办公大楼维护维修制度.doc

设备维修保养制度
一、 总则
第一条 为保障办公楼的正常运行，维护文明、舒适、宁静的工作环境，实现优质、高效、规范和安全的工作要求，结合各方面实际情况，特制定本制度。
第二条 本制度适用于机关办公大楼和所属区域的维护、维修和保养，包括供排水、供电、供暖及相应的设施的实施与维护。
第三条 办公楼维修、养护管理，具体履行对办公楼及所属区域的管理职能和对机关的服务职能，由长城物业具体实施，临空园区服务公司协同监管执行落实
第四条 维修工程人员均应严格遵守制度，努力创建文明办公环境。
二、文明办公管理
1、严格遵守工作制度，不准迟到早退；进入办公区域应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等；不准在办公楼内大声喧哗；不得串岗闲聊、高声喧哗，不得在办公楼进行与工作无关的活动。
2、未经允许不得接触办公人员物品，更不得随便拍摄办公人员照片或影像。
3、搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净；保个人使用设备卫生等。
4、严格落实执行上级下达的维修通知，第一时间到达保修地点，不得以任何方式和理由抵触。
三、安全施工管理
1、坚持以人为本的原则，施工过程中注意个人安全，做好防护措施，必要时可要求物业秩序人员协助。
2、遇有安全隐患的维修工程，应立即报上级领导知晓，在上级领导批示下进行操作维修。
3、电路及电路设备维修，应做好绝缘防护措施施工；需爬高作业的情况下必须有2个或以上人员在场协助的情况下作业。
四、巡查标准管理
1、 每天早上8:30对园区所属区域进行安全巡查，并登记造册，交一份留监管单位存档备案。
2、 对每一次维修情况进行详细记录，维修清单详细记录更换设备零件的费用明细，交一份留监管单位存档备案。
3、维修部门对园区工程项目，依据其结构和运行方式，定出检查的部位（巡检点）、内容（检查什么）、正常运行的参数标准（允许的值），并针对设备的具体运行特点，对设备的每一个巡检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、旬、月检查点。
巡检工针对巡检中发现的设备缺陷、隐患，提出应安排检修的项目，纳入检修计划。
巡检中发现的设备缺陷，必须立即处理的，由当班的指挥者即刻组织处理；本班无能力处理的，由领导确定解决方案。
重要设备的重大缺陷，由领导组织研究，确定控制方案和处理方案。
4、对于公共部位的设施设备，工程部派人进行巡查检修。每周一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查员汇报当班负责人后安排检修。
5、可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次协助客房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件的日常维修项目仍由客房部填写报修单。
五、维修流程、要求
1、设备需要维修，使用部门如实填报报修单，部门负责人签字后送工程部。
2、急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部。
3、 工程部接报修单或电话后应及时派工，维修人员到达现场后，原则上凭维修单进行维修（见单维修）。特殊情况可先维修，同时告知上级和监管单位知晓，后续可补维修单，如未告知，出现状况由施工个人承担责任。
4、 修复后现场作业工程师应请使用部门在维修单上签字认可。
5、 无法修复时，维修工应将无法修复的原因写在维修单上，签字并报送负责人。
6、 工程部门负责人根据实际情况，属于零配件问题，可按程序填报申请表，属技术问题无法短时间修复，及时上报并组织相关人员进行研究，拟定处理方案上报监管部门审批。
7、 维修作业完成，所有设备归位，恢复维修前状态，并清理现场垃圾，保证施工环境卫生。
六、 维护、保养标准
空调主机的维修与保养
第一条:
1. (1)每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行一次检查，并记录有关数据，状态；(2)每星期一清洁机房及机组表面灰尘；
2. 冷冻水泵及冷却水泵，每两小时做一次如下项目的检查：(1)水泵电机轴承温度是否正常运转，是否有异响或振动；(2)压力表读数是否正常；(3)连轴器是否有异响跳动及是否漏油；(4)阀门开关位置是否正常；(5)排除不正常的漏水现象；(6)每周清理泵组外表及机房环境卫生。
