“三叶数码城”项目分析.doc

赏心悦目 海口新景观
——“三叶数码城”项目分析

一、 前言
“三叶数码城”位于南海大道和海垦路交界处，由海南省农垦总局牵头，海南三叶集团、海南银森实业等六大投资机构携手投入巨资，总规划占地面积约400亩，由八个开发区域组成，总建筑面积近47万平方米。这八个开发区域分别为海南GSP物流商城、艺展中心、国际大卖场、三叶数码科技大厦、三叶数码时代城、三叶商务酒店、三叶水榭和三叶数码学园。该项目迎合了省政府提出的非典过后建设海南“药谷”和“健康岛”的品牌概念，在市政府和投资商雄厚的资金实力推动下将于三年内分三期全面建成，这里将成为海口市乃至海南省的“药谷中心。故此大量实力投资者已经介入各项开展。
二、区域格局分析
海口市农垦区的建设日新月异，经济增长分秒可计，政府的有力支持和良好的创业氛围招致越来越多的商家到此寻求商机，他们以各种各样的经营理念投资发展，营造出一派争先恐后的场面。战略眼光是商家最好的资本，近一年来，不少有识之士纷纷把目光投住到该地区一个风格独具、民风古朴的“三叶数码城”上，它就处于被全省人们所熟知的农垦区内。可以说，这片土地是海口市最后一块尚未开发的成规模、有历史文化底蕴的处女地，其蕴涵的经济价值无法估算。
“三叶数码城”是把南海大道和海垦路紧紧的联系在一起。南海大道作为海口市的一级主干道，它通过红城湖连接海府路，直接通向国兴大道，从东、西向横穿整个海口市；这样，在无形中就成了海口未来的中轴线，而“三叶数码城”正是这条中轴线上的轴心，这不是单纯的从地理意义上而言，从商业角度而言，往东，是以爱晚亭、福满楼为代表的近二十家餐饮业组成的“饮食一条街”和广州本田、丰田、沃尔沃、风神、马自达、奥迪等十多家汽车“4S”专卖店，还有规划中的10万平方米的亚洲豪苑，京江广场，美国工业村、保税区、三叶制药厂等等；往西，直通省罗牛山组团、港澳开发区、“海口药谷”和老城工业开发区；所以，南海大道是集科研、工业生产、商品流通、饮食娱乐为一体的多业态复合商圈。不仅如此，商业类物业有赖于人气衬托，它周边的人口和购买力也是相当强的，所属龙华区的常住人口和外来人口约为30万人，囊括的大规模中、高档住宅小区十余个，如锦绣京江、京江花园、亚洲豪苑、金盘创业新村、四季华庭、昌茂花园、现代花园等；同时，周边地区企、事业单位众多，有省市电视台、海南日报、海口晚报以及四大国有商业银行。由此可见，南海大道及周边地区的整体商圈已逐渐成熟，而“三叶数码城”的轴心位置正所谓黄金焦点，商机无限。
海垦路是海南农垦在海口的根据地，这里有着农垦最大的生活区，甚至也可以说，这是海口最大的生活区，海垦路两边分布着农垦系统的两个大居民区，算下来，也有2万人口。除此之外，周边还会集了金山小区、诚信花园、华侨新村等大型高档社区，人气丰旺。可是，放眼望去，整个海垦路上竟然没有一家成规模的银行机构进驻，这样具有规模性的资金流量没有一家金融机构来进行管理，实属遗憾。
和“三叶数码城”正面相对的就是海口保税区，也位于南海大道，于1992年10月21日经国务院批准设立，1993年4月13日开关运行，面积193公顷。是由海关实行监管，借鉴国际上自由贸易区、出口加工区的模式，创造优美完善的投资环境，发展出口加工业、保税仓储、国际贸易、商品展示、金融保险、信息咨询等业务的特殊区域。是中国对外开放程度最大、政策最优惠、手续最便捷的自由贸易区之一。 海口保税区自建区以来，已累计完成基础设施投资4.08亿元人民币，基本完成了基础设施建设。建好的标准厂房、仓储设施面积22万平方米，80%已投入使用。目前一批投资亿元人民币以上的技术密集型、高附加值的工业项目已陆续动工在建。截止2001年12月，累计批准入区的中外企业510家，其中外商投资企业97家，注册资本23758万美元，协议投资总额63864万美元。海口保税区已进入实质性发展阶段。
