房地产检查发现问题及检查技巧.doc

检查发现的违法问题及检查技巧
房地产企业
   1．预售房款未按规定预缴税款
   违法问题：①预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入。②将预收房款作为购房定金或其他垫付款项，不结转收入。③以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等。④分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账。
检查技巧：1、了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；2、到地税部门核对企业开具预收房款的发票金额与申报的预售房款是否一致；3、查看建设部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价等；4、查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。
2、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入。
   违法问题：1、销售收入确认不及时，长期挂在“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；2、只计商品房收入，车库销售不计收入；3、整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；4、先租后售的收取的租金不记收入；5、以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；6、以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；7、合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；8、视同销售产品不记收入；9、视同销售商品价格偏低；10、价外费用(如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等)不记收入；11、与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；l2、代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；13、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入；l4、其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入’’核算。l 5、开发企业将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户。
检查技巧：1、收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况；2、从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售面积；3、审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生(如抵债、赠送等)；4、到销售部门实地查看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果与账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性；5、根据未售房屋明细表，并到实地核对，确认未售房数量、面积；6、根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。7、应检查“银行存款，，明细账及“其他应付款”、  “营业外收入”、间接费用等科目，看企业收到更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等费用后是否挂往来，是否进营业外收入，是否冲减期间费用。  
 3．固定资产未按规定核算
    违法问题：1、企业将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除。2、企业将开发产品作为售楼部，或提供给职工使用且已办理产权证明(产权所有人为本企业)，未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产"。
    检查技巧：1、检查企业的固定资产账目，核实相关情况。2、检查企业办理产权情况，凡将开发产品产权为本企业的应当作相应税务处理。
    4．成本划分不清
    违法问题：1、不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用；2、将未竣工验收产品成本并入产品销售成本；3、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；3、在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；4、返还给建筑商的货款未冲减销售成本；5、立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；6、企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；7、建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。
    检查技巧：1、检查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致；2、根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，计算当期成本费用，审查申报数据是．否准确；3、检查企业开发产品成本明细账，看所列成本是否有合法凭证入账；4、查看企业立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况；5、看往来款项科目，看是否有返还建筑商或其他供应商资金而未冲减成本情况。
    5．借款费用企业所得税前列支不规范
    违法问题：1、将利息支出全额在“财务费用”科目中直接列支；2、向关联企业借款全额在税前列支；3、借款给关联企业长期挂“应收账款”、  “其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息；4、通过其他企业或个人拆借资金在“财务费用”列支。
    检查技巧：1、检查企业“长期借款”、“短期借款账”，了解企业资金来源情况；2、检查企业“财务费用”等科目，看企业列支的金额是否超过规定标准；，3、检查企业资金往来科目，看是否有长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业。