3. 冷却水塔：(1)每两小时检查一次运行电流电压；(2)每天两次实地检查运转情况：A.运转是否有振动或异响；B.水流是否正常，塔内水位是否正常。(3)每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。
4. 柜式空调机：(1)每天到实地检查两次；1)机组运行是否有异响或振动；2)凝结水畅通情况及机组出风情况；3)电动阀门工作状态。(2)每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。
第二条月度保养：
1. 空调主机：(1)认真检查各仪表是否可靠，更换不正常的仪表；(2)检查冷动剂是否有泄漏或漏油漏水现象；(3)分析一个月以来的运行情况，判断连续运行的可靠性。
2. 冷动水泵、冷却水泵：(1)轴承加油；(2)检查连轴器润滑油是否足够；(3)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。
3. 冷却水塔：(1)检查皮带轮的磨损情况，必要时更换或修理，同时检查皮带及键是否松动；(2)轴承加油；(3)清洁表面灰尘，要求漆见本色、铁见光。
4. 柜式空调机：(1)清洗空气滤网，检查表冷器翅片；(2)检查皮带及皮带轮磨损情况，及皮带轮及键是否有松动，必要时更换及修理；(3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝是否有返松现象；(4)轴承加油；(5)清理机组外表及机房环境。
第三条季度保养：
1、 空调主机：(1)检查冷冻剂及机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换；(2)检查清洁水过滤器。
2、 冷冻水泵、冷却水泵：(1)电机轴承加油；(2)联轴节清洁、换油；(3)检查清洁泵前水位过滤器。
3、 冷却水塔：(1)保养、检修所有附属阀件；(2)检查所有非不锈钢保护是否完好，必要时做油漆保护。
4、 柜式空调机：(1)电机轴承加油；(2)检修测试电磁阀门工作状态，检测温控可靠性。
第四条年度保养：
1. 空调主机：(1)做一次全面性的性能技术检查，在做针对性的拆检处理；(2)检验各仪表的准确可靠性；(3)停机保养前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能；(4)检查保养安全阀及所有附属阀件；(5)清洗机油过滤器；(6)每两年更换一次冷冻机油；(7)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管子是否有腐蚀现象；(8)测试电路动作的可靠性，模拟试验各安全装置的性能；(9)电机做年度检修保养。
2. 冷冻水泵、冷却水泵：(1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；(2)检查密封件的密封情况；(3)检查泵叶壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面，泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养；(4)检查各仪表的准确可靠性；(5)检查保养所有附属阀件；(6)校对轴线，做好记录，检查键与键轮的磨损情况，检查键轮及键与轴配合是否有返松现象；(7)电机做年度检修保养；(8)测试电路动作的可靠性。
3. 冷却水塔：(1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；(2)对电机做年度检修保养，并测试电路运作的可靠性。
4. 柜式空调机：(1)检查所有运动部位的磨损情况，更换轴承油；(2)清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况，做好防锈保护工作；(3)检查所有附属阀件；(4)检查保温层，检查风管是否完好；(5)对电机做年度检修保养；(6)大修后起动前必须对叶轮轴承座、电机地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面的紧固检查，并在运转48小时后再重新检查一次；(7)清洁消音器。
电梯维修、养护
1、 勤检制：工作人员在接班后按规定时间和路线对电梯进行一次检查，内容包括机房、电梯内选，外呼、楼层指示灯、电梯乘坐舒适感、厅门、桥厢门、桥厢照明、桥厢装修、风扇以及巡视记录表中的所有项目；
