地铁物业解读之特发.doc

地铁物业解读之特发·和平里
导读：
■地铁一响，黄金万两
一、地铁物业 让地铁出口变成“黄金出口”
二、地铁商铺 人流汇聚遍地黄金

■把人流变成“钱流” 地铁物业商铺投资指向

■“地铁+物业”的港铁成功模式

■地铁上盖 龙华唯一港铁入户物业值得关注

正文：
■地铁一响，黄金万两
　　一、地铁物业 让地铁出口变成“黄金出口”

地铁是商业的黄金线和生命线，它将会带来一个商家与地铁紧密相连、高速扩张的时代。地铁商业时代，正渐行渐近。

　　地铁上盖物业，简单来说，就是地铁出入口上的物业。其实，地铁上盖物业是地铁资源的最直接受益者。作为人群出入、换乘地铁的必经之路，这些物业会成为未来商家必争之地。地铁上盖物业的出现，将给商业地产格局带来了一种全新的模式：地铁商业。由此，这也将会形成一个流金淌银的黄金通道，地铁出口会变成一个“黄金出口”。

　　哪里人流最为密集，哪里就有最繁华的商业，这一直是商业发展的规律。地铁物业的出现，会改变原有的零售商业格局，为新商圈的诞生创造机会。地铁对于促进商圈的形成有显著的作用。对于已在一些有地铁的城市中开设经营门店的品牌商来说，他们早已感受到了地铁带来的好处。根据广州、上海等城市地铁物业规律地铁正式通车后，周边各类物业价值平均上涨在20%左右，且出租率都在100%。

二、地铁商铺 人流汇聚遍地黄金

地铁其实有着双刃剑的作用，它能带来人流量，它也在不断地输出人流。因此，地铁楼盘沿街商铺的运营要考虑正面与负面的影响，地铁楼盘沿街商铺强调更多的是在人流快速移动中的一次性消费，它更多适合的是一些不需要人们做充分决策的随机性商品的经营，比如书报，饮料等。

　　在地面上的地铁商铺，只有上盖物业之类面积比较大的SHOPPING MALL或大型百货之类才有经营前景。因这类店本身就要求面积大，同时，它也会吸引人们进去消费。而对于普通投资客来说，只有地下商铺才是投资王道地下是人流量最多的区域，地下商铺一般会呈现面积小、店铺多的特点。面积小，这不但让商铺总价降低，而且，也有助于店多隆市的效应体现。

特发·和平里将利用沿和平西路和地铁接轨引入“双首层商铺”，即2＃号楼与商务公寓下面的二层商铺。本项目的地块商业还利用抬高场地设计标高，将首层商业进深往小区内伸展，同时结合高差，沿整个小区外围布置了一圈沿街商铺，商铺的高度根据场地高差从4.0米到5.1米不等。将来从地铁进入时，二层mall平台作为喷射状人流的起始点，人流的流动方向对商业起着决定作用，将极大的提升商铺的价值。

把人流变成“钱流” 地铁物业商铺投资指向

　　“开店，是最好的选择，只是你要想好开什么店。”作为商业地产的资深人士，徐海华回忆了自己去东京时的“逛地铁商铺经历”。他观察，在东京地铁站，最受欢迎的并不是那种大牌货，而是各式各样的“普通货”。或者说，是老百姓日常生活中所需的一些东西。

　　“比如手机卡店、蛋糕店等等。这些小而普通的业态是地铁商业中最受欢迎的。”徐海华认为，人气显然是选址参考的第一要素，满足这些普通市民日常消费所需的业态是地铁商业业态中必备的。而如果从商业地产理论上说，地铁商业业态分类可以分为共性需求型、区域需求型和冲动需求型。共性需求型是用来满足消费者出于基本生理、生活、沟通方面需要的商品或服务，比如像报刊亭、面包店、甚至ATM自动柜员机等。

　　“而对于地铁楼盘沿街商铺，根据其出入人流活动的特殊性，入驻的商家所提供的商品或服务应充分体现方便、快捷的特点，比如一些与生活配套相关的业态，其发展的空间将会越来越大。”金毅建议，地铁客流普遍年轻，白领们加班已是家常便饭，很少有人有心情夜里10点下班后还去“战”商场，最多也就是买个日常必需之物罢了。商铺面积在100平方米以下的，可开一些便利店以及个性小店，经营服务辐射半径500米左右，目标顾客以居民、单身族为主，以销售食品、小百货为主，有即时消费、小容量、应急性特征，能有效提供多种服务项目。

“地铁+物业”的港铁成功模式

　作为全世界罕见的能够赢利的地铁公司香港地铁重视培育长线回报项目的物业经营理念越来越受到内地城市关注。“地铁+物业”的开发模式，既是香港建设地铁的成功经验，也是内地促进地铁建设和运营可持续发展的关键。

　　我们先来看看香港地铁，虽然地铁总长只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币。地铁带来川流不息的人流，也造就了“时代广场”、“置地广场”等一大批购物天堂。

　　香港地铁之所以能赚钱，人们将之总结为，将地铁建设与地面物业开发结合。由于用地紧张，在每一个出口，地铁公司都建了很多建筑。还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，即真正意义上的地铁上盖物业。它是地铁产业与房地产业紧密协作的缩影，它的成功也与出色的城市规划直接相关。地铁为这些建筑聚集了人气，创造了商机，所以地铁公司通过这些建筑，获得可观的收入，然后又可以将这些收入投入到交通建设中去。这是一种良性循环。

　　香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。据专家分析，香港地铁商铺运作如此成功，在于香港地铁商业基本上都采取“只租不售”，为的是香港开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营。通常是由发展商自行招商和经营管理，还会适当让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场做旺。

地铁上盖 龙华唯一港铁入户物业值得关注

作为龙华唯一港铁入户的大型复合物业，特发·和平里毗邻深圳地铁4号线，与龙胜站无缝接驳，A、D双出口直接接驳小区商业平台进入小区，通过风雨连廊，地铁大厅与入户大堂无缝接驳。作为唯一港铁入户物业也是地铁4号线龙胜站的上盖物业，项目完美吸收港铁物业成功经验，其价值也远远高于深圳其它地铁辐射物业和地铁沿线物业。