成都万达瑞华中心推广策略方案.ppt

成都万达瑞华中心 推广策略竞标案推广策略竞标案2我们在哪里？为什么在这里？我们要去哪里?我们如何去那里？目录目录1我们在哪里现状分析相对可相对可喜喜，又相对可，又相对可悲悲销售角度销售角度5可可喜喜去年一年，写字楼去化去年一年，写字楼去化9 9层，层，这在去年惨淡的楼市中，已经可谓是牛这在去年惨淡的楼市中，已经可谓是牛x x哄哄。哄哄。6可可悲悲有着万达系列中最顶级的产品，又占据着整个成都最中心、最繁华的地段，9层写字楼中，只有1层，是成都客户购买的。有有高高度，无度，无深深度度推广角度推广角度8有高度有高度在最繁华的地段，呈现最顶级的酒店、写字楼、商业有高度的产品有高度的产品有高度有高度7星级酒店、7星级写字楼、7星级定制商业全新的七星级商业集群有高度的概念有高度的概念无深度无深度这样的这样的产品，理应成为成都的骄傲，理应受到公众的关注然而，从销售结果来看，尽管在万达系统内部的渠道很成功，但在成都的落地，却是失败的。11公众业界客群从起势到亮相甚至到续销期，不可谓无作为，但在成都，却并没有引起与项目向匹配的关注和期待。业界，对本案没有任何负面评价，也没有任何正向评价，不关注，不议论，不宣传。成都客户仅有1位，说明本案在我们的本地目标客户圈层，也同样缺乏知名度无深度无深度2为什么在这里?原因分析对于每一个大型城市而言对于每一个大型城市而言城中川流不息的母亲河，都是当地人内心深处藏溺的情怀城中川流不息的母亲河，都是当地人内心深处藏溺的情怀也都是这个城市，最亮丽的风景和最也都是这个城市，最亮丽的风景和最华美的封面！的封面！在在20142014年初，我司为本案的提案中，曾经提到过：年初，我司为本案的提案中，曾经提到过：上海158年来，外滩一直是中国乃至远东的门户，还有百年地标和平饭店；为长江修五座大桥，滨江商务区夜夜灯火见证着两岸流动的繁华；武汉近千年“羊城八景”，伴随着璀璨华灯及豪华游轮承载河畔隽永的都市辉煌；广州伊顿、牛津、亨利、温莎，伦敦塔及塔桥，交相辉映，铭记着英国母亲河的独特魅力；伦敦塞纳河蜿蜒流过，两岸耸立着的地标景物，成就享誉世界的绮丽繁华；巴黎自自老南门大桥老南门大桥向东至向东至河滨印象河滨印象，短短，短短5 5公里锦江沿岸，公里锦江沿岸，所见皆繁华所见皆繁华聚集了这座城市最好的商业、餐饮、豪宅、大学、写字楼聚集了这座城市最好的商业、餐饮、豪宅、大学、写字楼占据着成都财富密度最大、占据着成都财富密度最大、浓缩着成都数十年发展精华的绝版宝地！浓缩着成都数十年发展精华的绝版宝地！20万达集团，在已经如此繁华的宝地之上，并没有坐享其成万达集团，在已经如此繁华的宝地之上，并没有坐享其成而是极尽全力，为这条黄金五公里，而是极尽全力，为这条黄金五公里，贡献着最顶级、最引人关注的作品！贡献着最顶级、最引人关注的作品！带来中国西部唯一7 7星级酒店，引领成都进入7 7星级办公时代，带动成都商务接轨国际，理应成为整座城市的骄傲。然而，在去年的推广中，因为亮相时间短、营销费用有限、投放少等等原因，对高端性的传达、产品的诠释、对城市的贡献、对公众的价对高端性的传达、产品的诠释、对城市的贡献、对公众的价值、值、缺乏系统性地表达。缺乏系统性地表达。万达瑞华中心，万达瑞华中心，理应能够，影响整座城市理应能够，影响整座城市！而如今，却不温不火而如今，却不温不火243我们要去哪里？明确目标本案的目标非常清晰：既叫好，又叫座既叫好，又叫座10月底酒店开业前，实现全面清盘细分任务酒店尽可能地累计粉丝基数，为开业后的经营提供支持商业3月开卖，10月底酒店开业前必须完成去化写字楼完成最后8层的销售4怎么去那里？工作方法具体工作方法具体工作方法1、既叫好又叫座的广告2、既叫好又叫座的媒介3、既叫好又叫座的展示4、既叫好又叫座的活动既叫好又叫座既叫好又叫座的广告的广告写字楼写字楼去年一年，去化9层，如此业绩，足以震撼业界。因此，要用去年写字楼的业绩说话，向公众、业界、目标客户，证明写字楼的“好”。“叫好叫好”的广告的广告31写字楼价格形象文案写字楼价格形象文案万达瑞华中心写字楼，开启成都7星办公时代 20002000整层起售整层起售2.62.6万万/起起6个客户，9层，6亿销售额，成都写字楼销冠全球顶级商务地标，恭迎最后8家领袖企业入驻！写字楼写字楼实现写字楼在成都的销售，主打投资客，释放价值点，让他们觉得：值！“叫座叫座”的广告的广告33“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略实际上，打动投资客，只有两问：实际上，打动投资客，只有两问：能否租得出去租金能租多少34那么，我们以同样处于锦江边的那么，我们以同样处于锦江边的香格里拉写字楼写字楼为例，为例，按照按照150150元元/天天的租金进行测算。的租金进行测算。