XX县区农村(规划区范围外)个人建房管理实施办法 .docx

XX县区农村(规划区范围外)个人建房管理实施办法
XX县区城市规划建设用地范围内个人建
房管理暂行办法
第一章总则
第一条为加强城市规划建设用地范围内个人建房的管理，改善居民生活居住条件，加快推进城市化和城乡统筹发展进程，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《XX市城市规划条例》、《XX省农村村民住宅建设用地管理办法》、《XX市人民政府关于私人住房规划审批授权的通知》等相关法律法规，结合本区实际，特制定本办法。
第二条本办法实施管理的范围。
依据《XX市XX县区分区规划》（2004—2020）划定的城市规划建设用地范围和洪塘镇、凤南农场及五显镇的部分区域。具体包括大同街道、祥平街道、新民镇、西柯镇、洪塘镇、凤南农场、五显镇镇区及五显镇同新路南侧的行政区域。
第三条本办法所称个人建房，系指城市规划建设用地范围内村（居）民新建、翻改建（含加层）、扩建供其本人或者其家庭成员居住的私有住房。
第四条在第二条规定范围内的所有个人建房实行规划管理，均应当遵守城市规划的有关法律、法规和本办法。
第五条按照市政府的授权，区建设局是私危房翻改建住宅的规划审批监督管理工作的主管部门；规划分局是个人新建住宅的规划审批监督管理工作的主管部门。区村镇建设管理站负责本行政区域内个人建房的受理及档案管理工作。
国土房产分局是本行政区域内个人建房用地监督管理工作的主管部门，国土资源所负责本辖区内村民建房的用地管理。
各街道办事处、镇人民政府应当配合区建设局、国土房产分局、规划分局和区城市管理行政执法局做好个人建房的管理和监督、检查工作。
第六条个人建房必须符合城市规划，服从规划管理，不得擅自扩大原有宅基地面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地、公共设施用地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。
第七条个人建房如涉及到公共设施、名木古树、历史风貌建筑、相邻房屋安全电线电缆及相关隐蔽工程的，则必须由镇、街进一步落实，经相关主管部门确认同意后方可报送区建设局。
第八条坚持“建新拆旧”原则。建房户必须做出书面承诺，即经批准新建或翻改建住宅后，其旧宅及附属设施应自行拆除，旧宅基地及附属设施用地退交村委会或村集体经济组织统一安排使用，落实“一户一宅”的政策要求。
第九条申请新建、翻改建、扩建个人住宅的，必须实事求是申报情况，按规定提供各种证明材料，如弄虚作假或不按程序批准的，则批准文件无效。
第十条个人建房审批采取联合办公审批机制。联合办公会每月举行一次，时间定为每月11日—15日（遇节假日顺延）之间，地点在区建设局。参加部门为：区监察局、区建设局、国土房产分局、规划分局、区城市管理行政执法局、镇（街）、辖区行政执法中队、区村镇建设管理站、国土资源所。
第十一条规划建设用地范围内个人建房实行分级控制区制度。
一级控制区范围。东至凤山路、埔前路，西至环城西路，南至银湖中路、324国道，北至环城北路。具体包括大同、祥平街道的社区居委会，朝元村（环城路内），祥桥村的较场、莲湖、三香、后沟、芸溪、古溪，碧岳村的埔前，阳翟村的西亭、烧灰、双溪口等村和区政府纳入土地储备地块（段）。
该区域内不得申请新建、扩建、改建和加层，但可以申请危房维修。
二级控制区范围。城市的近XX县区如朝元村（环城路外），东山村的社坛、双圳头、北门，碧岳村的五甲、岳口，祥桥村，杜桥村，阳翟村等村。
该区域内不得申请新建，但可以申请危房按原产权面积的翻改建。人均建筑面积不足30㎡，可适当增加建筑面积，但不得扩大其宅基地面积。
三级控制区范围。以上两级控制区域外的范围。
该区域内可以申请新建、扩建、改建和加层。批准后，住宅的用地面积原则上不得超过90.0平方米，总建筑面积不得超过360.0平方米。对村庄整治改造的，符合规划的，经规划部门批准后，总建筑面积允许适当增加，但不得超过450.0平方米。
个人建房市、区另有规定从其规定进行办理。
第十二条下列地区除危房维修外，禁止进行个人建房：