同样和“三叶数码城”相对的还有海南汽车集团有限公司受让海口保税区土地规划建设的汽车工业园。海汽集团此次受让土地共８００亩，土地转让金额近１亿元人民币。海汽集团将在这块土地上投资１０亿元人民币，从今年一季度开始全面动工兴建集车体、涂装、总装等四大工艺及现代物流中心、办公园区为一体的新整车厂和零部件园区。新整车厂年产能力为７万辆计划到２００４年全面完成建设。届时，整个海汽集团将年产汽车１５万辆，销售收入达２００亿元。与海汽集团同时在受让的还有８家企业，分别是浙江万向、广州庆成、天津宇傲、苏州万达等４家国内知名公司及信昌机械等４家外资公司。它们都是海汽集团零部件配套厂家，将在８００亩土地中的３００亩范围内建设自己的生产企业，构成海汽集团庞大的零部件配套体系。（据介绍，海汽集团２００２年生产汽车２万多辆，销售汽车２．２５万辆，销售收入达３３亿元，上缴各项税收７亿元，成为中国汽车工业的一匹黑马。目前海汽产品在全国汽车市场中的份额约为２．２％，预计汽车园全面建成之后，将占据全国汽车市场５％的份额。）
从整个“三叶数码城”的周边人气来看，是相当充足的，其交通上的便利、快捷的优势和大规模的资金流量的运作是其它任何地区都无法企及的。
三、政府策动及社会效益分析
市场的开拓势在必然，但由于90年代海南泡沫经济的阴影仍然存在，导致消费者仍未有足够的信心。若然政府带头加大对外宣传的力度，相信效果会截然不同，房产市场的复苏是指日可待的事情。
三叶数码城的正式推出，引起了全省的关注。它是省政府打造“药谷”计划的重要组成部分之一，是海口市2003年重点开发项目，政府还提供了税收、市政配套、道路交通等方面一系列的优惠政策，也成为吸引岛外客商、省内其它市县消费市场及当地居民的亮点。如此的重视，使得整个三叶数码城在全省更广泛的范围得到认可，整个消费市场将会得到进—步扩大。
“三叶数码城”建设的社会效益：
1、 基础设施配套更加完善
作为一个富有现代感的新生型城市社区，三叶数码城特别注重环保及科技元素的注入，善于吸收多元化信息，是集科研、商贸、住宅、教育及饮食娱乐为一体的“全智能”社区。
2、增加当地的经济效益
项目建设地的“脏、乱、差”现象已开始对当地的经济发展产生了防碍作用，改建完全符合海口市城市发展规划，势在必行。因此，“三叶数码城”不仅有利于农垦的经济发展，还能带动整个龙华区，乃至整个海口市海南省的经济发展。直接影响着海口城市商业布局走出狭小的区域，为现代城市建设开创一种新模式。
3、将成为海口的又一大亮点
地处南海大道与农垦路连接点，不仅为海口市建设增加新景观，而且可以进一步完善该地区的服务功能。
4、与海口的城市建设方向相一至
目前，海口市旧城区改造工作仍比较困难，因此城市的开发重心开始南移。“三叶数码城”的建设规划和海口的城市建设方向不谋而合。
5、增加政府的财政税收
“三叶数码城”项目必定会给当地经济发展注入新的活力，为上家带来更多的商机与财富。这样无疑会增加当地政府的财政税收，同时为省内劳动力市场提供了大量的就业机会。
6、消费者成为最大的受益者
“三叶数码城”的兴建为广大消费者提供一个全新的购物休闲空间及工用生活环境，而这正是目前海南大多消费者所缺乏的数码城社区内的各个功能组成部分将全方位打造一个“复合商圈”氛围，利用所引进的先进数码技术及现代文明的其它元素，让每一位消费者在传统的社会生产与生活中，感受到愈来愈浓的E时代文化风。
四、项目整体分析
“非典”使海南医药产业异军突起，响誉全世界，“健康岛”品牌深入人心，“药谷计划”呼之欲出；为解决医药企业在GSP认证过程技术及资本损耗方面的问题，海南三叶数码城顺应时代要求而推出。项目签约金额13亿元人民币，三年内建成，投入运作后预计每年资金流近60亿元，年创税2亿元以上，五年之内，项目年销售40亿元以上。
“非典”过后，和全国各个医药企业一样。海南400家医药企业正加速面临着医药界的GSP认证，正面临生死抉择，其中的主要困扰问题，仓库的独立性要求和对面积的强制性规定，加大了GSP认证难度，而海南现在使用于认证的仓库几乎没有，随着三叶数码城的建立，海南就有了自己的GSP商城，轻松解决国家有关GSP认证规定而带来的制约企业发展问题，对通过GSP认证就有了信心。整个GSP商城建筑面积达到7.2万平方米，投入资金5亿元人民币，7月15日正式启动，设计日交易额在1000万元左右，年交易额约40亿元。整个项目一推出，就已经被众多商家所看好了，新闻发布会后3小时,认购成交额就达4200万元，当天GSP商城的一楼全部卖完。7月22日晚，位于海口市义兴街、长堤路上的26家医药批发商组成的联盟体，由10家代表与海南三叶集团签订约，正式加盟拟建中的三叶数码城。商谈签约的10家医药批发客商中，有5家每年营业额在1亿元以上，均是海南省医药流通领域巨头，其产业占了该省药品流通领域65%的份额。 这26家医药客商形成的联合体1年的营业额在10亿元以上，其员工数量近2000人，他们的进入将成为整个医药物流城的主体客商，将全面拉动商城发展使其经营将突破30亿元。7月27日上午，振誉、南方、济仁等海南十家药品批发企业斥资近4千万元，几听签约进驻GSP医药物流商城，以其凭借其按照国家GSP药品经营认证标准兴建的商铺和仓库，顺利打破通关瓶颈。整个GSP商城真的可谓是未建先火了。
