房地产项目采购管理能力提升及采购主体分判.doc

采购管理能力的提升和采购主体分判
一、前言
很多地产开发企业在项目开发的过程中往往对采购管理的重视还不够，或者还没有清楚的认识到采购对项目开发的重要性。一些企业害怕控制不了成本而将项目开发过程中大大小小材料设备尽量甲供；另一些企业项目的采购完全依靠施工进度来拉动，即由施工单位根据施工进度提出采购要求，再由采购部门根据采购要求在物色几家基本符合要求的供应商难询价、比价后，选择确定一家后实施采购；还有一些企业，觉得采购无足轻重或者没有配备足够的采购管理人员，而尽量将项目开发过程中所需要的各类材料设备乙供。无论采取以上哪种做法，房地产开发企业都从中尝到了无尽的苦，要么成本无法控制、要么进度无法保障、要么与最初设计差之千里……如何才能进一步做好房地产开发企业的采购，这一疑问困惑了为数不少的房地产开发企业。针对房地产开发企业采购种类繁杂、结构复杂、涉及的关联主体多的特点，房地产开发企业在传统采购的基础上，必须考虑从以下几个方面进一步加强自身的采购管理。
二、制定采购规则，合理选择采购方式
房地产开发企业采购的特点，使得没有一家房地产公司可以完美的独自提供项目开发过程中的全部材料设备。为了保证项目的顺利开展，需要将一些采购外包，从而出现了甲供、甲定乙供、乙供等不同采购主体的采购行为。同时因材料设备的价值、可获得性、质量等不同，又可以分为招标采购、议标（比价）采购和直接采购等采购方式。房地产开发企业要进一步做好采购管理，首先就需要从企业及其项目的特点出发，根据采购主体、采购方式等两个维度制定企业的采购规则。明确规定项目开发过程中各项采购的采购主体和采购方式，以保证能以最高的效率合理选择采购主体和采购方式，减少不必要的论证审批环节。 
三、在设计过程中进行材料设备选型定板
在很多房地产开发企业的整个设计过程中缺乏采购部门的参与，这无疑是一个重大的错误。一方面由于缺乏采购部门参与而缺乏材料设备的市场信息，导致设计成果的工程成本可能偏高；另一方面导致施工图设计完成后，没有一个部门能够拿出一个切实可行的材料设备清单。没有详细的材料设备清单，采购部门也就无法在事前合理确定各种材料设备的采购主体和采购方式，更编制不出总体的采购计划以指导采购。
从国内万科、金地等先进的房地产开发企业的经验来看，采购部门不仅应该参与到设计过程中，而且在方案设计阶段就应该参与进去。通过采购部门、成本部门以设计部门为桥梁与设计单位在设计过程中的互动，可以在建筑方案设计时确定建筑材料清单、在扩初设计时确定主要设备材料清单，并充分利用设计期间的时间展开材料、设备的市场调研工作，以确定主要材料设备的价格、规格型号和品牌等范围。在施工图设计完成后，便可制定出一份详细的材料设备清单，在采购规则的基础上结合项目特点以选择出适宜的采购主体和采购方式，从而指导总体采购计划的编制。
四、建立供应商管理系统
目前大多数房地产开发企业在采购实施前，往往需要根据实际情况寻找可合作的供应商，这大大增加了采购的机会成本，严重影响了采购效率；由于采购提前期不考虑不充分，导致在采购过程中缺乏对供应商资质审查和现场考察，以至于在合作的过程中问题不断；在与供应商合作完成后，没有对供应商进行履约评价，从而无法有效维护企业自身的合法利益。建立起供应商管理体系，将使得房地产开发企业能够规避上述风险的发生。
一个完整的供应商管理系统应该包括供应商信息库、供应商资质预审系统、供应商评估系统和供应商资信系统四个模块构成。采购部门利用各种渠道和方式获得的各类供应商信息建立起供应商信息库，并随时进行更新维护，以提高每次采购实施时供应商的搜索效率。针对搜索到的各类供应商，采购部门在招标采购等过程中组织公司相关业务部门以资质审查、现场考察等方式，确保供应商有能力满足公司的采购要求，并根据获得的供应商信息丰富供应商信息库的数据。通过在合作过程和合作结束后，对供应商进行履约评价，并将评价与款项支付直接挂起钩来，以最大限度的保障合作双方的利益。利用供应商信息库、供应商资质预审、供应商评估等系统提供的信息建立起公司的包括合格供应商名录、可试用供应商名录和不合格供应商名录在内的供应商资信系统。凡是合格供应商名录内的企业，在其业务范围内直接成为公司招标等采购的入围单位，以减少公司采购过程中的资质预审，使采购更加有效、高效。