2、 包干责任制：为了更有效地对电梯进行日常的维护保养，实行电梯的维护保养包干责任制，即将人员分成若干组，每组负责若干部电梯的日常维护保养，内容包括该电梯所属设施；整流器、控制屏、主机、桥厢及桥厢顶、导轨、厅门及门轨、井道及井道设施、井底等。
3、 季度和年度安全检查制：除了日常对电梯进行巡视和实行包干责任制以外，还应进行季度和年度安全检查，按升降机试验记录逐项检查，并做好检查的详细记录。
临时性电源及照明电路检修
1、准备
（1）作业条件：临时性检修（非计划检修）
（2）工器具的准备：
测量仪器、工具，包括：摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
（3）劳保防护用品
安全帽、绝缘鞋、验电器、手套
（4）材料、配件的准备
电缆、临时性检修配电箱、绝缘胶带等。
（5）安全技术措施的准备：
填写签发工作票、工作内容交底；确认安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。
2、联系：
停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。
3、接线作业
（1）开始检修前确认临时用电设备负荷，严格按照一闸一负荷的基本原则，严禁一闸多负荷；严禁超 负荷接线，引起越级跳闸，选用电源位置时严禁接入主控室或重要设备回路，已防止影响其他设备运行。
（2）临时性线路必须架空敷设，不准拖地放置。必须在地面的电缆一定要设立防护或警示标志。
（3）现场临时性配电箱必须固定在安全位置，设置安全防护的同时必须设立警示标志。
（4）确保临时电缆外部绝缘层良好，电缆有接头部位必须做好绝缘处理，严禁未做绝缘处理的裸露接 头放置在地面。
4、架设结束做到现场清洁完整，清点工具及材料，送电试验无误后方可使用。
第二节 照明线路检修标准
1、准备
（1）作业条件：临时性检修（非计划检修）
（2）工器具的准备：
测量仪器、工具，包括：万用表、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
（3）劳保防护用品：安全帽、绝缘鞋、验电器、手套、梯子
（4）材料、配件的准备：电线、灯具、灯泡、绝缘胶带、安全带等。
（5）安全技术措施的准备：工作内容交底；确认安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。
2、联系：
停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。 3、照明维修与安装
（1）开始检修前确认所维修照明线路断路器分开，并验电。
（2）使用梯子时必须有人扶梯子，更换灯具如需使用天车时应联系天车工配合，登高作业必须使用安全带。
（3）临时性检修移动式照明、在金属容器内作业照明，必须使用36V以下安全电源及灯具。
（4）临时性线路必须架空敷设，不准拖地放置。必须在地面的电缆要设立防护或警示标志。
（5）防爆型灯具必须做好内部绝缘处理，并将外部防护装置安装牢靠。
4、检修结束做到现场清洁完整，清点工具及材料，送电试验无误，方可使用。
 高压配电室检修规程
高配电柜主线路（母线、电缆）、控制线路检修（除尘）；真空断路器检修  

第一节 检修准备工作及标准
1、检修前准备： 
（1）作业条件：定修（计划检修）停机 停电 
（2）工器具的准备： 
测量仪器、工具，包括：摇表、万用表、组合扳手、活扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。 
（3）劳保防护用品 
   安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、绝缘手套、高压验电器、接地线 
（4）材料、配件的准备 
导电膏、沙布、白布、导线、吹风机等。 
（5）安全技术措施的准备： 
填写、签发工作票、停送电倒闸操作票、工作内容交底；检查安全措施执行情况；布置检查安全注意事
2、联系：
通知相关维保单位到场并停机、停电，验电、挂检修牌、合接地刀。高压设备必须挂接地线，设立警示标志，作业时有专人负责监护。  
第二节 高压配电柜内部检修标准
检修开始首先使用电吹风机进行除尘，保证内部端子柜内盘面清洁线路整齐、标志完好无缺损。 
（一）高配电柜主线路、控制线路检修标准 
1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形弯曲，电气距离合乎标准要求（10KV相间大于125mm，相线对外壳大于225mm）。 