数数据据来来源源：万万达达瑞瑞华华中中心心D DMM单单“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略35每月租金每年租金回本时间150元/*2000=30万30万/月*12月=360万5000万（总价）/360万=14年“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略36所以实际上，我们要做的，就是要告诉所有目标客户，本案的写字楼，不仅租得出去，而且租金并不低。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略37凭什么保证一定租得出去？那么,我们该如何告诉目标客户：“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略38那么，容我们反问一句：5000万总价，假设优雅的降价，优惠10%，就一定卖得掉吗？“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略39我们认为，那也不一定。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略40对能拿出5000万用于投资的客户而言，关键并不在于降价，而在于物业本身，是否具备价值。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略41与其期望通过优惠来吸引客户，倒不如巧用这10%的优惠，将其转为营销费保证完成销售目标，亦保住本案的价格形象。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略42如何操作？“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略43租客租客租赁中介租赁中介业主业主“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略44500万租赁中介入驻企业“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略45租赁中介签约五大行，拿出140万，作为奖励，只要找到一位租客，租下一层写字楼，立刻支付佣金140万。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略46所以，实际上，这样的做法，即是利用五大行“全民经纪人”原理，让五大行，去为我们寻找租客。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略47入驻企业剩余360万，为入驻企业，直接免租一年，从交房之日算起，签约3年，只需支付2年租金。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略48同时，为了增加企业入驻机会、增强投资者信心免费为入驻企业，做装修效果图投资者也就能更直观的体验到，即将投资物业的情况。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略49有租客，已签约正式的租赁合同，租金为150元/天，对于投资客而言，难道还不具备吸引力吗？“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略50我司目前正在服务的成都棕榈泉国际中心的入驻企业中仅有一家为资源企业、一家律政行业，其他均为金融行业。而在目前的经济形势之下，金融行业也是最有可能拿出大量资金的因此，我们的企业客群，要扎根金融圈。“叫座叫座”的广告的广告 /写字楼推广策略写字楼推广策略51写字楼篇（以花旗银行为例）：招租公告写字楼篇（以花旗银行为例）：招租公告花旗银行，招租公告花旗银行，招租公告因本行业务发展需求，2015年将于万达瑞华中心招租写字楼1层（2000），望万达瑞华中心写字楼业主，联系本行！52写字楼篇（以花旗银行为例）：搬迁公告写字楼篇（以花旗银行为例）：搬迁公告花旗银行，搬迁公告花旗银行，搬迁公告因本行业务发展需求，将于2015年11月，迁入万达瑞华中心24层，特此通知！53既叫好又叫座既叫好又叫座的媒介的媒介“叫好叫好”的媒介的媒介航空杂志、仁恒LED大屏、机场灯箱、项目周边锦江沿岸公交站牌长期持有，为项目保温！新闻软文、网络配合释放活动情况，保持市场热度。新闻软文、网络配合释放活动情况，保持市场热度。55“叫座叫座”的媒介的媒介针对金融圈客群，投放全国金融专业杂志扎根金融圈，带来粉丝！以整版广告、软文等以整版广告、软文等形式配合配合租赁情况，释放话题。释放话题。