万科交付管理标准分析.doc

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住宅交付使用标准规定

第一篇 住宅竣工验收操作流程
第一条 适用范围：上海万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。
第二条 经办部门：项目经理部
第三条 参与部门：监理公司、施工单位、物业公司、销售部、小业主
工程竣工阶段通过质检验收
要求：
施工单位组织自检完成
物业监理组100%细部检查完成
全面检查房屋质量、以观感和使用功能为主
对需要整改的内容详细记录
项目经理部组织参与部门组成住宅验收小组
住宅验收小组进行每户验收并形成《户住宅竣工验收意见》

第四条 操作流程一：
项目经理部根据《户住宅竣工验收意见》组织施工单位进行整改并跟踪整改情况

项目经理部通知住宅验收小组就《户住宅竣工验收意见》的整改内容再次验收

移交物业管理公司
N
Y

第五条 操作流程二：

业主、项目经理部、物业公司、监理公司、施工单位、销售部
工程竣工通过住宅验收小组验收
物业公司组织参与部门组成业主入住验收小组
业主入住验收小组进行每户验收并由业主填写《业主房屋验收单》

项目经理部根据《业主房屋验收单》组织施工单位进行整改并跟踪整改情况

项目经理部通知业主入住验收小组就《业主房屋验收单》的整改内容再次验收

移交业主
N
Y

合格

第六条 形成文件： 形成《户住宅竣工验收意见》、《业主房屋验收单》；由项目经理部和物业公司同时存档。

第二篇 住宅竣工验收操作规范

第一部分 住宅交付使用标准

第一条 住宅结构标准

1.1. 六层及六层以下多层住宅为砖混结构，七层及七层以上中高层住宅为框架结构。
1.2. 住宅楼板为现浇钢筋砼楼板。
1.3. 卧室、起居室净高不低于2.50米。

第二条 住宅装饰标准

2.1. 住宅公共走道、公共部位及楼梯间墙面及平顶根据住宅性质进行相适应的装饰。
2.2. 住宅户内墙面仅做至面层粉刷，即批白水泥掺801胶水三遍。
2.3. 住宅户内地坪做至细石砼面层找平。
2.4. 住宅外墙做涂料或面砖。
2.5. 住宅门窗采用塑钢门窗、铝合金门窗。
2.6. 住宅进户门多层采用防盗门、高层采用防火防盗门。

第三条 住宅设施标准

3.1. 住宅户内设置厨房，厨房内设有一个洗涤盆位置，留有冷热水管道接口，预留排油烟机、燃气热水器安装位置，并配有燃气热水器冷热水进出口。
3.2. 住宅每套设置卫生间，卫生间设有洗脸盆、座便器、浴缸等3种设备的安装位置，并统一留有排水孔，卫生间的管道安装尺寸以设计图纸为准。

第四条 住宅设备标准

4.1. 住宅每户一只水表和一只进户阀安装于公共楼梯间，水表采用上海自来水公司的产品，进户阀采用铜质球阀，水表表径为φ20MM，小区供水压力低压为0.30MPa，高压为0.40Mpa。
4.2. 室内冷热水管均采用PPR管。
4.3. 房间内的排水管材统一采用UPVC管材，并安装辅助透气管，保证排水立管的透气性能。
4.4. 住宅统一采用城市管道煤气，提供安装4立方米煤气表表位，明装煤气管不得随意拆装改造；煤气表统一由煤气公司安装在厨房内。
4.5. 住宅每户用电配置容量列表如下：
建筑面积（平方米）
容量（千瓦）
供电方式
80以下（二房）
4
单相供电
80~130（二、三房）
6
单相供电
130~200（三、四房）
8
单相供电
4.6. 每户配有10（40）A单相电度表设于楼梯间，户内设置住户配电箱一只，插座回路带漏电保护装置。
4.7. 户内所有管线暗敷，由电度表箱引至住户配电箱的铜导线截面为10平方毫米以上，住户配电箱的配电分支回路的铜导线截面为2.5平方毫米；严禁在住宅墙、地面上打孔。
4.8. 各房型每户设置二对电话进线，一路在主卧、主卫串联配置插座，一路在客厅、书房、次卧配置插座；每户可申请安装2门电话。
4.9. 住宅建有千兆双向有线电视网，系统采用双向宽带传输技术并入市有线电视网，每户在主卧和起居室各配置一个电视终端，住户可接收有线电视网开路电视节目。
4.10. 住宅建有100/1000兆局域网，各房型每户设置一个信息点（书房或次卧），配置标准RJ45信息插座；住户可获得高速INTERNET接入服务及不断开发完善的一系列增值服务。
第二部分 住宅交付验收标准

