高良涧镇团委工作计划_1 .docx

高良涧镇团委工作计划 洪泽高良涧镇镇政府地块投资收益权 合作建议书 为了加快洪泽棚户区改造进程，提升洪泽城市形象。本着互利互惠、共同发展的原则，现就XX县区高良涧镇镇政府地块合作投资收益权提出如下建议： 一、政府相关要求 1、地块概况 （1）地块四至。该地块东至东五街，西至东三街，南至东十一街（东风路），北至世纪名都南侧，建设用地面积约146.9亩（具体地国土部门实测为准）。 （2）拆迁情况：（1）居民：征收户数300户，住宅面积3.492万平方，门面房195平方；（2）企业：共9个单位，房屋面积1.2万平方，门面房1555平方。 2、主要规划条件 该地块性质为棚户区改造项目，政府意向的规划要点为： （1）容积率为1.0且3.0，其中商业面积不少于10%，建筑密度为35%，绿化率30%。 （2）建筑退让：退让东风路8m，退让西界3m，退让东三街5m，退让北界8m且不得影响北侧居住用地的日照要求 3、挂牌出让条件 第1页共6页1 （1）土地征收成本为2.3亿元，其中现金7894.6万元，拟回购安置面积住宅4.89万平方、商业195平方，土地综合单价为170万元/亩。 （2）企业单位给予货币补偿，不给予安置。安置房成本价回购。 （3）交地时间暂定为一年半 二、关于规划、挂牌及享受相关政策的建议 （一）主要规划条件 1、经测算，建议容积率调整为1.0且2.5，建筑密度调整为40%更合适。 2、地块东侧排污渠，投资方应用地下涵管通水，素土填实，根据项目需要上面绿化或硬化。 （二）挂牌出让条件 1、建议本地块挂牌时间为2015年月日 2、建议本地块成交底价为7500万元。 3、建议本地块需带方案挂牌。 4、土地款的支付方式为： （1）投资方预投资拆迁款不超过4000万元（土地挂牌前转为投资方保证金） （2）自土地挂牌竞得后9个月内付清。 （三）享受相关政策 1、政府方同意项目建筑设计方案取得土地一周后通过。 2、政府方同意强电由投资方按国家标准由投资方自行施工。 3、所有安置房（约5万平方）享受规费、税收全免的政策，其它可售房屋规费减半。 4、安置房的人防免建，其它可售房屋的人防建设面积减半。 5、土地挂牌竞得后县政府以会议纪要形式同意投资方预报批开工手续（含建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证书、施工许可证），同意投资方边开工边办理各种手续。 三、项目定位建议 本项目为棚户区改造项目，考虑到本项目的特殊的区位特点，建议定位为城市副中心。小型综合体，物业类型有大高层、多层、商业综合体。 四、合作投资建议 1、建议投资方投资拆迁费用总额不超过4000万元。 2、付款方式。建议投资权合作意向协议签订后三个工作日内，政府和投资方在洪泽市设立一个共管账户，投资方向共管账户汇入200万元作为投资权合作定金（此款在投资方第二次付款后自动转为投资方支付的拆迁款）。资金到账后，投资方要组建项目前期工作组，在充分调研的基础上，按双方商定一致的规划设计要点设计项目建筑方案，并报政府审批以便安置。政府方同意投资方编制项目建筑设计方案，投资方2个月内完成方案设计，同时政府政府要组织对本地块内拆迁户进行摸底、丈量，发布拆迁公告，为拆迁工作做好准备。 3、初步方案通过县规划部门及县分管领导评审后，政府方对社 会公示本地块投资收益权合作办法（公示时间为7天）。公示后，如我方竞得投资收益权，政府与我方政府签订投资收益权合作确认书及投资收益权合作协议，我方在一周内向共管账户汇入1000万元作为拆迁专用款，同时协调县政府相关部门启动拆迁准备工作（公告、调查）。 4、双方约定本地块的拆迁工作时间自方案认可后不超过6个月。拆迁正式开始时（以破房搬迁为准），投资方向共管账户打入1000万元拆迁补偿款，政府方保证此款专款专用，以后根据拆迁进度，投资方保证此共管账户上资金余额不小于300万元，直至拆迁完成。 5、投资方需参与挂牌出让，如高于挂牌底价，高出部分政府与投资方双方3：7分成（即政府方占3，投资方占7）；如有另一方参与竞争并高于成交底价，投资方有权放弃本地块的摘牌，政府方用地该地块土地出让金偿还投资方已支付的款项，高出挂牌底价部分政府与投资方双方3：7分成（即政府方占3，投资方占7）。 五、投资计划、周期及实施时间建议 1、投资计划。该项目占地147亩，总投资约9.8亿元，总建筑面积约24.5万平方，其中住宅约20.5万平方，商业约4万平方。 2、开发周期。约为3年。地块拟分两期开发，首期10万平方，其中安置5万平方。为了加快本地块开发，引导消费，增强投资信心，建议地块挂牌时，政府做好“七通一平”工作，投资方竞得该地块后，一周内展示区及售楼部开始施工，一个月内首期可售房屋工程全面开工，三个月时，安置房工程全面开工。 3、实施时间： （1）2014年9月，在调查、研究、论证的基础上确定开发及投资方案，政府与投资方签订投资收益权合作意向协议。 （2）2014年10-11月政府要组织对本地块内拆迁户进行摸底、丈量，发布拆迁公告，为拆迁工作做好准备；投资方要组建项目前期工作组，在充分调研的基础上，编制项目建筑方案，并报政府审批以便安置。 （3）2014年12月-2015年4月，政府组织拆迁。 （4）2015年5月，土地挂牌 （6）2015年6月，投资方或其它单位摘牌。 （7）2015年7月，开始施工。 （8）2017年对整个小区的物业、配套、绿化、景观进行完善，完成招商，全面完成招商及综合配套项目并交付使用。 六、政府受益分析 该地块开发面积达24.5万平方米，销售总额近12亿元，可为政府提供万元营业税，万建安费，万元土地及销售契税，总共为政府带来亿元收益；并且能按1：1带动商业、装潢、建筑、建材、就业等一系列的经济现象，为政府间接创造可观的商业税收。 七、其它约定 1、政府与投资方签订投资收益权合作意向协议，投资方向共管账户汇入200万元定金后，如投资方中止合作，则200万元定金 不予退还。 2、政府与投资方签订投资收益权合作意向协议，投资方向共管账户汇入200万元定金后，政府方不得与第二家签订投资收益权合作意向协议，否则政府方应在三天内退还投资方200万元定金，并支付200万元违约金。 3、政府承诺拆迁开始后，拆迁时间不超过6个月，如超过6个月，投资方有权要求政府补偿损失。 4、为了加快项目推进，建议本项目作为政府2015年城市建设重点工程，政府主要领导（或分管领导）挂钩负责本地块的帮办和指导工作。 综上所述，我们认为该地块开发时机已较成熟，建议政府组织专门人员认真调研论证，制定切实可行的方案，尽早研究，确定开发计划和推进时间表，以便我公司预作充分的思想、资金和组织准备，更好地完成该项目的实施计划。 江苏大家投资发展有限公司 二一四年九月一日第7页 共7页