房价的作用也许有限。
房价下跌是大好事
房价要是真的崩盘，政府怎么也救不了，该来还是让它来，妄图救市的结果，不仅不能避免危机，而且会使危机更严重。房价下跌其实不是真正的问题，当然，相应地，经济衰退也不是真正的经济问题，甚至是大好事。
财知道：有观点认为政府必须救市，因为如果房价崩盘“大跳水”，对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退。你怎么看这种观点？
朱海就：经济的运行有自身的规律，房价要是真的崩盘，政府怎么也救不了，相反，政府要是救市，那么，就如李克强总理在《求是》上说，今后的日子会更难过。因此，长痛不如短痛，该来还是让它来，妄图救市的结果，不仅不能避免危机，而且会使危机更严重。
过去房价上涨是通货膨胀的结果，房价下跌也是通货膨胀的结果。通货膨胀不能维持长久的繁荣，不可避免地会导致危机，房价下跌就是通货膨胀所制造的商业周期中经济进入衰退阶段的体现，是经济规律发生作用的结果。
过去十多年，由于通货膨胀，不仅房价上涨，其他商品的价格也在上涨，这导致中国的商品失去竞争力，资本将外流，近期人民币汇率也下跌就是资本外流的体现。当资本外流时，本国商品的价格也将下跌，经济将实现新的平衡。
我们不能重蹈覆辙，在2008年那场危机中，政府采取了各种措施托市，结果有没有解决问题呢？显然谁都知道没有解决问题，只是拖延了问题，并且由于产能过剩现象更为严重，政府和企业的负债率更高，问题变得更难解决。吃一堑长一智，政府不救市，及早壮士断腕才是明智之举。
我们一定要知道什么才是真正的经济问题。房价下跌其实不是真正的问题，当然，相应地，经济衰退也不是真正的经济问题，甚至是大好事。相反，假如一个国家的国民，由于房价的上涨就可以轻轻松松地获利，而沉迷于投机，因此不把时间精力用在创新创业上，这才是真正的问题，是对一个国家的真正戕害。
中国的需求远未得到满足，因此经济增长的空间还非常广阔，不必为未来的经济增长担心。我们需要做的，是发挥我们的聪明才智和实干精神，把东西做精细做扎实，用创新创造出真正的需求。房价的下跌是经济结构调整的一个契机，会“逼”出一个健康的中国经济。
房地产泡沫不可能不存在
泡沫是信贷现象，看看早已经超过100万亿的M2，就会明白泡沫不可能不存在。更多的信贷、更多楼房和更高的房价是互为因果的，也是相互加强的。
财知道：不少媒体和投资机构（如野村证券）认为中国房地产泡沫开始破裂。你觉得中国的房地产有没有泡沫？怎么判断泡沫？
朱海就：有泡沫。可以从几个方面来看，首先是租金和房价的偏离，房子有两个价格，一是市场售价，另一个是租金。一般我们认为租金体现真正的市场需求，现在市场售价要远高于租金体现的房价。其次，我们的房价甚至赶上了发达国家，而我们的人均收入要低得多。第三是大量的空置房，或极高的空置率，甚至出现了“鬼城”和“空城”等，这几年，不少地方出现了盖楼造房子“大跃进”现象，这是有目共睹的。
假如房子的供给没有超出了有购买力的需求，那么我们认为没有泡沫，相反，可以认为有泡沫。根据上面所给出的几点证据，可以认为房子的供给至少暂时超出了有购买力的需求，存在泡沫。泡沫是信贷现象，看看早已经超过100万亿的M2，就会明白泡沫不可能不存在。更多的信贷、更多楼房和更高的房价是互为因果的，也是相互加强的。
房价扭曲症结在于政府控制了货币、土地和银行
房价扭曲的症结在于政府控制了货币、土地和银行体系。很多人把房价扭曲归结为中国人爱的买房情节，认为中国人喜欢买房而不愿意租房推高了房价，这是难以成立的，房价的扭曲根源在于制度。
财知道： 很多人都能感觉到中国房价的扭曲，你觉得是哪些因素造成的？主要是既得利益还是人们自身的观念造成的？
朱海就：房价扭曲的症结在于政府控制了货币、土地和银行体系。很多人把房价扭曲归结为中国人爱的买房情节，认为中国人喜欢买房而不愿意租房推高了房价，这是难以成立的，房价的扭曲根源在于制度。
假如货币只是交易的媒介，我们不可能想象会有现在房价的扭曲状况。问题在于，当货币被政府控制之后，货币已经不再是交易媒介，而成为了政府达到目的的一个手段。利用自己控制的货币银行体系，政府比通过税收更容易达到自己的目的，包括所有你能想象出来的目的，如建设基础设施、实现经济增长，养公务员等等。在实现自己的目的的过程中，制造了廉价的信用，即通货膨胀，相当于让百姓为此买单。
由于土地的支配权也掌握在政府手中，政府可以通过卖地获得收入，因此政府也有着推高房价的强烈动机，而推高房价的手段就是信用扩张。可见，政府是通货膨胀及作为其结果的房价上涨的既得利益者，政府通货膨胀的动机比谁都强。由于国家信用，政府无需为自己的这些行为承担风险，银行也一样，这就更纵容了政府胆大妄为的信用扩张行为。
那么政府得到好处等同于百姓得到好处吗？不是。因为货币进入市场不是同时的，首先得到货币的是在政府和靠近政府的部门工作的人员，包括在事业单位、银行和国企工作的人员等。其实只要看看在城市中，那些群体拥有房产最多就知道了。上述这些群体借助于通货膨胀这种“极不正当的”手段，获得了最大的好处。现在假如房价跌下来，他们未必受损，因为有购买力的还是这些群体，他们还可以逢低买进。因此改变制度，从而改变收入分配的方式很重要，房价问题不是价格问题，更是公平正义问题。
朱海就系浙江工商大学教授（您可以通过新浪微博与作者联系）