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现房销售 房地产企业打破资金困局
 资金是房地产企业的命根。 我国房地产界日前可谓爆发了“地震”。“震源”来自于中国人民银行８月１５日发布房地产金融报告建议：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
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    政策“移情别恋”导致的后果，可以预见的是，以往“空手套白狼”的资金运作模式不再吃香，随之而来的是由于资金回笼周期拉长，开发商必将面临巨大的资金压力。
    对消费者而言，从“期房”到“现房”无疑是利好的消息。但就开发商而言，吸纳资金的“门槛抬高”，使他们当中大多数似乎走进了一场巨大的资金困局。开发商如何破解这一资金瓶颈？如何能能否安然过关？不仅是对他们实力考验，更事关着这些企业的前途生死。
    其实，国内部分地区房地产市场出现的过热现象，尤其是居高不下的房地产市场的贷款给银行带来巨大的风险，国家有关部门早已注意到了，专门出台了若干规定，通过信贷紧缩等方式来调控房地产市场。
    不久前，在海南召开的２００５（博鳌）房地产论坛上，来自国内房地产界的多位专家和各大开发商就此议题展开激烈的研讨。
离开金融，房地产市场犹如无本之木
房地产项目策划的三大要素是“资金”、“土地”和“营销方案”。其中，资金又是首要的。房地产开发的过程实质上是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值收回的过程。房地产业作为资金密集型产业，其生产环节、流通环节、消费环节，尤其需要金融业和健全的资金市场作为后盾。
    中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，金融业渗透房地产业，是商品经济发展到一定程度的必然。所谓“房地产金融服务”，就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中，通过货币流通和信用渠道，进行集资、筹资和融通资金等一系列的经济活动和金融活动。在中国，房地产业在其形成与发展过程中，一开始就与金融业的参与密不可分。同时，金融业也因参与房地产业而获得了发展的活力。
    中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容指出，从１９９８年住房制度改革之后，为什么中国的房地产市场能够在短期内如此规模的发展，走过了世界其他国家经历几百年的路？最大的原因就是有强大的金融支持，最大的拓展就是近年来一系列的金融创新，比如说住房按揭问题，它被引入之后，让整个房地产市场真正实现了跨越式发展。
    据了解，１９９８年中国房地产开发投资只有２０００多亿，但是到了去年，就达到了７８００多亿。这其中占份额最大的一块，除自筹资金外，就是银行贷款。易宪容认为，国内金融市场的不发达决定了股权融资少、债券融资不发达。而银行信贷的成本低，所以房地产企业最青睐的就是银行。
风险加剧，房地产业遭遇四面红灯
以银行为主导的融资模式，导致我国房地产市场风险不断，比如房地产市场过热引发的市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、“假按揭”的道德风险、高负债经营隐含的财务风险等。
    业内人士分析认为，如果这些巨大的潜在风险不能够采取有效的方式来化解，最后伤害的不仅是国内银行，也会让国内房地产业一败涂地。
    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生指出，严格地来说，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。有一种说法，房地产绑架了中国的银行。央行１２１号文件出台以后，银行加大了房地产信贷的调控，重要原因就是确保金融安全。但是一旦房价下滑，银行就会出现大量不良资产，风险最大的还是银行。到２００４年，银行业的１７万亿信贷资产中约有５０％的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的，可以说房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响金融市场的发展。
    她说，既然房价高了也不行，滑下去也不行，所以建议制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等一系列的房地产金融政策，要增加直接融资比重，防范金融风险。聂教授举例说，像温州炒房团是自发的房地产资金，是自发的承担风险，利用了目前的政策空档，而且赚了很多钱。提高直接融资在整个融资活动当中的比例，是防止银行金融风险的有效手段之一。
    把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险。
从过“独木桥”到多元化
    “过去是银行追我，现在是我追银行。”北京建华时代房地产有限公司董事长庄宗汨感慨地说。
    易宪容说，要打破以银行为主导的房地产市场融资模式，当务之急，借助于各种融资手段，实现融资渠道和融资市场多元化是房地产市场进入良性发展的有力保证。
    而所谓融资，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。企业内部融资的方法很多，比如“抵押、贴现股票和债券而获得现金”，以及“预收的购房定金或购房款”等。而企业外部融资主要渠道有：发行股票、发行债券、银行贷款、其它融资机构贷款、合作开发、前沿货币合约、房地产辛迪加、房地产信托、租赁融资、回租融资、回买融资等方式。
    香港诚信资本有限公司董事长黄沁说，除银行外，上市融资、开发融资和投资信托融资是房地产市场融资的几个手段，但这几种方式弊端明显，不宜在现阶段的我国房地产市场推广。
    他分析说，上市融资对公司的规模、土地的储备、现金盈利的可持续性要求比较高，也就是说，市场准入门槛较高。而我国国内房地产公司在国外上市的只有少数几家，所以上市融资是一个比较困难的做法。开发融资必须将股权卖给投资者，跟投资者分享红利，这是在开发阶段用得比较多的方式，但是随着市场的发展，开发融资的弊端也逐渐显现，尤其是体现在控股权上。投资信托只是对国内大中型的业主有吸引力。
    “资产证券化融资与境外融资可以使资金的渠道更加宽阔，融资风险也会降低。”黄沁举例说，一个酒店每年有１亿的收入，如果想融资１０亿现金回来而不出售股权，它就可以以商场的收入为抵押，通过资产证券化获得比较长期的资金。“资产证券化就是将你的资产放到相对隔离的载体里，不需要将股权分散也可以融到比较长期的资金。”
    如果说资产证券化是房地产市场一种长远的融资方式的话，那么境外融资是解决近期房地产市场融资的问题一个有效渠道。黄沁说，从各个渠道进来的境外资金，会变成房地产金融市场很重要的部分，将成为中国房地产市场的重要推动力。“估计在短期内，国内资金退却时，国外资金肯定会变成国内房地产市场的一个主力。”中国银行、中国工商银行、中国建设银行目前都积极引入境外投资者，这对依赖银行融资的我国房地产业来说无疑是一个佳音。黄沁说，通过境外融资解决眼前的问题，通过资产证券化融资解决长远的问题，“一长一短”弥补了我国房地产融资市场的缺陷，进而演绎成我国房地产市场融资的两个“黄金手段”