第一条 内墙面
1.1 表面光滑、平整、线角顺直、清晰。
1.2 无裂缝、无空鼓、无脱皮。
第二条 地坪
表面平整、光滑，清洁干净，不污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂。
第三条 内门框
安装牢固、不变形，表面平整、光洁。
第四条 进户门
4.1. 门扇开关灵活（不碰擦），稳定（无自开或自关），无回弹和翘裂。
4.2. 表面平整、光洁。
第五条 塑钢门窗
5.1. 门窗推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有开裂或断裂现象。
5.2. 五金配件：齐全，位置正确、牢固，达到各自使用功能。
5.3. 密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露，处于压缩状态。
5.4. 门窗框、扇垂直，不弯曲。
5.5. 玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不翘起。
第六条 外阳台
6.1. 地坪表面平整、光滑，无色差，无污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂，阳台栏杆油漆涂刷均匀，表面无锈斑、焊渣等现象。
6.2. 不倒泛水，无积水，无渗漏，地漏畅通。
第七条 卫生间
7.1. 墙面抹灰粗细一致，平整清洁，无裂缝，不起壳，地坪平整。
7.2. ２４小时地面盛水试验，以水复盖满地面为准，达到不渗不漏。
7.3. 浴缸、地漏、座便器、洗脸盆、洗涤盆、淋浴盆各下水管道灌水试验，灌水时间每根管道二分钟，以流水通畅为准。
7.4. 给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。
第八条 油漆：
油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。
第九条 开关插座
9.1. 每户提供2个电视终端。
9.2. 每户可以开通2门电话。
9.3. 每户提供2个串联局域网信息点。
9.4. 开关、插座面板方正、清洁。
9.5. 通电试验，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。

第三部分 住宅质量问题处理办法
第一条 物业管理费、利息：
为使业主得到更大程度的满意，原则上对因整改导致业主延期入住的损失不予赔偿，包括物业管理费和利息。
第二条 塑钢窗：
2.1. 第一原则：维修。
2.2. 站在距塑钢窗1.5M处观察划痕，看不见的划痕可应业主要求做抛光处理，概不赔偿。
2.3. 1.5M处可见划痕：A、划痕深0.2MM≤划痕≤0.5MM，无法按抛光处理时，每条划痕向业主赔偿20元/条；B、0.5MM≤划痕≤1MM，更换，不赔偿。
2.4. 变形：进行维修，维修不能解决问题时更换。概不赔偿，维修期3-5天，更换日期20天。
2.5. 门窗框渗漏：由物业公司保修五年，五年后有偿服务，若装修损坏，视具体情况协商。
2.6. 框角开裂或门窗框断裂：
框扇角开裂：无偿更换，概不赔偿，向厂家索赔，期限不多于20天。
门窗框断裂：更换、费用由责任方承担，期限不多于20天。
2.7. 玻璃压条脱落、拼缝不严等：调修或更换、概不赔偿，期限：3-5天。
2.8. 五金配件：调修或更换，概不赔偿，期限3-5天。
第三条 进户门：
3.1. 原则上不做任何赔偿。
3.2. 平整度偏差≥10MM及断裂属更换范围。
3.3. 其他一律维修，维修期为5-7天。
第四条 卫生间：
4.1. 原则上不做任何赔偿。
4.2. 入住验收时发现渗漏，立即维修，维修期5-7天。
4.3. 入住验收时进行管道通水试验，若有质量问题，立即维修，维修期为5-7天。
4.4. 天棚、内墙面、地漏等质量问题按维修处理，维修期5-7天。
4.5. 业主入住后进行装修有可能引起渗漏，建议由物业公司协调并提供有偿服务。
第五条 开关、插座、电视插座、漏电保护器等质量问题由施工单位维修，不予赔偿，维修期5-7天。
第六条 阳台栏杆及阳台：对于毛刺、焊渣、油漆不均匀，倒泛水、积水、地漏不畅等质量问题由施工单位维修，不予赔偿。
第七条 层高：若发现层高不合图纸要求，原则上调整天棚，地坪粉刷层厚度满足业主要求，特殊情况特殊处理，视具体情况找施工单位索赔。
第八条 板厚：
8.1. 板厚超过图纸要求，不作任何处理。
8.2. 板厚按图纸要求不足时，通过协商处理，如有必要向施工单位索赔，并及时报公司营销部及法律室。
第四部分 住宅装修控制要点
第一条 严禁私自改动房屋结构，以免破坏房屋承重体系及整体的完整性而影响抗震能力，甚至危及您及他人的安全。
第二条 装修施工时，不准在楼板上猛力击打，以免震松楼下平顶粉刷层，引发塌顶事故。
第三条 对卫生间进行改建、装修时，严禁破坏防水层，以免影响下家，万一不慎损坏防水层，应马上修复。凡是业主改动卫生间地坪的，均需在改建完成后，做浸水试验（蓄水24小时），由物业管理部门验收。
第四条 外墙门窗进行装修时，必须挖制打木楔的深度及直径，以免将外墙与门窗之间的嵌缝震裂，引起渗水。同时注意不要破坏门窗上框的滴水槽和下框的排水坡度，防止向室内渗水。
第五条 本楼除了卫生间做了防水层外，其他部分地坪（包括厨房）都不抗渗，为此，在装修使用时，二楼以上切忌用水冲洗、浸泡地面，防止渗水影响下层住户，厨房、卫生间施工不得封闭或缩小管道检修孔与维修孔。
第六条 不得随意在承重墙上穿洞、拆除连接阳台门窗的墙体、扩大或缩小原有门窗或另建门窗；不得随意增加楼地面净荷载、在室内砌墙或超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇。
第七条 安装空调室外机时，应按指定统一的位置进行安装及排水，设计中已统一留有空调机位、空调孔及空调冷凝水管，不能在墙上打孔影响外观尺寸，严禁安装窗式空调。
第八条 在木地板施工时，建议采用复合地板胶水粘贴方法。
第九条 禁止在阳台安装洗脸盆，防止污水进入雨水管。
第十条 上、下水主管不得擅自改动，水表位置不准移位。
第十一条 所有煤气管道包括表具，不得私自拆装、改接。
第十二条 墙面不得随意打洞、开孔，以免破坏预埋电气和闭路电视管线，如需打洞，一定要避开所有管线。
第十三条 业主在装修过程中，如发现房屋存在问题，请及时报修，公司只负责解决确认后的相应问题。
第十四条 业主在装修之前，须将装修方案报物业公司审批。
第十五条 业主不得封闭阳台，不得占用楼道等公用部位。