56“叫座叫座”的媒介的媒介在各大网站房产版块，签约固定位置，投放软文及实时信息不同阶段配合事件，释放话题炒作工程节点、活动事件、入驻企业信息等，保持市场热度。，保持市场热度。57媒介做稳媒介做稳 /网络话题网络话题*以花旗银行为例，话题示意：企业的实力与远见，占位与选址同等重要从花旗银行入驻万达瑞华中心，看选址对企业发展的深远影响58“叫座叫座”的媒介的媒介 /网络话题网络话题*话题示意：全球顶级商务地标，开启成都7星级办公时代万达瑞华中心，为成都商务标准全面提档59“叫座叫座”的媒介的媒介 /网络话题网络话题*话题示意：万达瑞华中心，全球顶级商务地标开启成都7星级办公时代，加速城市跨越前行60媒介做稳媒介做稳 /网络话题网络话题*话题示意：万达集团旗下最顶级酒店，继伦敦、武汉、上海之后，落址成都关于城市的未来，万达与成都，不谋而合61媒介做稳媒介做稳 /网络话题网络话题*话题示意：2014年8月面世至今，6个客户，9层，6亿销售额万达瑞华中心：选择成都，我们很庆幸62既叫好又叫座既叫好又叫座的展示的展示“叫好叫好”的展示的展示改造目前售楼部两侧大牌，以及围墙，做成改造目前售楼部两侧大牌，以及围墙，做成奢侈品门店效果奢侈品门店效果，夜晚通宵亮灯凸显高端感、商业感及繁华感。外部展示建议：做出贵气外部展示建议：做出贵气现目前售楼部现场物料仅有DM单和户型单，建议增加建议增加具有品质感的简易楼书丰富售楼部物料展示，亦便于租赁中介用于谈判客户。内部物料建议：做出贵气内部物料建议：做出贵气“叫好叫好”的展示的展示“叫座叫座”的展示的展示在售楼部内部的灯箱、在售楼部内部的灯箱、LedLed屏展示，外部的围墙大牌中，屏展示，外部的围墙大牌中，要凸显本案的高端感、人气、价值、销售进度等信息。要凸显本案的高端感、人气、价值、销售进度等信息。写字楼大牌文案写字楼大牌文案万达瑞华中心写字楼，开启成都7星办公时代 20002000整层起售整层起售2.62.6万万/起起全球顶级商务地标，恭迎最后8家领袖企业入驻！商业大牌文案商业大牌文案人民南路锦江畔，繁华之上 七星级定制商业七星级定制商业为成都，再献繁华！为成都，再献繁华！189-2400城市高端商业中心稀缺商铺，诚意登记中！酒店围墙文案酒店围墙文案万达集团旗下最顶级酒店，继伦敦、武汉、上海之后，落址成都万达集团旗下最顶级酒店，继伦敦、武汉、上海之后，落址成都 七星级奢华酒店七星级奢华酒店中国西部，仅此一座！中国西部，仅此一座！为人民南路锦江畔贡献奢华，代表东方，对话世界！既叫好又叫座既叫好又叫座的活动的活动“叫好叫好”的活动的活动1 1、业主武汉体验之旅、业主武汉体验之旅目前，万达瑞华酒店在武汉已经开业，因此，组织业主，免费到武汉进行体验之旅，让业主真实的感受到万达瑞华的高端性，增强业主信心，以此，建立起业主口碑，增强老业主自豪感。2 2、媒体武汉体验之旅、媒体武汉体验之旅邀约各媒体房产版块的高管、记者等，免费前往武汉万达瑞华中心，进行体验之旅回来之后在各版块进行软文发布，释放本案信息以此，建立起业界口碑，增强业界对本案的传播。“叫好叫好”的活动的活动德意志鲜活细胞再生讲座德意志鲜活细胞再生讲座无论是用于投资还是自用的目标客户，普通的投资/增值论坛，对他们而言，已经不具备吸引力，但，无论他们有多见多识广，健康，必然是他们共同关注的话题。“叫座叫座”的活动的活动因此我司建议，举办德意志鲜活细胞再生讲座德意志鲜活细胞再生讲座，对于老业主及意向客户，甚至可以赠送小额产品如，2万/人鲜活细胞体检对于大额成交客户，更可赠送20万/人的鲜活细胞德国体检之旅。“叫座叫座”的活动的活动五大行战略合作签约仪式五大行战略合作签约仪式配合写字楼的推广策略，举办“五大行战略合作签约仪式”释放租赁政策，在业界引起轰动通过活动，引起业界的关注、议论和传播，网络线同步释放写字楼租售信息，刺激租赁和销售。“叫座叫座”的活动的活动设 计 展 示方案一方案一方案二方案三方案四方案一方案二方案三方案四方案一方案二围墙方案一围墙方案二围墙方案三围墙方案四从销售结果来说，去年一年，取得了既可喜又可悲的成绩，从推广效果来看，去年一年，有高度无深度，缺乏系统性的表达，而今年，必须既叫好又叫座，实现销售。总结写字楼的推广为重中之重，也是最大难点核心建议：巧用营销费1、提高奖励佣金，用于奖励五大行租赁中介2、为入驻企业免租一年，签约3年，只付2年租金先找租客，解决投资客对于利益的困扰，以此实现销售。总结具体工作方法：广告、媒介、展示、活动四条线并行广告：用别出心裁的广告形式，树立价格形象和项目形象媒介：长效媒介为项目保温，全国媒介扎根金融圈直击目标客群展示：现场展示凸显高端感、商业感及繁华感活动：维护好老业主口碑、建立业界口碑、轰动楼市总结谢谢聆听谢谢聆听Thank YouThank You希望能为您提供真正有用的东西希望能为您提供真正有用的东西欢迎场下交流欢迎场下交流