房地产策划必备知识(经典完美版)PPT课件.ppt

目目目目 录录一、一、房地房地产基基础知知识二、二、房地房地产开开发流程流程一、认识房地产1、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其是房屋及其权利的利的总称（占有、使用、收益、称（占有、使用、收益、处分等分等权利）利）2、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其是土地及其权利的利的总称（使用、收益、称（使用、收益、转让等等权利）。利）。3、房地产是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。基础知识3、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。4、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。5、房地产市场一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；基础知识房地房地产市市场结构一构一览表表基础知识基础知识u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。1、中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主社会主义公有制公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）二、土地4-2、国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年基础知识5-类别代号代号类别名称名称范范 围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地基础知识6-国有土地使用国有土地使用权1.出出让方式方式2.划拔方式划拔方式（1）招）招 标（2）拍）拍 卖（3）挂）挂 牌牌（4）协 议3.承租方式承租方式基础知识取得土地使用取得土地使用权7-办理土地登理土地登记 核核发建建设用地批准用地批准书交付土地交付土地 发布出布出让公告公告 编制出制出让文件文件地价地价评估估确定出确定出让底价底价编制、确定制、确定出出让方案方案 公布出公布出让计划划确定供地方式确定供地方式 签订出出让合同合同公布公布结果果招招 标拍拍 卖挂挂 牌牌协 议 招拍挂招拍挂实施施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申申请及及资格格审查(6)(10)基础知识国有土地的出国有土地的出让流程流程8-招招 标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投投投投标标邀邀邀邀请请，通过各投标者设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标出出让人人确定确定标的及的及标底底投投标人人投投标出出让人、投人、投标人人开开标评标小小组确定中确定中标人人对能够最大限度地最大限度地最大限度地最大限度地满满足足足足招标文件中规定的各各各各项综项综合合合合评评价价价价标标准准准准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。基础知识9-拍拍 卖u 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者（竞买人）。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。基础知识10-挂挂 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新接受新报价价出出让人人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人人报价价出出让人人更新挂牌价格更新挂牌价格出出让人人确定确定竞得人得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的仍有两个或者两个以上的竞买人要求人要求报价的，出价的，出让人人应当当对挂牌宗地挂牌宗地进行行现场竞价价，出价最高者为竞得人。基础知识11-协 议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。基础知识12-出出让方式方式划拔方式划拔方式招招标、拍、拍卖、挂牌、挂牌协议1经营性用地以性用地以(商商业、旅游、商品住宅等、旅游、商品住宅等)及有及有竞争要求的工争要求的工业用地；用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制基础知识出出让方式的适用范方式的适用范围13-招招 标 拍拍 卖挂挂 牌牌交易交易场所所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价持持续时间长短长复复杂程度程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求基础知识招招标、拍、拍卖、挂牌的异同、挂牌的异同14-三、相关专业术语n生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。n熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。n三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。n七通一平给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。基础知识基础知识u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率）u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。16-n绿化率指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%n绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率n得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积n开间：住宅房子的东西走向的宽度。进深：住宅的南北走向的长度。n层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。n净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。基础知识基础知识u 用地红线u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。18-基础知识u 房屋层数u 建筑高度 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 19-基础知识u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。20-基础知识u 复式u 跃式u 错层 一个住宅占两个楼一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一是一层住宅但住宅但较普通住宅高普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不是一套房子不处于同一平面于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。21-二、开二、开 发 流流 程程22-三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理理建建设用地用地规划划许可可证2.2.领取取国有土地使用国有土地使用证1.1.领取取建建设工程工程规划划许可可证2.2.领取取建建设工程施工工程施工许可可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取取商品房商品房销售售许可可证选 址址立立 项取得土地取得土地规划划设计开工建开工建设竣工竣工验收收23-建建设用用地地规划划许可可证三、开发流程房地房地产开开发流程可以用流程可以用“五五证”的取得来的取得来贯穿穿商商品品房房销售售许可可证建建筑筑工工程程施施工工许可可证建建设工工程程规划划许可可证国国有有土土地地使使用用证一一二二三三四四五五24-三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选选 址址址址竣工验收人人目的目的事事提交文件提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断30-需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开发流程立立立立 项项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委31-三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件32-办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.6.建建设用地用地规划划许可可证及及钉桩成果通知成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等33-三、开发流程立项开工建设规规划划划划设计设计取得土地选址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书34-三、开发流程立项开工建开工建开工建开工建设设规划设计取得土地选址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知35-三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工竣工竣工竣工验验收收收收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等36-三、开发流程总 结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、委、规划局、国土局、建划局、国土局、建设局、局、环保局、人防保局、人防办、气象局、房管局等、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建建设用地用地规划划许可可证、国有土地使用国有土地使用证、建建设工程工程规划划许可可证、建建设工程施工工程施工许可可证、商品房商品房销售售(预售售)许可可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建目建议书、立立项报告告、可行性研究可行性研究报告告、设计方案送方案送审书、施工施工图等以及各相关部等以及各相关部门的批文的批文37-