（一）城市一级控制区范围内；
（二）城市规划道路控制范围内；
（三）现有城市主干道控制范围内；
（四）文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、城市绿化用地、河湖保护用地、公路、铁路以及有关市政公用设施规划的禁止建设区；
（五）区规划管理部门指定的其他范围内。
第二章个人翻改建、加层住宅的申请与审批
第十三条个人建房必须符合“一户一宅”原则。有下列情形之一的，其建房申请不予受理：
（一）有出租、出卖、赠与、抵押等形式转让住房或改作生产经营用途，再提出申请建房的；

（二）违法占地或违法建房未处理结案的；
（三）法律、法规规定不予批准的其他情况。
第十四条个人建房必须取得建设工程规划许可证后方可施工，并严格按照核准的位置、高度、面积进行建设。
个人建房者在依法取得的原有住宅用地范围内的翻改建住宅未改变用途的，不再办理用地批准手续。但如超出原有用地范围，其超出部份应按新建住宅办理用地批准手续。
第十五条申领建设工程规划许可证的一般程序：
（一）个人建房者应当持下列材料向村（居）委会提出个人建房申请：
1、《个人住宅用地与建设申请表》一式五份；
2、户口簿及家庭成员的身份证影印件；
3、现有房屋的产权证书、土地权属证书；
4、拟建房屋的平面位置图（一式三份）；
5、与周围建筑物、构筑物结构互相牵连，应当提交四邻房屋产权人同意建设的书面协议；
6、申请人同意退出原使用的住宅用地及其它附属设施用地并交由村委会重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）；
7、规划管理要求指定的其他图件。
村（居）委会接到个人建房申请后，应当对申请建房户现居住房屋的用地情况和家庭成员居住情况等进行审核并在公告栏公布，公布期限为15日。公布期满无异议或异议不成立的，村（居）委会应当在申请表中签署意见，证明申请人的现居住房屋用地情况和家庭成员居住情况，并将个人建房的申请材料报送镇人民政府或街道办事处审核。
（二）镇人民政府或街道办事处应当在收到个人建房申请材料后10个工作日内，组织镇（街）村镇建设管理站、国土资源所一同到实地勘测，对申请人的现居住房屋用地情况、家庭成员居住情况和拟建住宅的位置、用地面积以及房屋的层数、高度等进行审核。符合规定要求的，由镇（街）签署审核意见并于每月25日—31日（遇节假日顺延）统一报送区建设局审批；不符合规定要求的，应当通过村（居）委会将书面答复送达建房申请人。
（三）区建设局在收到个人建房申请材料后于每月1日—10日（遇节假日顺延）组织区村镇建设管理站到实地勘测进行核对并提出意见。并于每月11日—15日（遇节假日顺延）召开联合办公会议讨论。讨论通过的由区村镇建设管理站绘制审批红线图，区建设局在10个工作日内审批并核发《建设工程规划许可证》。
第三章个人新建住宅的申请与审批
第十六条符合下列一种情形的农村常住居民，可以申请住宅建设用地：
（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；
（二）因国家、集体建设或旧城（村）改造需要拆迁、搬迁，按有关规定可新建个人住宅的；
（三）因发生或防御自然灾害，需要拆迁安置的；
（四）区人民政府规定的其他情形。
第十七条有下列情形之一的申请人，其住宅建设用地申请不予受理：
（一）年龄未满18周岁的；
（二）有出租、出卖、赠与、抵押等形式转让住房或改作生产经营用途，再提出用地申请的；
（三）不符合“一户一宅”有关规定的；
（四）申请的用地位于一级或二级控制区范围之内；
（五）违法占地或违法建房未处理结案的；
（六）法律、法规规定不予批准的其他情况。
第十八条农村常住居民新建住宅的宅基地面积及总建筑面积按照下列标准执行：
（一）4人以下（含4人）户的宅基地面积不得超过80平方米，总建筑面积不得超过240平方米；
（二）5－7人户的宅基地面积不得超过85平方米，总建筑面积不得超过255平方米；
（三）8人以上户的宅基地面积不得超过90平方米，总建筑面积不得超过360平方米。
（四）四户以上联建的，其宅基地面积可适当增加，但不得超过5平方米。