房地产开发企业通过完善上述三个方面，必将进一步加强自身的采购管理，从而进一步控制好开过程中的成本。
五、采购主体分判范围确定
1.建筑主体采购主体范围划分：
1.1．甲供材料、设备：钢筋；各类门（入户门、车库门、防火门、防火卷帘、小区大门、隔断折叠门）；外墙砖；瓷砖粘接剂和勾缝剂；公共电梯、楼梯间墙地砖；内、外墙地面石材；文化石；外墙挂板、装饰线条；内、外墙涂料；屋面瓦；外墙装饰材料；成品落水系统；成品楼梯；整体阳台；成品天窗；信报箱；各种水泵；供水设备；污水处理设备；各种阀门；冷热水表；泳池设备；成品化粪池；成品检查井太阳能、燃气热水设备；锅炉、换热设备；散热器；热计量表；风机设备；电梯；可视对讲设备；高低压配电设备；发电机组；三箱设备；照明装置和开关插座面板；电线、电缆；机械车库。
1.2．甲方直接分包系统集成供应商：
Ⅰ、门窗系统工程。工程涵盖：外门窗系统、玻璃雨篷、金属压顶、铝合金装饰线条、空调装饰百叶、阳台护栏等制作安装。限品牌范围：型材、五金件、结构胶、发泡剂、玻璃、纱窗、油漆。
Ⅱ、外墙保温系统工程。限品牌范围：保温板、粘接剂、界面剂、耐碱纤维网格布、钢丝网。
Ⅲ、铁艺栏杆系统工程。工程涵盖：公共楼梯护栏、扶手、护窗栏杆。限品牌范围：油漆、型材。
Ⅳ、弱电系统工程：安防系统、建筑自动化系统、通讯网络系统。
Ⅴ、消防系统工程。工程涵盖：消防报警系统、消防自喷系统、消火栓系统。限品牌范围：消火栓、水泵结合器、自喷喷头、湿式水力报警阀、信号阀、水流指示器、水泵、阀门、管材、火灾自动报警系统主机、连动控制器、烟感探测器、感温探测器、手动报警按钮、控制模块、信号模块。
Ⅵ、水处理系统工程。限品牌范围：主要处理设备、管材、水泵、阀门、过滤器等
Ⅶ、中央空调系统工程。限品牌范围：主机、末端设备、控制设备、阀门、水风管材、水泵、水处理设备、保温材料。
Ⅷ、中央除尘系统工程。限品牌范围：主机、末端、管材。
Ⅸ、通风、排烟系统工程。限品牌范围：风管、风阀
Ⅹ、人防系统工程。限品牌范围：主要人防设备
Ⅺ、中央新风系统工程。限品牌范围：新风换气设备、管材。
Ⅻ、地板辐射采暖工程。限品牌范围：地暖管材、分水器、集水器、各种阀门、苯板。
ⅩⅢ、地下车库地面工程。
1.3.甲定乙购（甲方指定品牌或品牌范围、价格，乙方采购）：水泥；商品砼；防水材料；成品烟、气道；变形缝；成品烟囱；加气混凝土砌块；空心混凝土砌块；烧结空心砖；粘土砖；各种上下水、采暖管材及管件；地漏；落水管；风管；电线管；电缆桥架；电线；风帽；灯泡；白灰；局部涂料。

2.园林景观采购主体范围划分：
2.1甲供材料、设备：钢筋；石材；琉璃瓦；地砖；井盖；座椅；雕塑、小品；牌匾；垃圾桶；假山；亭子；石材、木栏杆；标识；体育、健身器材；水泵；阀门；电缆；景观灯具；音响；各种配电柜；苗木；景石；草坪。
2.2甲定乙购（甲方指定品牌或品牌范围、价格，乙方采购）：混凝土；水表；喷头；电线；开关插座；水泥；沙子；白灰；防水材料；各种涂料；给排水管材、管件。
3.装饰装修采购主体范围划分：
3.1甲供材料、设备：石材；墙地砖；地板；地毯；墙纸；涂料；马赛克；装饰玻璃；衣、鞋柜体；橱柜；各种门；成品楼梯；开关面板；家用电器；灯具、灯饰；家具家私；布艺材料；五金卫浴；软装、饰品。
3.2甲定乙购（甲方指定品牌或品牌范围、价格，乙方采购）：吊顶；水泥；沙子；白灰；防水材料；防火材料；龙骨、石膏板等基层材料；不锈钢栏杆、制品；给排水管材、管件；电线；电管；楼梯护栏、扶手。
以上未提到的材料、设备和对设计效果、成本影响较小、市场价格较透明的材料、设备均为建筑总包、景观总包、装修总包单位购买。