三叶GSP物流商城的配套设施也是非常齐全的，一栋17层的数码科技办公大楼和两栋12层高的公寓楼，我们称为三叶数码时代广场。数码科技办公大楼是以高科技和国际标准的5A智能化系统管理模式为依托，突出现代医药文化与商业文化特色，突出尖端数码信息技术，突出现代城市风格，一、二、三层为办公配套设施，分别为花园、园林会所、咖啡厅和商务中心，四至十六层为写字标间标准层，十七层为带屋顶花园的写字间。公寓楼四至十层则全部一梯三户塔式结构的住宅户型，全部是正南正北的朝向，四面外墙独立，形成四面通风采光，没有一间暗房，而且以大开间、小进深的设计为主，客厅非常气派舒适，前后两个阳台，显得更加通风。其实整个户型最大的特点是分区明确，主人休息区、客人活动区、保姆服务区都是明显分开的，互不打扰。三栋楼整个下面三层是裙楼商业区，我们全部用来做临街商铺，建成后将会是整个海垦地区最具档次的商务区，随着GSP物流商城众多商家的进驻，这里将集成全海口市最大的一个人流、资金流中心，预计年销售额可达2亿元以上，所以投资这里的商铺真可谓是商机无限啊。
艺展中心是“三叶数码城”项目中一个重要开发项目，总规划占地60亩，总建筑面积约5.6万平方米，将推出国际先进的“一站式”购物理念。内部设有装饰设计展示中心、汽车美容饰品超级市场、家居饰品、艺术工艺品市场、装饰材料精品市场及相关配套的餐饮娱乐设施和数码影院，尤为引人注目的是，厅内的一系列服务也是相当齐全，装饰展示长廊、设计中心、网上交易平台及施工代理中心。让宾客在体验到“一站式”服务的同时还能迅速获取最新最有价值的商业信息。在这样庞大的各种元素集的推动下，投入运作后年资金流可达10亿元人民币，年创税3000万元以上。
连锁超市急剧发展，已成为许多城市经济的一大景观，麦德龙、家乐福、沃尔玛、大润发等外资连锁超市大量涌入，在竞争中办得红红火火。连锁超市越来越得到消费者的欢迎。国际大卖场届时浮出水面。
全省的“超级市场之最”——国际大卖场，建筑面积为2.6万平方米，最大的场地面积、最齐全的商品、最公道的价格、最规范的管理及最职业化的服务、最先进的数码技术支持和国际标准的超市管理模式，让您走进一个最具时代特色的购物天地，让这里成为高科技术和国际化标准融入海南百姓家居生活的第一通道。国际零售业巨头家乐福、沃尔玛、大润发的已经产生正面关注，通过政府基本了解了海口市的市场和“三叶数码城”项目的情况，台湾润泰集团的大润发已先后两次考察“三叶数码城”，初步表示满意。
国际大卖场的进驻，将给“三叶数码城”带来相当大的发展空间，大量的商品和客源，使“三叶数码城”及周边地区迅速形成商圈。投入运作后预计年资金流近30亿元，年创税1亿元以上，五年之内，项目年销售25亿元以上。
三叶水榭是一个花园式住宅小区，建筑面积约14万平方米。不同风格、不同户型的庭院式住宅及楼层公寓，引进目前国内最先进的物业管理设施设备，星级标准的会所，整个设计理念是时尚与古朴的完美结合，由“水”的主题而引起出的绿色与蓝色主调，均参透着城市生活的另一中诠释。在利用商铺前沿地带中一块静土，方可带住户领略“动中之静”的上流生活情趣，而且在工作之余还可以得到充分的身心放松。其乐融融！它还包括一个四星级的农垦大酒店，不但方便了南来北往的商家与客户，而且使整个三叶数码城得到了品质上的提高。
“三叶数码城”项目利用数码商业技术，将SHOPPING MALL商业业态、NUMBER商务平台与人居环境整合提升，是目前世界上先进的复合商圈概念，数码科技解决了人与环境的冲突，创造了和谐、平衡的生活方式，建立了一种全新的生活品质，它建成后，作为“药谷计划”中为生产服务的流通、研发基地，“三叶数码城”立足海南，辐射全国，重点覆盖华南地区的广东、广西、海南，完成年经营额50亿元人民币的目标，使之成为全省最大的物流、资金流和信息流中心，“三叶数码城”的将成为南海大道乃至海口市的又一颗璀璨的商业明珠，必定成为各大商家追捧的对象。