（五）对村庄整治改造的，符合规划的，经规划部门批准后，总建筑面积允许适当增加，但不得超过450.0平方米。
第十九条农村常住居民新建住宅用地必须符合土地利用总体规划和城市规划，并符合集中居住、节约用地的原则。应尽量利用空闲地、荒坡地和其他未利用地，实行统建、联建建设住宅。
第二十条农村常住居民个人建房用地和建设工程规划许可证申请的一般程序
（一）个人建房者应当持下列材料向村委会提出个人建房用地申请：
1、《个人住宅用地与建设申请表》一式五份
2、户口簿及家庭成员的身份证影印件
3、申请人同意退出原使用的住宅用地及其它附属设施用地并交由村委会重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。
村委会接到个人建房用地申请后，应当依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，并将申请建房户家庭情况、拟建住宅的位置、用地面积、以及房屋的层数、高度等情况在公告栏公布，公布期限为15日。公布期满无异议或异议不成立的，村委会应当在申请表中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员居住情况，并将个人建房用地的申请材料报送镇人民政府或街道办事处审核。
（二）镇人民政府或街道办事处应当在收到个人建房用地的申请材料后10个工作日内，组织镇（街）村镇建设管理站、国土资源所一同到实地勘测，对申请人的原住宅用地情况、家庭成员居住情况和拟建住宅的位置、用地面积以及房屋的层数、高度等进行审核。符合规定要求的，由镇（街）签署审核意见并于每月25日—31日（遇节假日顺延）统一报送规划分局审核规划情况；不符合规定要求的，应当通过村委会将书面答复送达建房申请人。
（三）规划分局收到个人建房用地申请材料后，由区村镇建设管理站于每月1日—10日（遇节假日顺延）到实地勘测进行核对并提交于每月11日—15日（遇节假日顺延）召开的联合办公会议讨论。讨论通过的由规划分局签署规划意见后报国土房产分局审核用地情况并签署意见，最后报区人民政府审批用地。
区人民政府在接到上报的相关材料之日起10个工作日内进行审核。予以批准用地的，由国土房产分局核发《建设用地批准书》。不批准用地的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。
申请人凭建设用地批准书并提供第十五条第一款所列材料向规划分局申领建设工程规划许可证。规划分局在收到其申请之日起10个工作日内核发《建设工程规划许可证》。
第四章个人建房相关标准和技术规定
第二十一条个人建房者在施工期间不得擅自改变已审批的房屋位置、尺寸、高度、结构等，确需改变的，应当向有关部门申请变更或者重新报批。
第二十二条个人改建、扩建住宅涉及新增建设用地的，必须按相关规定办理用地手续后方可申领建设工程规划许可证。
第二十三条个人建房者在取得建设工程规划许可证件之日起6个月内，应当开工建设。确需延迟开工日期的，应当向区建设局申请延期。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，该建设工程规划许可证件自行作废。
建设工程规划许可证件延期期限不得超过6个月。
第二十四条个人建房不得超过五层，建筑总高度不得大于15米。
个人建造三层以上住宅的必须提供有资质设计单位设计的图纸。个人申请在原旧宅基地上建造三层以上住宅的，由区建设局提出审核意见后报规划分局批准，批准后由区建设局发放建设工程规划许可证；个人申请新建三层以上住宅的，由规划分局批准后直接发放建设工程规划许可证。
第二十五条个人建房应当布局合理，符合交通、消防和四邻生活的要求。相邻房屋除应当留出必要通道外，在不影响相邻房屋安全的前提下，应当尽量使山墙靠拢。山墙一般不得出头和开设门窗。
禁止随意填土抬高地基。如地势低洼确需抬高地基的，在征得四邻同意后，允许将室外地坪抬高。
第二十六条个人建房与相邻房屋结构互相牵连，且无法与相邻房屋产权人达成协议的，在不影响相邻房屋安全的前提下，按照共同退让用地边界的原则，退让用地边界不得小于1.0米，且不得出挑阳台或者建外走廊。