2、电缆头、套管、引线和接线盒，引线相间，距接地物的距离要符合规定，安全距离700mm，不合格的电缆接头、接线盒套管、引线要更换（工频耐压：35KV，1分钟无闪络，无击穿、绝缘电阻200KΩ）。 3、 电缆固定处露保护管，电缆固定牢靠，且不可有张力，铠装无松散、无严重锈蚀和断裂，弯曲半径不能小于90°接地良好。保护管口要密封，保护管应完整无损坏、固定牢靠，锈蚀面积不得超过总面积的5%，否则要除锈涂漆。 
4、清扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完好、牢固、不锈蚀，盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。 
5、电缆标示牌，标示牌要齐全、正确、清楚，要固定牢靠。 
6、紧固小母线及信号母线，检查微机综合保护装置（各保护继电器）的接线，控制电路接线正确、整齐、紧固，标志清晰，熔断器接线无变色松动现象。 
7、盘面指示装置完好可靠，使用万用表检测盘面转换开关、按钮接触电阻应小于0.5欧姆以下，开关按钮无卡滞灵活可靠。 
8、核对保护定值数据无丢失或变化，数据显示正常。  
第三节 真空断路器检修标准
1、清扫真空开关各部分，要求无灰尘、无污垢，灭弧室壳应无裂纹和破损 
2. 主导电支架，隔离触指支持瓷瓶拉杆，应无破损连接紧固，接触良好，瓷瓶绝缘拉杆无裂纹、脏污及放电现象 
3. 电流互感器套管，一、二次引线：套管无破损裂纹，表面无脱落现象，绝缘在2000 KΩ，引线紧固完好。二次线圈不得开路 
4. 操作机构各部分零件，分合闸指示牌，辅助开关：零件齐全、无破损变形，指示牌正确，辅助开关完好无损、准确可靠，动作灵活、运动各部位加注3#钙基脂润滑油 
5. 开关柜手车推拉无卡滞，五防机构、行程开关灵活可靠，运转部位适当注油。 
6. 调整开关本体，各部螺栓及定位销子无松动，操作机构：真空开关额定开距：8-12mm，触头接触行程：3-4mm，触头工作压力：12.5KA， 50Kg。  
第四节 检修完成测量与实验
1、检修结束清点工具，检查柜内有无遗漏的杂物或工具，确认后使用2500V兆欧表测量真空断路器、母线对地及各相间绝缘阻值（大于10MΩ）。 
2、摘检修牌，拆接地线，将高压柜前后门关严上锁，分接地刀并确认接地刀位置，推入断路器手车至实验位，进行断路器试验，手动分合闸操作及电动分合闸操作各二次开关各部位应灵活可靠，无卡阻现象。 
3、清理检修现场，做到工完场地清。填写检修记录、资料的收集更换部件或调整部位必须完整记入设备台账，终结检修工作、通知岗位试运转，并观察0.5小时，如无异常现象经三方（施工方、监督方和使用方）确认签字后可交付使用。
低压配电室检修规程
低配电柜主线路、控制线路检修（除尘）；隔离开关、断路器、交流接触器、继电器检查检修  
第一节 检修准备工作及标准 
1、检修前准备： 
（1）作业条件：
通知相关维保单位定修（计划检修）停机 停电 
（2）工器具的准备： 
测量仪器、工具，包括：摇表、钳形电流表、万用表、组合扳手、验电笔、电工钳、螺丝刀、电工刀等。 
（3）劳保防护用品 
  安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、接地线、口罩
 （4）材料、配件的准备 
导电膏、沙布、白布、导线、吹风机、需更换部件等。
 （5）安全技术措施的准备： 
填写、签发工作票、停送电工作票、工作内容交底；检查安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。 
2、联系：
停机、停电，验电、挂检修牌。母线检修必须挂接地线，设立警示标志，作业时有专人负责监护。  
第二节 低压配电柜内部检修
检修开始前打开柜门使用电吹风机清除柜内部积灰  
第三节 低压配电柜主线路、控制线路检修标准
1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形弯曲，电气距离合乎标准要求（380V相间大于20mm，相线对外壳大于100mm）。 
2、清扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完好、牢固、不锈蚀，盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。 
3、控制电路接线正确、整齐、紧固，标志清晰，熔断器接线无变色松动现象。 
4、盘面指示装置完好可靠，使用万用表检测盘面转换开关、按钮接触电阻应小于0.5Ω以下，开关按钮无卡滞灵活可靠。 