可修改编辑
住宅工程质量通病管理办法

一、 为了使公司各项目经理部的工程质量管理水平有明显提升，将住宅质量通病的发生概率降到最低，特制定本办法。
二、 工程管理部负责对已建项目在工程竣工前的细部检查以及业主入住后发现的工程质量问题，按照分部工程进行分类统计，编制《上海万科住宅工程常见质量通病汇总表》（见附件一）。
三、 各施工单位和监理单位针对附件一所列举的质量通病，依照国家、上海市颁布实施的相关强制性文件或施工规范，以及上海万科地产编制的《施工操作技术细则》的要求，编制切实可行的施工方案和监理细则，报项目经理部、工程管理部审批通过后予以执行。
四、 工程管理部负责抽查施工方案和监理细则的执行情况，根据监理单位质量检查结果，在每月的项目经理部项目管理评估报告中予以反映。项目移交物业公司后一周内，工程管理部汇总整个项目总质量通病发生次数及解决落实的情况，报分管总经理、工程总监，抄送人力资源部和各项目经理部。
五、 业主入住后一年内，工程管理部每三个月去物业管理部调查业主报修及投诉情况并作记录。检查期满后一周内工程管理部将住宅使用期内质量通病发生情况进行整理，形成专题报告，作为对项目经理部克服质量通病工作的最终评判。
六、 对于综合评比第一名和最后一名的项目经理部，人力资源部按照公司的有关制度进行奖罚。
上海万科住宅工程常见质量通病汇总表

分部工程
序号
质量通病名称
难度系数
装饰工程
1
顶棚、墙面空鼓开裂
B
2
外墙抹灰雨水污染墙面
C
3
山墙渗水
A
4
阴阳角不方正
C
5
面层粗糙、不平
C
6
面层爆灰
C
7
窗台面不平
C
8
踢脚线上口不平
C
门窗工程
9
门窗渗水
A
10
窗台无泛水或倒泛水
B
11
门窗拼缝不严密
B
12
窗框下口排水不畅
B
13
硅胶粘贴不牢
C
14
表面污染、划痕
C
15
窗框翘曲
C
屋面工程
16
山墙女儿墙部位渗漏
A
17
天沟渗漏
A
18
屋面卷材空鼓、开裂
B
19
细石砼面层开裂
C
20
天沟、水落口积水
A
楼地面工程
21
地面起砂、起皮
C
22
空鼓开裂
B
23
地面不平
C
24
厨房、卫生间、阳台积水
A
25
厨房、卫生间、阳台倒泛水
A
给排水工程
26
卫生间管道壁渗漏
A
27
管道连接处渗漏
A
28
排水管堵塞
A
29
地漏堵塞
A
30
地漏积水
A
说明：
1. 表中难度系数A为5分，B为3分，C为1分
2. 在业主入住后一年内的检查期中，每次检查得分＝∑（质量通病发现发生次数×难度系数），最后专题报告中的得分＝∑（每次检查得分）
3. 得分最少的项目经理部为第一名，依次排序。

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