第二十七条个人建房应当按照城市规划要求退让城市道路。在详细规划已获批准的地区，应当按详细规划的规定退让城市道路红线；在未编制详细规划或者详细规划尚未获得批准的地区，应当按以下规定退让城市道路红线：
（一）位于省、国道两侧的，应严格按有关规定要求退让足够的距离；
（二）位于规划为主干道的退让距离为15米；次干道（30m～24m）的退让距离为10米；支路（18m以下）的退让距离为5米；
（三）位于现有路幅不足12米的街巷两侧的，应当根据实际情况适当退让；
（四）在有特定要求的地段，退让距离由相关部门另行规定。
第二十八条对本办法第十二条规定禁止进行个人建房的地区，如原私有住房因年久失修或破旧不利居住，要求进行房屋维修的，经房屋安全鉴定部门鉴定确属危房。经区村镇建设管理站实地踏勘，情况属实的，同意按照原位置、原面积、原高度、原结构进行维修，并拍照取证，留存归档，作为规划监察、验收的依据。
第二十九条个人建房开工前，应当报验灰线，待基础工程完成后应报请检验合格方可进行下一步的施工建设。
（一）大同和祥平街道办事处的区域经区村镇建设管理站会同街道村镇建设管理站、国土资源所共同到现场核准签章方可开工，待基础工程完成后应再次报请检验。检验合格后方可进行下一步的施工建设。
（二）新民镇、西柯镇、洪塘镇、凤南农场及五显镇的区域经镇村镇建设管理站和国土资源所共同到现场核准签章方可开工，待基础工程完成后应再次报请检验。检验合格后方可进行下一步的施工建设。
区建设局、国土房产分局、规划分局应当组织人员定期监督检查。
第三十条个人建房工程竣工后，由区村镇建设管理站会同所在街道办事处、镇人民政府、区城市管理行政执法局及国土资源所现场验收。对验收合格的，区建设局应当核发规划验收合格书；对验收不合格的，责令个人建房者限期改正。
个人建房者应当持建设工程规划许可证及规划验收合格书向房产管理部门申办房屋产权登记手续。
第三十一条申请建设住宅小区的，可参照《XX省农村村民住宅建设用地管理办法》的有关规定执行，并享受相关优惠政策。
第三十二条在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，需要办理农用地转为个人住房建设用地的，可参照《XX省农村村民住宅建设用地管理办法》的有关规定执行。
第五章法律责任
第三十三条农村村（居）民个人未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，依法责令退还非法占用的土地限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，恢复土地原状。
第三十四条未领取建设工程规划许可证对个人居住用房进行翻建、改建、扩建的，或者未按建设工程规划许可证核准的要求擅自改变个人建房的位置、高度、面积进行建设的，均属违法建设，由区城市管理行政执法局依法进行处罚。
第三十五条新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占地处理。
第三十六条个人建房者不得修建围墙等附属设施或其他构筑物占用公用通道或妨碍公共交通，否则将依法进行查处。
第三十七条对责令限期拆除的房屋或违章建筑，逾期不拆除的，将依法予以强制拆除，所需费用由违法当事人承担。
第三十八条拒绝、阻碍有关管理部门和镇人民政府工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依照《刑法》有关规定追究刑事责任。
第三十九条区有关管理部门和镇人民政府直接负责的主管人员和其他责任人员玩忽职守区有关管理部门和镇人民政府直接负责的主管人员和其他责任人员玩忽职守、滥用职权、循私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十条XX县区建设局应定期将审批情况报XX市规划局同安分局备案。
第四十一条本办法由区建设局和国土房产分局负责解释，自公布之日起执行。
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