5、检查抽屉柜的一次插接件无烧灼痕迹，弹簧压力均衡，接触良好；二次插接件金属弹片无弯曲变形，测量二次插件插座与插头接触电阻小于0.5Ω。  
第四节 隔离开关检修标准
1、拉动开关手柄应灵活可靠，连杆底座无烧灼和放电痕迹，分合闸位置到位，顶丝、销钉、拉杆完好可靠。 
2、隔离开关动静触头插入的深度不小于闸刀宽度的2/3，接触面积不少于刀夹的75%。 
2、隔离开关动、静触头表面无烧灼，接触严密，如触头有氧化需处理氧化部位，并涂抹少许凡士林或导电膏防止氧化。 
3、200A以下的开关的触头接触压力在45—80N之间，250-400A隔离开关在75—100N之间，500A以上隔离开关在150—220N之间。，不合乎要求的需进行调整。  
第五节 空气断路器检修标准
1、打开断路器外壳检查进出线路有无变色或松动。检查三相主触头应无烧灼点，试合两次断路器三相动、静触头接触严密、压力均衡，用万用表测量阻值应在0.2Ω以内。灭弧罩完好无破损。 
2、回装外壳后合断路器手柄灵活无卡滞，按动试验按钮应能够立即跳闸。  
第六节 交流接触器检修标准
1、交流接触器电磁铁的短路环和磁铁扣合紧固，吸合状态下无噪声，吸合铁芯表面光洁、无油污，吸持线圈绝缘无损伤，线圈表面无变色过热现象。 
2、打开接触器主触头灭弧罩，检查三相主触头接触严密，触头无烧灼，手动检查无卡滞，压力均衡，触头开距再合适范围内。 
3、灭弧罩内附件完好，清理内部烟尘痕迹，联动机构绝缘良好，无变形移位松脱现象。 4、辅助触头动作无卡滞，动静（常开、常闭）触点接触良好，无烧蚀痕迹。  
第七节 继电器检修标准
1、检查继电器外观无触点烧灼痕迹，按线圈电压通电试合，吸合良好无杂音不抖动，合位用万用表测试各触点间导通良好。 
2、热继电器应检查对应的设备定值调整合理，按动试验按钮用万用表测量辅助触点通断状态正常。
 3、热继电器校验合格，动作灵敏可靠。 
4、电磁式电流继电器动作值与刻度值比的误差，不得超过±5%。  
第八节 检修完成测量与实验
1、检修结束清点工具，检查柜内有无遗漏的杂物或工具，确认后主电路绝缘电阻值：用500V兆欧表测得的数据，380V不低于5MΩ，用500V兆欧表摇测，36V控制电路不低于0.5MΩ。 断路器、母线对地及各相间绝缘阻值（大于10MΩ）。 
2、摘检修牌，拆接地线，将配电柜门关严上锁，开关打至实验位，合断路器送电，进行空载断路器分合试验，操作柜面分合闸操作各二次，开关各部位应灵活可靠，无卡阻现象，指示应正常可靠。 
3、清理检修现场，做到工完场地清。填写检修记录、资料的收集、更换部件或调整部位必须完整记入设备台账，终结检修工作，通知岗位试运转。 
4、对于更换控制部件的电气设备，应检测其三相工作电流是否平衡，测量三相电压是否正常，并记录，运行后观察0.5小时以上，经三方（施工方、监督方和使用方）确认签字后可交付使用
喷泉清洗检修标准
1、准备
（1）作业条件：定期检修（计划检修）
（2）工器具的准备：
测量仪器、工具，包括：摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
（3）清洗用品
高压冲洗机、钢丝球、过滤网
（4）材料、配件的准备
电缆、临时性检修配电箱、绝缘胶带等。
（5）安全技术措施的准备：
工作内容交底；确认安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。
2、联系：
停电，验电、放水、挂检修牌，作业时有专人负责监护。
3、清洗作业
（1）开始确认是否已断电，并开启总水阀进行放水。
（2）确保高压冲洗机电缆外部绝缘层良好后，方可进行清洗作业。
（3）喷泉内彩灯灯罩上水渍，用钢丝球清洗，使用力量不可过大避免损坏彩灯。
（4）在清洗过程中，要做好垃圾的清理，避免堵塞出水管道。
4、清洗完毕后，请喷泉维保公司对喷泉进行检查，如有设备损坏及时修理和更换
大修外包实施方法
1、 大修理工程外承包时，部门指定专人负责该项工程的施工管理与监督，外包工程开工之前，承包单位要做出详细的施工方案，项目负责人应就施工方案的人员安排、工序步骤、质量标准、工期控制、工具准备等内容进行审查，确认后报科室备案，否则不予办理工程结算和付款手续。  
2、 请维保公司大修后设备必须达到“四无”(无积灰、无油污、无赃物、无杂物)，“六不漏”(不漏水、不漏风、不漏气、不漏油、不漏电、不漏料)要求，做到环境整洁，文明生产，污染治理设施达不到相关指标，不予办理工程结算和付款手续，并重新安排修理。
七、附则
本制度自发布之日起实施。
日期： 年 月 日